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上海城市更新房地产开发企业2020年经营分析和2021年发展战略及经营计划2021年3月目录一、2020年公司经营情况 (4)1、全面兑现“三年利润承诺”，圆满完成资产重组工作 (4)2、规范上市公司治理，资本市场形象持续提升 (4)3、积极拓展土地资源，实施项目快开发快周转 (5)4、坚持多措并举，销售签约额保持稳定 (5)5、弘扬社会责任，资产管理平稳运营 (6)6、统筹财务管理，提高资金效益 (6)7、推进“乐居质量行”，提升客户满意度 (7)8、秉承党建引领，发挥组织优势促发展 (7)二、行业格局和趋势 (8)1、行业政策趋势 (8)2、行业发展趋势 (8)（1）国内经济形势总体向好 (8)（2）国内房地产市场运行平稳 (8)（3）上海房产市场机遇犹存 (9)三、公司核心竞争力 (9)1、股东背景雄厚 (9)2、自身资源较优 (9)3、品牌形象悠久 (9)4、物业管理板块成熟 (10)四、公司发展战略 (10)五、公司经营计划 (10)1、积极融入地产集团城市更新战略 (11)2、努力提升上市公司资本市场形象 (11)3、积极开拓土地资源获取途径 (11)4、积极推进项目开发管控 (12)5、积极提升资产经营效益 (12)6、积极提升物业管理板块品牌力 (13)7、始终坚持党建引领保障改革发展 (13)六、可能面对的风险 (14)1、政策风险 (14)2、市场风险 (14)3、经营风险 (14)一、2020年公司经营情况2020年是公司兑现“三年业绩承诺”的收官之年。
公司以经营业绩为导向，以党建为引领，坚持改革创新，强化担当作为，狠抓落实攻坚，全力以赴做好YQ防控和复工复产，鼓足干劲完成收官冲刺，超额完成三年利润承诺，在公司治理、土地拓展、销售去化、资产运营、设计管控、融资管理、质量安全、客户维护、组织绩效等各个方面推进有力，为把中华企业打造成“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”奠定扎实基础。
大连市投资指南第一部分大连中心城区投资概述投资回报率概览：中山、西岗——嘉和花样年华3期——投资回报率约为4%甘井子区——华南商圈——长鹭晶品枫林——投资回报率约为1.93%甘井子区——南关岭区域——鹏辉新天居三期——投资回报率约为1.44%沙河口区——星海湾区域——沿海国际中心——投资回报率约为5.5%。
一、中山、西岗投资概述1.中心区域投资定位：中山区、西岗区作为城市中心区，经过多年的发展，城市功能已经相当完善，中央政府限制各城市拆迁规模的相关措施使城区内可供开发的土地较少，新供应住宅项目价格较高。
基于城市历史发展的积淀及独特商业地理位置，这里造就了大连市的中心地带，同时，中山区人民路借地利之优势融合了大连市的经济、金融、文化、娱乐、高尚居住中心为一体，已形成了大连市的中央金融区和中央商务区。
投资价值毋庸置疑。
1.1投资优劣势中山区是大连市的中心城区，是大连商贸、金融、信息、旅游中心。
坐落在中山区东部的大连港与大连市共同经历了百年风雨洗礼，现如今已发展成为中国第三大港口。
具有百年历史的青泥洼和天津街商业街地处市区繁华区域，是大连市重要的商业中心。
中山区环境优美，服务功能完善，是东北地区的金融、外汇结算中心。
1.2市场概况中心城区由于土地的稀缺性，中心位置配套齐全交通便利等原因，房地产价格一直引领全城市场，目前中山西岗区在售产品均价多在万元以上，未来预售产品也多以高端项目为主。
该区域适宜居住部分多以大户型为主，其客户群体则更多定位于改善型居住；小户型产品大多分布于市区繁华之中，主要客群为首次置业及投资者，由于其地段因素及购买总房款的相对较低，投资价值相对较高。
1.3投资评价中心区域的绝对有利因素决定其投资价值，特别是中心繁华区的小户型的投资，由于其办公集中度较高，租赁市场火爆，投资回报率较高。
而其余区域的住宅产品需考虑其性价比而后决定。
另外，作为城市的商业中心、交通中心，流动人口集中地带，商业投资也具有一定的发展潜力。
普兰店贵族人家房地产开发项目可行性研究报告目录一、总论 (1)1.项目实施背景 (1)2.项目概况 (1)3.项目建设单位概况 (3)4.项目编制依据 (3)二、建设的必要性分析 (3)1.普兰店社会经济发展的要求 (3)2.普兰店市城市总体规划的要求 (4)3.完善和提高普兰店市城市投资环境的要求 (4)4.承接与顺应周边地区经济发展的需要 (5)5.优化普兰店市城市人居环境，提高人们生活水平的要求 (5)三、市场分析 (6)1.市场现状分析 (6)2.产品优势分析 (7)3.目标客户定位 (8)4.价格预测 (8)5.营销策划 (8)四、建设规模与方案 (9)1.建设规模 (9)2.建设方案 (9)3.项目进度计划 (9)五、建设地址选择 (10)1.建设地址 (10)2.选址概况 (10)六、总图运输与公用辅助工程 (11)1.总图布置 (11)2.公用工程设施方案 (11)七、节能、节水措施 (12)2.节水措施 (12)八、环境影响评价 (13)1.施工期影响评测 (13)2.建成后环境分析 (14)3.小区绿化 (14)九、劳动安全与消防 (14)1.劳动安全 (14)2.消防措施 (15)十、投资估算及资金筹措 (15)1.估算依据 (15)2.建设投资估算 (15)3.总投资估算 (16)4.资金筹措方案 (16)十一、财务费用与效益估算 (17)1.计算期估算 (17)2.营业收入和税金估算 (17)3.利润及利润分配估算 (17)4.财务基准收益率估算 (18)十二、财务分析 (18)1.盈利能力分析 (18)2.偿债能力分析 (18)3.财务生存能力分析 (18)3.不确定性分析 (19)十三、风险分析 (19)1.项目风险预测 (19)2.项目风险控制 (21)十四、研究结论与建议 (21)1.研究结论 (21)附表 (23)附图.............................................................. 错误！未定义书签。
2020 大连房地产走势剖析
1、上半年大连楼市或将趋于安稳房价很难出现大幅的颠簸
“今年上半年整体市场将会持续保持稳重的发展态势，局部体现出冰火双重天的状态。
而当前市场环境下，大连房价已经在较长一
段时间内保持在中低位彷徨，上半年很难出现大幅颠簸”。
四时上东营销经理李佳亮，今年大连房价趋于稳固，变化不会太大。
2、详细问题详细剖析个别项目或会调整价钱
1、初次购房： 90 平以下契税为 1%，90-144 平为 1.5%，144 平以上为 4%。
2、二次购房： 144 平以下契税为 3%，144 平以上为 4%
3、非住所：契约均为4%。
2020年房地产经我爱我家公司发展战略和经营计划2020年房地产经我爱我家公司发展战略和经营计划2020年4月目录一、2019年公司经营情况回顾 (5)1、经济与市场环境情况 (5)（1）居住服务业蕴藏巨大的发展潜力 (5)（2）调控政策整体偏紧，行业运行制度愈趋完善 (5)（3）重点城市成交量价平稳，改善性需求凸显，购房群体趋于年轻化 (6)（4）全国商品住宅需求端增速双收窄，供应端部分转好，资金端增幅微升 (7)（5）行业向呈哑铃化结构发展，头部企业竞争优势凸显 (7)（6）房企积极推盘，渠道分销业务迎发展机遇 (8)（7）居住消费升级背景下，传统房地产经纪行业向平台化转型成必然趋势 (8)2、公司主要经营成果 (9)（1）公司主要经营指标完成情况 (9)（2）居住综合服务业务发展情况 (10)①房地产经纪业务 (10)A.二手房业务 (10)B.新房业务 (11)C.海外业务 (11)②房屋资产管理业务 (12)③商业资产管理业务 (12)（3）经营管理情况 (13)①系统推进“数字爱家”，积极构建“云上房产” (13)②多项管理创新举措取得阶段性成效 (17)③官网获客率显著提升，数字技术打开居住生活新场景 (17)④商办业务上线官网，商业全产业链实现打通 (18)⑤通过技术升级，扩充线上服务边界 (19)3、主要业绩驱动因素 (19)（1）站在客户的角度，通过端到端的协同，降本增效，为客户和企业创造价值 (19)（2）聚焦业务，让公司更专注、更专业，实现差异化 (19)（3）业务多元一体化，以平台化为目标，不断扩大业务边际，规模驱动业绩增长20 （4）市场规模扩容、消费者需求改变、技术驱动产业升级，在未来多变的市场竞争中，头部企业更具优势 (20)二、行业发展趋势及展望 (21)1、坚持“稳”字当头，全面落实因城施策 (21)2、规模化、标准化经营品牌崛起 (21)3、YQ对市场短期有影响，需求将陆续释放 (22)三、公司核心竞争力 (23)1、深耕行业，品牌影响力持续扩大 (23)2、资本市场助力，战略合作范围不断深化 (23)3、产业链条完善，多业务协同确保发展健康 (24)4、全国布局合理，区域深耕和协同奠定优势 (24)5、从信息化到数据化，提早布局并持续投入 (25)四、五年战略规划（2020-2025年） (26)1、房地产经纪业务 (27)2、房屋资产管理业务 (27)3、商业资产管理业务 (27)五、2020年经营计划 (28)1、业务拓展和城市扩展计划 (28)2、IT系统建设计划 (29)3、官网升级计划 (29)4、管理创新计划 (30)5、人才建设计划 (30)6、服务标准化建设计划 (31)7、外延发展计划 (31)六、风险与对策 (32)1、可能面临的风险 (32)（1）市场风险 (32)（2）政策风险 (32)（3）管理风险 (32)（4）人才竞争风险 (33)2、风险应对措施 (33)（1）集中精力专注于IT系统能力建设 (33)（2）合规与高效双管齐下 (33)（3）推动经纪人队伍的专业化和复合型发展 (33)（4）加强各业务板块间的协同合作 (34)一、2019年公司经营情况回顾1、经济与市场环境情况（1）居住服务业蕴藏巨大的发展潜力数据显示，2015年我国服务业在国内生产总值中的比重超过50%，2019年达到53.9%，服务业比重占据国民经济半壁江山，意味着中国经济发展进入“服务经济时代”。
战略篇：三条红线压力下，多元投资重要性更加凸显文/克而瑞研究中心2020年，新冠疫情“黑天鹅”冲击房地产市场，政策调控基调先松后紧、行业景气度继续承压。
随着市场由增量向存量转变，房企积极应对环境变化，在巩固主业的基础上，对多元化战略的重视度上升。
我们认为，房企利用金融杠杆实现规模越阶的发展模式难以为继，房企需要找到空间广阔、适合深耕、且利润向好的新领域。
房企多元化探索持续多年，在地产和非地产领域均取得一定成果。
新环境下，房企的战略由多方向尝试向着聚焦转变，由主动经营向投资入股转变，也将更加注重投资确定性与投资回报率的提升，以挖掘转型后的“第二曲线”。
一、2020年总结1、需求增长放缓叠加“三道红线”，房企发展逻辑生变过去二十年，是城市化水平快速提高的时代，乘着城镇化的东风，房地产行业高速发展，规模成为评价房企发展的重要标准。
2020年，我国的城市化率已经超过60%，城市化进程逐渐放缓，住房需求的增长随之放缓，由此，以住宅开发为主的行业规模基本见顶。
房地产行业景气度下降，“三道红线”成为融资监管的分水岭，房企纷纷将发展目标由规模增长转为有质量的增长，其战略选择也随之变化。
在土地投资方面，房企放缓拿地节奏，增加合作杠杆。
过去几年，合作开发的业务模式已经在房地产行业普及，多数房企合作的主要目的是扩大业绩规模增长和分散市场风险。
“三道红线”后，房企投资端更为谨慎保守，同时需要降杆杆、降负债，合作开发便是改善资产负债表的重要途径。
按照财务规则，项目公司只能选择一家房企报表，控股或操盘方优先。
过去，房企倾向于通过并表增加营收和毛利润。
未来对于负债率较高的项目，房企的操作模式将倾向于降低持股比例，通过不操盘、不并表，使得项目列入资产负债表中的长期股权投资项，从而降低账面上的资产负债率。
部分负债率较高而销售权益占比较高的房企，其合作开发项目规模有望增加。
此外，房企也更加注重多元化业务，积极寻找“第二曲线”。
随着行业增速的下滑和土地红利的不再，房企依靠纯地产开发获得的盈利大幅下滑，规模增长也遇到瓶颈，多数房企早已开始寻找新的利润增长点。
（发展战略）大连豪森茗家房地产项目整体发展战略报告豪森茗家项目整体发展战略报告H H a a o o s s e e n n m m i i n n g g j j i i a a x x i i a a n n g g m m u u z z h h e e n n g g t t i i f f a a z z h h a a n n z z h h a a n n l l u u e e b b a a o o g g a a o o目录第一部分大连市房地产总体状况分析一、大连市总体概况二、大连市总体社会和经济发展概况第二部分大连市房地产环境与现状一、大连市整体房地产市场分析二、大连市房地产未来发展趋势第三部分大连典型高档项目分析一、大连高档项目分布区域特征分析二、价格分析三、典型项目分析四、主流户型分析五、目标客群层次分析第四部分项目地块解析一、项目地块概况二、地块价值研判及项目地位第五部分项目整体发展定位建议一、项目整体发展定位需要解决的核心问题二、项目SWOT分析三、项目竞争总战略----敏锐的市场机会主义者四、项目客户定位五、项目核心竞争力分析六、项目战略定位七、项目产品定位第六部分项目整体规划建议一、开发类型选择及组合建议二、开发节奏分析建议三、容积率建议四、公共设施建议第七部分产品可打造核心竞争力的总结第一部分大连市房地产总体状况分析一、大连市总体概况大连市作为辽宁省的第二大城市，利用其自身的旅游资源作为城市发展的先导，已经成为辽宁省乃至整个东北地区的经济、文化、商贸中心。
◆地理位置大连市地处欧亚大陆东岸,中国东北辽东半岛最南端,位于东经120度58分至123度31、北纬38度43分至40度10分之间,东濒黄海,西临渤海,南与山东半岛隔海相望,北依辽阔的东北平原。
是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户,是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。
◆交通区位大连市是辽宁以及东北地区的交通枢纽，铁路、航运、空运十分发达，沈大高速公路直接连接着东北地区的心脏地带—沈阳，作为东北地区最大的港口，大连成为了整个东北亚地区与外界交流的枢纽。
◆气候特征大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。
年平均气温10.5摄氏度,年降水量550--950毫米，全年日照总时数为2500—2800小时。
◆行政区划现辖3个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1个县(长海县)和6个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区)。
另外,还有4个国家级对外开放先导区(开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区)。
二、大连市总体社会和经济发展概况1、国内贸易-----领先东北市场，未来成长性高2005年，完成社会消费品零售总额782.1亿元，比上年增长9.3%。
从经济类型看，国有经济消费品零售额28.99亿元，比上年下降4.8%;股份制经济消费品零售额151.48亿元，比上年增长33%；外商及港澳台经济消费品零售额38.72亿元，增长7.4%。
同比东北其它各大中城市，大连各项指标均位于领先地位。
2、对外贸易-----引导东北市场，对外开放性高上半年，全市自营进出口完成132.5亿美元，同比增长20.3%。
其中，外贸出口71.7亿美元，同比增长25.2%，与全国出口增速持平，完成全市全年出口任务的50%，首次实现时间过半，任务过半，为完成全年出口任务奠定了良好的基础；自营进口60.8亿美元，同比增长15%。
3、新的城市发展格局已经形成传统服务业持续升级，现代服务业加快发展。
城市发展空间和产业布局调整取得重大进展，大连经济技术开发区、金州区、旅顺口区及其开发区等区域开发建设成效显著，东西南北中各具特色的发展新空间基本形成，经济发展的后劲进一步增强。
4、城市环境进一步改善，居住﹠度假型城市基础形成。
2001年，本市荣获联合国环境规划署授予的环境"全球500佳"，成为我国第一个获此殊荣的城市，国家建设部授予本市"中国人居环境奖"。
空气质量达到二级标准，其中空气污染指数一级天数达89天，在全国47个重点城市中排第10位。
近岸海域中南部沿海以及大窑湾、小窑湾水质各项监测指标全部达标。
饮用水源水质良好，碧流河水库、英那河水库全年达标率为100%。
市区交通噪声均值低于国家规定标准。
马栏河、付家庄、旅顺口区及长海县的污水处理厂建成投入运营。
市中心区生活污水处理率达到70%。
5、主打旅游城市名片，建设良好的城市形象2005年，完成旅游总收入247.66亿元，增长22.3%。
其中，旅游创汇8.28亿美元，增长29.9%。
接待海外游客116.59万人次，增长28.1%。
6、金融业运行平稳，为房地产建立了良好的融资基础2005年年末全市金融机构本外币存款余额3697亿元，贷款余额2356亿元，同比分别增长14.1％和14.1％。
金融机构密度和资金总量居东北之首，全国15个副省级城市第六，初步建立起东北地区的金融中心。
7、居民生活水平逐年提高2005年城市居民人均可支配收入达到11098元，2000到2005年年均增长11.5%。
城市居民人均住宅建筑面积由17.4平方米提高到23.2平方米。
据预测，到2010年城市居民人均可支配收入达到18000元，城乡居民家庭恩格尔系数下降到35%以下，城市居民人均住宅建筑面积达到28平方米。
居民消费结构将发生明显变化，消费档次不断提升，住房、汽车、旅游等消费热点正在形成。
人均期望寿命达到75岁。
8、城市功能全面提升城镇化率达到70%以上。
与现代化大都市相适应的基础设施框架体系基本形成，中心城市的辐射力和综合服务功能显著增强，初步建立全国一流的对外开放、总部经济、技术创新和现代人才高地。
9、房地产投资稳步增长房地产投资与固定资产投资协调关系分析，2004年大连市国民经济继续呈现正常、平稳、健康的发展势头，速度、结构、效益保持协调，经济运行质量进一步提高。
固定资产投资恢复性增长，投资结构比较合理。
全市全年固定资产投资累计完成716.2亿元，其中房地产投资完成208.8亿元，增长38.1%，占固定资产投资额的29%。
近几年来，大连市房地产投资占固定资产投资的比重逐年减少，到2005年将在25%～30%这一理想的区间之内。
10、城市基础设施优化，城市功能日趋完善2005年，各种运输方式货物周转量771.3亿吨公里，比上年增长5.4%。
完成旅客周转量87.7亿人公里，比上年增长9.2%。
大连地区沿海港口货物吞吐量1.05亿吨，比上年增长8.5%；港口集装箱吞吐量达121.7万标箱，增长20.4%。
沿海港口旅客吞吐量767万人次，比上年增长10.6%。
大连周水子国际机场全年完成旅客吞吐量306.4万人次，比上年增长11.4%；完成货邮吞吐量8万吨，增长4.9%；新增6条国内航线、4条国际航线。
第二部分大连市房地产环境与现状一、大连市整体房地产市场分析1、基本与国内房地产市场高速发展同步从02年开始大连房地产开始步入全面恢复期，受全国房地产开发大环境的影响，大连市04至05年进入高速发展期。
基本与国内房地产市场同步快速发展，基于大连市的庞大的流动人口和产业基础支撑，大连的整体房地产市场保持比较快速的发展，泡沫成份较小。
2、整体发展水平居于国内中上游水平在房地产市场起步前期阶段，大连本地的房地产开发商大多是由非专业的私营企业主或政府官员转变而来，缺乏雄厚的资金实力，没有专业的开发能力与成熟的开发理念，缺乏远见与超前的思维，整体开发水平偏低。
而开发多为通过“暗箱操作”获取土地、以预售楼花“空手套白狼”等手段进行不规范运作的“暴利模式”，缺乏创新的楼盘精品与市场亮点。
自万科等国内外知名房地产企业进入后整体水平提高较大，再加上本土开发商的崛起，如万达、亿达等，大连房地产市场的整体开发水平呈现出质的飞跃。
3、大连经济的快速发展，房地产市场销售量大幅增长，多集中在3500—5500元／㎡的中低价位住宅2005年大连房地产市场取得了较好的增长，主要体现在销售量的大幅增长，但均价偏低，成交集中在3500-5500元/㎡以下的低价位住宅，而且多集中于城市边缘地带。
4、供应结构不合理，对中高档住宅有需求，但是缺乏有效供应，整体规划水平难以满足需求大连房地产市场供需结构不合理，存在着低档市场供不应求，中高档市场呈现缓慢成交现象，但实际上市场对中高档住宅是有需求的，只是市场上中高档产品在品质、规划、社区氛围营造等方面欠缺创新意念，性价比不高，未能获得消费者的认可，缺乏有效的供应，因而中高档市场仍存在较大的需求空间。
5、大连中高档住宅（7000元／㎡以上）分析①市场平稳，缺乏亮点，与中低价位住宅相比，销售速度缓慢，由产品自身品质的平庸特征决定了其销售速度缓慢。
②大连的高收入人群一般都已经拥有住房，购房属于更换型需求，对产品性能要求较高，如要求环境优美、空气清新、配套完美、要有与众不同的尊贵感等等。
③大连由于自身自然资源的丰富，中高档住宅多集中于临海位置，如星海湾区域、老虎滩区域、东港区域。
④现今大连城市发展速度加快，中心区域的土地越来越稀少，＂物以稀为贵＂再加上自身的配套设施的成熟以及良好的居住环境，中心区域的价值必将得以实现。
⑤众多实力雄厚的本地和外地发展商相继屯兵星海，蓄势待发，打造各具特色的中高档住宅社区。
⑥未来星海湾将会成为大连高档住宅的核心发展区域。
6、大连房地产市场预测➢土地—左手收网右手扬鞭国土资源部在6月初表态，闲置土地的收回与违法违规用地的查处将在未来加大力度。
此前一度“失效”的土地闲置2年以上未开发即可收回的政策，将重新启动。
另一边，将土地用途多用于保障类住房供给也是未来的土地政策趋势之一，别墅类用地已经全部叫停，而经济适用房和廉租房的建设将成为未来各城市房地产开发的重头戏。
现今大连市场刚性需求依然存在，但多集中于中低价位住宅，面对越发稀缺的土地资源，中高档住宅的土地规划空间将会受到越来越多的限制。
➢融资—关键在金融变革“国六条”下发后不久，银监会提出严控信贷风险的六点意见，其中之一便是商业银行要停止与各地政府签订授信合作协议，同时整顿各类打捆贷款，开发商最后一条融通之路也被堵死。
房地产开发企业中，规模和资金实力较弱的小公司必然会在今后的金融风险中倒闭或被吞并。
大的公司也必然会积极寻求各种融资途径来充实和完善自己，这场行业革命后，会形成一个新的行业秩序，房地产业也会走上健康的道路。
纵观大连房地产开发企业，能让人们记住名字或知其开发知名项目的开发商很少，究其原因，一是缘于市场发展的不规范性，二是缘于企业自身没有相应的品牌意识和长期的战略眼光，使企业本身始终停留在一个初级阶段，过于注重项目的眼前利益，并没有将运营产品上升到一个品牌建设的阶段。
