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目录第七章风险分析与决策 (2)第一节决策的概念与方法 (2)一、决策的概念 (2)二、决策的方法 (3)三、房地产投资决策 (4)第二节房地产投资项目的不确定性分析 (5)一、房地产开发投资项目的主要不确定性因素 (5)二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素 (6)三、不确定性因素的相互作用 (6)第三节盈亏平衡分析 (7)一、盈亏平衡分析的基本原理 (7)二、房地产开发项目盈亏平衡分析 (8)三、房地产开发项目盈亏平衡分析示例 (9)第四节敏感性分析 (10)一、敏感性分析的概念 (10)二、敏感性分析的步骤 (10)三、单因素和多因素敏感性分析 (10)四、敏感性分析的“三项预测值”法 (10)第五节风险分析 (11)一、风险分析的界定 (11)二、风险分析的一般过程和方法 (11)三、概率分析的步骤与概率确定的方法 (12)四、概率分析中的期望值法 (12)五、蒙特卡洛模拟法 (13)第六节房地产投资决策中的实物期权方法 (14)一、传统投资决策方法的局限性 (14)二、房地产投资决策的期权性质 (14)三、实物期权方法与房地产投资决策 (14)四、实物期权方法的实际应用 (15)五、应用实物期权方法决策时需注意的问题 (15)第七章风险分析与决策第一节决策的概念与方法一、决策的概念（一）决策及其特征1、决策的简单定义：从两个以上的备选方案中选择一个的过程。
包括：识别机会、诊断问题、确定目标、拟定方案、选择方案、实施方案、监督与评估等决策过程。
3、决策的4个基本特征：（目标、手段、选择、后果可估计）（1）决策是为了达到一个预定的目标（2）决策是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段（3）决策是在若干个有价值的方案中选择一个作为行动方案。
（4）准备实施的某个方案可能出现几种后果是可以预测或估计的。
（易考）（二）决策的原则和评价标准2、四大评价标准：（评价决策的有效性程度）（1）决策的质量或合理性（2）决策的可接受性（3）决策的时效性（4）决策的经济性（三）决策理论二、决策的方法三、房地产投资决策1、核心：准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和风险的基础上做出投资决策。
风险型决策教材介绍风险型决策是指在面临不确定性和潜在风险的情况下做出决策的过程。
在现代社会中，各种类型的决策都存在一定的风险和不确定性，因此掌握风险型决策的技巧和方法对个人和组织来说非常重要。
本教材将介绍风险型决策的基本概念、步骤以及常用的决策工具，帮助读者提高风险型决策能力。
决策与风险决策是指在面临多种选择时，通过权衡各种因素做出最佳选择的过程。
风险是指决策结果的不确定性，即无法预测和控制的未来事件可能对决策产生的影响。
风险型决策与普通决策的区别在于其注重的是对不确定性和风险的认知和管理。
在风险型决策中，我们需要对不同的可能性和潜在风险进行评估，并采取相应的措施来降低风险或应对可能的不利结果。
风险型决策的步骤步骤一：明确决策目标在进行风险型决策之前，首先需要明确决策的目标。
明确决策目标可以帮助我们更好地评估各种选择的风险和不确定性，并判断其对决策目标的影响。
步骤二：收集信息收集信息是进行风险型决策的重要步骤。
通过收集相关的内部和外部信息，我们可以更全面地了解决策环境和可能的风险因素。
收集信息的方式可以包括查阅文献、采访专家、参观实地等。
步骤三：评估风险评估风险是判断各种可能性和潜在风险对决策结果的影响程度。
评估风险可以使用各种工具和方法，如风险矩阵、概率统计分析等。
通过评估风险，我们可以确定各种选择的优劣并选择最佳的决策方案。
步骤四：制定决策方案根据对风险的评估，我们可以制定出各种可能的决策方案。
决策方案应该考虑到风险的大小和概率，以及决策目标的实现程度。
制定决策方案时，可以使用决策树、决策矩阵等工具帮助进行分析和比较。
步骤五：实施决策并监控在确定决策方案后，需要将其执行并监控决策结果。
监控决策结果可以帮助我们及时发现问题和调整决策方案。
如果情况发生变化，我们可以根据实际情况进行相应的调整。
常用的风险型决策工具风险矩阵风险矩阵是一种常用的风险评估工具，通过将风险的概率和影响程度绘制在矩阵中，可以直观地评估和比较各种风险。
重大决策社会稳定风险评估与治理优秀案例在当代社会，重大决策对于社会的稳定和发展起着至关重要的作用。
然而，不可否认的是，重大决策也存在着潜在的风险，一旦决策过程不当或者结果偏离原预期，就可能引发重大的社会动荡和不稳定。
为了防范和减轻这种风险，社会稳定风险评估与治理应运而生，并在许多国家和地区得到了广泛的应用。
社会稳定风险评估是指在进行重大决策时，对可能导致社会不稳定的因素进行全面评估和分析，以确定潜在风险，并采取相应的措施进行治理，以实现社会的和谐与稳定。
一个优秀的案例就是中国政府在制定国家发展战略和政策时所进行的社会稳定风险评估与治理。
中国是一个拥有13亿人口的发展中国家，社会稳定对于中国的发展至关重要。
在制定国家发展战略和政策时，中国政府始终把社会稳定风险考虑在内，并对其进行全面的评估。
在推进农村土地改革方面，中国政府深知与土地相关的冲突和矛盾可能会导致社会不稳定，因此在决策过程中采取了一系列措施来化解冲突和矛盾，保障农村社会的稳定。
中国政府在制定经济发展政策时也注重社会稳定风险的评估与治理。
在推动城市化进程中，中国政府意识到城市化过程中可能出现的社会不平等现象，因此采取了一系列措施来缓解这种不平等，促进社会的稳定和和谐发展。
社会稳定风险评估与治理还体现在中国政府在推进改革和实施政策时所采取的灵活性措施上。
中国政府充分认识到在一个复杂多变的社会中，决策不可能事先考虑到所有因素和变数，因此需要通过及时的评估和调整来适应变化。
在发展新能源产业的过程中，中国政府在初期出台了一系列优惠政策来推动发展，但随着行业的发展和市场的变化，中国政府也及时进行了政策的调整，以应对可能出现的风险和不稳定。
社会稳定风险评估与治理在重大决策中扮演着至关重要的角色，它能够帮助政府和决策者全面了解决策可能带来的风险和影响，并及时采取相应的措施来化解风险、维护社会的稳定和和谐。
中国政府在制定国家发展战略和政策时所进行的社会稳定风险评估与治理，为其他国家提供了一个良好的案例，在社会稳定和发展方面具有积极的借鉴意义。
乐视风险管理与投资决策案例分析乐视成立于2004年，创始人贾跃亭，乐视致力打造基于视频产业、内容产业和智能终端的“平台+内容+终端+应用”完整生态系统，被业界称为“乐视模式”。
乐视垂直产业链整合业务涵盖互联网视频、影视制作与发行、智能终端、大屏应用市场、电子商务、互联网智能电动汽车等；旗下公司包括乐视网、乐视致新、乐视影业、网酒网、乐视控股、乐视投资管理、乐视移动智能等。
乐视最初以网络视频行业的广告业务、终端业务、会员及发行业务和其他业务等为主要收入来源，后来业务扩展至电视、手机、金融、体育、电影、云服务等诸多领域，甚至最终提出打造乐视汽车。
乐视网于2015年8月3日发行债券“15乐视01”，期限3年，发行规模10亿，附第2年末票面利率上调选择权和投资者回售选择权，目前余额7300万元。
2018年8月3日未按时兑付回售款和利息，构成实质违约。
通过数目繁多的子公司，乐视创始人贾跃亭构建了一个偌大的乐视系商业版图，涉足影视、电视、手机、体育、汽车、金融甚至地产等多个领域，主要通过三个板块来控制其运作。
6年多乐视通过上市平台、VC、PE渠道融资过500亿元，但同时对外投资却近千亿元。
贾跃亭控制下的乐视涉及整个乐视生态：乐视发展过程乐视的发展主要经历了3个发展阶段：（1）版权经营在乐视创办之初，并不像其它互联网公司那样烧钱做流量，其定位更像是一个版权经营者。
在其中，乐视扮演着收集版权，将内容电子化，放到视频网站，赚取广告费的这样一个角色。
在这一时期，乐视囤积了大量的内容版权。
（2）Netflix之路乐视起家的是版权经营，做的是视频网站，赚的是广告费和版权费，积累的是内容版权与用户行为数据。
作为一个视频网站，要转型，首先在技术层面，乐视大力搭建云平台，建立大数据的应用体系；其次，在影视领域，成立了“乐视影业”，并购了“花儿影视”，发展开拓自制剧的研究。
在其影视传媒领域，无疑乐视已经有着一条清晰的Netflix之路。
一、乐观法乐观法，又叫最大最大准则法，其决策原则是“大中取大”。
乐观法的特点是，决策者持最乐观的态度，决策时不放弃任何一个获得最好结果的机会，愿意以承担一定风险的代价去获得最大的利益。
假定某非确定型决策问题有m 个方案B 1，B 2，…，B m ；有n 个状态θ1，θ2，…，θn 。
如果方案B i （i =1，2，…，m ）在状态θj （j ＝1，2，…，n ）下的效益值为V （B i ，θj ），则乐观法的决策步骤如下：①计算每一个方案在各状态下的最大效益值{V （B i ，θj ）}；②计算各方案在各状态下的最大效益值的最大值{V （B i ，θj ）}；③选择最佳决策方案。
如果V （B i *，θj *）＝{V （B i ，θj ）} 则B i *为最佳决策方案。
jmax i max jmax imax jmax 例1：对于第9章第1节例1所描述的风险型决策问题，假设各天气状态发生的概率未知且无法预先估计，则这一问题就变成了表9.3.1所描述的非确定型决策问题。
试用乐观法对该非确定型决策问题求解。
表9.3.1非确定型决策问题极旱年旱年平年湿润年极湿年(θ1)(θ2)(θ3)(θ4)(θ5)水稻(B 1)1012.6182022小麦(B 2)252117128大豆(B 3)1217231711燕麦(B 4)11.813171921天气类型(状态)各方案的收益值/千元解：（1）计算每一个方案在各状态下的最大收益值=22（千元/hm 2）=25（千元/hm 2）=23（千元/hm 2）=21（千元/hm 2）),(22,20,18,12.6,10max ),(max 511θθB V B V j j=}{=),(2,825,21,17,1max ),(max 12j 2jθθB V B V =}{=),(7,1112,17,23,1max ),(max 33j 3jθθB V B V =}{=),(9,2111,13,17,1max ),(max 544θθB V B V j j=}{=（2）计算各方案在各状态下的最大效益值的最大值（3）选择最佳决策方案。
