二手房交易流程中介

★一、弄清二手房的产权情况

在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定："国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。"因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。

由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策，因此，如果是以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该房子的出售。

当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。

★二、了解二手房的房屋结构

二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。

另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，天花板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。

如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。

★三、实地看看二手房的周边环境和配套设施

二手房卖房流程

二手房卖房流程如下：

一、准备阶段：

1.确定卖房意向：决定卖房的原因，是否具备该房产的所有权。

2.评估房产价值：了解当前市场价格，可通过咨询中介机构或参考类似房产的成交价等方式获得。

3.整理房屋：清洁、修缮、装饰等，确保房屋处于良好的状态，增加卖房的吸引力。

二、委托中介：

1.选择合适的中介机构：通过咨询亲友、上网搜索、门店咨询等方式选择合适的中介机构，签订委托合同。

2.提供房产证明材料：将房屋相关证明材料提供给中介，如房产证、身份证、婚姻证明等。

三、房屋信息发布：

1.拍摄房屋照片：与中介合作，拍摄房屋内外照片，展示房屋特点。

2.制作房源信息：提供房屋描述、户型图、详细位置等信息，帮助中介制作房屋信息页面。

四、看房与谈判：

1.购房者看房：中介安排购房者看房，等待合适的买家出现。

2.谈判与报价：待买家对房屋有意向后，与买家进行谈判，商定价格。

五、签订买卖合同：

1.确定价格与条件：买卖双方商定成交价格、付款方式等条件。

2.签订买卖合同：由中介协助买卖双方签订买卖合同，明确双方权益与义务。

六、购房款支付：

1.支付定金：买方支付合同约定的定金。

2.办理过户手续：卖方提供相关过户文件，卖方与买方共同到房管局进行过户手续。

3.支付尾款：在过户完成后，买方支付剩余的购房款项。

七、完成交割：

1.办理交付手续：卖方提供交付手续，如交付房屋钥匙等。

2.验收与确认：买方验收房屋，确认无误后，与卖方签署交割确认书。

八、税费清算：

1.卖方支付税费：根据当地政策规定，卖方需要缴纳相应的税费，如个人所得税等。

2.办理税费手续：买卖双方共同到税务部门办理相关税费手续。

九、办理抵押解除：

1.如果房屋存在抵押，卖方需要办理抵押解除手续，将抵押权转至新的房主名下。

十、完成交易：

1.领取房产证等文件：买方凭相关购房文件领取房产证等相关文件。

以上是二手房卖房的大致流程，具体操作可能因地区和政策的不同而有所差异，建议根据实际情况进行操作。如有任何疑问，可咨询专业中介或法律咨询机构。

二手房中介操作流程

租房部业务流程

1、业务接洽

2、业主提供房屋所有权证及租赁许可证

3、公司核实物业现状，办理委托手续

4、公司进行市场推广

5、联系承租方签定委托书带其实地看房

6、承租方交纳租房定金

7、鉴定房屋租赁合同收取佣金及首次房租

8、办理房屋入住交接手续

9、交易完毕，资料存档

售房部业务流程

1、业务接洽

2、业主提供房屋所有权证及相关证明文件

3、公司核实物业现状，办理委托手续

4、公司进行市场推广

5、联系买方鉴定委托书带其实地看房

6、买方交纳定金，鉴定购房合同

7、办理过户手续，制服首付款及佣金

8、领取新产权证结清相关费用支付余款

9、交易完毕，资料存档 二手房过户一览表

政策性住房

A：买方

1、契税：个人购买一套自用普通住宅，契税：按成交价或指导价*1.5%收取，个人购房2套以上或单位购买等则按3%收取。

2、交易手续费：按住房建筑面积收取，每平方米3元。

3、转移登记费：按套收取，每套80元。

B：卖方

1、交易手续费：按住房建筑面积收取，每平方米3元。

2、营业税及附加费：个人住房不足5年征全额营业税5.5%；个人购买并居住超过5年的普宅免征；购买非普通住宅、超过5年转手交易的，销售时征差额营业税。

3、土地出让金（由市国土资源局代收）二环路以内按成交价或指导价*1.5%计征。二环路以外按成交价或指导价*1%计征。

非政策性住房

A：买方

1、契税：个人购买一套自用普通住宅，契税：按成交价或指导价*1.5%收取，个人购房2套以上或个人购买非住宅或单位购买等均按3%收取。

2、交易手续费：住宅按建筑面积收取，每平方米3元。非住宅按成交价或指导价*0.35%收取。

3、转移登记费：住宅按套收取，每套80元；非住宅按套收取，每套240元。

B：卖方

武汉市二手房个人交易流程

一、交易流程及风险提醒

简约流程如下：

买方咨询选定房源——买卖双方达成意向签订房屋买卖合同——买方与银行签订按揭贷款——网上签约（登陆，点击二手房个人网上合同登记备案，填写相关信息，点击保存，系统生成的合同编号）——办理过户(提交合同编号、房屋所有权证、买卖双方身份信息、婚姻状况证明、户口本（这些资料是核对原件收取复印件）)——缴纳税费——取得权利证书后办理产权转移过户手续 ——打余款完成交易 （银行发放按揭贷款）

(1)买方咨询选定房源

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。确保房源可出售性和真实性，从源头上保障买方的交易安全。

风险提示：买方在交易前一定要查看房产证等原件，避免“假房东”诈骗。

(2)签合同

卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

如果委托中介，买方与居间方(中介方)的书面委托协议，应明确相应的权利和义务，居间方以此协议为求购方寻求所需房源并带领其看房。

风险提示：房屋权属、付款方式、付款时间、交付标准、违约条款、争议的解决方式等相应条款应特别留意。在签约之前建议去交易中心做全面的产权调查，看其有无查封等隐患。如出售方还未还清贷款，首付款应在中介公司的陪同下用于还贷。

(3)银行贷款 对贷款的买方来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。