2017年上半年湖南省房地产估价师《理论与方法》：估价结果考试试题

2017年上半年湖南省房地产估价师《理论与方法》：估价结果考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%

2、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进人实施过程，而实施过程的第一步就是__。

A．确定建设施工的各种图纸准备就绪

B．完成全体工作人员的筛选工作

C．获取土地使用权

D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资

3、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。

A．城市环境保护规划

B．控制性详细规划

C．城市总体规划

D．修建性详细规划

4、某国家2001～2006年的基尼系数分别为0.27、0.32、0.36、0.39、0.43和0.47，则说明该国__。

A．居民收入分配趋于平均化

B．居民收入呈现出上升的趋势

C．居民收入分配越来越平均

D．居民收入分配两极分化越来越严重

5、在总产量曲线上，边际产量达到最大值的点为__。

A．该曲线由向上凸转为向下凹的拐点

B．该曲线由向上凸转为向下凸的拐点

C．该曲线由向上回转为向下凹的拐点

D．该曲线由向上回转为向下凸的据点

6、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收__万元土地闲置费。

A．100

B．150

C．160

D．200

7、关于投资组合理论的说法，正确的是__。 A．投资者应选择毫无风险的投资组合

B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

8、下列不属于管理费用的是。

A：管理人员工资

B：职工教育经费

C：广告宣传费

D：技术开发费

E：借款合同

9、注册管理初审机构自准予注册变更之日起__日内，报建设部登记备案。

A．15

B．30

C．45

D．60

10、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同。

A：不受该抵押权影响

B：应当解除

C：没有效力

D：不得对抗抵押权

E：执行层的组织协调

11、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，五年中每年年末至少要存款（）元。

A．12592.78

B．22192.78

C．12903.23

D．16000

12、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格．【2005年考题】

A：数学曲线拟合法

B：平均增减量法

C：平均发展速度法

D：移动平均法

E：工业用地的监测点评估价格

13、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与（）万元的资金等价。

A．2000

B．400

C．4000

D．10000

14、在MR＝MC的均衡产量上，企业__。

A．必然得到最大利润

B．不可能亏损 C．必然得到最小的亏损

D．若获利润，则利润最大；若亏损，则亏损最小

15、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是__。

A．房屋出租

B．房地产抵押

C．土地使用权出让

D．土地使用权转让

16、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。

A．操作风险

B．信用风险

C．市场风险

D．法律风险

17、房地产开发项目的资金来源通常有三种渠道，不包括__。

A．资本金

B．预租售收入

C．借贷资金

D．社会集资

18、房地产抵押价格通常情况下与市场价格的关系是：__。

A．两者相同

B．两者没有关系

C．前者高于后者

D．前者低于后者

19、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于天。

A：7

B：10

C：15

D：30

E：房地产估价机构必须加盖公章

20、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）万元。

A．78

B．882

C．1210

D．1272

21、现在借入100元，年利率为15%，则1年后要还的本利和是__元。

A．115

B．100

C．120

D．125

22、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是__。

A．某标准厂房 B．某酒厂厂房

C．某待出让土地

D．某写字楼

23、信用最显著的特征是。

A：以偿还和付息为条件的价值的单方面让渡

B：具有强制性的活动

C：以价格围绕价值而运动

D：货币运动

E：执行层的组织协调

24、房地产开发建设中，满两年未动工开发的可以。

A：无偿收回土地使用权

B：有偿收回土地使用权

C：无偿出租土地使用权

D：无偿出让土地使用权

E：房地产估价机构必须加盖公章

25、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。

A．国内生产总值

B．国民生产总值

C．国民收入

D．国民消费水平

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。

A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B：估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告

C：估价报告不存在技术问题的应维持估价报告

D：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见

E：鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避

2、下列关于新设立房地产估价机构资质等级核定，表述正确的是__。

A．核定为三级，并设3年的暂定期

B．核定为三级，并设1年的暂定期

C．核定为暂定级，并设1年的暂定期

D．核定为暂定级，并设3年的暂定期

3、下列关于强制拍卖的标的，表述不正确的是__。

A．强制拍卖的标的，是指被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产

B．强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产

C．强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产

D．强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产

4、运用路线价法估价，遇有__等临街土地价值的计算，需进行加价或减价修正

A．一面临街的矩形土地

B．前后两面临街的矩形土地 C．一面临街的三角形土地

D．梯形土地

E．街角地

5、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求。

A：完全无弹性

B：为单一弹性

C：富有弹性

D：缺乏弹性

E：执行层的组织协调

6、假设开发法的操作步骤包括。

A：调查待开发房地产的基本情况

B：选择最佳的开发利用方式

C：估计开发前的房地产价值及开发经营期

D：估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

E：进行具体计算，求出待开发房地产的价值

7、对于担保行为法，我国已经建立了以__为基本法，以__为核心，以最高人民法院司法解释为补充的法律体系。

A．《公司法》、《民法》；《合同法》

B．《担保法》、《民法》；《合同法》

C．《公司法》、《合同法》；《担保法》

D．《合同法》、《民法》；《担保法》

8、《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__以上人民政府依法批准__。

A．县级，划拨

B．省级，划拨

C．省级，出让

D．县级，出让

9、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。

A．75%

B．79%

C．81%

D．84%

10、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有。(有修改)

A：存在效益外溢和转移

B：需要适时地更新改造投资

C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

D：易受政策影响

E：借款合同

11、对时点指标特点叙述不正确的是。