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房地产市场调控的政策选择及效果评估随着我国经济逐渐走向成熟，房地产市场成为了现代经济体系的一个重要组成部分。
然而，房地产市场的波动问题也一直困扰着我国政府，因此，针对房地产市场进行调控就成为了政府的重要任务之一。
但是，如何进行调控面临着许多难题，因此，本文将对房地产市场调控的政策选择及效果进行探讨。
一、房地产市场调控的现状和背景自20世纪80年代起，我国的经济保持了较快的发展速度，经济水平得到了长足的提升。
在此背景下，房地产市场也逐渐壮大。
然而，随着房地产市场的火爆，一些问题也逐渐浮现——过度依赖房地产的经济模式需要改变，热点城市的房价高居不下，严重影响到普通人的生活水平。
面对着这些问题，政府开始采取了一系列的政策，以达到调控房地产市场的目的。
这些政策包括，商品住房增长速度控制、投资房屋土地使用性质限制、税收调节房地产市场、提升住房困难家庭的购房能力等等。
这些政策的实施初衷都是为了减少房地产市场的过热，保证房地产市场的健康发展。
但是，这些政策的效果如何呢？这也是本次探讨的重点。
二、房地产市场调控的政策选择在制定房地产市场调控政策时，政府采取的主要手段包括实施调控措施和启动经济政策。
调控措施主要有限购、限售、限价、限贷和限制非当地居民购房等，而启动经济政策主要是采取低利贷政策和积极发展公共租赁房等。
在这些措施中，限购和限售是调控房地产市场最常用的两种方式。
通过限购和限售措施，政府可以限制个人和企业的购房数量，从而遏制房价上涨的现象。
而限价政策是为了控制房价上涨，政府可以通过提高土地出让金、提高单位建筑面积价格、调整公共设施费等措施来达到限价的目的。
同时，限贷政策也是缓解房地产市场过热的一种手段。
在房地产市场过热时，银行往往会通过提高首付比例、收紧房贷政策等手段来控制房屋贷款，从而减少投资者对房地产市场的投资需求。
三、房地产市场调控政策效果的评估虽然政府在过去的几年间采取了众多的调控措施，但是政策的效果并不一定能达到预期。
论房地产调控政策效果摘要:近几年以来政府也针对房地产市场进行了一系列的调控措施,但是房价仍然居高不下,并且住房价格结构也日趋不合理化.本文就通过认识房地产行业的现状,分析政府调控房地产行业的政策,并对政府的政策进行简单的效果评价。
关键词:房地产政策效果效果分析1 我国房地产市场现状分析随着改革开放的不断深化和发展,房地产市场化程度不断的加深,中国人对于房子的强烈需求以及人们消费观念的改变,都随着信贷业的发展而导致了房地产价格的持续快速增长。
虽然我国政府在近两年来对于持续火爆的房地产业进行了一系列的措施进行降温,可是,仍然无法阻挡其继续上升的势头。
虽然一线城市的房价增长速度变慢,但是二三线城市的房价确持续攀升,特别是中小城镇的房价增长的速度都大幅度增加。
目前还有很多的土地被开发建设成小区,大面积的农业用地,甚至于工业用地都被用来开发商品房。
不必说北京上海广州这样的大城市的房价对于普通老百姓来说是奢望,就连目前来看在中小城镇,普通工薪阶层一辈子辛辛苦苦劳作的钱也很难买得到一所安身立命的小房子了。
2 政府房地产政策调控效果的分析2.1 我国历年房地产政策调控的状况及其效果分析我国房地产政策调控基本上分为以下几个时间段。
(1)1993-1996年是我国通货膨胀趋势明显的时期。
各种物价指数的上涨,各种产业的暴涨,例如,钢铁行业,机械制造业,房地产业。
在此当中,房地产行业的暴涨更加令人瞠目结舌。
仅仅海南,广西一带,短短的几个月之内,就有成千个大大小小的房地产商竞相涌出去投资高速增长的房地产行业,房产价格飞速增长,形成了严重的经济泡沫。
对于此现象,政府还专门颁布了限制房地产过热增长的一系列条例,统称“国十六条”。
严厉的限制房地产的发展,此次调控的结果是房地产业元气大伤,大量用来炒房的资金积压,成功的抑制了通货膨胀。
(2)1998-2003年是我国改革开放逐渐深入,宏观上促进经济飞速发展的时期。
在成功的抑制了通货膨胀之后,爆发了亚洲的金融危机。
住房市场调控的政策工具与效果评估住房市场调控是指通过一系列政策措施来影响和稳定房地产市场的发展，以保障居民的基本住房需求，并防止市场出现过度泡沫和金融风险。
为了实现这一目标，政府采取了多种政策工具，并对其效果进行评估。
本文将探讨住房市场调控的常见政策工具，以及对这些工具的效果评估。
一、限购政策限购政策是指限制购房者购买住房的数量和范围。
这项政策旨在减少房地产市场的供求关系失衡，避免短期内房价的大幅上涨。
在限购政策下，购房者需满足一定条件方能购买住房，例如限定购房者的户籍、购房目的等。
限购政策的效果被认为是明显的，它可以抑制过快的房价上涨，减少投机行为，保护刚需购房者的利益。
然而，限购政策也存在一些问题。
一方面，由于政策对购房者的资格和条件设置不同，可能出现一些漏洞被投机者利用。
另一方面，限购政策容易导致市场需求的暂时减少，从而对房地产市场的发展产生一定的影响。
二、限贷政策限贷政策是指限制购房者获得贷款的额度和利率。
这项政策主要通过收紧房贷政策，增加购房者的购房成本，从而抑制房价上涨。
限贷政策通常采取加大首付比例、提高贷款利率或提高贷款门槛等方式。
限贷政策的效果往往是显著的。
通过加大购房者的购房成本，限贷政策能够减少投资性购房和投机行为，降低市场投机炒作的风险。
然而，限贷政策也存在一些问题。
一方面，限制购房者获得贷款可能会对刚需购房者造成一定的困扰，使其难以实现安居梦想。
另一方面，限贷政策可能导致购房者负担加重，对整体经济产生一定的影响。
三、供应调控政策供应调控政策是指通过增加住房供应，缓解住房市场的供求矛盾，从而达到稳定房价的目的。
这项政策主要包括加大土地供应、鼓励开发商增加住房产量等。
供应调控政策的效果也是显著的。
增加住房供应可以缓解住房市场的供求紧张态势，稳定房价。
此外，供应调控政策还可以促进住房产业的发展，带动经济增长。
然而，供应调控政策也存在一些局限性。
一方面，土地资源有限，增加供应并非易事。
房地产市场调控政策效果评估近年来，中国房地产市场调控政策频繁出台，目的是为了避免房价过快上涨，促进房地产市场的稳定发展。
这些政策采取了多种手段，如限购、限贷、限售等。
然而，调控政策实施一段时间后，是否取得了预期的效果？本文将从宏观经济、市场运行、民生改善等多个角度对房地产市场调控政策的效果进行评估。
一、宏观经济效果房地产市场作为中国经济的重要组成部分，其调控政策的效果必然对宏观经济产生影响。
在过去几年的调控中，限制购房和投资性需求的政策力度不断加大，这对于稳定金融市场、防范金融风险具有积极意义。
同时，房地产的过快上涨，也容易引发通胀压力，因此政府出台相关政策来抑制房价上涨，保持经济的平稳运行。
二、市场运行效果旨在稳定房地产市场的调控政策对市场运行产生了显著的影响。
一方面，调控政策有效抑制了房价上涨的势头，使得房价不再过快上涨，降低了房地产泡沫的风险。
另一方面，政府对投资型房地产进行限购，从源头上控制了投资性需求，避免了过度投资对市场造成的不良影响。
三、消费需求转变房地产市场调控政策引导了消费者的需求转变，从过去的投资型购房向改善性购房转变。
由于政策限制，购房者不再盲目追逐房价上涨，购房目的从炒房转为改善生活质量，这对于提升民众的居住条件具有正面作用。
此外，限购政策也有效遏制了房价过快上涨，降低了购房门槛，使更多人有机会购买自己的住房。
四、调控政策的局限性尽管房地产市场调控政策取得了一定的成效，但仍然存在一些局限性。
一是部分开发商通过各种手段规避限购政策，导致政策执行效果打折扣。
二是一些地方政府在执行调控政策方面存在不合理的地方，甚至逆向操作，这对于政策的有效性产生了一定的影响。
三是调控政策对于市场的刺激作用可能会随着时间的推移而减弱，需要进一步完善和加强。
五、改进房地产市场调控政策的建议为了进一步提升房地产市场调控政策的效果，可以采取以下几个方面的措施。
一是完善调控政策的执行机制，加强对开发商等相关渠道的监管，避免规避限购政策的发生。
宏观经济政策的实施效果评估近些年来，宏观经济政策成为了各国政府应对经济波动和提升经济增长的主要手段之一。
宏观经济政策的实施对于一个国家的经济发展至关重要，因此这一政策的效果评估也成为了各方关注的焦点。
那么，我们该如何来评价宏观经济政策的实施效果呢？一、宏观经济政策的分类宏观经济政策主要包括货币政策、财政政策和产业政策三个方面。
货币政策主要是通过调控货币供给量、利率水平等来影响市场的信用状况和货币流动性，进而达到控制经济发展的目的；财政政策则主要是通过调节财政支出和税收等手段，来影响整个国家的资金流动和经济发展；产业政策则是针对具体产业的政策手段，以促进该产业的发展。
二、宏观经济政策的实施效果评估那么，如何评估宏观经济政策的实施效果呢？我们可以从以下几个角度入手。
1. 经济增长作为国家整体经济发展的重要指标之一，经济增长是衡量宏观经济政策效果的重要因素。
通过统计分析国家经济增长率的变化情况，人们可以很容易地了解到各种经济政策对国家经济发展的影响。
例如，一些国家在实施适度扩大财政支出政策后，发现其GDP增长率逐步回升。
因此，经济增长往往是衡量宏观经济政策效果的第一重要因素。
2. 失业率失业率也是一个重要的影响宏观经济政策效果的指标。
失业率的升高会对国家经济发展造成很大的阻碍，因为它意味着国家人民收入水平下降，消费需求减弱，社会不稳定等问题。
因此，控制失业率也是一个衡量宏观经济政策效果的重要标准。
如果失业率下降，则说明政策取得了初步的成功。
3. 通货膨胀率政府通过调节通货膨胀率来控制经济发展，而通货膨胀率则是衡量宏观经济政策效果的另一个重要标准。
当通货膨胀率高时，国家内部的资源配置将受到很大的影响，生产力和生产效率都会下降，因此也会对国家整体经济发展带来不利的影响。
因此，控制通货膨胀率也是衡量宏观经济政策效果的一个重要指标。
4. 对于不同行业的影响不同的行业也会受到宏观经济政策影响的不同。
例如，一些产业政策针对性强，可以更加精细地帮助优化和提升行业的发展。
新一轮房地产宏观调控政策效果评价
一、房地产市场宏观调控政策回顾
在房地产快速发展的过程中，全国出现了房地产投资过热、房地产价格上涨过快等问题，从2003年到2005年国家出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策，主要包括行政调控政策、金融调控政策、土地调控政策。
自从1998年我国实施深化住房制度改革，实行货币化分配以来，房地产业得到了快速发展，一跃成为国民经济的支柱产业，并带动了钢铁、水泥、家电等相关行业的快速发展。
但是，到2003 年上半年，我国固定资产投资规模过大，钢铁、水泥、房地产投资规模过热现象明显，国家为了国民经济的稳定健康发展，避免出现大起大落，首先启动了金融政策。
2003年6月5日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务经管的通知》（银发［2003］121号）（又称121号文件），规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。
此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。
2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对
土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类工程的建设用地供应量，或暂停审批此类工程。
据国家统计局发布的数据表明，2004年商品住宅价格同比增长15.2％。
针对房地产市场及房地产行业出现的问题和矛盾，在2003年宏观调控的基础上，中央前后出台了一系列的政策法规和措施。
2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了“8·31土地政策”，从源头上规范土地市场。
这一政策的出台彻底封死了土地协议出让的口子。
2004年4月2日7，国务院发出通知，要求房地产开发（不含经济适用房工程）固定资产投资工程资本金比例由20％及以上提高到35％及以上，对工程尤其是大型工程的启动提出更高的要求。
2004年12月2日，国土资源部下发了《关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的紧急通知》，要求对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查。
二、新一轮宏观调控政策——新老“国八条”和“国六条”
截止2005年一季度，商品住宅平均价格为2820元/平方M，同比又增长13.5％。
房地产市场的发展势头与宏观调控的目标仍然有一定的差距，主要表现在：房地产投资增涨较快；房地产市场供求矛盾明显；房地产市场价格尤其是住宅价格快速上涨，结构性问题凸现。
因此，2005年中央在2003、2004年宏观调控的基础上继续出台了一系列的政策措施，诸如“新旧国八条”、“八条意见”等，实施房地产市场宏观调控，主要是遏制房地产投机行为，调控房地产供应结构及供求关系，稳定房地产市场价格。
如，2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，从八个方面指明了目前房地产市场发展的具体路径。
《通知》以国务院文件的方式下发，表明了中央政府对目前房地产市场的基本态度，表明今年乃至更长一段时间内，关注与调控房地产市场将是中央政府工作的重心。
老“国八条”基本内容为：严格控制拆迁等被动性住
房需求，大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应。
2005年4月27日国务院常务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场，称之为“新国八条”。
主要强调加大土地供应调控力度，改善商品房结构，加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。
运用税收等经济手段，加大对房地产交易行为的调节力度调控。
2006年少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出和房地产市场秩序混乱等问题逐步引起重视，为此，国务院2006年5月17日出台了六项针对性措施（称之为“国六条”）。
主要内容有：对新建住房结构提出具体比例要求，调整住房供应结构；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，完善住房转让环节税收政策，制止囤积土地行为；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
从去年的新老“国八条”到今年的“国六条”措施，可以看到出新一轮宏观调控以来的大政方针是一脉相承的，新政策基本是去年政策的延续和提升，有些举措是去年政策的承接。
去年“国八条”提到要改善住房结构至今，房地产产品供应结构依旧存在户型偏大问题。
去年的调控政策是强调“改善”商品房结构，而今年则要求“切实调整”，这说明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状。
但是，房地产调控的主要矛盾有所变化，从“国八条”的“切实稳定住房价格”到“国六条”的解决住房供应结构不合理，同时要解决少数城市房价问题，并要切实治理房地产秩序。
另外，政策中有一个新的转变，就是完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。
这说明中央政府明确要求通过加强交易环节的税收，来抑制投资性需求，目前部
门城市已经有专门针对房屋交易环节的税收政策，但是在实际操作过程中，仍存在一些问题，因此需要对这个环节加强。
一刀切的方式加大首付比例的信贷政策是不可取，这次提出有区别地适度调整信贷政策，则有可能针对不同档次的住宅产品的首付比例有所分别对待，比如8000元/平方M以下的住宅产品仍执行先行的首付比例政策，而高于的住宅产品则要提高首付比例，当然这个还需要结合所购房屋的总价进行综合考量。
三、房地产市场宏观调控效果评价
在这些政策的调控下，房地产投资增速过快的势头和房地产开发用地供应总量得到控制，房地产信贷增幅放缓，商品房价格增幅回落，投机性购房受到遏制，房地产供求关系得到一定改善。
1、房地产投资过热势头有所减缓
资料来源：中国统计年鉴（2003～2005）和国家统计局房地产投资统计快报
图1 2003-2005年房地产开发投资与城镇固定资产投资情况及增长幅度对比图
2004年和2005年，在国家严把土地、信贷两个闸门的情况下，房地产投资增幅持续回落。
据中国统计年鉴（2003、2004、2005）和国家统计局房地产投资统计快报，2005年全国房地产开发完成投资15759亿元，同比增长19.8％，比2004年回落9.8个百分点；低于全年城镇固定资产投资增幅7.4个百分点。
（见图1）
2、房地产开发用地供应总量得到控制，闲置土地的处置初见成效。
政府实施严格的土地调控政策，从源头调控房地产投资过热的势头。
据国土资源部动态监测，2005年房地产开发用地供应总量比上年减少了20.2％。
与此同时，房地产开发企业本年购置土地面积38193.3万平方M，比上年减少了4％，完成开发面积20766.7万平方M，比上年增加了5.2％。
政府加大了对闲置土地的处理力度。
据统计，从20世纪80年代截至2004年8月，全国各地设立的各类开发区数量为6866个，全国开发区总的规划占地面积为3.86万平方公里，远超过我国城市建成区面积的总和，而且开发区的土地资源闲置现象十分严重，开发区实际开发面积仅占规划面积的13.51％，在已经占用或者开发的土地上，又存在大量的土地闲置，闲置土地面积的比例达到43％。
经清理整顿累计撤销开发区4813个，开发区核减数量占原有数量的70.1％；开发区规划面积压缩到1. 37万平方公里，压缩的规划面积占原有规划面积的64.5％，已退出开发区土地2617平方公里，收回闲置土地116.5平方公里。
3、房地产信贷增幅持续放缓
据人民银行统计，截止2005年底，商业性房地产贷款余额达2.77万亿元,同比增长16.1％，涨幅比去年末回落12.6个百分点。
其中，个人住房贷款余额为1.84万亿元，同比增长15.8％，涨幅比去年末回落19.4个百分点。
4、商品房价格涨幅放缓
国家统计局对70个大中城市房地产市场价格调查结果显示：2005年下半年以来，各类房地产价格小幅波动、涨幅趋缓，部分热点城市房价稳中有降。
四季度，70个大中城市新建商品住房销售价格比去年同季上涨7.5％，涨幅回落3.6个百分点。
二手住房销售价格比去年同季上涨5.8％，涨幅回落12.6个百分点。
房屋租赁价格比去年同季上涨1.6％，涨幅回落0.4个百分点。
非住宅商品房销售价格比去年同季上涨4.8％，涨幅回落2.6个百分点。
5、房地产投机性需求得到初步抑制，住房供求关系得到一定改善
2005年，通过住房税收政策和贷款利率的调整，以及期房限转、实行购房实名制、控制拆迁规模等一系列调控措施，投机性购房得到初步控制，自住性购房比重开始上升，住房供求关系得到改善，市场成交量逐步趋于稳定。
然而，调控效果并不明显，房地产市场的发展势头与宏观调控的目标仍然有一定的差距，主要表现在：（1）房地产投资增长较快，房地产投资过热趋势发生了区域转移；（2）房地产市场供求矛盾明显，结构性问题凸现，经济适用房建设所占比例仍然偏小；（3）房地产市场价格尤其是住宅价格快速上涨。
为此，2006年5月中央决定实施新一轮的房地产市场宏观调控，国务院及有关部委再次发布了新的调控政策，既“新国六条”及其实施细则。
