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购物中心招商管理存在的问题及完善对策研究一、绪论 (1)(一) 研究背景 (1)(二) 研究目的与意义 (2)二、案例介绍 (3)三、购物中心招商管理存在的问题 (3)(一) 员工素质较低 (3)(二) 业务流程混乱 (4)(三) 业务分工及岗位职责不明确 (4)(四) 薪酬体系不合理没有相应奖励机制 (5)(五) 缺乏风险意识 (5)四、对策及建议 (5)(一) 通过培训及政策鼓励提高员工素质 (6)(二) 建立科学规范的业务流程体系 (7)(三) 明确业务分工及岗位职责 (10)(四) 完善薪酬体系建立激励机制 (11)五、结论 (14)参考文献 (15)一、绪论(一) 研究背景A公司购物中心1层，建筑面积约1500 m2区域(以下简称I区)，自2002年开业以来一直由该购物中心的主力百货承租并自主经营，经营品类为鞋、包、饰品，定位在吸引中档消费群体。
该楼层另一部分经营面积，即由A公司购物中心自主统一经营管理的品牌租赁店铺的经营区域(以下简称II区)，经过06年下半年至08年底两年半的调整，无论在品牌知名度，还是业态组合方面，都远远的超过了主力百货经营的I区，这样使A公司购物中心的1层，同楼层形成了两个完全不同档次的消费区域。
主力百货店经营的I区无论消费客层还是柜位租赁平效都远远低于购物中心自主经营的II区，明显处于弱势、这种情况也引起越来越多的II区消费者向购物中心反映I区的消费环境和消费货品较II区显得过于落后和混乱，造成购物中心主力的经营楼层1层的经营、消费产生的落差过大，如持久维持下去，会对购物中心的整体形象造成不良影响，进而会影响购物中心的声誉。
故A公司领导在08年的下半年经过与主力百货店的多次洽商，终于在08年的年底将I区收回由购物中心自主经营管理。
2009年1月元旦刚过，A公司购物中心招商部根据公司要求，对该购物中心1层I区域进行升级改造，即对该区域重新进行规划、设计、定位、招商、装修，以提升该区域的整体形象及租金收益。
购物中心招商管理制度范文购物中心招商管理制度范文第一章总则第一条为了规范购物中心招商管理，提高购物中心运营效益，保障商户权益，制定本招商管理制度。
第二条本制度适用于购物中心所有商业空间的招商和管理。
第二章商务招商第三条购物中心的商务招商工作应以满足消费者需求为导向，提高购物中心品牌价值和市场竞争力。
第四条购物中心招商工作应遵循公平、公正、公开的原则。
每一次商业项目的引进都应经过合理的比较和评估。
第五条购物中心的招商工作应结合市场需求和购物中心定位，确定商业品类、商户定位、租金标准和招商目标。
第六条购物中心应建立健全招商团队，明确各成员职责，制定绩效考核和激励机制。
第七条购物中心应注重商务招商与市场营销的结合，采用多种方式宣传和促销，提高知名度和吸引力。
第三章商务合作第八条商务合作应建立在互利、互信、长期合作基础之上。
第九条商务合作应以签订正式合同为前提，明确双方权益和义务，降低合作风险。
第十条购物中心与商户之间的合作应遵循商业道德和公平竞争原则。
第十一条购物中心应提供良好的经营环境和服务，保障商户正常经营。
第十二条商户应遵守国家法律法规和购物中心管理规定，共同维护购物中心的形象和秩序。
第十三条购物中心应为商户提供必要的培训和支持，提高其经营管理水平。
第十四条购物中心应定期与商户沟通，了解其经营情况和需求，协助解决问题。
第四章租金管理第十五条购物中心租金应根据商户经营面积、地理位置、品牌价值等因素确定，并按照合同约定收取。
第十六条购物中心应建立租金政策，明确租金计算和调整原则，合理制定租金标准。
第十七条购物中心应及时向商户提供租金发票和租金缴纳证明，确保租金收取的合法性和透明度。
第十八条商户应按时缴纳租金，如有特殊情况应提前与购物中心协商。
第十九条购物中心应建立租金征收和催缴机制，对逾期未缴租金的商户采取相应措施。
第五章附则第二十条购物中心可以根据实际情况制定详细的操作规程，落实本制度。
第二十一条购物中心拥有对本制度的最终解释权，并对本制度进行必要的修订。
购物中心统一招商管理十大原则购物中心是商业综合体的一种形式，是集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一体的现代化商业设施。
对于购物中心来说，招商管理是其发展壮大的重要环节。
为了实现购物中心的长期稳定经营，以下是购物中心统一招商管理十大原则。
一、定位准确购物中心的定位决定了其招商策略和经营方向，要确定适合当地市场和消费者需求的定位。
要根据地理位置、消费能力、消费习惯等因素，明确购物中心的定位，如高端消费、中高端消费、低端消费等，以便针对不同消费群体进行招商。
二、品牌策略购物中心要注重引进品牌，并制定适合的品牌策略。
要根据购物中心的定位，选择适合的品牌，确保品牌的形象和定位与购物中心相匹配。
可以通过引进国内外知名品牌、特色品牌等方式，提升购物中心的品牌价值。
三、招商策略购物中心要制定合理的招商策略，根据市场需求和管理目标，确定适当的租金政策、合作方式等。
可以采用免租金期、租金激励、合作共赢等方式吸引优质商户入驻，同时要保持租金的相对稳定性，以确保购物中心的稳定经营。
四、租户结构购物中心的租户结构要多元化且具有互补性。
要根据消费者需求和市场趋势，引进不同类型的商户，如服装鞋包、餐饮娱乐、生活服务等。
同时要注重租户之间的互补性，避免同质化竞争，提供消费者更多的选择。
五、合同管理购物中心要建立健全的合同管理制度，确保合同的合法性和执行力。
要明确商户的权利和义务，规范商户的经营行为，有针对性地约定租金调整机制、违约责任等内容。
同时，要确保购物中心对合同的履行情况进行有效监督和管理。
六、市场营销购物中心要注重市场营销，提升知名度和影响力。
可以通过举办促销活动、打造特色主题、进行广告推广等方式，吸引消费者到购物中心消费。
要与商户合作，共同制定市场营销方案，提升整体业绩和品牌形象。
七、租金管理八、服务管理购物中心的服务质量直接影响消费者的购物体验和满意度。
要建立完善的服务管理制度，提供优质的购物环境和多样化的服务，如停车、安保、消费指导等。
购物中心招商调整方案近年来，随着互联网的快速发展和消费升级的趋势，传统购物中心面临着诸多挑战和变化。
为了应对市场的需求变化，购物中心需要不断调整自身的招商策略和经营模式。
本文将提出一套针对购物中心招商调整的方案，旨在帮助购物中心更好地适应市场需求。
一、优化品牌结构购物中心作为一个多品类的消费场所，一个合理的品牌结构对其发展至关重要。
首先，购物中心需要评估现有品牌的表现和市场接受度，并剔除低效的品牌。
其次，购物中心应重点招商一些具有潜力的本土品牌和新锐品牌，以寻求差异化的竞争优势。
最后，购物中心可以引入一些高端品牌和奢侈品牌，以提升整体品牌形象和消费层次，吸引更多的潜在消费者。
二、打造特色主题购物中心在市场竞争激烈的情况下，需要通过打造独特的主题来吸引消费者，创造消费场景和体验。
购物中心可以根据自身地理位置、人文环境和商业定位等因素，确定一个特色主题。
比如，可以打造成绿色生态购物中心，将自然环境与消费场景相结合；也可以打造成文化艺术购物中心，将文化元素融入到购物体验中。
通过精心设计和装修，购物中心可以营造出独特的氛围，吸引消费者的目光并提升消费者的购物体验。
三、拓展文化娱乐业态传统的购物中心以商业购物为主导，但随着人们消费观念的转变，购物中心需要更多地注重提供多元化的文化娱乐服务。
购物中心可以引入电影院、儿童乐园、健身房、SPA中心等，为顾客提供舒适便捷的休闲娱乐场所。
此外，购物中心还可以举办各种文化活动和展览，以吸引更多的人群前来参与。
通过拓展文化娱乐业态，购物中心可以提高顾客的停留时间，增加顾客的流量和消费。
四、加强与电商的合作互联网的兴起给传统购物中心带来了很大的压力，但与其对立，购物中心可以与电商进行合作，实现互利共赢。
购物中心可以提供给电商一些实体展示和销售的场所，为消费者提供线上线下的一体化购物体验。
同时，购物中心还可以与电商合作举办各种营销活动和促销活动，吸引更多的消费者前来购物。
通过与电商的合作，购物中心可以借助互联网的力量，更好地满足消费者的多样化需求。
购物中心招商管理制度第一章总则第一条为规范购物中心的招商管理工作，提高购物中心的综合运营能力，制定本制度。
第二条本制度适用于购物中心的招商管理工作，包括租赁、签约和管理等工作。
第三条购物中心招商管理工作应坚持市场化原则，以客户需求为导向，注重品牌和品质，注重环境和氛围，打造有吸引力的购物中心。
第四条购物中心招商管理工作应遵循公平、公正、公开的原则，保障租户的合法权益，维护购物中心的整体利益。
第五条购物中心招商管理工作应建立良好的信息沟通和合作机制，保持租户之间和租户与购物中心的良好关系，共同促进购物中心的发展和进步。
第六条购物中心招商管理工作由购物中心总经理负责，设立招商部门具体负责招商工作，招商经理负责具体的租赁事务。
第七条全体购物中心工作人员应遵守本制度，服从招商部门的统一管理。
第二章招商的组织管理第八条购物中心应制定招商的年度计划，明确年度的租赁目标和计划，包括招商的对象、面积、租金等内容。
第九条招商部门应建立健全的租赁资源库，开发并整理潜在的租户资源，为购物中心的招商做好充分的准备。
第十条招商部门应建立完善的招商流程和档案管理机制，包括租房申请、洽谈谈判、合同签约等全过程的档案管理。
并且要不断总结经验，完善流程，提高工作效率和租赁质量。
第十一条招商部门应及时了解市场动态，关注供求信息，制定灵活的租赁策略，及时调整招商计划，以适应市场的变化。
第十二条招商部门应定期举办租赁推介会，邀请租户代表和中介代表参加，充分展示购物中心的优势和特色，吸引更多的优质租户。
第三章招商合同管理第十三条招商部门应建立严密的合同管理制度，按照国家相关法律法规和购物中心的管理制度签署招商合同，并妥善保管合同原件和相关资料。
第十四条招商合同应明确双方的权利和义务，包括租金支付方式、租期、保障期、装修规范、违约责任等内容。
第十五条招商合同应提前与租户进行详细的洽谈，充分沟通，明确业务需求，了解租户的背景和实力，确保合同签署的真实性和有效性。
购物中心招商管理制度及行为准则一、招商管理制度1. 定位原则购物中心的定位原则是商业综合体，采用世界先进的管理经验，以顾客为中心，以市场为导向，打造成为广大顾客购物、娱乐、休闲、文化、餐饮等全方位的生活空间。
2. 招商准则（1）围绕消费者需求招商，不断挖掘市场的潜力，高效推动市场的发展水平；（2）建立科学的招商管理制度，加强合作伙伴之间的沟通合作，强化品牌效应和联动效应；（3）制定合理的招商政策，有效保障商户和投资者的合法权益，减轻他们的经济负担，使投资氛围更加稳定和谐；（4）严格执行招商合规管理，提高招商人员的职业道德及素质，关注招商过程中的诚信问题，保障整个招商过程的公正、透明和公开。
3. 招商流程（1）确定招商目标。
根据市场环境、消费群体、消费需求等的变化和发展趋势，设定招商目标，降低招商风险，最大限度地实现投资回报。
（2）撰写招商计划。
招商计划应包括招商目标、招商策略、目标商户、投资预算等，招商计划的制定要同时考虑经济效益和社会效益，尽可能保证投资回报和顾客满意度。
（3）招商宣传。
利用各种传媒，如报纸、杂志、网络推广、路演等，大力宣传购物中心的投资优势和市场前景，吸引更多商户和投资人的关注和参与。
（4）商户申报。
采用统一的报名方式，商家应提供经营计划书、品牌营销、财务预算、店面规划等基本信息，并提供近期的经营成绩、商业信誉等方面的资料。
（5）评审商户。
根据商家的申报材料，并通过实地考察、专家咨询等方式，综合考虑各个方面的因素，对商户进行全面、公正、客观的评审。
（6）签约。
确认商户选定以后，应立即签约，明确双方的权利义务，确保投资回报和客户满意度。
4. 招商管理（1）加强招商团队的专业培训和更新，注重人才管理，不断提高团队素质和服务水平；（2）加强对商家的监管，依法依规进行合同管理、商业租赁管理等，保障商家和消费者的合法权益；（3）鼓励和支持商家的转型升级和创新发展，引导商家以多种方式增强品牌和品质；（4）加强与商家沟通合作，建立友好、互惠、共赢的关系，促进购物中心的协同发展。
招商人员实行六天工作制，采用逢周六、周日轮休制，休假要由招商经理统一安排，连续休假时间一般不可以超过三天一、考勤规章制度1 、招商人员工作时间为早上8 ：30 -下午18:00 分。
2、招商人员每日上、下班须亲自打卡，任何人不得互相代打或以任何借口不打卡，如有漏打每次扣罚10 元,一个月内累计 3 次漏打,则给予书面警告,一个月内累计 2 次书面警告，则作解雇处理。
3、报到时应穿着整齐，如有发现未整理好衣装就报到者，由招商经理监督做好后再报到,考勤时间以经理最后确认为准，并作漏打一次处理，罚款10 元。
4、招商部工作人员，在上班期间如遇突发事件需要外出应向招商经理请示并获得批准才能外出，如违规外出予以旷工处理。
5、招商人员实行六天工作制，采用逢周六、周日轮休制，休假要由招商经理统一安排,连续休假时间一般不可以超过三天。
6、如遇突发事件需请假，须于当日上午7 ：30 前告知经理且获得批准，并在上班后的一个工作日内补办请假手续，若没有及时知会经理作旷工处理及予以口头警告。
7、招商人员必须及时填写《客户来访资料登记表》、《已租客户资料表》(租控)、《周工作总结表》、《月工作计划表》及《客户资料保护名单》等，每天交经理存档。
8、凡开业和举行重大活动期间取消一切休假，请假须征得招商经理同意，否则按旷工论处。
9、凡相关培训会议均不得缺席，如有特殊情况必须向招商经理请示，若得不到同意则不得缺席。
10、安排市场调查当天，必须先回公司,知会招商经理，再由公司出发。
11 、工作时间内,需要外出时须向上级经理申请，不得私自决定。
擅离岗位没有上报公司者作旷工论处.12、上班时间按照招商部要求,迟到者将由经理记录，迟到第一分钟开始罚款，每迟到一分钟扣罚一元，每迟到超过30 分钟者将予以口头警告处理。
二、日常工作要求1、如在工作场所做与工作无关的私人事情(包括吃零食、吃早餐、化妆、看与工作无关之报刊、睡觉、开小差、听耳机等)，一经发现，罚款10 元及作口头警告处理；屡劝不改或情节严重者，予以书面警告或即时解雇.2、任何时间都要以客人为重，不得怠慢，尤其注意午餐时间来访的客人。
购物中心招商管理概述购物中心招商管理是指购物中心针对商家的招商活动以及招商合作的管理流程。
购物中心作为一个商业综合体，通过招商来引入各类商家，提供多样化的商品和服务，满足消费者的需求。
购物中心招商管理涉及到招商策划、招商营销、商家合作管理等多个方面。
招商策划招商策划是购物中心招商管理的重要环节，其目的是制定招商的整体策略和计划。
以下是招商策划的一些关键要点：1.定位策略：根据购物中心的定位和目标人群，确定适合的商家类型和品牌风格。
通过市场调研和分析，确定购物中心的特色和竞争优势，以吸引更多商家入驻。
2.招商目标：明确购物中心的招商目标，包括商业面积、销售额、租金收入等方面的指标。
根据目标制定相应的策略和措施。
3.招商计划：制定详细的招商计划，包括时间表、预算、招商渠道、招商活动等。
根据购物中心的发展阶段和市场情况，合理安排招商的先后顺序和周期。
招商营销招商营销是购物中心招商管理中的重要环节，其目的是通过各种营销手段吸引商家入驻。
以下是招商营销的几种常见手段：1.媒体宣传：购物中心可以通过广告、报纸、电视、广播等媒体渠道进行宣传，提高知名度和吸引力。
同时，购物中心还可以利用社交媒体平台和互联网推广，与潜在商家建立联系。
2.招商推介会：定期举办招商推介会，邀请潜在商家参加，介绍购物中心的优势和发展前景，展示购物中心的商圈环境和配套设施。
通过现场接触和互动，促成商家入驻合作。
3.会员体系：建立购物中心的会员体系，吸引商家参与，并为商家提供一定的优惠政策和推广渠道。
通过会员体系，购物中心可以与商家建立更紧密的合作关系，增加商家忠诚度。
4.联合营销：与周边商家、社区组织、公益机构等合作开展联合营销活动，吸引更多的消费者和商家关注购物中心。
联合营销可以通过举办促销活动、开展公益活动等方式实施。
商家合作管理商家合作管理是购物中心招商管理的重要环节，其目的是与入驻商家建立良好的合作关系，共同促进销售和经营发展。
购物中心招商和运营管理摘要购物中心作为一种集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体的商业模式，在当前的消费市场中扮演着重要的角色。
招商和运营管理是购物中心成功运营的两个重要环节。
本文将从招商和运营管理两个方面来剖析购物中心的成功之道。
1. 购物中心的招商策略购物中心的招商策略是为吸引品牌商家、增加租金收入和提升购物中心的知名度而制定的一系列措施和策略。
以下是购物中心招商策略的几个关键点：1.1. 确定目标定位购物中心的目标定位是招商策略制定的首要任务。
购物中心应根据区域经济发展水平、周边人口结构、消费者消费习惯等因素来确定目标定位。
不同的目标定位将吸引不同类型的商户进驻，从而形成购物中心独特的经营特色。
1.2. 细分市场购物中心应根据目标定位将市场进一步细分，分析并找到适合进驻的商户群体。
细分市场可以帮助购物中心更准确地把握目标消费者的需求，以及商户在该市场中的竞争力。
1.3. 提供优惠政策购物中心可以通过提供租金减免、运营支持和市场推广等多种优惠政策吸引商户进驻。
这样的优惠政策既可以帮助购物中心吸引更多的品牌商家进驻，同时也能提高购物中心的整体运营水平。
1.4. 进驻调研和评估购物中心在招商过程中应对进驻商户进行调研和评估。
通过对商户的经营能力、品牌知名度、产品质量等方面进行评估，购物中心可以更全面地了解商户，从而为招商决策提供依据。
2. 购物中心的运营管理购物中心的运营管理是保证购物中心正常运营的关键环节。
以下是购物中心运营管理的几个关键点：2.1. 商户管理购物中心应建立完善的商户管理机制。
包括商户的日常管理、租金收取与管理、品牌宣传与活动支持等方面。
购物中心应与商户建立长期合作伙伴关系，共同促进双方的发展。
2.2. 顾客体验管理购物中心应注重顾客的体验感受，通过提供舒适的环境、丰富的配套设施、便捷的服务等方式来提升顾客的满意度。
购物中心可以定期进行顾客满意度调查，根据反馈意见进行改进和优化。
2.3. 市场推广购物中心应加大市场推广力度，通过多种渠道宣传购物中心的品牌形象和特色，吸引更多的消费者进入购物中心。
购物广场招商管理制度第一章总则第一条为规范和加强购物广场招商管理，提升购物广场的综合竞争力和商业吸引力，特制定本制度。
第二条本制度适用于购物广场的招商管理工作。
第三条购物广场招商管理需遵循公平、公正、透明、诚信的原则。
第四条获得购物广场招商资格的商户，须遵守购物广场的各项规章制度和相关法律法规，维护购物广场的形象和品牌。
第五条购物广场招商管理部门负责制定并实施购物广场的招商政策，组织实施与招商相关的营销策略和推广活动。
第六条购物广场招商管理部门实行内部招商工作制度，招商管理部门应设定明确的招商目标，并根据目标制定招商计划。
第七条购物广场招商管理部门应保持与商户的密切联系，建立和维护良好的合作关系，及时反馈市场信息和商户的需求。
第八条购物广场招商管理部门应每季度对购物广场的招商情况进行综合分析，制定下一季度的招商计划。
第二章招商流程第九条招商管理部门应结合购物广场的整体发展战略和商业定位，确定招商目标和分配招商指标。
第十条招商管理部门应对招商对象进行充分调研和评估，确保招商形象和业态与购物广场相符合。
第十一条在确定招商对象后，招商管理部门应协调相关部门进行合同谈判和签订合同，确保招商合作的合法性和可行性。
第十二条按照购物广场的规章制度和合同约定，招商管理部门应对商户进行入驻前的审查和审批。
第十三条商户入驻购物广场后，招商管理部门应积极开展对商户的跟踪服务和管理，保障商户在购物广场的顺利运营。
第三章招商策略第十四条招商管理部门应根据购物广场的发展战略和市场需求，不断调整和优化招商策略，提升购物广场的商业吸引力。
第十五条招商管理部门应对不同行业、不同规模的商户制定差别化的招商政策，以应对不同商户的需求和特点。
第十六条招商管理部门应积极参与各类商业展会和推介会，通过各种渠道扩大购物广场的知名度和影响力，吸引更多的商户入驻。
第十七条招商管理部门应与当地政府围绕购物广场的发展，加强合作，争取政策支持和资源倾斜，以促进购物广场的招商发展。
对话——购物中心招商、管理陈建明：我想把更多的时间留给大家提问题，在座的开发商，包括一些商家、管理商，对于购物中心的管理运营都有不同的问题，我希望在沟通当中，能够最大程度的解决大家关心的一些问题，接下来就购物中心行业在中国发展的前景和一些问题，请各位嘉宾做一个简短的评述。
刘耀东：我想我稍微解释一下，国际购物中心协会，是一个全世界的组织，总部在美国，每一年在美国举办200场活动，各个地区的招商、行销、经营管理有很大的资源，购物中心有50年的经验。
在亚洲也做一些培训，我个人是在2002到2004年作为他们大中华区的顾问，事实上从今年开始，他们可能会有更进一步的进入中国的一些活动，所以会有更多的会议见报。
其实这些协会都是非盈利的组织，重要的是推动这个产业，从他们对于中国的这些活动可以出来，他们对中国这个市场是非常重视的，也就是中国这个市场最重要的是两个因素，一个是国有企业现在陆续的民营化，使得中国现在的市场可以说是非常的广阔。
第二个就是WTO的开放，使得中国的零售市场也是更具备无穷的潜力，一方面，所谓的市场民营化的方式，使得更多的有兴趣从事市场经济活动的公司快速的增加，另外国外的厂商也都很快的进入这个市场，我们相信零售在中国这个市场，可以说是全世界都期盼中国零售市场正常的发展，我个人更觉得，中国的未来商业是充满着机会的。
希望大家多多交流，希望产业有一个更正规的发展，谢谢各位。
陈建明：万总是20多年来在北京或说国内的零售业，在购物中心行业有着充分的实践经验，从燕莎购物中心，到金源燕莎MALL，万总有很多的体验，请万总谈谈购物中心的前景。
万文英：其实我刚才把我的观点已经讲过了，我觉得购物中心的发展前景非常好，因为购物中心，我自己体会到，它是为人们的物质生活、精神生活提高的一种服务形式，购物中心来讲，他也是符合我们现代人的需求，所以我觉得发展前景是非常好的，但是要注意一些问题，我们的城市很小，但是弄一个非常大的购物中心，比如说金源新燕莎，据我们测算，一天就要有十万人要维持SHOPPINGMALL的经营，如果我们一个城市在三四十万人，要搞这么一个大MALL难度就比较大了，所以在这点上，我觉得，我们应该特别注意的。
另外，我特别希望大家能够针对商业地产，也就是针对购物中心如何去经营，如何去管理进行探讨，在这方面我们中国还没有更多的经验，因为我们刚刚开始，SHOPPING MALL也是外来的，国外已经有五六十年的历史，他们也是由一点一点的发展起来的，我相信我们中国人比他们还要聪明，我们很可能缩短我们的时间，但是要想这样，就得扎扎实实的做一些工作。
我觉得在这一点说，东方广场做得非常好，可以说养了将近三四年，但是人家并没有停滞不前，而是不断的完善，有一点不好就改进，今年我看到，还有好几个月的改造，改造以后非常漂亮，所以在这点上，我特别希望我们在座的，能够在不久的将来，在你们的城市，能够搞一个非常适合你们当地的经济、人们消费以及当地文化需要的很兴旺的经营管理非常好的购物中心。
陈建明：东方广场的确是在目前几年中国大型购物中心比较成功的案例，东方新天地最贵的租金达到一平米260美金，如果说商铺一平米260美金，这个收益率的确很高，这也是为什么开发商都很关注购物中心开发，甚至把购物中心做成一个热点做的核心原因，一旦做成功，有很好的投资收益。
但是，做成功，还是需要在后期解决很多问题，如果没有解决的话，实际上260美金可能跟你的项目也有距离。
我想的话，开发商的确是关注机会，但是也要关注到很多专业问题。
邻里中心是国内做社区购物中心的典范，我想有请于总讲一下您的观点。
于宙：我简单的介绍一下，我个人的体会我们邻里中心为第五业态，他不同于卖场，也不同于商业街，也不同于百货公司，我觉得是第五业态的形式。
我们靠主体的商业街肯定不能满足消费者的需求，我们是按照交通便利、按照住宅区的人口分布，我们来做17个邻里中心。
这六七年，刚开始做邻里中心的时候，我们也把零售业因为放在里面，但是说实在的，前三年我们公司做得很累，到了第四年我们开始调整，我们现在的服务业比例很大，大概是70、80％，零售业比例比较小，我们在整个邻里中心里，都配上一个卖场，我们现在跟香港华润万佳合作连锁发展，我们有一个邻里中心，就有一个华润万佳在里面，肯德基也是这样，只有这样，我们跟品牌连锁合作，这样从我们经营户的能力来讲，他的规范，他的产品都得到了保证。
我们也是连锁企业，这样就会有序的发展。
我觉得，我们应该准确的定位邻里中心是什么呢？是区域商业服务，我是这样理解的。
在今年，我们申报认证的时候，我们请了美国ISO公司给我们评价，在大中华500多家评价下来，我们是第二家的零缺陷企业，其实这是一种新的理念，一种适合国内发展的模式，给了他们一些新的理念和观念，所以给我们很高的评价。
在六年多来，把项目定位好，招商定位准确，在建筑物上的设计也能够结合以后的运营，长效的管理就有了保证，可以说是一个模式，当然我们连锁到三家以后，我们的规模效应就开始浮现出来，第一家可能有一点规模不够，经营户的规模也不够，如果他跟着我们连锁，到了第三家以后，他的抗风险能力也开始表现出来。
我已经是多次来北京跟大家交流我的体会，有机会也欢迎大家到我们工业园区来，我们到现场交流，欢迎大家。
谢谢。
陈建明：最近我们做了很多调查，包括大型的SHOPPINGMALL，包括社区购物中心，也包括商业街、批发市场，实际上，我们发现，很多热点当中，开发商关注社区购物中心的力度弱一些，换句话说，社区购物中心、邻里中心这种业态一定是以后的主力。
中小型的社区购物中心，我想邻里中心可能是第一家做连锁的，这个市场有很大的空间，我建议开发商，除了关注大MALL之外，也可以关注社区中心的开发，这样投资风险相对低一点。
下面请董浩明表达自己的观点。
董浩明：做购物中心来讲，是需要很长时间来养，而不是国内这样切割去卖，产权都分离的，我想购物中心要搞的话，在这个方面还是要考虑的。
陈建明：远洋城的SHOPPING MALL在唐山、石家庄都在做，他们也是希望在全国做大型SHOPPING MALL的连锁，下面有请远洋城SHOPPING MALL的吴总发表观点。
吴总：我们公司最主要是三个业务，第一是超市叫保龙仓，有14家，我们还有远洋城MALL，在唐山有一家12万平米，目前在石家庄和西安各有一个。
有关MALL的问题经常有人问我，到底百货跟MALL有什么不太一样的地方，我觉得先要把这个观念弄清楚，为什么MALL在招商管理上有这么多的困难呢？百货是以业种来分类，是用男装、女装、童装来分类，是在同样的时间一起开业，同样的时间一起打烊，MALL就不一样，是以业态分类，百货业、超市业、娱乐业，零售业，这几个业态的营业时间是都不一样的，所以说，我们每个人都想开发MALL的时候可能必须要了解到这一点，如何将这几个业态做很好的组合，目前我们公司也是朝着这个方向努力，先把这个定位定清楚之后，然后要根据当地的经济的状况我们来设定我们的层次，不一定每个MALL要做很大，不一定都要做迪厅，以上是我自己的一点感想。
谢谢。
陈建明：我想购物中心的管理离不还商家的融合，请乐购的王总跟大家沟通一下。
王总：乐购在北京还没有店，大家不太了解，我简单的跟大家介绍一下，乐购属于顶新集团，在全国有33家店，现在目前乐购在04年9月份跟世界上第一大零售商英国的特易购正式签约合作，双方是强强联合。
在去年的时候，正式跟乐购签约。
如果今年顺利的话，我们在今年的下半年，我们的一个标准店2万平米要亮相北京，届时欢迎大家去参观。
我们的定位是生活购物中心，就是接近老百姓的需求，满足老百姓的需求。
我们跟很多的开发商接触的时候，也遇到很多的问题。
在沟通的时候，他所提供的房屋的结构、面积，有一些是现成的一些建筑，我们希望在规划的时候就开始接触，这样的话，大家可以在互相的沟通中，你能够满足商家的需求，商家也能够满足开发商的需求，我们作为一个主力店，在你商业地产中，对你商业地产的提升是有很高的提升，可以这么说，我们有很多的例子，在上海有一家店，原来那个地方人口很少，房地产价格很低，我们去了以后，现在目前的地区，房地产价格翻了两倍多。
这样来说，我们跟房地产商沟通的时候，生活购物中心的利润是很低的，你要想让商家能够存活，跟商家沟通的时候，我们要开一个店，在这个地区一般情况下要养两年，这个店才能真正的立住，所以在前期，从各个方面的条件来说，你能让商家生存了，商家地产才能够起来，如果商家生存不了，你的商业地产也做不了，所以要做的双赢，我们跟开发商也充分的讲，大家要互相理解。
我们在石家庄远洋城的MALL也在合作，正在谈具体的问题，其实就是这样，大家做到互相沟通，互相理解。
陈建明：作为百货超市的主力店，跟别的店也不一样，我们在南三环的一个中远的项目，我们也建议开发商，这个地区可能对百货的市场有需求。
下面把更多的时间给大家，大家有问题的话，可以给各位嘉宾提问题。
问：结合国外的经验，购物中心的核心竞争力是什么？刘耀东：这个题目很广，当然我想，实力是很重要的，开发一个商场是一个长期的投资，刚刚万总讲的是耐力，我个人讲实力。
另外，他不只是零售，也不只是地产，而是结合零售的一种地产，也就是说，他必须要了解零售业的精髓，以及地产的精髓，除了实力以外，必须要对商业地产这块透彻的理念在里面。
通常来讲，可能很多人有很多想法，但是可能不见得能够实现，也许因为实力的关系或者能力的问题，我想在国外来讲，大型的购物中心真正成功的，事实上都是很悠久的历史，而且都是大企业，都不是一下冒出来的。
可是，今天在中国我不敢讲，在中国今天来讲，确实有很多机会。
今天来讲，为什么这么多人对中国的商业地产开发感到非常兴奋。
所以说，现在可能是一个很好的时机，但是要小心，掌握购物中心的趋势，另外结合这个实力才能掌握这个商机。
问：邻里中心在南方苏州应该做得很成功，这种运营的模式，如果到北方地区是不是可以简单的复制，或者是不是要关注什么因素？于宙：我们在了解新加坡邻里中心的时候，给我感受最深的，就是前期的规划，我们借鉴本土的时候，我们其实对规划方面的定位，我们基本上是借鉴的，但是本土化中，我们也有很多自己的特征。
北方城市，我觉得开发区可以克隆，我觉得老城区改造可能会有所不一样，开发区做商业特征就是逆向的，没有人，没有商业，没有人气怎么会有商气，对我们邻里中心来说，我们走了自己的路。
老城区人气没有问题，是整合的问题，也有他优势的地方，也有好做的地方。
我觉得，开发区基本上是可以克隆的。
陈建明：在北京开发区有一个邻里中心，应该是借鉴你们的模式，现在来讲，整个经营的情况也不错。
问：燕莎OUTLETS做得很成功，现在北京又有爱家OUTLETS，这种规模的购物中心，在北京的市场空间有多大？万文英：其实燕莎OUTLETS是我做的，我也没想有多大，我2000年第一次去美国，我发现这个业态以后，就觉得很适合我们燕莎来做，首先有一点，燕莎拒之门外的这些消费者有地去了，燕莎虽然有很多品牌，但是价位很高，OUTLETS一般是六折以下，这样就可以去购物了。
