投资基金运作流程

地产基金的简要运作流程

在房地产企业的资金来源中，80%-90%的资金来自国内贷款、定金和预收款以及自筹资金贷款、定金和预收款占资金来源的40-60%，但受宏观调控以及市场销售影响较大。

商业贷款

受宏观调控政策影响，银行收缩贷款

银行对土地一级开发项目不发放贷款

股票/债券

房地产企业IPO和借壳上市等被证监会严格监管

我国公司债市场目前很小，交投清淡；现行《公司法》对债券发行主体要求严格，大多数房地产企业无法通过债券融资

信托计划

信托机构受银监会监管，直接受宏观调控的影响

今年二月《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》中要求：信托公司发放贷款的房地产开发项目必须“四证齐全”，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款

房地产企业在宏观调控时现有的融资渠道难以满足企业的融资需求占资金来源比例较大的定金和预收款在宏观调控时也会大幅减少房地产企业急需新的融资渠道

私募股权投资基金（PE）的运作模式

私募股权投资基金（PE）通常以有限合伙方式设立，以股权形式投资于未上市企业

在金融资源配置中，PE成为一个特别的渠道，发挥着越来越大的作用

具体方式：

多个有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）共同设立私募股权投资基金（PE）在委托管理银行进行资金托管开展股权投资目标企业工作

运作流程如下：

1、项目筛选阶段主要任务：所需时间3-4周

分析项目所在地市场

初步了解项目实际控制人基本情况

安排实地访谈，初步了解项目周边信息

总结主要发现

阶段性成果：

项目所在地房地产市场分析

项目实际控制人在其所在领域的市场地位及实力分析

项目立项建议书

2、尽职调查阶段主要任务：所需时间6-8周

商务、法律、财务尽职调查

详细分析项目投资价值

提出投资建议

设计投资方案 如决定投资，与被投资方协商投资条件、风险控制措施等

与被投资方签署相关法律文件

阶段性成果：

尽职调查报告

项目投资建议书

与基金投资有关的法律文件

证券投资基金运作流程（一）

时间：2010-06-21 17:13:45 | 关注人次[7] | 字体设置: 大 中 小

股票选择流程

对于股票资产的选择，在长期的发展过程中形成了各种不同的理论基础和具体的操作方法。为成功地实施股票选择战略，投资机构需要具有单只股票的预测能力，即是说，必须能够区分相对具有吸引力和不具吸引力的单只股票。因此，该投资机构需要一些衡量或评价股票的方法。

下图说明了股票投资过程的必要要素，并表明这些要素如何结合在一起以形成所希望的战略，且特别限定于股票选择战略。

股票选择流程图

一、股票类别选择

此处的类别选择可以有多种分类的原则，例如行业、地区、公司规模等等，也是应用股票评价方法的前期工作，因为股票对应的是上市公司，而不同类别的上市公司表现出不同的特征，所以在应用某些评价方法前对股票进行分类是必要的。

（一）行业选择

按行业分类是股票分类方法中最为最常见的一种，行业经济活动是介于宏观经济活动和微观经济活动中间的经济层面，是中观经济分析的主要对象之一。不同的行业为公司投资价值的增长提供不同的空间，因此，行业是直接决定公司投资价值的重要因素之一。

在行业分类的基础上进行的行业分析主要是界定行业本身所处的发展阶段和其在国民经济中的地位，同时对不同的行业进行横向比较，为最终确定投资对象提供准确的行业背景。行业分析的重要任务之一就是挖掘最具投资潜力的行业，进而在此基础上选出最具投资价值的上市公司。

（二）地域选择

地域选择提供了一种股票分类的方法，上市公司的生产与销售等与所属行业紧密相关，但是同时也受到所处地区经济发展状况的影响，因此对上市公司进行地域选择也是股票分类选择中应该考虑的方面。对于我国来说，一般东部沿海地区的经济较为发达，容易吸引到优秀的人才，企业的管理人员和技术水平也相对较高，对企业的经营是个有利的方面。

（三）公司规模选择

公司规模大小在一定程度上反映公司的发展潜力与生存能力，规模庞大的公司一般经营较稳健，业务流程比较规范，融资能力也较强；而规模小的公司一般比较灵活，具有快速成长的潜力，但投资的风险也相对较大。

产业投资基金的设立、运作及管理流程

产业投资基金(以下简称产业基金或基金,是指一种对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度,即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产,委托基金托管人托管基金资产,从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。

投资领域的不同,相应分为创业投资基金、企业重组投资基金、基础设施投资基金等类别。目前,产业投资基金尚处于试点阶段,市场准入条件较高,而且政府主导性强。

1.产业基金发起设立

1.1发起条件

1.基金拟投资方向符合国家产业政策;

2.发起人须具备3年以上产业投资或相关业务经验,在提出申请前3年内持续保护良好财

务状况,未受到过有关主管机关或者司法机构的重大处罚。

3.法人作为发起人,除产业基金管理公司和产业基金管理合伙公司外,每个发起人的实收

资本不少于2亿元;自然人作为发起人,每个发起人的个人净资产不少于100万元;

1.2申报核准要求

1.50亿元以下(含50亿元规模的产业基金只需在发改委备案。

2.50亿元以上规模的产业基金由发改委审批。 1.3申报人

产业基金的发起人和管理人作为申报人

1.4发起人

由两类机构构成:一是大型产业集团,二是金融企业,后者中目前只有信托公司和国家开发银行在法律上没有障碍。证券公司有股票投资和发起设立证券投资基金管理公司的经验,但是产业投资基金与证券投资基金差异很大,根据分业管理的原则,证券公司不宜作为产业投资基金管理公司的发起人。

1.5设立形式

产业投资基金可以三种方式设立:契约/信托型、公司型、有限合伙型。三种形式在法律基础和设立程序方面都已经没有障碍。

2.产业基金的募集

2.1 募集方式和规模

私募方式募集,且投资者数目不得多于200人。

产业基金拟募集规模不低于1亿元。

2.2 交易方式

封闭式基金

2.3 存续期限

私募股权投资基金的运作流程

通常而言，私募股权投资基金按照以下主要流程进行运作：

(一)项目选择和可行性核查

由于私募股权投资期限长、流动性低，投资者为了控制风险通常对投资对象提出以下要求：

优质的管理，对不参与企业管理的金融投资者来说尤其重要。

企业至少有2至3年的经营记录、有巨大的潜在市场和潜在的成长性、并有令人信服的发展战略计划。

行业和企业规模(如销售额)的要求。投资者对行业和规模的侧重各有不同，金融投资者会从投资组合分散风险的角度来考察一项投资对其投资组合的意义。

估值和预期投资回报的要求。由于不像在公开市场那么容易退出，私募股权投资者对预期投资回报的要求比较高，至少高于投资于其同行业上市公司的回报率。

3-7年后上市的可能性，这是主要的退出机制。

另外，投资者还要进行法律方面的调查，了解企业是否涉及纠纷或诉讼、土地和房产的产权是否完整、商标专利权的期限等问题。很多引资企业是新兴企业，经常存在一些法律问题，双方在项目考查过程中会逐步清理并解决这些问题。

(二)投资方案设计、达成一致后签署法律文件 投资方案设计包括估值定价、董事会席位、否决权和其他公司治理问题、退出策略、确定合同条款清单并提交投资委员会审批等步骤。由于投资方和引资方的出发点和利益不同、税收考虑不同，双方经常在估值和合同条款清单的谈判中产生分歧，解决这些分歧的技术要求高，所以不仅需要谈判技巧，还需要会计师和律师的协助。

退出策略是投资者在开始筛选企业时就十分注意的因素，包括上市、出让、股票回购、卖出期权等方式，其中上市是投资回报最高的退出方式，上市的收益来源是企业的盈利和资本利得。由于国内股票市场规模较小、上市周期长、难度大，很多外资基金都会在海外注册一家公司来控股合资公司，以便将来以海外注册的公司作为主体在海外上市。