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的建筑业管理汇总第一章建筑业及管理概况位于我国东南部，同时也位于东亚地区的中心地带。
面积约1100平方公里，包括岛、九龙半岛和新界。
人口约677万，其中劳动人口约340万。
82%就业人口从事服务行业，其中约30万人口从事建筑业。
属于亚热带气候，较温度高且潮湿。
建造业是的支柱产业之一。
1991年至2000年十年间，公营和私营机构在基建发展上的总投资金额约4000亿港币。
自1990年起，建造业在本地生产总值中所占百分比在4.9%与6%之间，并占本地固定资本形成总额的40%。
的工程项目按投资性质和政府监督管理部门的不同可分为私人工程和公共工程（政府与私人企业于建筑工程方面的投资基本相当，约各占50%）。
对私人工程的管理要求与对公共工程的管理要求差别很大，前者类似于我们现在的管理，而后者则与我们以前的“指挥部”式的管理相似。
私人工程是由私人投资兴建的项目，由房屋及规划地政局下属的屋宇署依据《建筑物条例》及屋宇署制订的有关《作业备考》（类似于我们的规性文件）进行监督管理。
公共工程是由政府投资兴建的（除铁路可能会有私人股份）用于公共事业的项目，可分为基本工程、铁路和公共房屋。
基本工程包括海港发展、道路、土木工程项目（如：填海）、渠务工程、供水工程、新市镇发展、市区重建、学校、社区设施及政府楼宇工程等，由环境运输及工务局和其下属的建筑署、土木工程署、水务署、拓展署、渠务署、路政署、机电工程署7个工务部门负责组织实施并依据《建筑物条例》（虽然该条例规定基本工程可不受该条例制约）和环境运输及工务局制订的有关《技术通告》（类似于合同中甲方对乙方作出的规定）监督管理；铁路工程由地下铁路公司和九广铁路公司投资兴建，此两家公司皆由政府成立，政府是地下铁路公司的主要股东，而对九广铁路公司则全资拥有；公共房屋是由政府投资兴建用于出售或租赁给低收入市民的住房（约50%的人居住公屋（即出售的公共房屋）和居屋（即出租的公共房屋）），由房屋委员会负责兴建及管理，该委员会由政府成立，但运作独立，同时，政府的房屋署配合其进行具体工作。
香港治理违法搭建的经验与内地之借鉴一、铁腕治理，形成查处的高压态势香港违建管理的法律架构已经相当齐全，违建管理中发生的任何问题，均能在法律条文上找到答案，一切均有章可循。
其中尤以《城市规划条例》和《建筑物条例》最为重要。
这些法律法规威风凛凛，透出的是一股神圣不可侵犯的霸气。
香港违建管理的法律表述明晰准确，内容相当细密，且非常严格。
这些法规没有华丽的词藻，看上去很啰嗦，但实际上形成了操作性很强、市民认同率高、且有强制执行力的较健全的小贩管理制度。
《建筑物条例》规定任何建筑工程，包括铁笼、空调机冷却塔支撑架、檐篷、平台建筑物、天台搭建物、分间单位、结构改塔支撑架、结构改动、违规的渠管接驳等，均须先取得屋宇署的批准及同意，否则该项工程就属违例建筑工程。
界定清晰，有无违例一目了然。
对犯罪行为的解释更是不容置疑：违反发展审批地区图以及分区计划大纲图的规定而进行违规发展建设，违反建筑管制而进行房屋建设，违反规划事务监督和建筑事务监督要求而兴建和占用建筑物，都是犯罪行为。
重罚之下，必有怯者。
香港立法中的高额罚款和监禁，惩戒作用巨大，起到了强约束，严惩处，增强市民自律意识的作用。
《城市规划条例》规定当发现违法建筑时，规划事务监督可向有关土地的拥有人、占用人及负责人发出通知书，要求他们在指定日期前停止建设，或把土地恢复至以前的状况。
如果不遵照执行，即属犯罪。
如属第一次定罪，处罚款50万港元，如属第二次定罪或其后每次定罪，处罚款100万港元。
《建筑物条例》的罚款水平已二十多年没有提高，为了增强威慑力，2004年大幅提高：未获建筑事务监督批准及同意而进行建筑工程的最高罚款，由10万元增至40万元，每日罚款由5千元提高至2万元，两年的监禁期则维持不变。
无合理辩解而没有遵从清拆令，最高罚款由5万元增至20万元，每日罚款由5千元加至2万元，一年的监禁期则维持不变。
加大执法力度，对违法行为依法严惩，提高违法者的违法成本，以儆效尤。
一、分类管理香港的住宅房屋按所有权性质可分为三类：1. 公营房屋：由政府投资建设，出售或出租给中低收入家庭，由香港房屋署直接负责管理。
2. 公私合营房屋：这类房屋的产权一般属私人所有，但政府会参与部分投资和管理。
3. 私营房屋：这类房屋产权完全属于私人所有，业主或业主委员会委托专业的物业管理公司对物业及物业区域内的共同事务进行管理，提供服务。
二、业主委员会组织方式香港的业主委员会在物业管理中处于权力中心地位，有关法律对业主委员会的成立和运作有详细规定。
目前，香港的业主委员会有三种组织方式：1. 业主立案法团：根据香港《建筑物业管理条例》代表全体业主物业管理权益而成立的法人社团，具有独立行使民事权利和承担民事义务的能力。
2. 业主委员会：依据大厦公契而成立的非法人组织，没有起诉权，代表全体业主与物业公司进行沟通和协调。
3. 互助委员会：由业主自发组织的非营利性组织，负责处理小区内的公共事务。
三、管理费理定香港物业管理费开支包括：公共地方及设施的维修与保养、公共地方清洁服务、保安服务、公共地方水电费、煤气费、采暖费、空调费等、管理公司员工薪金及福利、财产保险及第三者责任保险、大型维修改善储备基金、管理公司酬金、行政支出及一切杂项等。
香港物业管理公司要增加管理费，必须经业主委员会和业主法团同意方可。
四、业主参与大厦管理形式购买多层建筑物的业主可拥有该大厦不可分割的业权份数，参与该大厦的日常管理是业主的基本权利。
在香港，业主参与大厦管理形式通常有三种：1. 业主委员会：负责协助加强业主与管理者的沟通，并向物业经理提建议。
2. 业主立案法团：具有独立行使民事权利和承担民事义务的能力，代表全体业主管理公共地方。
3. 互助委员会：由业主自发组织的非营利性组织，负责处理小区内的公共事务。
总之，香港的物业管理制度在分类管理、业主委员会组织方式、管理费理定以及业主参与大厦管理形式等方面具有鲜明的特点。
这些特点为我国物业管理制度的改革和发展提供了有益的借鉴。
香港建筑物治理条例本条例旨在利便建筑物或建筑物群的单位的业主成立法团，并就建筑物或建筑物群的治理以及由此附带引起或与此相关的事宜而订定条文。
第Ｉ部简称和释义１简称本条例可引称为《建筑物治理条例》。
（由１９９３年第２７号第３条修订）２释义在本条例中，除文意另有所指外———“土地注册处”（ＬａｎｄＲｅｇｉｓｔｒｙ）指依照《土地注册条例》（第１２８章）设立的土地注册处，以及依照《新界条例》（第９７章）设立的分区土地注册处；（由１９９３年第８号第２条修订）“土地注册处处长”（ＬａｎｄＲｅｇｉｓｔａｒ），与分区土地注册处注册土地上的建筑物有关时，包括主管当局，但只有土地注册处处长才可指明各式表格；ＢＢ（由１９９３年第８号第３条修订；１９９３年第２７号第４条修订）“工作守则”（ＣｏｄｅｏｆＰｒａｃｔｉｃｅ）指主管当局依照第４４条而拟备、修订或发出的任何工作守则；（由１９９３年第２７号第４条增补）“已登记承按人”（ｒｅｇｉｓｔｅｒｅｄｍｏｒｔｇａｇｅｅ）指———（ａ）依照一项按揭或押记同意业主将其于某一座建筑物所占的权益按揭或押记的人，而该项按揭或押记已在土地注册处注册；及（由１９９３年第８号第２条修订）（ｂ）就一个单位的凭借任何条例而设立的押记而获得押记权利的人；“公用部分”（ｃｏｍｍｏｎｐａｒｔｓ）指———（ａ）建筑物的全部，但不包括在土地注册处注册的文书所指明或指定专供某一业主使用、占用或享用的部分；及（由１９９３年第８号第２条修订）（ｂ）附表１指明的部分，但上述文书如此指明或指定的部分除外；“公契”（ｄｅｅｄｏｆｍｕｔｕａｌｃｏｖｅｎａｎｔ）指一份文件，该文件———（ａ）界定业主之间的权利、权益、责任；及（ｂ）在土地注册处注册；（由１９９３年第８号第２条修订）“主管当局”（Ａｕｔｈｏｒｉｔｙ）指政务司；（由１９９３年第２７号第４条增补）“份数”（ｓｈａｒｅ）指按照第３９条所厘定的业主于某一座建筑物所占的份数；“占用人”（ｏｃｃｕｐｉｅｒ）指合法占用单位的租客、分租客或其他人，但不包括该单位的业主；（由１９９３年第２７号第４条增补）“法团”（ｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎ）指依照第８条注册的法团；“屋村”（ｅｓｔａｔｅ）指依照第３４Ｅ（６）条作出的申请内所指的建筑物或建筑物群；（由１９９３年第２７号第４条增补）“建筑物”（ｂｕｉｌｄｉｎｇ）指———（ａ）包括地库或地下停车场在内共有２层或多于２层的建筑物，单位数目不限；（ｂ）该建筑物所在的土地；及（ｃ）以下的其他土地（如有的话）———（ｉ）与该建筑物或土地属同一拥有权者；或（ｉｉ）与依照第ＩＩ部委任治理委员会或与申请委任治理委员会有关时，由任何人为该建筑物各单位的业主及占用人的共同使用、享用及利益（不论是否独有）而拥有或持有者；（由１９９３年第２７号第４条代替）“租客代表”（ｔｅｎａｎｔｓ＇ｒｅｐｒｅｓｅｎｔａｔｉｖｅ）指依照第１５（１）条委任的租客代表；（由１９９３年第２７号第４条增补）“单位”（ｆｌａｔ）指公契所提述建筑物内的任何处所，不论公契以单位或其他名称描述，也不论该处所乃用作居所、店铺、厂房、办公室或任何其他用途，而该处所的业主，相关于同一座建筑物其他各个部分的业主或占用人而言，乃有权享有该处所的独有管有权者；“登记册”（ｒｅｇｉｓｔｅｒ）指依照第１２条备存的法团登记册；“业主”（ｏｗｎｅｒ）指———（ａ）土地注册处纪录显示，当其时拥有一幅上有建筑物土地的一份不可分割份数的人；及（由１９９３年第８号第２条修订）（ｂ）管有该份数的已登记承按人；“会计师”（ａｃｃｏｕｎｔａｎｔ）指《专业会计师条例》（第５０章）所指的执业会计师；（由１９９３年第２７号第４条增补）“治理人”（ａｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｏｒ）指依照第３０或３１条委任为治理人的人；“治理委员会”（ｍａｎａｇｅｍｅｎｔｃｏｍｍｉｔｔｅｅ）指依照第３、３Ａ或４条委任的治理委员会；（由１９９３年第２７号第４条修订）“审裁处”（ｔｒｉｂｕｎａｌ）指依照《土地审裁处条例》（第１７章）第３条设立的土地审裁处；（由１９９３年第２７号第４条增补）“获授权人员”（ａｕｔｈｏｒｉｚｅｄｏｆｆｉｃｅｒ）指主管当局就此而以书面授权的任何公职人员；（由１９９３年第２７号第４条增补）“获豁免屋村”（ｅｘｅｍｐｔｅｓｔａｔｅ）指———（ａ）附表９所指明的任何屋村；（ｂ）依照第３４Ｅ（６）条加于该附表的任何屋村。
第344 章- 建筑物管理条例 1章：344 建筑物管理条例宪报编号版本日期详题30/06/1997本条例旨在利便建筑物或建筑物群的单位的业主成立法团，并就建筑物或建筑物群的管理以及由此附带引起或与此相关的事宜而订定条文。
(由1993年第27号第2条修订)[1970年6月19日](本为1970年第62号)部：I 简称和释义30/06/1997条：1 简称30/06/1997本条例可引称为《建筑物管理条例》。
(由1993年第27号第3条修订)条：2 释义L.N. 92 of 2007 01/08/2007在本条例中，除文意另有所指外─“土地注册处”(Land Registry) 指根据《土地注册条例》(第128章)设立的土地注册处；(由2002年第20号第5条代替)“土地注册处处长”(Land Registrar) 与在新界的土地上的建筑物有关时，包括主管当局，但只有土地注册处处长才可指明各式表格；(由2002年第20号第5条代替)“工作守则”(Code of Practice) 指主管当局根据第44条不时拟备、修订或发出的任何工作守则；(由1993年第27号第4条增补。
由2000年第69号第2条修订)“已登记承按人”(registered mortgagee) 指─(a) 根据一项按揭或押记接受业主将其于某一座建筑物所占的权益按揭或押记的人，而该项按揭或押记已在土地注册处注册；及(由1993年第8号第2条修订)(b) 就一个单位的凭借任何条例而设立的押记而获得押记权利的人；“公用部分”(common parts) 指─(a) 建筑物的全部，但不包括在土地注册处注册的文书所指明或指定专供某一业主使用、占用或享用的部分；及(由1993年第8号第2条修订)(b) 附表1指明的部分，但上述文书如此指明或指定的部分除外；“公契”(deed of mutual covenant) 指一份文件，该文件─(a) 界定业主之间的权利、权益、责任；及(b) 在土地注册处注册；(由1993年第8号第2条修订)“主管当局”(Authority) 指民政事务局局长；(由1993年第27号第4条增补。
浅析香港工程项目管理体制和管理特点高锐摘要：香港与内地工程项目管理在管理体制和管理特点上有着比较明显的区别。
本文主要从业主的角度介绍了香港工程项目管理体制和管理特点，并分析了香港建筑业的优势，对内地工程管理工作的改进方向提出了几点意见。
关键词：工程管理；管理体制；管理特点；环境安全目前，我国建筑业蓬勃发展，在不断的“走出去”“引进来”口号的感召下，我们国内一部分优秀的建筑企业迈出了国门，走向了世界。
但是，我们也许忽视了我们在工程管理领域存在与国际上先进企业的差距。
本文在归纳香港建筑业的管理体制和管理特点同时，目的在于分析我们存在的诸多不足和关键的薄弱点，探讨我们的改进方向。
一、项目背景及简介（一）项目背景：香港延续十年防止山泥倾泻计划香港土木工程拓展署对于那些在该处成立以前建成而可能构成性命及财物危险的政府及私人人造斜坡及挡土墙，肩负进行初步勘察的责任。
土木工程拓展署亦负责为其它政府部门进行一些主要斜坡的巩固工程。
自一九七六年以来，香港政府进行了一项名为防止山泥倾泻计划的长远计划，并已动用了约139亿元(截至二○一○年七月一日)进行有关研究和工程，以巩固不符合标准的旧斜坡(指建于土木工程拓展署成立前的斜坡) 。
这项计划由土木工程拓展署的防止山泥倾泻科负责。
在防止山泥倾泻计划下，香港政府会按优先风险次序，为土木工程拓展署于一九七七年成立之前已存在的人造斜坡进行勘察。
（二）项目简介：香港延续十年防止山泥倾泻计划斜坡治理工程GE2007/24、GE2007/39合约之FR65、FR48、DC497项目，位于香港大屿山森林郊野公园内和沙田大埔道马骝山段。
现三个项目已经基本完结，计划在2010年11月正式完工。
二、香港工程建设管理体制香港实行高度自由和开放的资本主义制度，政府对各种经济活动的管理一直奉行“积极不干预”政策。
对于工程建设，香港主要借鉴英国的管理模式，并在长期的实践和探索中形成了一套独具特色的政府工程与私营工程分开管理的管理制度。
•第 123 章 - 建筑物条例o- 详题 - 30/06/1997o第 1 条 - 简称 - 30/06/1997o第 2 条 - 释义 - 31/12/2005o第 3 条 - 认可人士、结构工程师及岩土工程师的名册 - 31/12/2004o第 4 条 - 认可人士、注册结构工程师或注册岩土工程师的委任及职责 - 31/12/2005o第 5 条 - 纪律委员会的委任及权力 - 31/12/2005o第 5A 条 - 认可人士、注册结构工程师及注册岩土工程师纪律委员团 - 31/12/2005o第 5AA 条 - 纪律委员会秘书 - 01/07/2002o第 6 条 - (废除) - 30/06/1997o第 7 条 - 就认可人士、注册结构工程师或注册岩土工程师进行的纪律处分程序 - 31/12/2005 o第 8 条 - 承建商注册事务委员会 - 31/12/2005o第 8A 条 - 承建商名册等 - 01/04/1998o第 8B 条 - 注册为承建商的申请 - 31/12/2004o第 8C 条 - 承建商注册的续期 - 31/12/2004o第 8D 条 - 将姓名或名称重新列入承建商名册 - 31/12/2004o第 8E 条 - 建筑事务监督须述明理由 - 01/04/1998o第 8F 条 - 生效日期 - 31/12/2004o第 8G 条 - (由2004年第15号第14条废除) - 31/12/2004o第 9 条 - 注册承建商的委任及职责 - 31/12/2004o第 9A 条 - 就注册事务委员会的决定而提出的上诉 - 01/04/1998o第 10 条 - (废除) - 30/06/1997o第 11 条 - 纪律委员会的委任及权力 - 31/12/2005o第 11A 条 - 承建商纪律委员团 - 07/11/1997o第 11AA 条 - 纪律委员会秘书 - 01/07/2002o第 12 条 - (废除) - 30/06/1997o第 13 条 - 承建商的纪律处分程序 - 31/12/2004o第 13A 条 - 针对建筑事务监督的决定而提出的上诉 - 01/04/1998o第 14 条 - 展开建筑工程等所需的批准及同意 - 30/06/1997o第 14A 条 - 如不递交监工计划书不得当作建筑事务监督同意 - 22/12/1997o第 15 条 - 除非发出拒绝的通知，否则当作给予批准及同意 - 30/06/1997o第 16 条 - 拒绝给予批准或同意可根据的理由 - 31/12/2005o第 17 条 - 在某些情况下可施加条件 - 31/12/2004o第 17A 条 - 与污水隧道工程不相容 - 30/06/1997o第 18 条 - 授权在某些情况下竖设撑柱 - 01/07/1997o第 18A 条 - 申索补偿 - 30/06/1997o第 19 条 - 有关紧急工程的规定 - 31/12/2005o第 20 条 - 恢复暂停的工程 - 30/06/1997o第 21 条 - 新建筑物的占用 - 01/11/2000o第 22 条 - 建筑事务监督的权力 - 01/04/1998o第 23 条 - 建筑工程在建筑事务监督的命令下须停止等 - 01/04/1998o第 24 条 - 拆卸、移去或改动建筑物、建筑工程或街道工程的命令 - 31/12/2004o第 24A 条 - 停止危险工程或对危险工程作出补救的命令 - 30/06/1997o第 24B 条 - 优先拆卸 - 01/07/1997o第 24C 条 - 就建筑物或建筑工程的拆卸或改动发出的通知 - 31/12/2004o第 25 条 - 建筑物用途的更改 - 30/06/1997o第 26 条 - 危险建筑物 - 30/06/1997o第 26A 条 - 欠妥的建筑物 - 30/06/1997o第 27 条 - 封闭令 - 01/07/1997o第 27A 条 - 危险山坡等 - 31/12/2005o第 27B 条 - 从水井抽取地下水对建筑物造成的危险 - 30/06/1997o第 27C 条 - 在斜坡等敷设的水管、排水渠或污水渠 - 30/06/1997o第 28 条 - 排水 - 30/06/1997o第 28A 条 - 附表所列地区内的地下水排水工程 - 30/06/1997o第 28B 条 - 在物业受影响的人提出反对等的情况下授权进行有关工程 - 30/06/1997 o第 28C 条 - 裁判官的手令 - 30/06/1997o第 28D 条 - 修复损毁的义务及损毁的补偿 - 30/06/1997o第 29 条 - 私家街道及通路的建造及保养 - 30/06/1997o第 29A 条 - 紧急车辆通道的保养 - 31/12/2004o第 30 条 - 街道的出入口 - 30/06/1997o第 31 条 - 在街道上或街道上方的伸出物 - 01/07/1997o第 32 条 - 街道命名与建筑物编号 - 30/06/1997o第 32A 条 - 其他工程的进行和服务的提供 - 30/06/1997o第 32B 条 - 前往施工未遂的费用 - 30/06/1997o第 33 条 - 由建筑事务监督追讨工程费用 - 01/07/1997o第 34 条 - 对建筑事务监督进行工程所产生的物料的处置 - 30/06/1997o第 35 条 - 通知及命令的送达 - 30/06/1997o第 36 条 - 文件的经核证文本作为证据的可接纳性等 - 31/12/2004o第 36A 条 - 记录于微缩影片或其他形式的纪录内的文件等的效力 - 31/12/2004o第 36B 条 - 文件的处置 - 31/12/2004o第 37 条 - 公职人员的法律责任的限制 - 30/06/1997o第 38 条 - 规例 - 31/12/2004o第 39 条 - 新规例的适用范围 - 30/06/1997o第 39A 条 - 技术备忘录 - 31/12/2004o第 39B 条 - 阻碍业主立案法团 - 31/12/2004o第 40 条 - 罪行 - 31/12/2005o第 41 条 - 豁免 - 01/07/1997o第 42 条 - 建筑事务监督的豁免权力 - 30/06/1997o第 43 条 - 释义 - 30/06/1997o第 44 条 - 就建筑事务监督的决定提出上诉 - 30/06/1997o第 45 条 - 上诉审裁团 - 01/07/1997o第 46 条 - 上诉审裁小组秘书 - 01/07/2002o第 47 条 - 上诉通知 - 30/06/1997o第 48 条 - 上诉审裁小组 - 01/07/1997o第 49 条 - 初步聆讯 - 30/06/1997o第 50 条 - 上诉的裁定 - 30/06/1997o第 51 条 - 判给讼费的权力 - 30/06/1997o第 52 条 - 申述 - 30/06/1997o第 53 条 - 检查 - 30/06/1997o第 53A 条 - 豁免权 - 01/07/1997o第 53B 条 - 与上诉审裁小组有关的罪行 - 30/06/1997o第 53C 条 - 案件呈述 - 01/07/1997o第 53D 条 - 主席决定程序的权力 - 30/06/1997o第 53E 条 - 释义 - 31/12/2004o第 53F 条 - (已失时效而略去) - 30/06/1997o第 53G 条 - 上诉权利的保留以及待决申请的裁定 - 30/06/1997o第 53H 条 - 将某些注册专业工程师列入岩土工程师名册 - 31/12/2004o第 53I 条 - 申请在没有订明资格的情况下名列岩土工程师名册 - 31/12/2004o第 53J 条 - 其他杂项事宜的过渡性条文 - 31/12/2004o第 54 条 - 保留条文 - 30/06/1997o第 55 条 - 认可 - 30/06/1997o附表1 - (废除) - 30/06/1997o附表2 - - 01/07/1997o附表3 - 手令表格 - 30/06/1997o附表4 - - 01/07/2004o附表5 - 附表所列地区 - 09/07/2004o附表6 - 手令表格 - 30/06/1997详题返回单条条文格式本条例旨在就建筑物及相关工程的规划、设计和建造订定条文，就使危险建筑物及危险土地安全订定条文，以及就相关事宜订定条文。
香港建筑物管理条例香港修建物管理条例本条例旨在利便修建物或修建物群的单位的业主成立法团，并就修建物或修建物群的管理以及由此附带惹起或与此相关的事宜而订定条文。
第Ｉ部简称和释义１简称本条例可引称为«修建物管理条例»。
〔由１９９３年第２７号第３条修订〕２释义在本条例中，除文意另有所指外———〝土地注册处〞〔ＬａｎｄＲｅｇｉｓｔｒｙ〕指依据«土地注册条例»〔第１２８章〕设立的土地注册处，以及依据«新界条例»〔第９７章〕设立的分区土地注册处；〔由１９９３年第８号第２条修订〕〝土地注册处处长〞〔ＬａｎｄＲｅｇｉｓｔａｒ〕，与分区土地注册处注册土地上的修建物有关时，包括主管当局，但只要土地注册处处长才可指明各式表格；ＢＢ〔由１９９３年第８号第３条修订；１９９３年第２７号第４条修订〕〝任务守那么〞〔ＣｏｄｅｏｆＰｒａｃｔｉｃｅ〕指主管当局依据第４４条而拟备、修订或收回的任何任务守那么；〔由１９９３年第２７号第４条增补〕〝已注销承按人〞〔ｒｅｇｉｓｔｅｒｅｄｍｏｒｔｇａｇｅｅ〕指———〔ａ〕依据一项按揭或押记接受业主将其于某一座修建物所占的权益按揭或押记的人，而该项按揭或押记已在土地注册处注册；及〔由１９９３年第８号第２条修订〕〔ｂ〕就一个单位的仰仗任何条例而设立的押记而取得押记权益的人；〝公用局部〞〔ｃｏｍｍｏｎｐａｒｔｓ〕指———〔ａ〕修建物的全部，但不包括在土地注册处注册的文书所指明或指定专供某一业主运用、占用或享用的局部；及〔由１９９３年第８号第２条修订〕〔ｂ〕附表１指明的局部，但上述文书如此指明或指定的局部除外；〝公契〞〔ｄｅｅｄｏｆｍｕｔｕａｌｃｏｖｅｎａｎｔ〕指一份文件，该文件———〔ａ〕界定业主之间的权益、权益、责任；及〔ｂ〕在土地注册处注册；〔由１９９３年第８号第２条修订〕〝主管当局〞〔Ａｕｔｈｏｒｉｔｙ〕指政务司；〔由１９９３年第２７号第４条增补〕〝份数〞〔ｓｈａｒｅ〕指依照第３９条所厘定的业主于某一座修建物所占的份数；〝占用人〞〔ｏｃｃｕｐｉｅｒ〕指合法占用单位的租客、分租客或其他人，但不包括该单位的业主；〔由１９９３年第２７号第４条增补〕〝法团〞〔ｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎ〕指依据第８条注册的法团；〝屋村〞〔ｅｓｔａｔｅ〕指依据第３４Ｅ〔６〕条作出的央求内所指的修建物或修建物群；〔由１９９３年第２７号第４条增补〕〝修建物〞〔ｂｕｉｌｄｉｎｇ〕指———〔ａ〕包括地库或地下停车场在内共有２层或多于２层的修建物，单位数目不限；〔ｂ〕该修建物所在的土地；及〔ｃ〕以下的其他土地〔如有的话〕———〔ｉ〕与该修建物或土地属同一拥有权者；或〔ｉｉ〕与依据第ＩＩ部委任管理委员会或与央求委任管理委员会有关时，由任何人为该修建物各单位的业主及占用人的共同运用、享用及利益〔不论能否独有〕而拥有或持有者；〔由１９９３年第２７号第４条替代〕〝租客代表〞〔ｔｅｎａｎｔｓ＇ｒｅｐｒｅｓｅｎｔａｔｉｖｅ〕指依据第１５〔１〕条委任的租客代表；〔由１９９３年第２７号第４条增补〕〝单位〞〔ｆｌａｔ〕指公契所提述修建物内的任何处所，不论公契以单位或其他称号描画，也不论该处所乃用作居所、店铺、厂房、办公室或任何其他用途，而该处所的业主，相关于同一座修建物其他各个局部的业主或占用人而言，乃有权享有该处所的独有管有权者；〝注销册〞〔ｒｅｇｉｓｔｅｒ〕指依据第１２条备存的法团注销册；〝业主〞〔ｏｗｎｅｒ〕指———〔ａ〕土地注册处纪录显示，当其时拥有一幅上有修建物土地的一份不可联系份数的人；及〔由１９９３年第８号第２条修订〕〔ｂ〕管有该份数的已注销承按人；〝会计师〞〔ａｃｃｏｕｎｔａｎｔ〕指«专业会计师条例»〔第５０章〕所指的执业会计师；〔由１９９３年第２７号第４条增补〕〝管理人〞〔ａｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｏｒ〕指依据第３０或３１条委任为管理人的人；〝管理委员会〞〔ｍａｎａｇｅｍｅｎｔｃｏｍｍｉｔｔｅｅ〕指依据第３、３Ａ或４条委任的管理委员会；〔由１９９３年第２７号第４条修订〕〝审裁处〞〔ｔｒｉｂｕｎａｌ〕指依据«土地审裁处条例»〔第１７章〕第３条设立的土地审裁处；〔由１９９３年第２７号第４条增补〕〝获授权人员〞〔ａｕｔｈｏｒｉｚｅｄｏｆｆｉｃｅｒ〕指主管当局就此而以书面授权的任何公职人员；〔由１９９３年第２７号第４条增补〕〝获豁免屋村〞〔ｅｘｅｍｐｔｅｓｔａｔｅ〕指———〔ａ〕附表９所指明的任何屋村；〔ｂ〕依据第３４Ｅ〔６〕条加于该附表的任何屋村。
⼆次世界⼤战前,⼤部分⾹港的市民为农夫及渔夫,他们主要零散地居住在⼭脚或渔船上,加上当时⼈⼝不多,居住问题不难解决。
⼆次世界⼤战后,⼤量⼈⼝从中国⼤陆涌来⾹港,从1945⾄1949年间短短4年,当时⾹港的⼈⼝从60万骤增⾄200万,其中30万⼈在⼭边盖搭简陋⽊屋作为居所,政府当时仍未向⾹港市民提供公营房屋。
在1953年圣诞节前⼣,九龙⽯峡尾发⽣⼤⽕,销毁了成千上万⽊屋民居的住屋,⾹港政府于是在1954年初开始赶建简单的房屋来安置灾民,此乃⾹港政府提供公营房屋之始。
为了管理这些给灾民居住之房屋,⾹港政府当时从英国聘请了物业管理专家来港加⼊政府公务员⾏列,此为⾹港早期之物业管理。
由1960年⾄1980年,由于市民的拼搏及勤劳,⾹港的经济陆续得到改善,需求改善居住环境的欲望因⽽⼤⼤提⾼。
1960年末开始,⾹港陆续建成⼤型住宅屋村(⼩区),如美孚新村、置富花园、太安楼等。
私营物业管理公司因此应运⽽⽣。
国内物业管理之由来 从1979年开始,中国政府施⾏改⾰开放,从经济及社会等⽅⾯开始逐步实⾏开放政策。
1980年已故领导⼈邓⼩平发表有关住房改⾰重要讲话,⽬的是要中国的住房⾛商品房路线。
其后住房改⾰分阶段逐步进⾏,⾄今虽然仍有未完善地⽅,但与1980年时⽐较,中国的住房有了⾮常⼤的改变。
正因为中国在过去20年之房地产市场迅速发展,⼀向被认为属房地产售后服务的物业管理亦急速发展。
起初,中国的物业管理经验主要模仿外地经验,⽽当中以参考⾹港的物业管理模式为主。
1981年,全国⾸家物业管理企业——深圳市物业管理公司成⽴。
⾄今,全国的物业管理企业已超过15000家,⽽物业管理从业员亦超过180万⼈。
虽然现时全国仍有很多⼈对物业管理之概念不认识,但在中国之主要⼤城市,如北京、上海、⼴州及深圳等地,物业管理发展⾮常迅速,所提供服务⽔准亦很⾼。
国内物业管理从业⼈员更称此⾏业为“朝阳⾏业”。
⾹港、内地物业管理之⽐较 (A)概念⽅⾯ 内地、⾹港两地在以下物业管理概念上有着显着的差异: 在⾹港,⼀般的物业管理泛指按公契管理之物业,亦即只负责公共地⽅及设施管理。
