不动产登记类行政复议案件的几个问题

对不动产登记行为提起行政复议案例案例一：李某与张某的宅基地争议背景：李某和张某分别拥有两块相邻的宅基地。

李某在申请宅基地用地手续时，勘察院绘制的宗地图显示李某的宅基地与张某的宅基地紧紧相邻，之间无四尺宽巷子。

李某据此动工建设，紧贴张某家的房屋开始打桩。

张某对李某的宅基地不动产权登记产生异议，认为李某未预留《集体土地建设用地使用证》上记载的四尺宽巷子，属于登记错误，遂向市政府提起行政复议申请，请求撤销涉案的宅基地房地产权证。

案例二：程某与宁波市自然资源和规划局的纠纷背景：程某不服宁波市自然资源和规划局不出具书面《查询结果证明》、不书面告知不予查询理由的行为，向行政复议机关申请行政复议。

程某先后到市行政服务中心进行查询，并提供了相关资料，但被申请人既不出具书面《查询结果证明》，也不书面告知不予查询理由，且拒绝提供涉案不动产的准予强制执行裁定书、协助执行通知书及补偿协议。

分析：在第一个案例中，张某对李某的宅基地不动产权登记产生异议，认为其未预留《集体土地建设用地使用证》上记载的四尺宽巷子，属于登记错误。

此案例涉及到不动产登记的具体操作和准确性问题。

根据相关法律规定，行政复议机关需要对被申请人（在本案例中为市不动产登记中心）的具体行政行为进行合法性审查，包括审查其是否违反法定程序、是否滥用职权等。

如果审查后认为被申请人的行为存在违法之处，行政复议机关可以作出撤销、变更或者确认违法的复议决定。

在第二个案例中，程某不服宁波市自然资源和规划局不出具书面《查询结果证明》、不书面告知不予查询理由的行为，向行政复议机关申请行政复议。

此案例涉及到行政机关信息公开和公民知情权的问题。

根据相关法律规定，行政机关应当依法主动公开政府信息，或者依申请公开。

如果行政机关拒绝提供或者未能按照规定的方式和时间提供相关信息，公民可以通过行政复议或者行政诉讼的方式寻求救济。

在此案例中，如果审查后认为被申请人（在本案例中为宁波市自然资源和规划局）的行为违反了相关法律规定，行政复议机关可以作出责令履行、确认违法或者撤销的复议决定。

不动产登记涉诉风险点分析（上）展开全文2016-12-04 尚娟导语不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家职能部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的行为。

本文主要以律师的视角，分享在办理不动产登记中可能遇到的问题及相关的案件处理经验。

本文主要涉及四部分的内容，前三部分按照不动产登记流程（即申请程序、审核程序、登记程序这三个流程）分别梳理笔者在代理案件中遇到的常见涉诉风险点；最后一部分介绍不动产登记赔偿责任，由于不动产登记赔偿责任是登记机关最不希望出现的裁判结果，所以有必要系统地了解一下与不动产登记赔偿责任有关的基础知识，以便登记机关能通过规范登记行为来防范相关法律风险。

一、登记机关在接收材料环节中的涉诉风险材料接收环节是登记中的启动环节，通常而言材料接收环节的涉诉风险较小，但在实务中也存在一些容易忽视的细节：（一）申请材料的接收与处理《不动产登记暂行条例》（以下简称“《条例》”）第十七条[1]规定了四种处理方式，即受理、更正后受理、不予受理并一次性告知需要补正的全部内容、不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

虽然《条例》对上述四种处理方式所适用条件规定得比较明确，但笔者注意到在实务操作中，登记机关为了节约行政资源，往往会针对不同情形预先形成固定的范本或通过系统来生成格式文本直接进行处理。

正是由于这些范本本身就是多次重复使用或是系统生成的，工作人员在使用时容易不仔细查看范本中已经生成的表述，这样一旦范本出了错误就会产生相应的涉诉风险。

对此我们可以看以下这则案例：尹某是位于北京某小区1号楼6层701、702、703号三套房屋的房屋所有权人，并就前述房屋分别取得《房屋所有权证》，其向房屋登记机关申请将上述三套房屋合并为一套房屋。

房屋登记机关经审查，认为申请人提交的材料不齐全，于同日作出《不予受理告知书》，告知申请人补正规划部门及测绘部门出具的相应材料后重新提出申请。

不动产登记中常见问题及应对方式探寻不动产登记是指将不动产的权利转移或者设立抵押等事项登记在国家不动产登记系统中的一种法律制度。

在不动产交易或抵押过程中，往往会遇到一些常见问题，需要及时有效地应对。

本文将就不动产登记中常见问题及应对方式进行探讨。

一、常见的不动产登记问题1.权属归属问题在房地产交易中，经常会出现房产归属不清晰的情况。

多人共同拥有一处房产，但未能明确各自的份额，或者遗产继承中存在争议，都会给不动产登记带来障碍。

2.土地性质问题土地使用性质不明确，在土地使用规划方面存在瑕疵等问题，都会影响不动产的登记。

3.不动产担保物权问题在不动产交易中，抵押或者质押不动产时，如果不动产的担保物权未能合法登记，将影响到抵押人或质押人的权益。

4.不动产登记信息不完整在不动产登记中，信息不完整、不准确或者信息与实际情况不符，都会导致不动产登记的问题。

5.审批程序繁琐不动产登记需要经过多个部门的审批，程序繁琐，时间长，给不动产交易带来了不便。

二、应对方式探寻1. 清晰明确地归属权利对于归属权利不清晰的不动产，需要在交易前进行权属调查，明确各自份额，避免日后出现争议。

在遗产继承中，可以通过法院裁定或者家族协商的方式明确房产的归属，从而在登记时避免问题。

在购买土地时，应对土地的使用性质进行严格的审查，与规划部门进行沟通，确保土地的使用性质清晰明确。

在登记时，也应提供清晰確定的土地使用性质信息。

政府部门应当简化不动产登记的审批程序，推行部门间信息共享，提高办理效率，减少不动产登记的时间成本。

不动产登记中的常见问题通常需要通过完善的调查、合法登记、信息补充和程序简化等多种方式来解决。

只有在这些问题得到及时有效地应对和解决后，才能保证不动产交易及抵押办理的顺利进行。

政府部门也要不断完善不动产登记制度，提高办理效率，为不动产登记提供更好的保障。

论不动产错误登记的防范和救济不动产错误登记是指因为各种原因造成的重要不动产信息登记或者资料出现错误或者不准确的现象。

不动产错误登记可能会给相关当事人带来诸多麻烦和损失，因此防范和及时纠正不动产错误登记十分重要。

在进行不动产登记时，需要特别注意避免错误登记的发生，同时也需要了解相关的救济措施，以应对不动产错误登记带来的问题。

本文就不动产错误登记的防范和救济进行讨论，希望能够为读者提供一些帮助和启示。

一、不动产错误登记的原因不动产错误登记可能会是因各种原因造成的。

最常见的原因包括但不限于以下几种：1. 行政管理不善：不动产登记管理部门存在管理不善、工作不细致或者工作人员水平不高等问题，导致不动产登记信息错误登记；2. 信息提供不准确：有关当事人提供的不动产信息不准确，或者提供的相关材料有重大瑕疵等；3. 伪造、篡改信息：有关当事人故意伪造、篡改不动产信息等；4. 他人恶意侵权：不法分子为了达到某种目的而故意捏造不动产信息，造成不动产登记错误。

以上的原因都有可能导致不动产错误登记的发生。

不动产错误登记一旦发生，就会给相关当事人和社会带来一系列的影响和问题。

1. 交易风险增加：不动产错误登记可能导致不动产的实际权属与登记权属不符，从而使得不动产交易风险增加；2. 权益受损：不动产错误登记可能使得相关当事人的权益受到损害，例如权利人可能无法行使其合法权益，或者其合法权益受到侵害；3. 危害社会稳定：不动产错误登记可能导致涉及的不动产交易等出现纠纷，最终影响社会稳定；4. 影响经济发展：不动产错误登记可能使得不动产交易不畅，从而影响国家的房地产市场稳定和各项经济政策的落实。

以上影响表明了不动产错误登记的严重性，因此需要采取一系列措施来加以防范和及时纠正。

1. 完善管理制度：不动产登记管理部门应当加强管理制度的完善，明确责任和步骤，严格程序，确保不动产登记信息的准确性和真实性；2. 提高工作人员素质：加强不动产登记管理人员的培训和管理，提高其工作水平和素质；3. 完善信息审核机制：建立健全的不动产登记信息审核机制，确保当事人提供的不动产信息符合相关规定；4. 增加技术手段：充分利用现代科技手段，加强对不动产信息的审核和监管，防止信息的伪造和篡改。

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办理涉企行政复议案件的难点、亟待解决的问题和意见建议办理涉企行政复议案件的难点•案件数量庞大，工作量巨大•法律法规复杂，需要多方面专业知识•多数申请复议不成功，导致民营企业合法权益无法得到保障亟待解决的问题1.需要建立更加完善的涉企行政复议制度，保障企业合法权益得到充分保障。

2.增加涉企行政复议的专业人员，提高复议的效率和质量。

3.加强复议过程的公开透明度，增加申请人的知情权。

4.强化对处罚单位和处罚人员的问责，防止滥用行政权力。

意见建议1.对于低效率的复议员，应当进行责任追究，并加大人员配备。

2.加强与企业的沟通交流，听取民企的实际需求。

3.对于较复杂的案件，应当引入多方面的专业人员，确保公平、科学的复议结果。

4.对于拒绝复议案件，应当加强信息公开和解释说明，提高申请人的知情权。

关注民营企业权益当前国内经济发展还处在由传统发展方式向现代化方式转型的过程中，因此在涉企行政复议案件的办理过程中必须更加注重民营企业的合法权益，切实保护好民营企业利益，促进民营经济健康有序发展。

针对此问题，建议政府部门对于复议案件的把握，要更加注重对于民营企业的保护，通过定期的座谈会或论坛等形式与民营企业代表进行沟通交流，及时了解企业需求，同时也要加强对于行政权力的监督和管理，防止出现行政机关过度扩张权力，损害民营企业的利益。

加快涉企行政复议案件的办理速度涉企行政复议案件办理所需要的时间长，甚至处于拖延状态，这对于民营企业的经营和发展产生了严重的影响。

因此，政府部门应当对于涉企行政复议案件进行积极的推进，通过加强机构协作、合理分配人员、优化业务流程等措施，尽快公正地处理完复议案件，确保企业的合法权益得到保障，为民营企业缓解资金压力，提高民营企业的竞争力提供有力后盾。

再次强调，涉企行政复议案件是维护企业合法权益的重要一环，只有充分保障企业的合法权益，才能建立良好的营商环境和促进中国经济的可持续发展。

行政复议存在的不足和建议一、行政复议存在的不足1. 程序复杂繁琐：行政复议的程序流程繁杂，需要申请人提供大量的材料和证据，申请人需要了解复杂的法律规定和程序要求，增加了办理复议的难度和成本。

2. 时限过长：行政复议的办理时限较长，有些案件甚至需要数月或数年才能得到解决。

这对于当事人来说，时间成本较高，可能导致当事人的权益得不到及时保护。

3. 资源浪费：行政复议的过程需要大量的人力、物力和财力投入，包括复议机关的工作人员、办公设备、场地等。

资源浪费的问题在一定程度上制约了行政复议的效率和效果。

4. 不透明：行政复议的过程相对封闭，申请人难以了解复议机关的具体工作情况和办理进展。

同时，行政复议的决定和理由也不一定对外公开，缺乏透明度。

5. 重复办理：在一些情况下，当事人可能需要先进行行政复议，然后再进行行政诉讼，这导致了重复办理的问题，增加了当事人的负担和时间成本。

6. 缺乏专业性：行政复议机关的工作人员可能缺乏相关领域的专业知识和经验，导致复议决定的质量和准确性不高。

7. 受理门槛高：行政复议对申请人的条件和资格有一定的限制，一些弱势群体可能由于条件不符无法申请行政复议，造成了不公平现象。

8. 法律适用不一致：不同地区、不同行政复议机关对于相同类型的案件可能会有不一致的法律适用，导致了司法公正的问题。

9. 复议决定不具执行力：行政复议的决定并没有直接的强制执行力，如果被复议机关认定的行政行为不属于违法行为，当事人可能需要继续通过司法途径来维护自己的权益。

10. 缺乏独立性：行政复议机关通常隶属于行政机关，缺乏独立性和公正性，可能受到行政机关的影响，从而影响复议决定的公正性与客观性。

二、针对行政复议存在的不足，提出的建议1. 简化程序：优化行政复议的程序流程，减少申请人提供的材料和证据，简化办理流程，提高办理效率。

2. 缩短时限：明确行政复议的办理时限，加强监督和督促，确保案件能够及时得到解决，减少当事人的时间成本。

不动产登记工作中的疑难问题及应对策略作者：龚晓春来源：《西部论丛》2020年第04期摘要：伴随着社会经济的不断发展，我国的不动产登记工作也必须与时俱进，提高工作质量，保证较高的效率。

本文结合笔者多年的工作实践，探讨不动产登记工作中的疑难问题，并针对存在的问题探讨总结有效的应对措施。

关键词：不动产登记工作;疑难问题;应对策略在《不动产统一登记制度》全面实施以后，我国不动产登记问题逐渐凸显出来，主要原因如分散登记长期遗留而出现的矛盾和问题，形成疑难症结。

在这样的背景下，关于不动产登记的信访及诉讼也是不断增加，尤其是涉及群众的房屋不动产登记。

对于不动产工作人员来说，如何妥善处理好不动产登记的历史遗留问题仍然是他们不断需要考虑和解决的问题，该问题的解决能够十分有效地提高我国不动产登记工作的工作效率和质量。

1.不动产登记工作的疑难问题分析1.1不动产超宗地界限面积问题在以前一块土地的建设用地使用权在国土部门处进行登记，但是建好的房屋权属则是由房管部门负责，两个部门之间缺少一个共同的有效信息数据共享体制和沟通制度，就极大可能造成登记的数据信息也无法协调，需要经过严格复杂的手续，所以在实际工作中，经常发现房屋实际占用宗地面积与文件上宗地批准的面积存在差异，一些建筑的面积跨两个甚至两个以上的宗地界限。

据调查发现，这种问题的出现主要有以下几个原因：如测量不慎产生误差、分批次供地引起错误、原界址线错误导致偏差、违法违规用地导致偏差等。

这种跨宗地界限问题在不动产统一登记实施后，即给合法申请人带来很多问题，也给不动产登记人员带来很多问题，甚至出现不动产登记无法办理的现象[1]。

1.2不动产登记土地使用权分摊问题《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）以及《不动产权籍调查技术方案》（试行）中规定，记载独用土地面积和分摊土地面积。

但实际上，这一规定的执行办法并没有一个统一标准，所以各地区的处理办法也不尽相同。

当前不动产登记面临的主要问题及对策思考摘要：《物权法》早在2007年10月份就曾明确提出“国家对不动产实行统一登记制度”，而2017年11月国务院正式公布了《不动产登记暂行条例》，2015年3月1日正式实施。

随后全国各地以及各级政府、相关部门均严格按照《不动产登记暂行条例》（以下简称“条例”）要求展开各项工作的推进，从机构整合、构建专业不动产登记机构、职能划转等方式进行了全新的不动产权证书发放工作。

截止2019年该项《条例》已经实施四年多时间，其中依旧存在一些问题有待我们解决。

关键词：不动产登记；面临问题；对策不动产登记在《条例》的指导下逐渐从分散走向了统一，全国各地的政府以及相关职能部门更是迅速动作，确保了整个不动产登记工作有条不紊的实现了部门配合、机构编制、素质提升、服务群众、工作流程完善等“五到位”，让不动产登记作为一个新事物迅速崛起，但同时也带来了弊端，由于相关不动产登记工作的法律、法规尚不完善，登记过程以及操作层面还存在诸多复杂问题有待解决，从而导致整个体制改革的过程缓慢而艰辛。

下面就结合实际工作经验，对不动产登记中所涉及到的一些常见问题进行分析并提出相应的解决方案，希望本文的发表能够为广大同行业从业者带来一定的帮助。

一、现阶段不动产登记中存在的常见问题（一）房产证、土地证的历史遗留问题在不动产登记推进的过程中，经常能够遇到有关房产证以及土地证的历史遗留问题。

主要包括：有房产证却无土地证、有土地证却无房产证、土地证房产证都没有等现象。

究其根源主要在于过去的多年内，导致两证不全的主要原因主要有如下三点：第一、土地用途未得到有效变更、用地手续缺失，另外也有一部分的不动产由于出让金尚未交清而导致了土地证的无法办理；第二、虽然拥有用地手续，但由于质检、规划、消防甚至环保等手续不齐全而导致的验收不合格问题，导致了相当一部分不动产无法办理房产证。

第三、对于一些无审批、无用地手续，甚至连质检、规划、消防等手续均缺失的自建设房屋也无法进行有效登记。

不动产登记纠纷在现代社会，不动产登记是非常重要的法律程序，它保障了不动产产权的稳定和安全。

然而，由于各种原因，不动产登记纠纷也时有发生。

本文将围绕不动产登记纠纷展开探讨，包括其定义、主要类型、产生原因以及解决方法等。

一、不动产登记纠纷的定义不动产登记纠纷是指以不动产登记为核心的，因登记主体、登记内容、登记义务、登记日期等方面产生的争议。

它涉及到土地、房屋等不动产的所有权、使用权、抵押权等权益问题，并且可能牵涉到多个当事人之间的冲突。

二、不动产登记纠纷的主要类型不动产登记纠纷可以分为以下几个主要类型：1. 所有权纠纷：当不动产的所有权归属发生争议时，就会引发所有权纠纷。

可能涉及到多个人对同一不动产的所有权主张。

2. 使用权纠纷：使用权纠纷是指在不动产登记过程中，当事人对于自己在不动产上的使用权受到限制或侵犯时产生的争议。

3. 抵押权纠纷：不动产登记过程中，如果一方将不动产作为借款的抵押物，但在约定的还款期限内未能履行债务，就会引发抵押权纠纷。

4. 登记信息真实性纠纷：不动产登记要求登记的信息必须真实准确，如果有虚假登记或者登记信息错误，就会导致登记信息真实性纠纷。

三、不动产登记纠纷产生的原因不动产登记纠纷产生的原因往往是多方面的。

以下是一些常见的原因：1. 不动产登记机构工作不准确：由于不动产登记机构工作疏漏、操作不规范等原因，可能导致登记错误或者遗漏，进而引发纠纷。

2. 不动产权属证明不明确：在不动产交易中，如果权属证明不明确或不全面，容易产生争议，从而引发纠纷。

3. 不动产交易合同不规范：当不动产交易合同中存在条款模糊、约定不清晰等问题时，可能导致纠纷的发生。

4. 不动产登记义务不明确：有些登记主体在进行不动产登记时，对于自己的义务不明确，容易引发纠纷。

四、解决不动产登记纠纷的方法为了解决不动产登记纠纷，我们可以采取以下几种方法：1. 调解解决：当发生不动产登记纠纷时，当事人可以协商一致，通过调解的方式解决争议。