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苏州市区商业调查报告苏州市区经过2000多年的发展，已经形成了有深厚文化底蕴的商业氛围，形成了有苏州特色的商业中心，观前街、富仁坊、太监弄、石路、南浩街等等无不在现代气息中透着古朴。
苏州市近几年经济增长迅速，居民收入不断增加，消费能力增强，商业发展迅速，近年来，在苏州的观前商业中心、石路商圈等陆续推出了不少商铺项目，如：玄妙广场、锦地星座、时代广场、越洋流行广场等等。
本次的调查对象为观前街、石路以及南门这三个苏州典型商业中心。
调查结果如下：一．观前街商业市场调研分析观前街概述观前地区东起临顿路，西至人民路，南临干将路，北靠旧学前、因果巷，东西长800米，南北长700米，占地58．3公顷，是苏州古城几何中心，也是苏州传统商业文化中心。
观前地区以玄妙观和观前街得名，玄妙观建于西晋咸宁二年(公元276年)，已有1700多年历史，是江南地区规模最大、保存最完好的道教胜地，也是全国唯一建在市中心的大型道观。
观前街是成街于晚清时期的百年商业老街，街上老店名店云集，名声远播海内外。
由于商业的繁华，观前街早在1982年就设置为步行街，是全国最早的商业区步行街。
据1998年统计，观前地区原有建筑面积78万平方米，其中住宅14．2万平方米，占18．2％；商业服务设施30．1万平方米，占38．6％。
整个地区有居民3231户，计7825人；企业488家，其中国有集体单位291家，涉及42个主管部门，个体私营单位188家，其他类型单位9家；有大中型商场6家，名、特色店19家，此外，还有各类市场4个。
观前观前地区整治更新工程从1999年起，分三期实施，现一期、二期、三期工程已经全部竣工。
观前观前一期工程(1999．1．6—1999．9．25)观前一期工程范围是整治更新观前街、玄妙观、小公园等核心区域，总用地12公顷。
共动迁居民569户、个体商店43个、单位店面91处，并搬迁4个市场、1098个摊点，拆除旧房4.9万平方米，新建建筑7．1万平方米，整治面积达10．2万平方米。
苏州市商铺市场调研分析报告由于苏州的历史源远流长，建城已有二千五百多年的历史，文化积淀十分深厚，商业形态的发展伴随着历史的脚步前行，可以说每一处商贾聚集之地都烙印着经济历史的痕迹。
因而苏州的商铺板块分布总体是发散的，局部地域是集中的，从苏州市行政划分上具体分布为：◆老城区：观前街商业圈、石路商业圈、十全街、凤凰街、南门街、南号街、人民路、学士街、广济路、枫桥商铺板块等◆新区（不包括虎丘区）：狮山路临路、淮海路商业街商铺板块等◆园区：湖西各大邻里中心、蒌葑镇商业街等；湖东“F”城商铺板块等◆吴中区：区府周围商业街、木渎镇周围路边商铺板块等◆相城区：齐陆路、阳澄湖中路临街商铺板块等二、主要商业街状况分析NO1。
观前街一）观前街商铺分析观前街地处苏州古城中心，占地0.52平方千米，是全国十大商业步行街之一，其悠久的商业历史、浓郁的吴越文化和无可替代的商业地位，堪称苏州的“王府井”、“南京路”。
观前商业街拥有完善的商业功能、齐备的商业设施，区内商业繁盛，名店、老店云集，名胜古迹众多，是一个理想的“购物天堂”和“旅游休闲胜地”。
观前街日均人流量约20万人次、节假日超过35万人次的商业中心区。
商业形态主要有：⏹购物⏹餐饮⏹娱乐⏹旅游休闲二）观前街近期商铺个案分析◆案名：玄妙广场地址：观前街靠干将路面开发商：苏州盛丰房地产发展有限公司代理商：上海富阳力阳物业咨询有限公司建筑设计：苏州园区设计院占地面积：24000平方米总建面积：8300平方米面积：200—350平方米层面：3层价格：20000---25000元/平方米销售动态：未开盘，商铺每个已排号5位客户，停止排号，目前只接受简单登记。
评介：该案地处苏州首席顶级商圈，休闲、购物、娱乐等的聚焦点，是经商的理想旺地。
案名:美丽新世界开发商：苏州市富银投资发展有限公司地址：平江区乔司空巷粤海广场占地:4500平方米总建面积:16600平方米建筑层高:4层（地上三层、地下一层）物业管理：深圳美丽新世界商场管理有限公司价格:7000—16000元/平方米。
苏州商圈投资商铺哪里去？新崛起的苏州四大商圈解读商业与住宅，永远是相互依存和促进的关系。
当一个聚集区发展成熟之后，就必然对生活配套提出要求，从而推动商业市场的发展。
而商业的兴盛，又将提升区域的价值，反过来对住宅市场产生影响。
近几年来，苏州北扩西进、居住向南、园区迅猛发展，导致的结果就是一个个成熟人居板块形成，园区、相城、新区、吴中、中心城区的三个规划新城都在不同程度上形成了一个个人居新区。
随之而来的是对商业配套的需求，环球188、中润苏州中心、亿象城、万科国际广场、九龙仓国际金融中心、东方之门、置地星东环、沸腾CBD、长江壹号、恒宇广场……许许多多的商业项目如雨后春笋办散布在苏州新兴的城市板块。
在此，我们为您呈现了苏州新崛起的四大商圈，他们，将会为我们呈现姑苏城新的繁华。
投资苏州商业的四大理由1.城市快速发展，商业投资“基本面”看好苏州凭借着千年的文化底蕴，又作为上海的腹地城市，近年来发展迅速。
城市大发展表现在楼市上不是房价的飙升，而是一个个新商圈的形成，可以说，一个城市的发展情况，就是城市商业投资的“基本面”。
对于苏州而言，其商业投资的“基本面”是长期看好的。
近年来，苏州商业地产迅速发展，中心城区的观前、石路、南门三大商圈宝刀不老，又有吴中商圈崛起，高新区、工业园区、相城、吴中、平江新城等商圈也在快速发展，如枫桥、金鸡湖东、东吴北路等新型CBD、潜力商圈也正在逐步形成。
今年的“世博效应”，对包括苏州在内所有腹地城市的经济发展都有很大的带动作用。
世博的辐射效应，加快了苏州以及整个长三角地区的融合，商业消费能力将会得到进一步的提升。
交通也将会改变商业格局。
尤其是沪宁城际、苏州轻轨的建设通车，无疑将为苏州的商业提供新的成长空间。
届时，以城际、轻轨为核心，新的地铁商圈、地铁商业将会出现，并带动整个苏州商业地产的发展。
2.新政影响，商业地产的机遇四月中旬，楼市新政出台，直接对住宅楼市进行遏制，将二套房首付提高到5成，使住宅产品的投资门槛和商业产品达到了同一水准，牵动使投资型购房者的眼光从住宅转移到了商业，为商业地产的买方市场平添了一股生力军。
苏州中心商业定位和规划前言苏州中心在设计方面致力于绿色智能科技的运用，继承和创新现代生活，充分满足人性化需求。
项目已先后揽获了亚太房地产“2015年度最佳中国未来发展大型项目金奖”、“2015年度绿色设计创新奖”、“2016年度中国区零售建筑项目高度推荐奖”、2016及2017“中国商业地产项目品牌价值TOP10”、2017地产设计大奖等诸多国内外权威奖项。
一、苏州中心的项目介绍苏州中心是极富“包容性”与“生命力”的城市共生体由苏州恒泰控股集团有限公司整体开发的苏州中心项目，占地面积约16.7万平方米，位居苏州市域CBD核心区域，苏州工业园区湖西中央商务的核心；紧邻富有盛名的金鸡湖，无缝连通轨道交通1号线和未来轨道交通3号线。
苏州中心商场位于“苏州中心”核心位置，尽享周边优势资源：超甲级写字楼、奢华酒店、一线湖景公寓。
在苏州中心商场，逾1000+租户创造了“一站式”业态组合，满足“全客层”需求。
苏州中心商场覆盖周边20公里以内600万人的衣食住行消费，约占苏州总人口的1/2。
其中，苏州中心商场覆盖周边的5公里以内的办公人群总计有26座写字楼（甲/乙级）推算总办公人数超过72,930人，97所普通学校，其中大学生数量接近99,000名。
苏州中心商场有六大业态亮点：苏州唯一奥林匹克赛事级真冰溜冰场、巨幕IMAX影院、高端精品超市、儿童王国、艺术馆和下沉式广场。
项目规划开发总建筑面积约113万平方米，集商场、办公楼、公寓、酒店于一体。
苏州中心将打造有别于传统城市综合体的新形态，形成辐射带动城市经济、孕育城市活力生机的“城市共生体”，是兼具“包容性”与“生命力”的城市多功能综合有机体，建成后将协同周边项目一起成为市域“苏州中心”商圈。
1.苏州中心包容性含义苏州中心植根于地方特色的同时，更通过对不同业态的多元融合，以国际化的视野诠释苏州文化。
项目以商业、办公、生活、旅游、文化等多元化产业为主导，整合不同业态的资源与优势，力求打造全方位的乐享模式和丰富体验。
苏州市商业环境分析报告一、苏州整体经济指标苏州地处以上海为龙头的长江三角洲经济带内，受大上海的辐射及江浙沪沿线区域整体经济的规模效应影响，可持续发展的潜力巨大，投资环境健康良好，可预期的回报丰厚。
据苏州市2001年统计年鉴，去年完成国内生产总值（GDP ）1760亿元，经济总量列全国城市第六位，居“长三角”经济带次席，江苏省首位。
（据苏州市2002年统计年鉴，去年完成国内生产总值（GDP ）2080亿元，居全国城市第五位，仅次于深圳市）2001年财政收入总量209亿元,首次跃居江苏省首位，比上年增长32%,财政收入占国内生产总值的11.88%。
2001年苏州人均GDP 按现行汇率折算超过3600美元，按可比价比上年增长12.3%。
而2002年的人均GDP 预计达到4200美元，超过预期目标。
2002年国民经济和社会发展的主要预期目标为：GDP 增长12%，财政收入增长15%以上，全社会固定资产投资增长13%以上，进出口总额增长13%，实际利用外资35亿美元，社会消费品零售总额增长10%以上，城镇居民人均可支配收入增长10%，农民人均纯收入增长5%以上，城镇登记失业率控制在4.5%左右。
图一：近五年苏州市人均GDP 走势图 图二：近五年苏州市GDP 与财政收入走势图近5年全市人均GDP走势（1997－2001年）近5年全市GDP与财政收入走势二、商场商品结构调查表一：商场内铺位情况表另外，本次调查这十家商场共数得店中店632个，面积范围在20-150平米之间，主力面积在40-50平米和70-80平米两段，各占38%左右，两者相加占到店中店总个数的76%。
绝大多数的店中店都是经营服装类。
截止自2002年底，全市大中型百货商场共有12个，总营业面积逾196500平方米。
表二：苏州各大商场汇总表随着苏州经济的不断发展，这三大商业区之间的一些道路也逐渐汇聚形成了几条具有鲜明特色的小街，自然而然的形成了几个小商圈，有观前和石路商业区之间的景德路，主要经营中低档服装；观前和南门商业区之间的十全街，酒吧一条街；凤凰街，餐饮一条街；人民路沿线等。
