2015年土地登记代理人资格考试精品复习资料土地权利理论与方法

土地权利理论与方法△（掌握）☆（熟悉）♬（了解）第一章土地权利概述第一节土地权利的概念及特征△一、土地权利概念土地权利是指权利人按照法律的规定直接支配土地的权利。

支配是直接对土地实施取得利益的各种行为。

土地权利的四项基本权能：占有、使用、收益和处分。

⏹占有指对土地事实上的管领，也即实际控制的权能。

⏹使用指按照土地的性能和用途利用土地。

⏹收益指获取土地利用带来的经济收入。

（一）是利用土地的自然属性获得收益，如在耕地上种植农作物直接收获粮食；（二）是依一定法律关系的存在而获得收益，如把土地出租而收取租金等。

⏹处分指权利人依法对土地进行处置。

事实上的处分指对土地进行实质上的变形、改造等物理上的事实行为。

法律上的处分指使土地权利发生变动的法律行为，如土地使用权的转让、抵押等。

♬二、财产权、物权、不动产物权⏹（一）财产权⏹（二）物权物权是指权利人在法律规定的范围内按照自己的意支配自有物或者依照授权支配他人的物，直接享受物的收益的排他性财产权。

⏹（三）不动产物权物权的分类1 、可将物权分为自物权和他物权。

2 、可将物权分为主物权和从物权。

3 、可将物权分为动产物权和不动产物权。

土地属不动产，土地权利主要属不动产物权范畴。

动产物权和不动产物权在法律上的区别1）权利让与的方式不同。

2）在设定担保物权和用益物权上不同。

（动产设定质权、不动产设定抵押权，留置权只成立于动产，用益物权只能成立于不动产）3）不动产涉诉的，一般适用不动产所在地法。

△三、土地权利的特征⏹（一）土地权利是对土地的支配权⏹（二）土地权利是排他性财产权1、某一特定的土地上不能有两个或两个以上互不相容的土地权利。

2、土地权利的排他性还指土地权利具有直接排除不法妨碍的性能。

⏹（三）土地权利是对世权（也称绝对权）1、权利义务人不是特定的人，而是不特定的一般人；2、义务人所要履行的义务是对该权利的容忍、尊重和不侵权扰，属于消极的不作为，而不积极的作为。

⏹（四）土地权利必须由法规定来源于“物权法定”原则。

（五）土地权利的变动一般采取登记的公示方式所谓公示，就是将物权变动的意思和内容向社会公众显示。

第二节我国的土地权利体系及其设置指导思想和基本原则一、土地权利体系设置是指由国家对土地权利的种类和内容做出规定。

二、我国的土地权利体系国家土地所有权是一种公权利。

△三、我国土地权利体系设置的指导思想⏹(一)要实现土地权利设置的公平和效率⏹(二)要保障经济的可持续发展（①经济效益、②社会效益、③生态效益）。

△四、我国土地权利体系设置的原则⏹（一）物权法定原则1）土地权利必须由法律设定，而不能由当事人任意创设。

2）土权利的效力必须由法律规定。

3）土地权利公示的方法必须由法律规定。

⏹（二）一物一权原则1）一物之上只能有一个所有权；2）物权的客体只能是独立有体物；3）一物之上可以设立若干个可以相容的物权。

所谓“一物”，是指物的单独、个别的存在，它必须是独立的一个物，物的一部分不能独立成为物权的客体。

如随着土地利用逐渐趋于立体化，高架桥、地下铁路、地下商场等的大量出现，使得一块土地上下一定的空间范围也成为“一物”。

⏹（三）土地权利变动公示、公信原则公示原则是在土地权利变动时，将变动的事实通过一定的方式公示于众，使第三人知道该土地权利变动的情况。

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⏹（五）土地用途特定原则♬第三节我国土地权利制度的历史变迁一、旧中国及其以前的地权制度简介（一）农村土地产权制度沿革1950年《中华人民共和国土地改革法》实行农民土地所有制，1953年，人民公社与城乡分隔制度，建立了传统的土地集体所有制“三级所有，队为基础”，62年的《六十条》巩固了“三级所有，队为基础”70年代末土地家庭联产承包经营责任制，分化出了集体土地所有权、土地使用权、土地经营权等各权种。

⏹（二）城市地权制度的演变1949-1952奠定了社会主义城市土地国有化的基础。

1953-1966年三大改造、私房改造城市土地基本国有化时期1982年《宪法》第十条正式宣布“城市的土地属于国家所有”，城市土地国有化经历了事实完成和法律固定两个阶段。

1988年七届人大在通过的《宪法》修正案中确定了“土地使用权可以依法转让”的制度。

改革基本目标是在维护社会主义公有制和“两权”分离的条年下，实行依法转让的制度。

改变土地无偿无限期使用为有偿有限期使用，并逐步建立土地使用权交易市场。

运用市场机制，促进了土地的合理配置和充分、合理、有效的利用。

第四节我国土地权利登记制度及其完善一、土地权登记制度概况土地权利登记，是为了确定土地权利的归属、变更以及土地权利状态有无负担等，对土地上权利的确立、变更、转移、消灭所作的记录。

土地登记是土地权利变动的基本公示方式，是判断土地权利变动生效的主要根据。

⏹（一）关于登记的效力登记的核心问题，是登记所产生的法律效力。

在当事人之间具有公信力，不问其行为在实体法上有无撤销或无效的原因；在对于第三人而言，不问其为善意或恶意，均发生绝对不可推翻的效力，即公示力。

依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

⏹（二）土地登记的内容根据《土地登记规则》，土地登记的权属种类包括：国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权、土地他项权利。

土地登记的内容：土地权属性质与来源、土地权利主体、客体及其他。

土地登记分类：初始土地登记、变更土地登记。

⏹（三）土地登记机关土地登记机关主要是各级土地行政管理部门。

☆第五节土地权利制度在市场经济发展中的地位和作用一、经济社会发展的制度基础二、依法保护土地权利人合法权益的重要前提三、定分止争，维护和促进社会安定团结的根本环节四、稳定和扩大就业的重要保证五、土地权利制度的稳定和完善直接关系到金融市场的健康发展六、土地权利制度是促进土地资源合理利用与保护的有力保障第二章土地所有权第一节概述△一、土地所有权的定义土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。

△（1）权利主体，国家或农民集体。

△（2）权利客体（标的物），归国家或者农民集体所有的土地△（3）权利性质，支配性和绝对性△特征：1 ）主体的特定性。

2 ）交易的禁止性。

3 ）权属的稳定性。

4 ）权能的分离性。

△二、土地所有权的客体土地所有权人享有地表、空中和地下的相应空间的所有权。

土地所有权与自然资源的所有权是可以分开的。

△三、土地所有权的主体和取得土地所有权的主体：国家、农民集体土地所有权的取得须依法律规定，而不得约定。

△四、土地所有权的内容及限制土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能。

占有权能是对土地事实管领的权能占有表现为权利人对物的控制不受他人侵犯的状态。

占有可分为合法占有和非法占有。

合法占有又分为自己占有和他人占有。

现代民法为保护他人占有，赋予其以占有权人的法律地位，并使占有权成为一种单独的物权，以鼓励非所有权人对他人所有物的合法占有与利用。

使用权能是对土地依其性质和用途加以开发、利用、经营的权能在法律关系上，使用表现为权利依照自己的意志对物加以利用或不利用的行为权利。

这种权利不仅赋予权利人的使用行为以合法性，而且给予其使用行为以排除他人不法干涉的效力。

收益权能是获取土地产出或者其他土地收益的权能收益权是一项独立的权能。

土地所有权人可以将占有权和使用权让渡于他人而保留一定的收益权。

处分权能是对土地实施事实变化行为或者法律变化行为的权能拆除建筑物，是通过改变物之自然状态而改变其权利状态。

单纯对自然状态的改变不构成处分。

第二节国家土地所有权△一、国家土地所有权的客体⏹（一）城市市区即建成区的土地属于国家所有。

城市建成区内存在农村集体经济组织，并且不符合下述（四）所述情形的，其土地属于集体所有⏹（二）农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购、征用为国有的土地属于国家所有没收的对象具有特定性，即地主及宫僚资本的土地，征收、征购的对象是集体或个人的土地，征用的对象则是农民集体所有的土地；⏹（三）除依集体所有权证或者享有集体所有权的事实被依法确认的外，林地、草地、荒地、滩涂及其他土地属于国家所有。

原属于农民集体所有，但后来在事实上转归国有单位、城市集体所有制单位或其他非农民经济组织的土地，按照1989年7月5日《国家土地管理局关于确定土地权属问题的若干意见》的有关规定，确定为国家所有。

⏹国家土地所有权推定的制度。

⏹（四）建成区内或城市建成区边缘，存在农村集体经济组织，但该组织农民集体所拥有的土地全部变为建设用地的，国家可以依法将农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于其成员集体所有的土地转变为国有土地，用地者对该幅土地享有划拨国有土地使用权。

⏹（五）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地，国家应当依法将国有土地与原集体土地进行置换，迁移的农村集体经济组织农民集体对置换后的土地享有集体土地所有权。

△二、国家土地所有权的代表①国家土地所有权由国务院代表国家行使。

②“单一代表、分级行使”③权利的行使并不等同于权利的归属；④地方政府的行使权不是以所有权代表的资格为基础，是以授权为基础。

△三、国家土地所有权的行使与内容⏹（一）国有土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者。

国家对土地法享有收益权，并保有最终处分权1、国家土地所有权主体不能亲自行使所有权，只能由其授权的代表代为行使所有权2、国家土地所有权主体代表不能亲自行使土地所有权的占有、使用权能3、有土地所有者代表对土地保有最终的处分权⏹（二）国有土地所有者代表可依法通过出让（含以出让金出资或入股）、租赁和划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者⏹（三）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限划分按《土地管理法》第44条的规定确定。

不具审批权限或超越审批权限处分国有土地，其处分行为无效。

⏹（四）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益。

国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70%留给有关地方人民政府。

第三节集体土地所有权△一、集体土地所有权的客体⏹（一）农村和城市郊区的土地，有下列情形之一且不属于《土地管理法实施条例》第2条规定范围的，确定为农民集体所有。

1、土地改革时分给农民并颁发了土地所有权证，现任由其使用；2、根据“60条”规定，已确定为集体所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等；3、不具上述情形，但农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满二十年的，或未连续使用满二十年但经县级以上人民政府根据具体情况确认其所有权的；4、农村集体经济组织设立的企业或其他组织及成员持有集体建设用地使用权证的。