第一章房地产行业发展概况一、房地产行业概况（一）房地产行业的发展历史纵观中国房地产业发展至1991年底大致经历了以下三个阶段：第一阶段：从19世纪中期到全国解放前夕是旧中国房地产业的资本主义经营方式时期。
西方列强先后在上海、广州、天津等重要口岸的商埠设置租界，大规模的人口流入使租界以致这些地区整个城市的住房空前紧张，殖民主义者和冒险家们一方面抬高价格出租土地，另一方面在空地上用最快的速度建造新房，高价出租或出售并牟取暴利。
与此同时，中国的一些民族资本家也独资、合资兴建和经营房地产。
到20世纪20年代初，独立的房地产公司逐渐取代了零散的房地产主设置的经租账房和经租处。
至此，旧中国房地产业进入了蓬勃发展的高潮时期。
1937年七七事变后，国内外的资本家对房地产的投资骤减，旧中国房地产业的资本主义经营方式由此进入低潮阶段。
1945年抗战胜利后，国统区的机构和企业纷纷复原，房地产业一度出现了繁荣局面。
但不到一年，外国资本家眼看失去了以往为所欲为的特权，基本上都不再投资房地产业。
于是，旧中国房地产业的资本主义经营方式走向了衰弱的时期。
第二阶段：从中华人民共和国成立到十一届三中全会前夕，是新中国房地产业的缓慢发展直至消失的时期。
新中国成立后的格局是公有房产均由房地产管理部门实行统一管理，并且允许少量私有房产合法经营。
我国开始逐步对资本主义工商业进行社会主义改造。
其中包括对资本主义私有房屋的社会主义改造。
国家按月付给房主一定的租金，把私人的房产经营纳入国家计划经济的轨道，改善了房屋租赁关系。
后来，大量的私有房产通过公私合营定息赎买的办法变为公有房产，至此，标志中国房地产业作为一个独立行业已不复存在，从而实现了城市房地产公有制。
十一届三中全会前夕，中国房地产实行的是集中计划经济导致资金无法实行良性循环，房屋再生产步履维艰。
第三阶段：从十一届三中全会以后，中国房地产业开始恢复。
由先前单一的国家预算投资转化为国家、企业、个人三位一体的投资体系，住房投资在国民生产总值和社会固定资产投资中所占份额几乎每年超过+3。
后来，是从福利型住房体制向住房的市场化、社会化过渡，使住房从隶属于各企事业单位向社会统筹过渡。
从此，在我国实施依商品经济原则出售或出租房屋，使得中国房地产业恢复了原来的面目，房地产重新形成一个独立的行业。
（二）房地产行业产品链房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，上游产业有建材业、建筑设备工业、冶金、化工、森工、机械、仪表等;下游产业有装饰、装修业、电气家具业、旅游、园林业、运输业、商业等。
（三）房地产行业发展历程及当前发展阶段改革开放30多年，中国经济得到飞速的发展，作为支柱产业的中国房地产业，也走过了一段不平凡的路程，按照房地产市场发展状况，可以将中国房地产业发展大致分为以下6个时期：一是初步形成时期（1978-1991年）；二是房地产过热时期（1992-1993年）；三是市场调整时期（1994-1997年）；四是培育新的经济增长点时期（1998-2002年）；五是调控与反调控时期（2003-2007年）；六是房地产行业全面调整阶段（2008至今）。
（四）行业近年发展现状和趋势中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。
改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。
仅2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米，年均竣工6.32亿平方米；其中住宅竣工面积总量为25.77亿平方米，年均竣工5.15亿平方米；房地产销售总量为39.69亿平方米，年均销售7.94亿平方米，其中住宅销售总量为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米（我国近几年来房地产的销售面积都大于竣工面积，这与我国实行的预售制度有关）。
我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。
中国城镇居民人均住房建筑面积已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品质、性能不断提高。
为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。
中国房地产业发展走向将影响整体国民经济的发展，在全球经济陷入困境之时，市场信心的提升，楼市消费的稳定，并不是短时间内就可改变的。
现阶段主要问题集中在如何恢复市场信心，从政策的出发点来看，政策的出台并不是为了刺激房价的上涨，而是为了促进消费，提升成交量，从而恢复消费者的购房信心。
从政策对楼市的影响力度来看，目前的政策更多的是导向性的，表明原则性态度的，主要是因为房地产市场区域明显的差异化，决定了政策的出台必需结合当地实际情况，有针对性才能达到预期目标。
从总趋势来看，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。
这源于相互影响的三方面事实：第一，中国是一个经济转型国家。
对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。
自1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。
持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。
不仅如此，中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。
第二，中国是一个体制转型国家。
中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。
以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。
住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。
除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。
（五）房地产行业经营模式第一步房地产开发公司的设立第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序：选定项目→签定合作意向书→初步确定开发方案→申报规划要点→申报、审批项目建议书→编制项目可行性研究报告→申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费:可行性研究费、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序1.房地产开发项目的规划设计：申报选址定点→申报规划设计条件→委托作出规划设计方案→办理人防审核→办理消防审核→审定规划设计方案→住宅设计方案的专家组审查→落实环保“三废”治理方案→委托环境影响评价并报批→建设工程勘察招、投标→委托地质勘探→委托初步设计→申报、审定初步设计2.房地产开发项目的市政配套：征求主管部门审查意见→落实市政公用设施配套方案→报审市政配套方案→市政各管理部门提出市政配套意见→市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费：工程勘察（测量）费、工程设计费、建设工程规划许可证执照费、竣工档案保证金、临时用地费、临时建设工程费、建设工程勘察招标管理费、勘察设计监督管理费、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序1.国有土地使用权的出让：办理建设用地规划许可证→办理建设用地委托钉桩→办理国有土地使用权出让申请→主管部门实地勘察→土地估价报告的预审→委托地价评估→办理核定地价手续→办理土地出让审批→签订国有土地使用权出让合同→领取临时国有土地使用证→领取正式国有土地使用证→国有土地使用权出让金的返还2.国有土地使用权的划拨：国有土地使用权划拨用地申请→主管部门现场勘察→划拨用地申请的审核、报批→取得划拨用地批准3.集体土地的征用：征用集体土地用地申请→到拟征地所在区（县）房地局立案→签订征地协议→签订补偿安置协议→确定劳动力安置方案→区（县）房地局审核各项协议→市政府下文征地→交纳菜田基金、耕地占用税等税费→办理批地文件、批地图→办理冻结户口→调查户口核实劳动力→办理农转工工作→办理农转居工作→办理超转人员安置工作→地上物作价补偿工作→征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费：地价款（土地出让金）、资金占用费、滞纳金、土地使用费、外商投资企业土地使用费、防洪工程建设维护管理费、土地闲置费、土地权属调查、地籍测绘费、城镇土地使用税、地价评估费、出让土地预订金、征地管理费、土地补偿费、青苗及树木补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、新菜田开发建设基金、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序：委托进行拆迁工作→办理拆迁申请→审批、领取拆迁许可证→签订房屋拆迁责任书→办理拆迁公告与通知→办理户口冻结→暂停办理相关事项→确定拆迁安置方案→签订拆迁补偿书面协议→召开拆迁动员会，进行拆迁安置→发放运作拆迁补偿款→拆迁施工现场防尘污染管理→移交拆迁档案资料→房屋拆迁纠纷的裁决→强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费：房屋拆迁补偿费、搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费（周转费）、清理费、停产停业综合补助费对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费：一次性异地安置补助费、房屋拆迁管理费、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段1.房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序：房地产开发项目开工前准备工作→领取房地产开发项目手册→项目转入正式计划→交纳煤气（天然气）厂建设费→交纳自来水厂建设费→交纳污水处理厂建设费→交纳供热厂建设费→交纳供电贴费及电源建设集资费→土地有偿出让项目办理“四源”接用手续→设计单位出报批图→出施工图→编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金→办理消防审核意见表→审批人防工程、办理人防许可证→核发建设工程规划许可证→领取开工审批表，办理开工登记2.房地产开发项目的工程建设招投标：办理招标登记、招标申请→招标准备→招标通告→编制招标文件并核准→编制招标工程标底→标底送审合同预算审查处确认→标底送市招标办核准，正式申请招标→投标单位资格审批→编制投标书并送达→召开招标会，勘察现场→召开开标会议，进行开标→评标、决标→发中标通知书→签订工程承包合同→工程承包合同的审查3.房地产开发项目开工手续的办理：办理质量监督注册登记手续→建设工程监理→办理开工统计登记→交纳实心黏土砖限制使用费→办理开工前审计→交纳投资方向调节税→领取固定资产投资许可证→报装施工用水、电、路→协调街道环卫部门→协调交通管理部门→交纳绿化建设费，签订绿化协议→领取建设工程开工证4.房地产开发项目的工程施工：施工场地的“三通一平”→施工单位进场和施工暂设→工程的基础、结构施工与设备安装→施工过程中的工程质量监督5.房地产开发项目的竣工验收：办理单项工程验收手续→办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》→商品住宅性能认定→竣工统计登记→办理竣工房屋测绘→办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费：三通一平费、自来水厂建设费、污水处理厂建设费、供热厂建设费、煤气厂建设费、地下水资源养蓄基金、地下热水资源费、市政、公用设施建设费（大市政费）、开发管理费、城建综合开发项目管理费、建筑行业管理费、绿化建设费、公园建设费、绿化补偿费、路灯维护费、环卫设施费、生活服务设施配套建设费（小区配套费）、电源建设集资费（用电权费）、外部供电工程贴费（电贴费）、建安工程费、建设工程招投标管理费、合同预算审查工本费、质量管理监督费、竣工图费、建材发展补充基金、实心黏土砖限制使用费、工程监理费、工程标底编制管理费、机电设备委托招标服务费、超计划用水加价、夜间施工噪声扰民补偿费、占道费、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序1.外销商品房的销售：办理《外销商品房预（销）售许可证》→选定中介代理机构和律师事务所→与购房者签订认购书→签订正式买卖契约→办理签约公证→办理外销商品房预售契约公证→办理外销商品房的预售登记→外销商品房转让登记→外销商品房抵押登记→楼宇交付入住手续→办理产权过户手续2.内销商品房的销售：提交完成建设项目投资证明→签署预售内销商品房预售款监管协议→办理《内销商品房预（销）售许可证》→销售项目备案→委托中介代理机构进行销售→与购房者签订认购书→与购房者签订买卖契约→办理预售登记→办理转让登记→办理房地产抵押登记手续→楼宇交付入住→质量保证书和使用说明书→办理产权立契过户手续3.房地产出租的综合管理:房屋出租权的确认→申请房屋租赁许可证→出租人与承租人签订书面承租协议→租赁当事人办理租赁登记手续→租赁房屋的转租→房屋租赁关系的终止4.房地产出租的专项（外地来京人员）管理：房屋出租权的确认→出租人办理房屋租赁许可证→出租人办理《房屋租赁安全合格证》→签订书面租赁协议→租赁双方办理租赁登记备案手续5.房地产的抵押：抵押权的设定→签订抵押合同→办理房地产抵押登记→抵押房地产的占管→抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城市房地产税、房屋产权登记费、房屋所有权证工本费、房产共有权执照费、房屋他项权利执照费、房屋买卖登记费、房屋买卖手续费、房屋租赁审核备案手续费、向来京人员租赁房屋审核备案手续费、来京人员租赁私房合同登记备案手续费、房屋租赁登记费、房屋估价手续费、房屋公证估价手续费、房地产价格评估费、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序：物业管理单位经营资质审批→签署物业管理委托合同→居住小区的物业接管综合验收→物业使用、管理、维修公约的核准→安排签订管理公约→制定、提供质量保证书和使用说明书→物业管理服务基本要求→物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费：居住小区物业管理启动经费、共用部位共用设施设备维修基金、普通居住小区物业管理费、高档住宅物业管理费、经济适用住房小区物业管理费、供暖费1.前期准备阶段：土地获取后开始前期手续工作：获取土地证、用地规划证、工程规划证、施工许可证。
