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项目物业接管程序概述本文档旨在详细介绍项目物业接管的程序，包括前期准备、接管流程和后续管理等方面的内容。
物业接管是指由项目开发方或原业主委托给专业的物业管理公司进行物业管理工作。
本文档提供了一个完整的指南，确保顺利进行物业接管。
前期准备在开始物业接管之前，需要进行一系列的前期准备工作，以确保接管过程的顺利进行。
以下是前期准备的关键步骤：1.确定接管时间和地点项目开发方和原业主需协商确定物业接管的具体时间和地点，并书面确认。
接管时间通常在项目竣工并取得相应的使用证书后进行。
2.制定接管计划制定详细的物业接管计划，包括接管的时间表、任务分工、责任人等信息。
该计划应综合考虑项目的规模、结构和业主需求等因素。
3.准备接管所需文件和资料收集并整理相关的文件和资料，包括房屋产权证书、使用证书、物业管理协议、业主名单、财务报表等。
这些文件和资料在接管过程中将被物业管理公司使用和核对。
4.成立接管委员会成立由项目开发方和原业主代表组成的接管委员会，负责监督和指导物业接管的实施。
委员会成员应具备相关的专业知识和经验。
接管流程物业接管流程是指实际进行物业接管的操作步骤。
下面介绍了物业接管的具体流程：步骤1：开展接管启动会议在物业接管开始前召开一次启动会议，与原业主代表和物业管理公司代表共同讨论接管细节、责任分配等事项。
确保两方理解和达成共识。
步骤2：验收空置房屋对项目中的空置房屋进行验收，检查房屋的基本设施、装修状况等，并编制详细的房屋清单。
步骤3：资产清查和登记对物业管理公司接管的固定资产进行清查和登记，包括公共区域设施、器材、家具等。
与原业主代表一起核对资产清单，并完成交接手续。
步骤4：人员交接与培训进行物业管理人员的交接和培训工作，确保新任物业管理公司的员工了解项目的具体情况、规章制度和管理流程。
步骤5：财务接管完成财务接管工作，包括核对财务报表、银行存款、欠费情况等。
确保财务交接的准确性、完整性和可靠性。
步骤6：系统运行与调试对物业管理系统进行运行和调试，确保各项系统的顺利运行。
物业业务承接制度范本一、总则第一条为了规范物业服务企业（以下简称“物业公司”）的业务承接行为，确保业务承接的合规性、合理性和高效性，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，制定本制度。
第二条本制度适用于物业公司承接新建住宅小区、商业物业、公共设施等物业管理业务。
第三条物业公司应按照公平、公正、公开的原则，积极承接物业管理业务，提供优质服务，保障业主的合法权益。
二、业务承接第四条物业公司应具备国家规定的资质条件，根据业务类型，持有相应的物业服务资质证书。
第五条物业公司应根据业务需要，建立健全组织架构，配置专业人员，确保业务承接后能够提供及时、高效的服务。
第六条物业公司应通过招投标、协商等方式承接物业管理业务。
招投标程序应严格按照国家法律法规和相关规定执行。
第七条物业公司在承接业务前，应进行现场踏勘，了解项目基本情况，包括但不限于物业类型、规模、设施设备状况、业主需求等。
第八条物业公司应在与业主或业主大会达成一致意见后，签订物业服务合同。
合同内容应符合国家法律法规和行业标准，明确双方的权利义务。
第九条物业公司应自物业服务合同签订之日起，按照合同约定，全面履行物业服务职责，确保物业管理区域的正常运行。
三、业务承接后的管理第十条物业公司应建立健全业务承接后的管理制度，包括但不限于服务质量标准、收费标准、设施设备维护保养、员工管理等。
第十一条物业公司应定期对业务承接后的物业管理情况进行自查，及时发现问题，积极整改，提升服务质量。
第十二条物业公司应建立健全客户服务体系，设立客户服务热线，及时响应业主需求，解决业主问题。
第十三条物业公司应加强与业主的沟通与协作，定期召开业主大会或业主座谈会，听取业主意见和建议，改进物业服务。
四、违规处理第十四条物业公司违反本制度的，由相关部门依法予以查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十五条物业公司在业务承接过程中，有下列情形之一的，由相关部门责令改正，并处一万元以上十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未按照法律法规和行业标准承接业务的；（二）未按照合同约定提供服务的；（三）擅自提高收费标准的；（四）其他违反法律法规和行业标准的行为。
物业承接查验方案及流程一、引言。
随着社会的不断发展，物业管理成为社区生活中不可或缺的一部分。
而物业承接查验是物业管理工作中非常重要的一环，它关系到业主的利益和社区的和谐发展。
因此，建立科学、合理的物业承接查验方案及流程，对于提高物业管理工作效率、保障业主权益具有重要意义。
二、物业承接查验方案。
1. 制定承接标准。
首先，需要明确物业承接的标准，包括物业设施的完好程度、服务项目的执行情况、人员配备的合理性等。
这些标准应当符合国家相关法律法规的要求，同时也要考虑到社区实际情况和业主的需求。
2. 制定查验流程。
在确定承接标准的基础上，制定详细的查验流程，包括查验的时间节点、查验的内容和标准、查验的程序等。
流程要尽可能简洁明了，确保每一个环节都能够被有效执行。
3. 制定查验责任人。
明确查验的责任人，包括物业公司的相关负责人、社区相关部门的负责人以及业主代表等。
每个责任人都应当清楚自己的职责和任务，确保查验工作的顺利进行。
4. 制定查验报告。
查验完成后，需要及时制定查验报告，对查验结果进行详细记录和分析。
报告应当真实客观，为后续的物业管理工作提供参考依据。
三、物业承接查验流程。
1. 提前准备。
在物业承接阶段，物业公司需要提前准备好相关资料和人员，包括社区的规划图纸、设施设备清单、人员名单等。
同时，需要与业主代表进行沟通，明确查验的时间和流程安排。
2. 实地查验。
在确定好查验时间后，责任人员应当组织实地查验工作。
查验的内容包括但不限于社区的环境卫生、设施设备的完好情况、服务项目的执行情况等。
责任人员应当严格按照查验标准和流程进行，确保查验工作的客观性和公正性。
3. 制定查验报告。
查验完成后，责任人员应当及时制定查验报告。
报告内容应当包括查验的时间、地点、内容，以及查验结果和存在的问题等。
报告要求真实客观，为后续的物业管理工作提供参考依据。
4. 沟通反馈。
物业公司应当将查验报告及时反馈给业主代表，听取业主的意见和建议。
物业公司物业项目承接与管理方案控制程序1.目的为规范公司对物业管理项目策划、承接过程的操作，使整个策划、承接过程能顺利、有序进行，特制定本程序。
2.适用范围适用于公司对外物业项目的策划、承接活动。
3.职责3.1总经理负责项目承接的审批及总体控制。
3.2 市场拓展部负责项目承接的全流程策划、管理及控制。
4.工作程序4.1前期策划（1）市场拓展部负责收集各种资料、市场信息、行业动态等，并做好资料、信息的采编归档工作。
（2）市场拓展部根据市场信息选择合适的物业项目，由市场拓展部经理接洽物业委托方，收集相关的资料，了解委托方的要求。
（3）市场拓展部负责组织相关工作人员前期策划准备工作，并制定《可行性分析》。
（4）总经理或董事长根据《可行性分析》及其他方面的信息作出是否参与该项目竞争的决策。
4.2编制物业管理投标书（1）市场拓展部根据《可行性分析》，进一步收集整理资料，明确委托方的要求，特别是质量方面的要求。
（2）市场拓展部经理根据《可行性分析》、物业管理的法规以及委托方的具体要求，结合公司的实际情况编制《物业管理投标书》或《物业管理方案》。
（3）《物业管理投标书》或《物业管理方案》大体应该体现以下内容，可以根据实际情况进行删减。
①物业项目的概况及公司简介。
②物业管理目标及承诺文件。
③物业管理的组织机构及职责。
④物业管理主要服务项目及程序。
⑤物业管理支持性文件及程序。
⑥需要整改的项目及办法。
⑦物业管理收支预算。
4.3物业管理投标书的修订（1）委托方提出新的要求时，市场拓展部在总经理授权的范围内与委托方协商，如能达成一致，则市场拓展部负责修订《物业管理投标书》或《物业管理方案》，并填写《文件更改申请表》报总经理审批。
如不能达成一致或无法满足委托方要求的，则报总经理处理。
（2）总经理或董事长根据具体情况做修订方案或放弃竞标等决策意见。
4.4签订物业委托管理合同（1）委托方接受《物业管理投标书》或《物业管理方案》，确定本公司承接该项目的物业管理权后，市场拓展部负责制定《物业委托管理合同》，经过合同评审后（详见《供应商/服务分包商管理与评审程序》）报总经理审批，再交委托方审议，并请委托方在一定期限内回复本公司。
目录《接管验收方案》 (03)《物业接管验收程序》 (06)《物业接管验收标准及方法》 (08)《产权和技术资料交接单》 (14)《资料接管验收遗留问题登记表》 (16)《资料接管验收遗留问题整改表》 (17)《机电设备/设施移交单》 (18)《接管验收机电设施/设备遗留问题登记表》 (19)《接管验收机电设施/设备遗留问题整改表》 (20)《房屋本体现状接管验收单》 (21)《房屋本体接管验收问题登记表》 (22)《房屋本体接管验收问题整改表》 (23)接管验收方案（一）、成立物业接管小组组长：副组长：下设三个分小组：1、文件资料接管小组责任人：各部门经理职责：负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；业户资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；2、现场验收接管小组责任部门：工程部、保安部；责任人：职责：负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。
3、财务接管小组责任部门：财务部；责任人：项目财务主管；职责：财务资料的交接。
（二）、接管验收前的准备1、与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。
责任人：2、派出先头技术人员前往物业现场摸底，制定好接管验收计划。
责任人：3、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。
责任人：（三）、接管验收内容一、资料的接管验收A、物业产权资料；1、项目开发批准报告；2、规划许可证；3、投资许可证；4、土地使用合同；5、建筑开工许可证；6、用地红线图。
B、综合竣工验收资料：1、竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；2、建设工程竣工验收证书；3、建设消防验收合格证；4、公共配套设施综合验收合格书；5、供水合同；6、供电协议书、许可证；7、供气协议书、许可证；8、有线电视合格证；9、通信设施合格证；10、施工设计资料：11、地质报告书；12、全套设计图纸；13、图纸会审记录；14、设计变更通知单；15、工程预决算报告书；16、重要的施工会议纪要；17、隐蔽工程验收记录；18、沉降观测记录；19、其他可能会影响将来管理的原始记录。
物业承接验收工作程序
一、成立承接验收小组
物业管理公司与委托方(建设单位、业主委员会)达成物业承接意向后,在前期物业服务合同或物业服务合同签定之前,及时抽调业务骨干组成物业承接验收小组,代表公司具体负责验收事宜。
二、承接验收前的准备工作
物业承接验收小组做好以下准备工作:
(一)与委托方沟通交接事项、交接日期、进度、验收标准等。
(二)派专业技术人员前往物业管理区域摸底,制定好接管验收计划。
(三)实行前期物业管理的,物业管理企业应提前参与建设单位申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。
(四)准备接管验收登记表格:
1、《物业资料承接验收登记表》;
2、《物业管理用房接管验收表》;
3、《共用设施承接验收表》;
4、《机电设备承接验收表》;
5、《承接验收遗留问题登记表》。
三、实施承接验收
承接验收小组根据验收计划,与委托方按照双方确定的《物业承接验收标准》逐项验收并作好记录。
验收方法采用观感验收法和使用验收法(观感是否合格、是否符合业主的使用要求)。
四、处理验收遗留问题
对验收中发现的问题及时登记,记录即时状态和数据,双方签字确认。
确需整改的,填入《承接验收遗留问题登记表》,具体确定整改标准和再次验收时间。
对于短期内难以解决,将影响到今后物业管理的问题,物业管理企业应当以备忘录的形式将问题登记,合同签定时交委托方备考。
五、签定《物业承接验收报告》
根据各分项验收情况,物业管理企业出具《物业承接验收报告》,由委托方签字认可,承接验收报告应作为物业服务合同的要件。
物业承接查验方案及流程一、前期准备。
在物业承接查验之前，首先需要做好前期准备工作。
物业管理公司应当提前与原物业管理方进行充分沟通，了解原物业管理方在物业管理工作中的具体情况，包括物业管理范围、管理人员、管理制度等。
同时，还需要对物业管理区域进行全面的勘察和测量，了解各个区域的具体情况，包括建筑结构、设施设备、绿化环境等。
二、查验方案制定。
在前期准备工作的基础上，物业管理公司需要制定详细的查验方案。
查验方案应当包括查验的内容、标准和方法。
具体内容包括建筑结构、设施设备、绿化环境、安全隐患等方面的查验内容；标准包括查验的合格标准和不合格标准；方法包括查验的具体步骤和操作流程。
三、查验流程。
1. 开始查验。
在查验开始之前，物业管理公司应当与原物业管理方进行沟通，确定查验的具体时间和地点。
同时，还需要通知相关业主和住户，做好查验的准备工作。
查验开始时，应当由物业管理公司的专业人员带领查验组成员，按照查验方案的要求，逐一对物业管理区域进行查验。
2. 实地查验。
实地查验是查验工作的核心环节。
查验组成员应当仔细观察和检查每个区域的情况，对建筑结构、设施设备、绿化环境等方面进行全面、细致的检查。
同时，还需要及时记录查验结果，包括合格和不合格的情况，以及存在的安全隐患等。
3. 汇总整理。
查验结束后，物业管理公司应当对查验结果进行汇总整理。
汇总整理的内容应当包括每个区域的查验情况、存在的问题和建议的解决方案等。
同时，还需要编制查验报告，向相关业主和住户进行公示，让他们了解查验的情况。
四、后续处理。
在查验结束后，物业管理公司应当根据查验结果，对存在的问题进行及时处理和整改。
同时，还需要与相关业主和住户进行沟通，解释查验结果和处理情况，做好后续的工作。
总结。
物业承接查验是物业管理工作中的重要环节，对于新的物业管理方来说，做好查验工作是保障物业管理质量和业主利益的重要保障。
因此，物业管理公司应当严格按照查验方案和流程进行操作，确保查验工作的准确、全面和公正，为后续的物业管理工作奠定良好的基础。
物业承接实施方案一、前期准备工作在物业承接实施前，首先需要进行前期准备工作。
这包括与原物业公司进行充分沟通，了解原物业公司的工作情况、业务流程、人员结构等信息。
同时，需要对物业管理区域进行全面的调查和了解，包括小区内的建筑结构、设施设备、居民情况等。
通过前期准备工作，为物业承接实施奠定基础。
二、人员培训和调配在物业承接实施过程中，人员培训和调配是至关重要的环节。
需要对新加入的物业管理人员进行系统的培训，包括小区规章制度、服务意识、应急处理等方面的培训。
同时，还需要对原有物业管理人员进行调配，合理安排其工作岗位，确保整个物业管理团队的稳定和高效运转。
三、制定管理方案针对物业承接实施，需要制定详细的管理方案。
这包括小区内的日常管理、安全防范、环境卫生、设施设备维护等方面的具体措施和管理规定。
同时，还需要建立健全的管理制度和工作流程，确保物业管理工作的有序进行。
四、设施设备检修和更新在承接实施过程中，需要对小区内的设施设备进行全面的检修和更新。
这包括电梯、供水供电系统、绿化景观等设施设备的检修和维护工作。
同时，还需要根据实际情况，对老旧设施设备进行更新和改造，提升小区的整体管理水平。
五、居民沟通和服务在承接实施过程中，需要与小区居民进行充分的沟通和交流。
了解他们的需求和意见，及时解决他们的问题和困扰。
同时，还需要提供优质的物业服务，包括定期开展文明宣传、组织居民活动、解决居民投诉等工作，营造和谐的小区生活环境。
六、监督和评估在物业承接实施后，需要建立健全的监督和评估机制，对物业管理工作进行全面的监督和评估。
及时发现问题，加以整改和改进，确保物业管理工作的持续改善和提升。
总结：物业承接实施方案需要在前期准备、人员培训和调配、制定管理方案、设施设备检修和更新、居民沟通和服务、监督和评估等方面做好充分的准备和工作。
只有这样，才能确保物业管理工作的顺利进行和取得良好的效果。
希望通过我们的努力，能够为小区居民提供更优质的物业管理服务，营造一个和谐、安全、舒适的生活环境。
物业管理手册-物业项目承接物业管理手册-物业项目承接一、项目启动阶段1. 领导的审批：在开展物业项目承接之前，必须获得上级领导的批准和支持。
2. 审核资格：承接方必须具有相应的资质和经验，以确保项目的顺利实施。
3. 形式评估：对项目的市场、技术、财务、风险等方面进行评估，以确保承接方具备进行该项目的能力和实力。
4. 签署合同：在经过以上评估后，双方签署项目承接合同，确定项目的主要内容、合同期限、双方责任和权利等。
二、前期调研阶段1. 了解项目：了解项目的范围、生命周期、上下游厂商、客户需求等信息，有助于后面的规划和实施工作。
2. 达成共识：确定项目目标和关键绩效指标，以保证项目的顺利实施。
3. 规划资源：规划项目的人力、物力、财力等资源，确保项目的成功实施。
4. 制定计划：制定项目计划，包括时间计划、质量计划、风险计划和沟通计划等，以保证项目按计划完成。
三、实施阶段1. 人员配合：配合业主委员会、施工方等相关人员协调工作，确保项目的进展顺利。
2. 监督管理：对项目进行监督管理，确保项目质量和安全，并及时发现和解决问题。
3. 安全规范：遵守项目安全规范，制定安全制度，并落实到位，不断提高项目安全水平。
4. 信息共享：保持与业主委员会、施工方、相关部门的信息共享，确保项目推进的顺畅。
四、验收交付阶段1. 平衡各方利益：处理好业主委员会、施工方、承接方的利益，在程序、进度、质量、报酬等方面达成平衡。
2. 提前备案：根据规定，提前备案，保证项目交接顺利。
3. 整理资料：对项目资料进行整理和管理，为日后的维护服务提供保障。
4. 落实承诺：落实承接方的各项承诺，确保项目的顺利交付。
以上便是物业管理手册-物业项目承接的相关文档。
通过以上阐述，我们也可以看出实行物业建设项目筹备的重要性。
物业项目承接程序页码1/3 1.0目的促进公司向企业化、规模化、经营型方向发展，确保公司对外拓展计划和对外承接物业经营得以实施。
2.0适用范围适用于公司对外承接物业项目的控制和招投标管理。
3.0职责3.1 运营部代表公司对外联系、洽谈、承接物业管理业务，扩大公司物业管理范围。
3.2 由总经理牵头成立投标工作小组，运营部部组织相关职能部门到现场进行实地考察，对照图纸、设计说明书等相关资料仔细分析，策划投标管理方案。
3.3 运营部会同财务稽核部根据拟承接物业的管理服务范围、类型、档次、标准等进行专题分析，计算管理费总标价。
3.4 运营部负责招标文件收取和投标经营资质送审，策划并编制正式标书，报总经理组织投标工作小组会审。
4.0工作程序4.1 物业项目承接的选择过程4.1.1 运营部按新旧物业分类进行市场摸底走访调查，建立市场信息调查档案。
4.1.2 确立目标客户，定期跟踪；掌握招投标信息及方式。
4.1.3 建立与开发商或使用人的联络关系，沟通对物业管理要求、希望和物业使用的有关安排、打算。
4.1.4 针对拟接物业进行可行性、可靠性、可盈利性的论证分析，报总经理确定投标意向。
4.2 物业项目承接的投标过程4.2.1 运营部在收到邀请函或通知书后，组织备齐公司经营资质的有关资料和证件，按招标方规定送交预审。
物业项目承接程序页码2/3 4.2.2获取招标文件后，由总经理牵头成立投标工作小组，成员由相关职能部门责任人组成。
职责：1.研讨招标文件内容，熟悉各项规定，特别是开标、定标时间，投标保证书，履约书，奖罚措施等，填写《标书/合同评审记录》，并做好相应准备。
2.对照图纸、设计说明书和管理服务标准、范围和要求，经营管理部协调发展商或使用人现场介绍，经营管理部组织相关管理人员现场考察，理解标书不清楚事项，掌握物业项目的特点及现状，并填写《拟接物业考察表》。
3.针对物业实际和主要竞争对手，策划切实可行又能扬长避短的投标管理方案。
物业项目承接
1总则
1.1本手册规定的物业项目承接主要是针对管理公司新开发项目以外的新物业项目承接，以及与物业小区业主委员会签订（续签）物业服务合同的过程。
1.2物业项目承接过程必须按管理公司规定的原则、程序和要求进行，有选择地参与外部物业小区的投标和洽谈，维持万达品牌的优质形象。
1.3各物业分公司在开展物业项目承接工作中应充分识别顾客需求和期望，确保本公司有能力满足顾客要求。
2相关职责界定
2.1物业分公司负责具体操作与业主委员会签订或续签物业管理服务合同，以及对外项目承接工作。
2.2项目所在公司负责审核所属物业分公司的对外承接项目意向、物业投标书、（前期）物业服务合同，以及合同续签时的物业管理方案。
2.3管理公司物业管理部负责批准物业分公司对外承接项目意向、物业投标书、（前期）物业服务合同，以及合同续签时的物业管理方案。
3对外物业项目承接
3.1基本规定
3.1.1管理公司不限制各地物业分公司在有条件的情况对外承接物业服务项目，但在具体操作前必须将对外承接项目的工作意向报经项目所在公司审核、管理公司经营委员会批准，批准后方可进行下一步的洽谈或报名参与投标。
3.1.2各地物业分公司对外承接项目应遵循国家《物业管理条例》的规定，通过投标方式承接物业服务项目。
3.2物业服务招标信息
3.2.1物业分公司接获并核实物业管理招标信息后，应迅速组织人员从开发商或托
管单位获得招标文件或相关资料，报本公司总经理审查。
需要购买招标文件的及缴纳投标押金的，必须先报总经理批准。
3.2.2物业分公司总经理负责组织相关人员对收集的初步信息进行分析，决定是否参加投标。
3.2.4当决定参加投标时，物业分公司组织人员依据相关资料编制投标计划书，经本公司总经理审核签署后，报项目地产公司审核、管理公司经营委员会批准。
投标计划书内容包括成本估算额、投标方案、投标时间等。
3.3投标申请
3.3.1经管理公司经营委员会批准后，物业分公司编制并向招标单位报送投标申请
3.3.2投标申请的内容应包括：公司营业执照、专业人员配置、招标和投标方案。
品质部负责组织相关部门配合接受招标单位的资质审查。
3.4 投标工作小组
3.4.1物业分公司通过招标单位的资格审查，成为投标单位后，物业分公司总经理组织相关部门的专业人员参加投标工作小组，完成物业项目调查、招标文件分析、投标文件编制及评审、参加开标及中标后的合同谈判等工作。
3.4.2投标工作小组成员的任务分工、工作输出成果及时间进度等必须形成书面的投标工作计划。
3.4.3物业分公司品质部经理、财务部经理及相关必需的专业技术人员应为投标小组成员，全过程参与投标工作。
3.5 投标文件编制
3.5.1物业分公司总经理负责组织投标小组成员详细研读招标文件，对招标文件的每一条款要求达成一致理解，并就需要澄清的事项列出问题清单及解决途径，在投标小组内分配工作任务，这些任务包括( 不限于) ：
a)就招标文件中的问题与招标单位进行沟通、澄清；
b)进行物业项目现场踏勘，了解物业项目及周边区域情况；
c)开发商(或物业小区)过往与物业公司的合作表现；
d)当地物业法规及主管部门政策、工作惯例收集、研究；
e)需要时，开展相关市场及竞争对手调查等。
3.5.2上述各项工作完成后均必须形成书报告，详细陈述收集信息内容、来源、可信程度，以分析结论和建议。
3.5.3投标工作小组应根据招标书的格式要求逐项考虑，编制相应的投标书。
编制时主要考虑以下方面的要求：
a)标书的形式；
b)投标书表述的内容应符合招标书的情况；
c)适度的报价；
d)投标书所附的证据资料。
3.5.4投标书一般应包括以下内容：
a) 投标函；
b) 投标报价；
c) 物业管理方案；
d) 招标文件要求的其他材料。
3.5.5在招标单位没有具体规定物业管理方案、成本测算要求时，物业分公司应按《物业管理方案编制要点》，以及《开办费用测算指引》、《日常运作成本测算指引》的规定执行。
3.6投标文件的评审与批准
3.6.1投标文件完成后，物业分公司总经理应组织投标小组成员对投标文件进行评审，评审结果应形成书面记录, 并由参加人员联名签署。
3.6.2投标文件的评审应参照本手册第6.3 节《合同管理》的规定内容进行，并着重考虑以下各方面的问题：
a)投标书格式是否满足招标文件的要求；
b)招标文件及沟通过程中的疑问是否均已澄清，并在投标文件中清晰体现；
c)物业管理方案是否有针对性，能否体现招标文件要求的特色，以及万达物业
的品牌形象；
d)招标文件涉及的服务要求是否全部涵盖；
e)是否存在过度承诺，或可能导致分歧的表达；
f)成本测算是否合理、可行，等等。
3.6.3物业分公司内部投标文件评审通过后，应将投标文件及评审记录一并报项目所在公司审核、管理公司经营委员会批准。
3.7投标书的报送及评标
3.7.1经管理公司经营委员会批准后的投标文件，物业分公司投标小组负责装订、
密封并加盖单位印章和总经理印鉴，并按招标规定的时间报送招标单位参加开标。
3.7.2物业分公司总经理或指定专人代表公司参加招标单位的开标过程。
根据招标单位要求，公司的投标代表对投标文件的解释和澄清必须在投标承诺范围内，对任何改变服务标准、收费标准，以及可能引起服务成本增加的事项，都必须重新按上述规定的程序进行评审和报批。
3.8 中标及合同签订
3.8.1物业分公司收到招标单位中标通知后，应按本手册第6.3 节《合同管理》的规定与招标单位进行合同文件的起草和谈判，招标文件中已确定合同文本样式的按本公司投标文件中的承诺执行。
3.8.2任何超出投标文件承诺范围的合同条款，或改变原审批过的合同条款，物业分公司总经理在正式签订合同前报项目所在公司、管理公司经营委员会再次审批。
3.8.3所有参加投标的项目，如未能中标或未能最终签订（前期）物业服务合同的，物业分公司应向项目所在公司、管理公司物业管理部提交书面报告，详细分析未中标或未签订合同的原因，总结工作经验和教训。
3.8.4投标过程中形成的相关文件和记录由行政人事部统一存档保管，包括：投标计划书、招标文件、相关调查分析报告、投标文件及其评审记录等。
4 业主委员会物业服务合同的签订（续签）
4.1各物业分公司在物业服务合同（或与开发商签订的前期物业服务合同）期满前，应组织本公司相关职能部门做好物业服务合同的续签工作。
在合同期满前三个月应开展合同续签工作，并在合同期满前一个月完成物业服务合同的续签。
4.2物业分公司在与业主委员会就物业服务合同续签的洽谈过程，应完成以下工作：
a）总结分析上一合同期内的物业服务工作，对（前期）物业服务合同执行情况进行评估；
b）针对性开展业主（住户）调查，分析业主（住户）满意程序，收集业主（住户）意见和要求；
c）必要时，开展针对性的竞争对手及周边地区物业服务市场调查；
d）针对业主委员会要求改进的方面，以及本公司认为在后续服务中有能力改进的方面进行策划，提出初步改进方案。
4.3针对顾客需求及行业市场的变化，物业分公司应在提出切实可行物业管理方案，在
经济原则下满足顾客需求变化，适应行业市场竞争和发展。
4.4各地物业分公司在向业主委员会正式做出承诺，提交书面的物业管理方案或其它形式的物业服务策划文案前，应报项目所在公司审核、管理公司物业管理部批准。
4.5物业分公司与业主委员会正式签订物业服务合同前必须按本手册第6.3 节的规定执行，履行相应的合同评审和批准手续。
5 相关文件与记录
5.1WDWY-WI-MM410物业管理方案编制要点
5.2WDWY-WI-MM610开办费用测算指引
5.3WDWY-WI-MM610日常运作成本测算指引
5.4投标计划书
5.5投标项目调查分析报告
5.6投标书
5.7物业管理方案
5.8投标文件评审记录。
