2016年海南省房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析考试试题
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2016年海南省房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。裁决部门应当在受理裁决申请之日起__日内做出裁决。
A．10
B．20
C．30
D．45
2、市场调查中的__，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．因果性调查
D．阶段性调查
3、韩某在向张某催要赌债无果的情况下，纠集好友把张某挟持至韩家，并给张家打电话，声称如果再不还钱，就砍掉张某一只手。韩某的作为__。
A．构成非法拘禁罪
B．构成绑架罪
C．构成非法拘禁罪和绑架罪的想象竞合犯
D．构成敲诈勒索罪
4、某套商品住宅现房的建筑面积为100㎡，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元／套，年折现率为6％，类似商品住宅期房的市场价值为5000元／㎡，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5％。该套商品住宅现房的市场价值为元／㎡。
A：4653
B：5347
C：5352
D：5366
E：工业用地的监测点评估价格
5、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是。
A：满足购买者使用要求
B：购买者支付能力
C：物业预期收益
D：物业用途
E：借款合同
6、某在建工程项目计划建混合结构仓库2 000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。
A：30％
B：45％
C：65％
D：75％
E：工业用地的监测点评估价格
7、某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地使用期限为40年，从开工之日起计算．项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元／㎡，可出租面积为建筑面积的65％，正常出租率为90％，运营费用为有效毛收入的25％．目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％．假设报酬率为8％．折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为．[2007年号题]
A：2281．83万元
B：2474．60万元
C：3798．30万元
D：4119．18万元
E：工业用地的监测点评估价格
8、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。
A：38
B：42
C：58
D：60
E：工业用地的监测点评估价格
9、收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用方式设置调查项目表。
A：多项选择
B：单项选择
C：判断提问
D：书面提问
E：执行层的组织协调
10、房地产开发项目自__之日起满3年未动工开发的，可以征收土地闲置费。
A．土地使用权出让合同签订
B．土地使用权出让合同约定的动工开发
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用权证书取得
11、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为__万元。
A．690.40
B．8284.79
C．8720.83
D．9746.81 12、某房地产估价机构就其房地产估价质量向保险公司投保的险种属于。
A：财产损失保险
B：责任保险
C：意外伤害保险
D：保证保险
E：执行层的组织协调
13、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是．【2006年考题】
A：单独深度价格修正率
B：累计深度价格修正率
C：平均深度价格修正率
D：加权深度价格修正率
E：工业用地的监测点评估价格
14、房地产开发企业税后利润应首先用于__。
A．弥补企业以前年度的亏损
B．提取法定盈余公积金
C．提取公益金
D．向投资者分红
15、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3 405元／㎡、3 565 元／㎡、3 730元／㎡、3 905元／㎡、4 075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为．【2007年考题】
A：4 075．0元／㎡
B：4 242．5元／㎡
C：4 410．0元／㎡
D：4 577．5元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
16、下列关于保险合同主体的说法有误的一项是__。
A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人
B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定
C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方
D．投保人可以是法人，也可以是自然人
17、是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。
A：房地产平面图
B：房地产有关证明和文件
C：房地产卡片
D：房地产权属账册
E：执行层的组织协调
18、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为．【2004年考题】
A：35年
B：45年
C：48年 D：50年
E：工业用地的监测点评估价格
19、房地产市场也存在空间市场和__这两个层面。
A．资产市场
B．资本市场
C．信托市场
D．证券市场
20、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，费率最低为
A：0.05 ‰
B：0.1‰
C：0.3‰
D：0.5‰
E：执行层的组织协调
21、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”．那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。
A：选择专业化
B：产品专业化
C：大量定制
D：市场集中化
E：借款合同
22、采用收益法测算房地产价格时，公式表示。
A：房地产净收益按一固定数额逐年递增
B：房地产净收益按一固定数额逐年递减
C：房地产净收益按一固定比率逐年递增
D：房地产净收益按一固定比率逐年递减
E：工业用地的监测点评估价格
23、__指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。
A．成本加成定价法
B．目标定价法
C．认知价值定价法
D．价值定价法
24、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为__。
A．76%
B．80%
C．81%
D．84%
25、施工图中的总平面图是__的一部分。
A．建筑施工图
B．专业施工图
C．结构施工图
D．给排水施工图
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、《廉租住房保障办法》规定，廉租住房保障资金来源包括。
A：年度财政预算安排的廉租住房保障资金
B：住房专项维修资金
C：提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额
D：土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金
E：政府的廉租住房租金收入
2、对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，用__评估可能会更科学。
A．成本法
B．收益法
C．市场法
D．其他
3、根据《房屋登记办法》，可以办理预告登记的有__。
A．预购商品房设定抵押
B．在建工程设定抵押
C．房屋所有权转让
D．房屋所有权设定抵押
E．购买预售商品房
4、假设开发法是以（）原理为理论依据的。
A．收益递增原理
B．均衡原理
C．预期原理
D．未来趋势原理
5、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。
A．78%
B．85%
C．117%
D．150%
6、下列属于时期指标特点的有。
A：各时期指标值可以直接累加
B：各时点指标值不可以直接累加
C：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比
D：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比
E：每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的
7、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。
A．市场需求容量调查
B．市场营销因素调查
C．竞争情况调查
D．消费者调查
8、下列可无偿取得划拨土地使用权的有。
A：荒山
B：滩涂
