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内部报告仅供参考未经允许不得引用区域房地产市场价格月度分析报告（2007年11-12月）中国城乡建设经济研究所房价研究中心2008.1目录章节目录本期要点 (6)一、全国房地产市场概况 (9)（一）房地产政策导向 (9)（二）主要指数分析 (12)（三）全国房地产开发投资情况 (14)二、全国房地产增量房市场交易情况分析 (22)（一）八大经济圈新增供应市场分析 (22)三、重点城市存量房市场交易情况 (38)（一）存量房销售均价 (38)（二）存量房租赁价格 (39)（三）其他分析 (40)四、重点城市分析：主要城市房地产市场总体运行分析 (43)（一）重点城市房地产市场运行对比分析 (44)（二）重点城市房地产运行状况预测 (51)五、房价综述 (54)（一）房价走势分析 (54)（二）政策导向分析 (56)图目录图 1：2001年1月-2007年11月固定资产及房地产开发投资增长率变动情况 (15)图 2： 05年1月-07年11月东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况 (15)图 3：06年1月-07年11月房地产开发企业资金来源构成增长趋势 (18)图 4：05年1月-07年11月全国房地产企业土地购置与开发面积同比增长情况 (18)图 5：2005年1月-2007年11月全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长情况 (19)图 6：2005年1月-2007年11月全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长情况 (19)图 7：2005年1月-2007年11月全国商品房销售面积及同比增长情况 (20)图 8：2006年1月-2007年11月全国商品房销售额及同比增长情况 (21)图 9：2007年12月长三角地区新建商品房销售价格指数环比变化情况 (23)图 10：2007年12月珠三角地区新建商品房销售价格指数环比变化情况 (26)图 11：2007年12月环渤海地区新建商品房销售价格指数环比变化情况 (28)图 12： 2007年12月中原地区新建商品房销售价格指数同比、环比变化情况 (30)图 13： 2007年12月沿江地区新建商品房销售价格指数环比变化情况 (32)图 14： 2007年12月东北地区新建商品房销售价格指数环比变化情况 (33)图 15： 2007年12月西南地区新建商品房销售价格指数环比变化情况 (34)图 16： 2007年12月西北地区新建商品房销售价格指数环比变化情况 (36)图 17：2007年1-11月重点城市房地产开发投资额与商品房销售额比较 (44)图 18：2007年1-11月重点城市商品房竣工面积与销售面积比较 (45)图 19：2007年1-11月重点城市土地开发面积与商品房新开工面积比较 (46)图 20：2007年1-11月重点城市写字楼竣工面积与销售面积比较 (47)图 21：2007年1-11月重点城市写字楼成交均价及同比增长率比较 (48)图 22：2007年1-11月重点城市商业用房竣工面积与销售面积比较 (49)图 23：2007年1-11月重点城市商业用房成交均价及同比增长率比较 (50)表目录表 1：十大城市2007年12月中房指数环比情况 (13)表 2：2007年1-11月不同用途房地产投资完成额及同比增长情况 (16)表 3：2006年11月-2007年11月全国房地产开发企业资金来源构成及同比增长情况 17 表 4：2007年1-11月全国商品房销售面积及同比增长情况 (20)表 5：2006年11月-2007年11月全国商品房销售额及同比增长情况 (21)表 6：1999年-2007年11月末全国商品房空置情况 (22)表 7：2007年12月长三角地区房屋销售价格指数变化情况 (22)表 8：2007年12月长三角经济圈部分城市商品房成交情况 (23)表 9：2007年12月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况 (26)表 10：2007年12月珠三角经济圈部分城市商品房成交情况 (27)表 11：2007年12月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况 (28)表 12：2007年12月环渤海经济圈部分城市商品房成交情况 (29)表 13：2007年12月中原地区房屋销售价格指数变化情况 (30)表 14：2007年12月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况 (31)表 15：2007年12月沿江经济圈部分城市商品住宅成交情况 (32)表 16：2007年12月东北地区房屋销售价格指数变化情况 (33)表 17：2007年12月西南地区房屋销售价格指数变化情况 (34)表 18：2007年12月西北地区房屋销售价格指数变化情况 (35)表 19：2007年12月商品销售房价格同比增幅前十名的城市 (36)表 20：2007年12月商品销售房价格同比增幅后五名的城市 (37)表 21：2007年12月新建商品销售房价格环比增幅前十名的城市 (37)表 22：2007年12月新建商品销售房价格环比后五名的城市 (37)表 23：2007年12月份四大城市存量房销售均价情况 (38)表 24：2007年12月份四大城市存量房租赁价格情况 (39)表 25：1-11月重点城市商品房投资额与商品房销售额比较 (44)表 26：2007年1-11月重点城市商品房竣工面积与销售面积比较 (45)表 27：2007年1-11月重点城市土地开发面积与商品房新开工面积比较 (47)表 28：2007年1-11月重点城市写字楼竣工面积与销售面积比较 (47)表 29：2007年1-11月重点城市写字楼销售价格比较 (49)表 30：2007年1-11月重点城市商业营业用房竣工面积与销售面积比较 (49)表 31：1-11月重点城市写字楼销售价格比较 (50)本期要点房价综述：2008年经济形势充满变数，影响经济的因素不确定性要远大于往年，例如从紧的货币政策、CPI等都可能发生较大的变化，股市上半年的大幅震荡局面可能持续，并且中国资金充裕状况正被高估。
2008年是我国经济社会又好又快和谐发展的关键一年，昂首迈入改革开放30周年和即将迎来 2008年北京奥运会的中国将在大踏步改革、开放、发展、变革的同时，加速市场经济发展，更好和更快的融入到世界经济的一体化发展格局之中。
我国既是一个发展中的大国，又是一个经济转轨中的大国，转变经济发展方式的着力点应该是：调整经济结构、优化产业结构、合理制度安排和协调持续发展。
作为国家“十一五”期间重点发展的房地产业，要加大力度贯彻实施党的十七大提出的“住有所居”的战略目标，确保在新的一年里房地产业健康、稳步、规范、和谐的发展。
一、新一年房地产业发展的背景和环境国家此轮宏观调控实施多年，针对我国房地产业健康稳定发展的开发、融资、利税、土地和销售等方面的政策多次出台。
虽然对我国此轮房地产的可持续发展起到了导航作用，但房地产业投资过大，商品房结构不合理和房价涨幅过快过高的情况仍没有在产业快速发展中从根本上得以改变。
因此，新的一年里要使政府宏观调控、房产各项新政和党的十七大提出的“住有所居”真正得到落实，就应对新一年我国房地产业的发展背景和环境进行认真的分析和研究，从而有的放矢的对症下药，确保我国房地产业发展方式得以合理转变，为我国经济社会的又好又快发展做出应有的贡献。
尽管外商投资中国房地产市场热情不减，但中国颁布的新版《外商投资产业指导目录》则显示，房地产业已被列入限制外商投资产业目录。
2008年1月1日开始实施的我国新版《外商投资产业指导目录》。
根据新版目录，土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；房地产二极市场交易及房地产中介或经纪公司进入限制外商投资产业目录。
国家统计局数据显示，2007年前三季度，我国完成房地产开发投资逾1．68万亿元，房地产开发企业资金来源约为2．54万亿元，其中，利用外资423亿元，增长60％多。
不难看出：房地产业此次被列入限制外商投资产业目录，对2008年遏制部分城市虚高房价将具积极意义。
城市房地产市场环境研究陈述(合肥)2007-9-14目录第一局部城市底子布景及城市主要社会经济开展指标1、城市底子概况❑区位及历史沿革合肥：●安徽省省会●位于中国中部●地舆坐标32°N，117°E●长江淮河之间、巢湖之滨，具有承东启西、接连中原、贯穿南北合肥有2000多年历史，素以“三国故地、包拯家乡〞闻名。
自东汉末来，数为州郡治所，一直是江淮地域重要的行政中心和军事重镇。
“合肥〞之名，最早呈此刻司马迁的史记·货殖传记中：“合肥受南北潮，皮革、鲍、木输会也〞。
秦汉之交，合肥正式建“合肥县〞，属九江郡。
东汉刘秀升合肥为侯国，三国时为扬州治所。
明清时为庐州府治，故又别称“庐州〞。
合肥解放后由县设市，三年后安徽省人民当局正式成立，驻合肥市。
今日合肥已建设成为全国园林城市、全国甲级对外开放城市、全国城市综合实力50强城市、全国城市环境综合整治优秀城市、全国四大科教基地之一、全国45个公路交通枢纽城市之一、全国建设中的铁路交通枢纽，是全省的政治、经济、交通、文化中心。
❑城市空间布局合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术财产开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级办理权限。
全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，此中巢湖水面面积233.4平方公里；市区总面积838.52平方公里，此中巢湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。
❑人口规模及分布‰‰‰，上升5.71个千分点。
全市年末户籍总人口为469.85万人。
此中，非农业人口196.16万人，农业人口273.69万人；，此中非农业人口160.54万人。
至2024年，城市市区人口分布规划：【结论】：从规模上来看，城市人口，出格是市区人口正处于快速增持久；从人口分布来看，未来城市人口导向将集中于西区、南区、滨湖新区。
2008-2009年中国房地产市场趋势研究报告【易居中国】上海易居房地产研究院综合研究部出品课题组组长:上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。
从去年年底开始,中国房地产市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。
从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。
通过分区域研究,我们发现:东部地区深度调整。
其中珠三角地区:全国房价“重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%;长三角地区:今年以来,成交量巨量萎缩,第三季度出现价格拐点;环渤海地区:各城市分化,北京下跌空间较大,沈阳波澜不惊。
中部地区成交量明显下降,房价开始小幅下跌,武汉形势比较严峻。
西部地区成交量下降20-40%,房价比较稳定,下跌空间不大。
低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销。
我们归纳如下:第一类,打折力度较大的知名企业的大盘,比如恒大、万科、富力等。
第二类,超小户型单身公寓。
第三类,近郊经济型房源。
第四类,综合类特色产品,比如万达开发的综合性商业项目。
今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。
我们认为:2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相近）。
至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。
2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。
今年9月以来,随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生,美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。
在此国际背景下,国内经济亦不容乐观,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。
2008年7月合肥楼市走向分析壹、7月上半月合肥楼市走向分析合房网独家：据合肥市房管局官方数据显示，2008年7月1日至15日合肥市住宅类商品房共签约39套，延续了6月下半月的低迷态势，相当于6月同期的三分之一。
网上备案共3017套。
合房网带您一起关注住宅行情走势。
详细住宅销售行情特点试分析如下：一、签约总套数与备案总套数走势分析签约套数走势：7月上半月只有2天签约套数超过5套，平均日签约套数为3套，与6月下半月基本持平，和7月火热的天气形成了反差。
备案总套数：经历低谷后恢复，1日至3日持续上升，4日开始下滑，至6日跌至39套，7日恢复至225套，随后基本一路走高，至15日升至414套。
7月上半月平均每日备案232套，超过6月下半月202.8套。
二、成交总金额走势分析：波动而整体稳定跟签约套数相对应，1日至3日维持上升，4日开始下跌，至6日跌至1830.94万元，7日8日连续回升，9日又小幅降至9211.49万元，随后一路走高，至15日升至18633.06万元。
平均日成交总金额为10958.8万元，与6月下半月基本持平。
三、成交均价走势分析：相对平稳，略有下降7月上半月均价继续在4000一线浮动，最低的1日为3508.67元/平米，最高的6日为4727.71元/平米。
整体均价为3983.49元/平米，相对6月下半月的4021.51元/平米略少。
四、各区域均价走势一览：1.蜀山区：小幅波动，略有下降蜀山区7月上半月均价呈现小幅波动的态势，1日至3日保持上涨，4日至7日连续下跌，随后开始连续波动，整体均价为4230.9元/平米，比6月下半月的4403.6元/平米略有下降，较6月同期的4136.70元/平米略高。
2.庐阳区：有一定波动，整体回落庐阳区住宅类商品房在经历了6月份的连番上涨后终于开始回落，1日跌至3718.08元/平米，2日开始上涨，至5日涨至5177.53元/平米，随后一路走低至9日的3482.12元/平米，然后重新回升至15日的5033.18元/平米。
目录第一部分宏观政策篇 (2)一、国内金融政策 (2)二、国内土地政策 (4)三、国内其他政策 (5)四、国际经济形势 (8)五、合肥市部分政策情况 (9)第二部分土地市场篇 (10)一、合肥市土地市场 (10)二、肥西土地市场 (17)第三部分合肥市商品房市场篇 (18)一、2008年合肥市全年网上商品房供应与销售情况分析 (18)二、2008年合肥市商业类商品房市场状况 (20)三、2008年合肥市办公类商品房市场状况 (23)四、2008年合肥市以及各区住宅市场状况 (26)第四部分营销策略分析 (33)一、营销盘点 (33)二、营销策略 (33)第五部分 2009年合肥房地产市场预测 (37)一、2009年合肥市房地产市场走势展望 (37)二、市场供求预测 (37)三、土地及宏观政策预测 (40)四、开发产品的升级以及营销手段的创新 (42)五、合肥市2009年度城市住房建设计划 (43)第一部分宏观政策篇纵观国内的宏观政策，上半年金融机构还在上调存款准备金率以及加息应对通货膨胀，下半年却采取了相反的政策，下调存款准备金率以及降息，这中间的转折点是9月份爆发的全球性金融危机。
随着全球性经济危机的不断恶化，股市、楼市的涨跌成为社会生活中谈论最多的话题。
全球性金融危机是由美国次贷危机引起的，而次贷危机又先从美国房地产业的衰退开始的。
中国目前也是处于这个风口浪尖上，股市的下跌，楼市的成交量严重下跌，一线城市的量价齐跌，都引起了全国范围内的大讨论。
随着房产新政的实施，给低迷的市场带来曙光；但是这些政策的收效暂时不大，整个房地产市场继续处于观望状态。
一、国内金融政策1、六次上调准备金率央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率。
（1）2008年1月25日由14.5%调至15%；（2）2008年3月25日由15%调至15.5%；（3）2008年4月25日由15.5%调至16%；（4）2008年5月20日上调0.5%调至16.5%。
2008·中国地产的未来前 言变数？劫数？在经历了新一轮的政策洗礼后，房地产行业出现明显的波动，全国多个热点城市出现“量缩价跌”的冷状，“寒流”在袭击南方大地的时候，同时也袭击了中国楼市。
调控仍将继续，中国地产将面临什么样的时代新局？星彦地产中央研发中心，作为立足深圳放眼全国的专业研究机构，在审视全国热点城市的发展趋势后，联合各分公司研究力量，适时推出了大型专题报告——《2008，中国地产的未来》。
报告由两大部份组成：全国市场篇、地产典型城市篇（深圳、成都、郑州、东莞、合肥）。
报告以全局的视野观对历年土地、金融、房地产调控政策等因素所带来的利好与利空作用进行分析、评估，并深入分析了影响一、二、三级市场的投资规模与投资结构等重要指标，最终回归到当前的政策、市场及行业格局三大层面，对后市进行了展望！总体而言，星彦地产认为，受惠于城市化带来的基础建设投入，中心化带来的人口聚集，产业升级带来的地租上涨等诸多利好，中国城市的土地内在价值仍处于上升通道中，支撑中国房地产市场长期繁荣发展的基础因素仍然存在，市场的长期前景依然向好；但由于前期全国范围的房地产投资热，房价及地价虚高，2008年将进入一个市场调整年。
在监测方法及统计口径上，星彦自成体系，深圳及各分支机构均有设有专职研究人员，跟踪并实地调研，掌握了大量详实的市场数据，并结合当地的经济格局、城市规划等文献资料整合分析形成报告，力图真实、客观的反映各区域的房地产发展现状。
因时间、人力、水平等因素，报告疏漏之处在所难免，望业界同仁不吝指教！星彦地产 中央研发中心 二零零八年二月二十九日目 录摘要一、外部经营环境分析1、2008年利好因素评估：利好因素稳定，但短期作用减弱2、2008年利空因素评估：利空因素增多，且短期作用增强（一）2008年关健利好因素分析1、新兴城市群：土地内在价值仍处上升通道2、劳动力价值重估：购买力基础增强3、通货膨胀：房产保值性价值凸显（二）2008年关健利空因素分析1、从紧的货币政策：金融杠杆放大效应减小2、从紧的房地产调控：供应刚性增强，需求刚性减弱3、前期房地产的过度炒作：偏离自住购买力二、2007年全国市场分析（一）房地产投资规模与投资结构分析（二）土地购置面积与开发面积变化分析（三）商品房开工、施工、竣工面积变化分析（四）二手房成交量分析三、2008年全国房地产市场展望1、政策调控：“紧箍咒”不会放松2、市场格局：回归，在路上3、行业格局：上演“生死之战”3 4 4 5 6 6 7 9 10 10 11 13 15 15 15 17 19 20 20 21 21房地产“嵌入”于整体宏观经济中运行，受经济因素影响，也受社会和政府因素影响，外部环境广泛而多样，具有复杂和多变性特征。
房地产市场调查报告（转自各网站）2008年上半年全国重点城市房地产市场分析报告-市场分析第一节全国2008年1-6月份房地产市场分析2008年上半年，全国的房地产市场一直笼罩在浓厚的市场观望氛围中，各地区房地产销售量持续低迷，全国主要大中城市一手商品住宅销售面积及销售金额同比去年均出现大幅回落，市场的萎靡不振、销售回款速度的缓慢，使得早已资金链吃紧的开发商更是雪上加霜。
2008年上半年全国主要大中城市一手商品住宅成交量同比07年上半年成交量均出现大幅下挫。
北京、深圳、上海三大城市的同比下降幅度已经达到50%，广州同比下降幅度也已接近45%，天津同比去年也出现33%的回落。
受市场成交低迷状况的影响，一手商品住宅成交金额开始萎缩.2008年上半年全国主要大中城市一手商品住宅销售金额同比去年均出现不同程度的回落。
其中深圳今年上半年一手商品住宅销售金额不足去年同期的一半；北京、广州、上海三大城市今年上半年销售金额较去年同期下降30-35%；天津今年上半年新建商品住宅成交金额同比下降15%。
2008年上半年，全国主要大中城市的房地产市场成交量及销售金额均出现不同程度的下挫，同比最大降幅均在50%左右。
市场观望氛围浓厚，整个市场的低迷程度可见一斑。
同时销售金额的下降、回款速度的放缓，无疑加剧了各开发商的资金压力。
1.北京上半年房地产市场走势2008年上半年，北京商品住宅市场成交量较去年同期下降49.5%。
3、4月连续两个月小幅下滑，虽然在5月份成交量有所上升，但是进入6月之后成交量又开始回落。
综合来看今年北京商品住宅市场各月成交量持续保持低迷状态。
商品住宅价格波动上涨，第一季度价格基本平稳，4月份价格达到最大值，5月份又开始出现回落，下降幅度达到2个百分点。
今年6月份商品住宅成交均价较1月份上涨2个百分点。
但是2008年以来，房价的涨幅出现明显回落趋势。
６月份北京商品住宅价格环比上涨0.1个百分点，创下２００５年以来的环比涨幅最低值。
2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调 搜房网2008年12月30日00:36 来源：搜房网中国指数研究院[提要]2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。
2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。
2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。
在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。
1、 2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。
下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。
全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。
尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。
数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。
专 题中瑞二三线城市研究之合肥城市研究一、城市规划发展1、城市地位（1）地理位置z 地理优势暂时不够明显，但发展空间非常大合肥地处中国中部、江淮之间。
合肥由于自身条件和经济力量的限制，面临着带动与辐射明显乏力，导致发展所需各类的资源的流失。
虽与东部沿海地区在空间上接近却无法很好的接受东部经济辐射带动和产业扩散。
图1-1：合肥“承东启西”区位图图片来源：合肥市规划局“承东”受阻，合肥“启西”的优势也无从发挥，产生了“大边缘、小中心”的窘境，“过渡区位优势”暂时不够明显，在省际乃至区际中承受着竞争压力。
z 合肥与“长三角”的关系：迎接西扩，成为区域性中心城市随着经济发展与产业的演化，“长三角”经济区西扩势在必行。
合肥未来将接受长三角地区的辐射，并依靠西部和北部广大腹地的支持，牢固地成为长三角西部边缘的区域性中心城市。
z 合肥与南京的关系：在竞争的同时分工合作合肥与南京，在区域和资源禀赋条件以及经济基础上有着不可逾越的差距。
未来合肥、南京会在更多方面分工合作，在城市职能的分化中找到新的发展空间，此外合肥也在同其它长三角城市包括上海、杭州、南京、苏锡常等关系的角度以及同长江中游城市关系的角度重新定位，寻求更大范围的合作。
图1-2：合肥与南京及南京经济圈的关系z合肥与长江经济带的关系：积极融入，作为边缘次级中心城市相比沿海经济带，长江经济带对周边城市的辐射带动优势并未完全发挥，所以未来发展空间很大。
合肥属长江经济带的边缘地带，未来将通过充分利用自身的边缘区位，一方面参与长江经济带的经济协作，另一方面发挥强化作用，扩大自身在外围地区的腹地范围，将这种边缘区位转变成门户优势，巩固提高次级中心城市的地位，合肥很可能成为南京及武汉之间另一个中心城市。
图1-3：合肥融入长江经济带图片来源：合肥市规划局z合肥与省内城市的关系：分工协作，联合发展合肥和省内其它一批规模相对较小的城市共同构成了安徽经济增长的核心，通过其它中心城市分工协作，来带动全省发展的任务。
合肥、芜湖共同构成了具有全省意义的“第一等级”，两个城市所在皖中和沿江也是安徽城市密度最大、发展水平最高的地区。
就发展条件和趋势而言，两个地区极有可能发育成为安徽的经济核心地带。
图1-4：合肥与省内城市关系（2）城市定位z“长三角”都市连绵带西端的次级中心城市未来合肥将通过与芜湖相互呼应，带动整个皖中——沿江城市密集区的形成，并进一步成为安徽省的经济核心地区，再通过和区内城市的相互协作发挥组合优势，带动合肥乃至安徽全省经济的快速发展。
在此基础上，促进皖中—沿江城市密集区与长江三角洲都市连绵带的连接，最终将合肥发展成为长江三角洲都市连绵带西端的次级中心城市，扮演长江三角洲和中西部扩散交流的“桥头堡”。
图1-5：城市基本定位z“十一五规划”纲要提出的合肥定位：省会城市、区域性经济中心、区域性综合交通枢纽、国家重要的科教城市和生态型城市的定位根据“十一五规划”纲要，提出了合肥作为省会城市、区域性经济中心、区域性综合交通枢纽、国家重要的科教城市和生态型城市的定位。
2010年时，合肥将全面提升全省经济中心地位，形成省会经济圈。
（3）城际交通规划z交通枢纽优势将呈现广阔的市场前景合肥目前已经形成公路、铁路、水运和航空多种运输手段的区域性交通枢纽。
合肥是全国重要的铁路交通枢纽，合肥骆岗机场是全国主要机场之一。
随着“十一五”期间政府对交通网络的投入和规划，铁路、高速公路和机场航空能力将得到进一步完善和加强。
图1-6：安徽省铁路及公路枢纽z新机场的营建可能让合肥成为“国际物流业中国基地”合肥新机场选址落在新桥，距离合肥市府广场31.8公里。
根据规划，一次性征地675.5公顷，本期将投资34亿元，建设标准按照4E级的国际化“航空港”，可起降波音747、空客A340等大型飞机，将实现机场年吞吐量突破950万人次，邮货12.24万吨，年起架次数达到10.04万次，高峰期客流达到3400人次/小时。
新机场力争在2007年开工，2010年将完成本期工程。
新机场的营建将让合肥成为“国际物流业中国基地的构想”不再高不可攀，目前合肥主要运输方式是公路运输、铁路运输和水路运输，航空货运量最少，一旦发展航空运输优势将更明显，因为航空运输对于沿海、内地没有太大差别，合肥新机场完全可以成为国际货物进入中国的主要口岸。
因此合肥新机场的营建可以为安徽的物流业提供新的契机。
随着高速公路，高速铁路等的建设，安徽各主要城市与长三角地区均处于3-4个小时陆运半径内。
物流中心通常需要大面积的土地用于储运，而合肥的地价远低于周边发达城市，符合国际物流中心的理想地点。
（4）城市结构z当前合肥城市结构决定了：新兴区域发展成型仍需要很长的过程随着合肥城市的发展，市区一直在不断扩大，市中心呈放射状向四周扩张以突破原来郊区环抱老城区对城区经济和社会发展的围城束缚。
合肥现有的是“双核多中心”的结构，以旧城为中心，分别在市区东、北、西部、西南、新城区建设市级副中心，强调“多中心、组团式”的规划布局形态。
但老城区仍为商贸、金融中心，现有“双核多中心”的结构，其实还是以“中心加外围组团”的结构形态在发展（即以现有旧城为中心，呈现“环型放射，集中发展”）。
因此，按目前的城市结构发展极其可能不如预期理想，新城中心很难迅速形成。
除非快速调整城市结构，否则旧城的集中度仍将继续提高，而新兴区域（副中心）提升人居聚集度和经济聚集度、支撑高等级、集约化运作的城市公共设施还有很长的过程。
（5）小结当东部沿海地区利用优越的区位经济条件和国家的宏观政策优势，吸引了全国乃至全球的资金、人才、技术等资源的聚集时，合肥却由于自身条件和经济力量的限制，面临着带动与辐射明显乏力，导致发展所需各类的资源的流失。
随着经济发展与产业的演化，“长三角”经济区西扩势在必行。
虽然距离限制使合肥建立同“长三角”的联系方面比省内沿江城市困难，但目前“长三角”扩容已启动向合肥敞开胸怀。
合肥未来将通过充分利用自身的边缘区位，一方面参与长江经济带的经济协作，另一方面发挥强化作用，扩大自身在外围地区的腹地范围，将这种边缘区位转变成门户优势，巩固提高次级中心城市的地位，合肥很可能成为南京及武汉之间另一个中心城市。
同时，合肥和省内其它一批规模相对较小的城市共同构成了安徽经济增长的核心，通过分工协作，来带动全省发展的任务。
根据“十一五规划”纲要，提出了合肥作为省会城市、区域性经济中心、区域性综合交通枢纽、国家重要的科教城市和生态型城市的定位。
随着“十一五”期间政府对交通网络的投入和规划，铁路、高速公路和机场航空能力将会得到进一步完善和加强，届时，将形成以合肥为中心，4小时行程为半径的省内快速客运网络，并且合肥通往全国各地，尤其是沿海发达地区将变的格外方便，合肥将从真正意义上融入经济活跃的“长三角”地区。
依托长三角地区的经济发展基础，合肥未来经济将会得到更快速的增长，加上近几年政府对城市内部道路的改造和完善，合肥城市将更加充满竞争力。
随着合肥城市的发展，市区一直在不断扩大，市中心呈放射状向四周扩张以突破原来郊区环抱老城区对城区经济和社会发展的围城束缚。
未来合肥将采取积极的发展策略，主动参加到城市竞争中去，从更大的范围考虑合肥市的定位和发展，提升合肥的城市竞争力和影响力，从这一角度看，合肥的发展空间非常大。
由于安徽先前经济发展较为滞后，其房地产业并未得到良好的发展，尤其是作为省会的合肥市，房地产业一直处于一个较低的水平。
随着长三角经济圈的西扩，势必带动合肥等地的经济发展，合肥作为省会城市，将成为安徽经济核心，这将为合肥房地产业的发展带来较大的发展。
我们可以预期，合肥房地产业发展空间较大，前景较为乐观。
2、城市总体规划（1）城市性质功能定位合肥是安徽省省会，全国重要的科研教育基地、现代制造业基地和区域性交通枢纽，长江中下游重要的中心城市之一。
（2）城市近期建设规划z城市规模到2010年，合肥中心城区总人口300万人，建设用地300平方公里。
z近期城市发展方向近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展。
z近期城市重点发展地区近期重点建设滨湖新区、科技创新示范基地（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区）、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等6个地区。
（3）城市整体发展战略自从2001年合肥建设政务新区以来，近几年城市向西南发展，政务新区、高新区、经济技术开发区发展速度较快，成为城市内的新中心。
新一届合肥市政府为加速合肥市融入长江流域经济圈的进程，于2006年提出“141”战略，即一个主城，四个城市副中心，一个滨湖新区，推动整个城市向巢湖方向发展。
图1-7：合肥市城市发展战略规划（4）合肥市交通规划z中心城区骨架道路布局城市骨架路网由快速路和I 级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为“四横四纵”网络，I 级主干路布局结构为“环形、放射加方格网”：在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。
z 合肥市公交系统规划推行公共交通略，确立公共交通在日常出行中的主导地位轨道交通：规划设置“两横两纵”四条轨道交通线路， 总长度为120公里，线网密度为0.33 公里/平方公里。
公交线路：规划设快速公交线路总长度180公里，线网密度为0.5 公里/平方公里，形成“一环五射”格局。
图1-8：合肥市交通规划资料来源：合肥市规划局（5）旅游规划主城与巢湖风景名胜区：协调滨湖新区与风景名胜区建设的关系，保护巢湖自然生态环境，结合防洪设施建设，恢复滨湖生态湿地，促进巢湖综合治理。
主城与大蜀山风景名胜区：‘注重山体与植被的全面维护，保持城市山体制高点的地标形象，保持良好的景观与生态环境，加强周边地段建设的控制，协调城市建设风貌。
3、城市规划发展小结合肥已精心构筑 “一主城、四中心、一滨湖新区”的现代化大城市框架，集约配置各类资源，着力强化重点区域开发，有效拓展城市空间，全面提升现代服务功能，实现城市形态由单中心、高集聚向多中心、开敞式转变，显着增强城市承载力和辐射力。
并推动城市空间发展逐步向“环城—滨湖—临江”演变。
改造提升核心主城区，加快老城区改造步伐，疏散城市功能，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。
进一步推进政务文化新区建设，使之尽快成为全市政治、文化中心区。
成为融行政办公、文化体育、金融商贸、旅游观光、居住街区五大功能为一体的高品位的现代化新城区。
依托主城区建设，着力建设四大城市副中心。
以国家高新技术创新基地为核心，以高新技术开发区为依托，建设中国科学城，发展IT产业，打造城西副中心；依托经济技术开发区、桃花工业园区，突出发展现代大工业，逐步发展成为国家装备工业基地，打造城西南副中心；依托双墩、双凤、庐阳产业园区，重点发展劳动密集型产业及农副产品深加工业，打造城北副中心；依托店埠、撮镇、肥东新城以及化学工业园，重点发展现代物流、精细化工及家电配套产业，打造城东副中心。
