目录编制说明

目录编制说明 (1)一、西安市2006、2007年住房建设取得的主要成就 (3)（一）住房建设规模不断扩大 (3)（二）住房市场体系逐步完善 (4)（三）住房供应结构日趋合理 (5)（四）居民居住水平明显改善 (6)二、西安市2006、2007年住房建设中的主要问题 (7)（一）保障性住房供应量有待加大 (7)（二）住宅产业化程度有待提高 (7)（三）住房市场管理力度有待加强 (7)三、西安市2008—2012年住房建设规划编制依据 (9)（一）国家和西安市关于住房方面的主要政策及规划 (9)（二）西安市城镇低收入家庭住房状况调查 (9)（三）西安市2008—2012年住房新开工量预测 (10)四、西安市2008—2012年住房建设规划思路和年度计划 (11)（一）指导思想 (11)（二）规划原则 (11)（三）西安市2008—2012年住房建设规划目标 (11)（四）住房建设的年度计划安排 (14)五、西安市2008—2012年住房建设规划实施要点 (16)（一）调整土地供应结构，确保住房建设用地 (16)（二）调整住房供应结构，满足普通老百姓的住房需求 (16)（三）加大住房保障力度，着力解决最低收入及低收入家庭住房问题 (17)（四）注重解决中等收入家庭住房困难问题 (18)（五）加紧推进棚户区、城中村改造 (19)（六）加强住房市场管理 (19)（七）其它要点 (22)六、西安市2008—2012年住房建设经济分析 (23)（一）住房建设投资估算 (23)（二）住房建设总产值 (24)（三）住房建设净产值 (24)编制说明（一）为贯彻落实《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号）、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）精神和建设部建办规函[2007]740号的要求，加强对2008—2012年西安市住房建设的指导和统筹，有计划的解决西安市中低收入居民住房问题，进一步满足广大群众的基本住房消费需求，特制定本规划。

（二）本规划依据《西安市国民经济和社会发展第十一个五年规划的纲要》、《西安市城市总体规划（2008—2020）》、《西安市土地利用总体规划大纲》、《西安住宅建设与房地产业发展“十一五”规划》、《西安市解决低收入家庭住房困难发展规划（2008—2012）》以及国家、陕西省和西安市房地产业法律、法规及相关政策，结合西安市实际情况进行编制。

（三）本规划以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为目标，促进住房建设与社会经济协调发展。

（四）本规划的规划区域包括西安市城六区、四区两基地以及长安区、临潼区、阎良区。

其中“城六区”指新城区、碑林区、莲湖区、未央区、雁塔区、灞桥区；“四区两基地”指高新技术开发区、曲江新区、经济技术开发区、浐灞生态区、西安阎良国家航空高技术产业基地、西安航天科技产业基地。

规划期限为2008年至2012年。

（五）本规划是落实西安市城市总体规划的重要手段，是衔接西安市土地利用规划、基础设施建设规划的重要载体。

在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划相协调。

（六）市建委、规划、国土及房产等部门每年应根据近期建设规划和本规划的有关要求及年度住房需求的实际变化，制定包含年度住房建设目标和各类住房建设总量、结构及土地供应安排在内的年度住房建设计划，并纳入近期建设规划年度实施计划。

（七）本规划包括文本和项目附表。

一、西安市2006、2007年住房建设取得的主要成就2006、2007年，西安市社会环境稳定，经济持续发展，市场供需两旺，居民消费水平稳步增长。

2006年，西安市全市实现生产总值1473.68亿元，城镇居民人均可支配收入达到10905元。

2007年，西安市全市实现生产总值1737.1亿元，比上年增长14.6%，增速创下11年来新高；城镇居民人均可支配收入达到12662元，与上年同期相比增加1757元，增长16.1％，增速创近10年来新高。

由此，也带动了住房建设的持续发展。

（一）住房建设规模不断扩大1 住房建设量高速增长2006、2007年，西安市住房建设量高速增长，建设规模、投资规模和竣工面积不断扩大（详见表1.1）。

表1.1 西安市2006、2007年住房建设情况2 经济适用住房（含单位职工住房）、廉租住房建设成效明显2006、2007年，西安市扩大了经济适用住房的建设规模，为促进全市经济平稳增长、平抑商品住房价格做出了应有的贡献。

此外，为了解决最低收入家庭住房困难问题，2007年西安市新开工建设廉租住房428套，共2.36万平方米，完成投资5000万元（详见表1.2）。

表1.2 2006、2007年西安市经济适用住房和廉租住房建设情况3 城中村改造、棚户区改造项目取得突破性进展2006年，西安市组建局级建制的城中村改造办公室；2007年，《西安市城中村改造管理办法》正式实施。

西安逐渐探索出了一条以“政府主导、市场运作、改制先行、改建跟进、整村拆除”为改造原则的“西安模式”，使城中村改造呈现出了一派勃勃生机。

2007年，西安市共完成95.2万平方米旧村拆除工作，为本年度60万平方米拆旧任务的158.7%，其中已完成6个村的整村拆除工作；完成新建建筑面积79.44万平方米，为本年度50万平方米新建任务的158.9%；完成投资18.7亿元，为本年度投资计划12亿元的155.8%；无形改造中，有63个城中村开展了集体资产清产核资工作，有30个城中村已经完成了清产核资工作，有5个城中村完成了经济体制改革工作，有6个城中村正在进行撤村建社区相关工作。

棚户区改造方面，西安市也取得了显著的成绩，特别是2007年开始启动的部分重点棚户区改造项目的拆迁和安臵楼建设，完成拆迁面积79.26万平方米，搬迁居民户数10293户，两个安臵基地已经开工。

（二）住房市场体系逐步完善1 市场交易量逐年上升随着住房分配货币化政策的推进，西安市住房市场体系逐渐完善，市场化、社会化程度不断提高，住房交易日趋活跃。

此外，随着市场化程度的提高，西安市住房三级市场也发展迅速，二手住房交易量逐年攀升。

表1.3 2006、2007年西安市住房交易情况（单位：万㎡）2 市场价格增长平稳从2006、2007年西安市住房市场的供求状况来看，总体状况是供需基本平衡。

期间，西安市住房市场价格稳中有升，未曾出现增速过快和增幅过大的现象，也未出现过像国内其它一些城市房地产价格大起大落的现象。

西安市各主要区域商品住房销售均价变动情况有所不同（详见表1.4）。

表1.4 2006、2007年西安市各主要区域商品住房销售均价（单位：元/㎡）3 市场监管力度有所加强为保障西安市房地产市场健康、快速、有序发展，西安市加大了建设条件审核力度，特别是项目资本金及配套设施建设的审查，确保工程顺利进行；进一步严格审批商品住房预售许可证，完善商品住房买卖合同联机备案制度；打击炒买炒卖、囤积房源、哄抬房价等不法行为；加强房地产中介机构管理；继续深化住房制度改革，发挥住房公积金管理委员会的决策、监管作用。

就市民普遍关心的拆迁问题，西安市严格办理拆迁许可证审批，采取扩大拆迁安臵资金监管范围、提高现房安臵比例等新举措，落实市委、市政府“安臵先行”的原则，防止出现新的拆迁安臵遗留问题。

此外，西安市严禁倒卖经济适用住房项目和土地或转开发项目的行为，并加强经济适用住房建设标准和销售价格管理；逐步完善以房租补贴为主、实物配租为辅的廉租住房制度；在符合城市规划的前提下，对于已经建成入住、住用安全、产权清晰的房屋，市房管局今后将简化二手房交易手续，使住房二级市场真正活跃起来。

（三）住房供应结构日趋合理2006、2007年，西安市认真贯彻落实“国六条（国办发[2006]37号）”及“24号文件（国发[2007]24号）”精神，加大了对住房供应结构的调整力度，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加了住房有效供应。

其次，对于新审批、新开工建设的住房，确保套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上，同时确保廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。

“国六条”于2006年6月1日起正式实施，2006年下半年，我市开展了商品住房套型面积备案工作，经套型面积审核备案的项目31个，90平方米以下套型面积所占比例达到74.7%；2007年，我市经套型面积审核备案的项目中90平方米以下套型面积所占比例达到70%；2008年截止目前，我市经套型面积审核备案的项目22个，90平方米以下套型面积所占比例达到75%，均达到国家要求。

（四）居民居住水平明显改善2006、2007年，西安市居民住房条件有了很大的改善。

西安市人均建筑面积由2006年底的25.67平方米提高到了2007年底的27.27平方米。

此外，两年间西安市城市居民生活配套设施也得到很大的改善。

表1.5 2006、2007年主要生活配套设施指标数据来源：西安市2007年统计年鉴二、西安市2006、2007年住房建设中的主要问题（一）保障性住房供应量有待加大为了落实国家近两年新出台的住房政策，西安市住房户型结构进行了较大的调整，商品住房价格涨幅得到了有效的控制，市场供应结构逐渐接近中低收入家庭的住房需求。

但由于历史欠账太多，相对于西安市平均收入水平的家庭来说,商品住房供应结构不尽合理，商品住房价格偏高。

2007年，西安市房价收入比（每套住房以建筑面积90平方米计，价格以2007年商品住房均价3536元/平方米计）为8.7:1，高于6:1的国际平均房价收入比，许多中低收入水平的家庭仍无力购买商品住房。

考虑到中等以下收入水平的家庭数量占全市家庭总数的65%这一实际情况，为保障部分中低收入家庭的“居住权利”，未来几年，西安市应继续加大保障性住房供应量。

（二）住宅产业化程度有待提高住宅产业化程度低是我国普遍存在的问题,相对于东部沿海经济发达地区来说，西安市的房地产业发展相对滞后，其住宅产业化程度显得更低。

近两年，虽然西安市的房地产业发展迅猛，但是，由于市场需求旺盛，许多房地产企业缺乏房地产方面的专业知识和对市场的科学分析，忽略了住宅的核心品质，导致房地产企业技术创新、管理创新和组织创新方面的源动力不足。

未来一段时期，西安市的住宅产业化程度仍有待继续提高。

（三）住房市场管理力度有待加强1 市场有待继续规范目前西安市房地产市场仍存在许多问题，如城乡结合部违法违规建设行为屡禁不止；部分市场主体诚信观念淡薄；部分被拆迁户的利益未得到保护；开发企业管理水平较低，资本运作不良以及未执行预售资金监管制度，从而造成延期交房现象，引发群体上访。