房地产贷款的担保形式.doc

房地产交易中的贷款担保方式在房地产交易中，贷款担保是一种常见而重要的方式，它可以确保借款人履行贷款义务并提供额外的保障给贷款人。

本文将详细介绍几种常见的房地产交易中的贷款担保方式。

第一种担保方式：抵押担保抵押担保是指借款人将房产作为贷款的担保物，以保证贷款人在借款人出现违约情况下能够获得相应的赔偿。

通常情况下，借款人需向贷款人提供房产权证或其他相关证明文件，并签署相应的抵押合同。

在借款人还清贷款后，抵押权将解除。

第二种担保方式：质押担保质押担保是指借款人将房产或其他有价值的财产作为贷款的抵押物。

借款人与贷款人签订质押协议，将财产交付给贷款人作为担保。

如果借款人无法按时偿还贷款，贷款人将有权依法变卖质押物以偿还贷款本金及利息。

第三种担保方式：保险担保保险担保是指借款人在进行房地产交易过程中购买保险，将该保险作为贷款的担保方式。

这种方式通常用于商业房地产交易，包括购买意外损失保险、贷款人减值保险等。

在借款人出现损失或违约情况时，保险公司将根据保险合同的约定向贷款人赔偿。

第四种担保方式：保证担保保证担保是指由第三方提供担保来确保借款人履行贷款义务。

通常，借款人与第三方签署保证合同，保证人在借款人违约时承担相应的责任。

保证担保可以提供额外的保障给贷款人，并减轻贷款人的风险。

第五种担保方式：信用担保信用担保是指借款人以个人或机构的信用作为贷款的担保方式。

这种方式适用于信誉良好的借款人，贷款人对借款人的还款能力有很高的信任。

借款人通常需要提供个人或企业的信用报告，以证明其信用状况。

总结：房地产交易中的贷款担保方式有抵押担保、质押担保、保险担保、保证担保和信用担保等。

选择合适的担保方式既能保护借款人的权益，又能保证贷款人的利益。

在进行房地产交易时，双方需在法律框架下明确担保方式，并签署相应的合同以确保交易顺利进行。

请注意，文章中没有包含“小节一”、“小标题”等词语，同时保持了整洁美观的排版，语句通顺，以及流畅的表达，以满足您的要求。

房地产开发贷款项目审查要点（27点）一、什么是房开贷房地产开发贷款指房地产开发企业用于房地产项目开发建设方面的中长期项目贷款。

作为单一授信，房地产开发贷款额度不可循环使用，不可调剂使用。

二、合规性审查要点1.四证要齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施（开）工许可证》。

已经部分取得的证件的，剩下部分要求取得证件后再发放其对应的贷款。

2.项目资本金：保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为25%，其他房地产开发项目最低资本金比例为30%。

具体要求根据本行制度确定。

3.拆迁风险，一般拆迁完成后再介入。

4.资金用途，可以购买建筑材料，付工程款，也可以置换他行贷款。

5.企业的房地产开发资质，与在建项目是否匹配。

6.土地的性质是否与所建物业一致，如体育用地上建商业不符合要求。

7.土地是否存在闲置风险，一般出让土地2年未开发，就可能出现闲置了。

三、一般审查要点1.股东，实力越强约好，最好房地产百强。

2.土地取得成本与项目周边土地成本比较，以及分析建筑成本是否合理。

这个涉及到房产的成本问题。

3.担保方式：小的房地产企业，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押+实际控制人连带责任保证担保+集团母公司担保。

大的房地产公司，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押，如某房地产百强企业。

4.抵押率一般不能超过60%，且抵押物应该以成本法计算。

5.计算项目总投及构成，一般总投资金=项目资本金+银行贷款+销转投。

销售前景预计不好的项目，可要求企业提高项目资本金的比例，以确保项目完工。

6.严禁通过流动资金的形式投向房地产企业，包含过桥贷款。

遇到房地产公司的土地追加抵押的情况，一般就是过桥贷款了。

7.贷款期限一般不超过3年，并且根据销售计划分期还款。

8.项目位置：什么城市，什么区域，该城市的经济情况，人口情况。

有时候差一条街，价格都能差很大。

9.物业：酒店是什么牌子的，商场的话由谁来运营，红星美凯龙和一般的家居大卖场是完全不一样的。

杭州市房地产抵押贷款担保合同一、合同主体二、合同背景甲方根据乙方的申请，同意向乙方提供一笔人民币万元的贷款，用于购买杭州市区的住宅一套。

为确保甲方权益，丙方同意为乙方提供房地产抵押担保。

三、贷款金额、用途、期限1.贷款金额：人民币万元2.贷款用途：购买住宅一套3.贷款期限：自2021年1月1日起至2031年1月1日止，共计10年。

四、抵押房地产情况1.抵押房地产位于杭州市区路号，房屋面积为平方米，房产证号：字第号。

2.抵押房地产为丙方名下财产，权属清晰，无任何债务纠纷。

五、担保金额及方式1.担保金额：人民币万元，与甲方贷款金额相同。

2.担保方式：丙方将上述抵押房地产抵押给甲方，作为乙方贷款的担保。

六、合同的履行1.乙方按期向甲方偿还贷款本金及利息。

2.丙方在合同有效期内，保证抵押房地产的权利完整性，不得将抵押房地产进行买卖、转让、出租或设定其他权利负担。

3.若乙方逾期未偿还贷款，甲方有权依法行使抵押权，处置抵押房地产，以偿还贷款本金及利息。

七、合同的变更和终止1.合同一经签订，各方应严格履行。

如各方同意变更合同内容，应签订书面变更协议。

2.在贷款期限内，若乙方提前偿还贷款，应提前一个月通知甲方，并按照甲方规定的还款计划进行。

3.合同期满，乙方按期偿还贷款，甲方办理抵押权注销手续，合同终止。

八、违约责任1.乙方逾期未偿还贷款的，应支付逾期利息，逾期利息按日利率万分之五计算。

2.丙方未履行担保责任的，应承担违约责任，赔偿甲方因此造成的损失。

九、争议解决本合同履行过程中，如发生争议，各方应友好协商解决；协商不成的，可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。

十、其他约定1.本合同一式三份，甲乙丙各方各执一份。

2.本合同自各方签字（或盖章）之日起生效。

甲方（盖章）：杭州市商业银行乙方（签字）：丙方（签字）：签订日期：2021年1月1日杭州市房地产抵押贷款担保合同的内容是相当重要的，它不仅仅涉及到了贷款的金额、用途和期限，还包括了抵押房地产的具体情况，担保金额及方式，以及违约责任等等。

房地产开发贷款管理办法(DOC)房地产开发贷款管理办法（DOC）第一章总则1.本办法是根据《中华人民共和国房地产开发管理法》和相关法律法规制定的，旨在规范房地产开发贷款管理，促进房地产市场健康稳定发展。

2.本办法适用于商业银行、农村信用合作社等金融机构对房地产开发项目提供的贷款。

3.房地产开发贷款是指金融机构向房地产开发企业或个人提供的用于购买土地、进行开发建设的贷款。

第二章贷款申请与审批第一节贷款申请1.房地产开发企业或个人在申请房地产开发贷款时，应向金融机构提交以下材料：（1）项目规划书、土地使用权证明及相关审批文件；（2）房地产开发计划书；（3）开发企业或个人资质证明；（4）财务报表和资金筹措计划；（5）担保措施和风险评估报告。

2.金融机构应在收到贷款申请后，根据相关法规和内部审批程序，对申请材料进行评估，并及时作出审批决定。

第二节贷款审批1.金融机构在审核贷款申请时应严格遵守法律法规和监管要求，确保贷款资金合法、合规、合理使用。

2.金融机构应充分评估贷款项目的风险，并进行风险分析和科学定价。

3.审批通过后，金融机构与房地产开发企业或个人签订贷款合同，并明确贷款金额、利率、期限、还款方式等相关条款。

第三章贷款管理和风险控制第一节贷款管理1.金融机构应建立健全贷款管理制度，明确贷款资金的管理流程、责任和权限。

2.金融机构应加强对贷款项目的跟踪监督，确保贷款资金按照约定用途使用。

3.金融机构应定期检查房地产开发企业或个人的经营状况和贷款偿还情况，及时发现和解决存在的问题。

第二节风险控制1.金融机构应制定风险防范和控制措施，确保贷款风险可控。

2.金融机构应加强对房地产市场的调研和监测，及时调整贷款政策和授信额度，以应对市场波动和风险。

3.金融机构应建立风险预警机制，当发现风险信号时，应及时采取相应措施，包括增加担保、限制授信额度、提高利率等。

第四章贷款使用与还款第一节贷款使用1.房地产开发企业或个人应按照贷款合同约定的用途使用贷款资金，不得挪作他用。

购房担保范本
甲方：（购房者姓名）
乙方：（担保机构名称）
鉴于甲方即将购买房产并需要获得担保支持，双方达成以下协议：第一条：担保物及购房信息
甲方计划购买的房产位于（具体地址）, 包括（房产的具体描述，
如平方米数，户型等）。

购房总金额为（具体金额），将根据双方约
定的付款方式进行支付。

乙方在此确认，将为甲方购房提供担保支持。

第二条：担保方式
1. 乙方将为甲方购房支付担保金，金额为购房总价的（具体比例）。

2. 乙方将与甲方签署担保合同，确保甲方按时偿还购房款项。

3. 乙方与甲方共同约定按照以下方式偿还购房款项：（列出还款计划，包括具体金额、日期等信息）。

第三条：违约责任
1. 如果甲方未按照约定时间偿还购房款项，乙方有权按照合同约定
采取法律手段，追究甲方的法律责任，并承担相应的违约金。

2. 如果乙方未履行担保义务，导致甲方购房未能顺利进行，乙方将
承担相关赔偿责任。

3. 双方均应遵守购房合同的约定，如有违约行为，应承担相应的法律责任和赔偿责任。

第四条：其他约定
1. 本担保协议的生效与解释均适用于相关法律法规。

2. 本担保协议一经签署，即对双方具有法律约束力。

3. 本担保协议一式两份，甲方和乙方各持一份，并在签署后生效。

甲方签字处：（签字）
日期：（日期）
乙方签字处：（签字）
日期：（日期）
以上为《购房担保范本》的内容，双方请仔细阅读，并在理解并同意所有条款后签署。

全款房屋抵押贷款的条件和流程
全款房屋抵押贷款是一种以房屋作为抵押物的贷款方式，借款人可以通过将自有房屋抵押给银行或其他金融机构来获取贷款，具体的条件和流程如下：
1. 条件：
（1）房屋已经全部买下，没有任何抵押或贷款；
（2）房屋必须有明确的权属证明和房产证；
（3）借款人必须符合银行或金融机构的贷款条件，如信用记录良好、收入稳定等。

2. 流程：
（1）选择合适的银行或金融机构，并了解其贷款利率、贷款期限、手续费率等相关信息；
（2）提交申请材料，包括身份证、房屋权属证明、房产证、收入证明等；
（3）银行或金融机构进行房屋评估和借款人信用评估，确定贷款额度和利率；
（4）当贷款审批通过后，签订贷款合同并缴纳相关手续费，如评估费、担保费等；
（5）完成抵押手续，将房屋抵押给银行或金融机构；
（6）获得贷款并按照合同要求进行还款。

请注意，借款人需要认真了解贷款条款和合同内容，并在贷款期间按时还款，以免造成不必要的损失。

房地产金融与项目融资(总分163, 做题时间90分钟)(一)单项选择题1.由于房地产权益投资风险较高，( )和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。

A．建设银行B．工商银行C．商业银行D．农业银行SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C2.在房地产开发贷款中，( )通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。

A．土地购置贷款B．土地开发贷款C．建设贷款D．土地储备贷款SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:B3.我国央行目前规定，( )不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。

A．建设银行B．工商银行C．商业银行D．农业银行SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C4.( )实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。

A．土地购置贷款B．土地开发C．建设贷款D．土地储备贷款SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D5.建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或( )。

A．租金收入B．土地出让收入C．长期抵押贷款D．净经营收入SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C6.( )的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。

A．抵押贷款直付债券B．抵押贷款传递债券C．抵押贷款支持债券D．抵押贷款担保债务SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A7.关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是( )。

A．贷款价值比率(抵借比)通常不超过50%B．贷款期限最长不超过10年C．贷款利率通常高于个人住房抵押贷款D．仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A8.房地产投资信托基金可以分为伞型合伙房地产投资信托基金和多重合伙房地产投资信托基金，是以( )分类的。

2023最新版房产担保质押合同范本5篇2023最新版房产担保质押合同范本篇1卖方(以下简称甲方)：身份证：电话：共有人：身份证：电话：买方(以下简称乙方)：身份证：电话：担保人(以下简称丙方)：身份证：电话：担保人(以下简称丁方)：身份证：电话：根据《民法通则》、《合同法》的原则，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买供销新村小产权房产签订本合同，以资共同遵守。

第一条小产权房屋的基本情况：甲方房屋坐落于_____，房屋为独幢别墅，空置、无门窗及任何装修，建筑面积420平方米(详见原房屋买卖合同)，土地面积243.1平方米(土地证号为)。

第二条出售价格：双方约定上述房屋及土地总售价为人民币_____万元整(￥：_____)。

第三条付款方式：乙方于本合同签订之日向甲方支付120万元整，余款万元在___年10月31日前付清。

第四条房屋交付：1、甲方保证对上述房屋及土地具有所有权，并没有任何出租，也没有其他的共有权人，对于该房屋及土地的出售，没有任何享有优先购买权的人，该房屋及土地没有任何诸如抵押等他项权利，该房屋也不存在任何诸如法院查封等权利处分受到限制的情况，否则，甲方将承担全部违约责任。

2、乙方给付首付款时，甲方需将房屋土地证交给乙方保管。

乙方付清全部余款之日，即该房屋及土地的正式交付之日，甲方需将该房屋、土地、原购房合同及原购房发票交付乙方。

交付之后该房屋及土地之上的一切权利都有乙方享有。

第五条关于房屋及土地过户的约定：本合同签定时，该房屋为小产权房，不具备过户条件，今后国家政策允许过户时，甲方应无偿协助乙方办理房屋及土地的过户手续，过户时发生的税费全部由乙方承担。

第六条关于房屋的约定：本合同签订后，若该房屋遇到政府，甲方同意由乙方全权办理该房屋及土地的手续，补偿款、安置房等全部收益归乙方所有，甲方不得干涉。

过程中若需要甲方配合的，甲方需无偿配合。

第七条关于房屋再次买卖的约定：1、本合同签订后，乙方有权将该房屋转售给其他人，所售金额全部归乙方所有，甲方不得干涉。

最高额抵押合同和一般抵押合同1. 引言抵押合同是金融交易中常见的一种担保形式，它在借贷、融资等场景中广泛应用。

在抵押合同中，最高额抵押合同和一般抵押合同是两种常见的形式。

在本文中，我们将详细介绍最高额抵押合同和一般抵押合同的定义、特点和应用场景。

2. 最高额抵押合同最高额抵押合同是一种比较灵活的抵押形式，通过在合同中约定最高可抵押金额，借款人可以在一定范围内反复进行借贷和还款操作。

最高额抵押合同的特点如下：•灵活性：最高额抵押合同允许在合同生效期间内，借款人反复进行借贷和还款操作，而无需每次都创建新的抵押合同。

•一次抵押多次借贷：借款人在最高额抵押合同下可以多次借贷，而无需重复进行抵押。

•额度限制：最高额抵押合同会在合同中明确规定最高可抵押金额，借款人在范围内可以随时借贷，但超过该额度则需要重新协商和签订合同。

最高额抵押合同常见的应用场景包括房地产贷款、企业贷款等。

在这些场景中，借款人可以根据自身资金需求的变化进行灵活的借贷操作，无需频繁地重新办理抵押手续。

3. 一般抵押合同一般抵押合同是相对于最高额抵押合同而言的一种形式。

一般抵押合同的特点如下：•固定金额：在一般抵押合同中，借款和抵押的金额是固定的，无法进行借贷和还款的操作。

•单次抵押单次借贷：借款人在一般抵押合同下只能进行一次借贷，借款完毕后需要另行签订新的抵押合同。

•抵押物唯一性：一般抵押合同要求借款人提供具体的抵押物，例如房产证、车辆证明等。

一般抵押合同常见的应用场景包括个人消费贷款、小额企业贷款等。

在这些场景中，借款人需要根据具体的借款需求进行借贷操作，一次性提供抵押物以获取借款。

4. 对比分析最高额抵押合同和一般抵押合同在几个方面有所区别：•灵活性：最高额抵押合同具有较高的灵活性，可以反复进行借贷和还款操作，而一般抵押合同则无法进行多次借贷。

•手续简化：最高额抵押合同减少了每次借贷都需要重新办理抵押手续的繁琐，简化了借款人的操作流程。

我国住房抵押贷款证券化的模式选择研究摘要住房抵押贷款证券化源于国外常用的模式有表内模式、表外模式、准表外模式但将其运用到我国必须结合我国的具体国情将对国外住房抵押贷款证券化的成功模式进行借鉴分析从推行住房抵押贷款证券化的政府支持力度、法律环境、投资者态度、银行出售资产的积极性以及对建立抵押贷款二级市场的贡献等方面对三种模式进行对比分析以选择一个适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式并对证券化经营公司的形式进行了设计和选择关键词住房抵押贷款证券化；模式；选择；证券化经营公司住房抵押贷款证券化是指住房抵押贷款机构将其持有的住房抵押贷款债权出售给专门操作住房抵押贷款证券化的机构经过政府机构或其他机构的担保和信用增强及信用评级以抵押贷款债权的未来现金流为支撑发行可以在金融市场上流通的证券进而完成住房抵押贷款机构将抵押贷款债权变现的过程我国金融市场和房地产市场的快速发展要求住房抵押贷款一级市场向二级市场转化我国住房制度改革的深化要求进行住房金融创新这对住房抵押贷款证券化在我国的发展提出了迫切的要求但是采用怎样的模式实现住房抵押贷款证券化是我们必须解决的问题国外经过三十年的发展已经积累了较成熟的经验和操作模式我们可以在借鉴国外成功经验的基础上结合我国实际情况选择适宜的模式1国外住房抵押贷款证券化的模式介绍从国际上住房抵押贷款证券化的经验看来主要存在三种模式表外模式、表内模式和准表外模式这里所说的“表”指的是住房抵押贷款证券化发起人的资产负债表1.1住房抵押贷款证券化的表外模式表外模式起源于美国然后陆续被其他国家和地区引进、利用在这种模式下发起人把抵押贷款资产真实出售给专门运作住房抵押贷款证券化的证券化经营公司由此公司将它们重新组合建立资产池以资产池为支撑发行证券真实出售意味着资产从发起人的资产负债表中剥离出来从而实现“破产隔离”实现真实出售和破产隔离是表外模式的关键可以说表外模式是完全意义上的住房抵押贷款证券化但就总体而言除美国以外其他国家和地区的表外证券化发展比较缓慢这主要是因为发放贷款的银行出售抵押贷款资产的积极性不够高；政府提供信用担保的力度不强；相关法律法规的欠缺等等随着这些条件的逐渐改善表外模式将会在全球范围内继续发展1.2住房抵押贷款证券化的表内模式在欧洲住房抵押贷款证券化的发展以表内模式为主导在这种模式下发起人不需要将抵押贷款资产出售资产仍保留在发起人的资产负债表上风险没有转移其次在发起人破产时抵押贷款资产池内的资产也属于破产资产即表内模式不能实现“破产隔离”当然有些国家通过法律安排可以使得在发起人破产的情况下资产池优先偿付住房抵押贷款证券化证券持有人表内模式的最大优势在于不会遇到太大的法律障碍1.3住房抵押贷款证券化的准表外模式在这种模式下发起人成立全资或控股子公司作为证券化经营公司然后把抵押贷款资产真实出售给这个子公司同时子公司不但购买母公司的抵押贷款资产还可以购买其他机构的抵押贷款资产然后子公司将购买来的这些抵押贷款资产组成资产池并以此为支撑发行证券由于子公司的利润要上缴给母公司且报表都要并入母公司的资产负债表子公司的资产最终要体现在母公司的资产负债表上但是由于母公司将资产真实出售给子公司进入子公司的资产负债表可以实现“破产隔离”所以这种模式的实质是发起人主导的表外证券化这种由子公司向母银行和其他银行购买住房抵押贷款资产发行住房抵押贷款证券化的模式在澳大利亚取得了极大的成功目前该国绝大部分的住房抵押贷款证券化都是采取的这种模式2适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式选择住房抵押贷款证券化模式的选择必须结合我国的具体国情笔者将从政府支持力度、法律环境、投资者态度、银行出售资产的积极性以及对建立抵押贷款二级市场的贡献等方面对表内、表外、准表外这三种模式进行对比分析以选择一个适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式表内模式的特点是可以较好地规避我国现行法律制度对住房抵押贷款证券化的制约但不利于从制度的角度建立起我国住房抵押贷款二级市场和对一级市场进行规范而且由于表内模式不能实现抵押贷款资产的真实出售也就不能实现破产隔离再加上我国银行存在资本不足如实行表内模式则不能得到较高的信用评级对投资者的吸引力将有所下降因此表内模式不太容易得到政府的支持但从银行的角度看来他们更希望通过表内模式来发行抵押债券其主要原因应是不愿意放弃住房抵押贷款这一优良资产而使自己的不良资产率上升因此推行表内模式银行有较高的积极性表外模式的最大特点是可以实现完全意义上的住房抵押贷款证券化有利于建立抵押贷款二级市场和规范一级市场从而健全我国的住房金融制度因此可以得到政府的大力支持和推动但是推行表外模式最大的困难在于现行的法律框架对其制约较多如果在政府的支持下就资产证券化制定专门的法律条例就可以为表外模式的推行扫清最大障碍另外从银行的角度来看住房抵押贷款在我国属于违约率很低的优良资产实现表外模式意味着部分收益的让渡因此在实施住房抵押贷款证券化的早期银行可能不太有动力出售住房抵押贷款资产但是随着人们对住房抵押贷款需求的迅猛增长银行从自身发展和竞争的角度考虑其转让贷款资产、扩大一级市场份额的愿望会越来越强烈因此银行方面不会成为表外模式的主要障碍再就是从我国投资者的角度来看在推行住房抵押贷款证券化的早期如果政府能起一定的主导作用如参与证券化经营公司的设立、住房抵押贷款证券化的担保以及放宽对机构投资者的限制等等投资者将会具有很高的投资热情准表外模式可以实现破产隔离和真实出售在住房抵押贷款证券化规范化方面可以达到一定的要求如果操作得当对建立我国住房抵押贷款二级市场将起到一定推动作用政府应该可以接受以此种模式推行住房抵押贷款证券化但是这种模式在现行法律制度下有一个很大的障碍那就是我国的《商业银行法》规定我国商业银行不能投资于非银行金融业务成立以发行住房抵押贷款证券化为单一业务的子公司暂时没有法律依据为了更直观地对这三种模式进行比较笔者给影响我国住房抵押贷款证券化模式选择的几种因素赋予不同的权重并通过下表排序评分来分析比较哪种模式更适合我国国情由此表可见表外模式是最适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式在我国要推行住房抵押贷款证券化最好还是从一开始就选用表外模式推行真正意义上住房抵押贷款证券化3证券化经营公司的形式设计及选择通过上文的分析笔者认为应采用表外模式来推行住房抵押贷款证券化这就意味着住房抵押贷款证券化的发行主体是独立的证券化经营公司笔者认为在我国推行住房抵押贷款证券化的初期发行主体的选择可以考虑以下两种形式第一种形式是成立一个全新的由政府全资拥有的证券化经营公司以保本或微利经营为原则专门向商业银行购买住房抵押贷款划分重组后发行证券委托券商出售给投资者随着运作的成熟化政府可逐渐退出将证券化经营公司改造成一个由政府支持由社会公众持股的公司向社会公众(包括个人投资者、机构投资者等)发行股份借鉴美国的联邦国民抵押协会及香港的按揭证券公司以商业运作的方式来开展住房抵押贷款证券化这样一方面可以减轻政府的负担另一个方面便于最大程度地监督防止腐败滋生以及防止过度竞争和纯商业性机构在追求利润最大化的过程中损坏公众的利益再就是对于住房抵押贷款证券化这样一个新生事物有政府的支持可以提高其潜在的信用级别让投资者有信心可以使住房抵押贷款证券化得以顺利开展第二种形式是由四大国有资产管理公司充当证券化经营公司金融资产管理公司是政府为处置四大商业银行不良资产而特设的国有独资企业但是从1999年成立至今10年存续期将至何去何从是需要慎重考虑的问题应该说向专业化的不良资产处置机构或是向投资银行转型是资产管理公司最理想的退出通道住房抵押贷款证券化业务可以成为他们在转型中的一项主要业务笔者认为由国有资产管理公司担当证券化经营公司的理由有如下几个方面(1)为资产管理公司在完成历史使命之后找到一个激励性的退出通道为他们今后的发展找到了新的思路；(2)国有资产管理公司经过多年的发展致力于不良资产的处置积累了相当的经验也和国际上一些知名的投资银行等金融机构有较深层次的接触学习了不少先进的理念；(3)国有资产管理公司是国有独资企业具有政府背景容易获得政策支持当然也就可能获得较高的信用评级使投资者有购买热情；(4)经过几年的积累各大资产管理公司的人力资源可以说是一笔巨大的财富相对而言完全新设立的证券化经营公司是没有这样一笔唾手可得的人力资源的当然在对资产管理公司实行转型的过程中最好能对其进行产权结构改革对其进行股份制改造并上市积极吸收民间资本并使国有资本逐渐退出最后成为一个由政府支持、社会公众持股的股份公司从实施住房抵押贷款证券化入手逐渐发展为专业的资产证券化经营公司由以上分析笔者认为在我国由资产管理公司作为证券化经营公司具有明显的可行性和现实意义应将这种形式作为首选参考文献1姚长辉.中国住房抵押贷款证券创新研究M.北京北京大学出版社2001.2蔡德容.住房金融创新研究M.辽宁东北财经大学出版社2002.3邓伟利.资产证券化国际经验与中国实践M.上海上海人民出版社2003.4陈钊.住房抵押贷款理论与实践M.上海复旦大学出版社2000.5沈继奔张岩.国外住房抵押贷款证券化模式及其启示J.中国投资2005(6).6程志发.浅析我国住房抵押贷款证券化面临的困难J.中国房地信息2005(11).7林凌周鸿.我国住房抵押贷款证券化模式分析J.商业时代2006(2).。