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湖南省株洲市国第⑪鹿邪泼窗倒密百第一部分：前言第二部分：产品整体开发原则（一）株洲市场的整体把握（二）项目的发展目标（三）项目的开发原则第三部分：项目定位分析（一）整体开发战略（二）项目定位第四部分：项目规划设计理念（一）设计的服务理念（二）设计要领（三）各楼层功能与设施配套第五部分：项目配套设施建议第六部分：项目楼层及功能布局建议（一）项目功能划分（二）项目功能布局（三）楼层功能分布第七部分：项目产品开发投资收益分析第八部分：项目核心竞争优势的构筑第一部分：前言在经过与我司多次讨论及我司对株洲市场的整体把握的基础上，我们提出了本项目的产品开发思路及理念，并形成文字，供双方讨论实施。
本产品报告书是以株洲市市场的实际为出发点，结合地块自身的特点，力求根据市场的发展态势与趋势而制定。
本着一切为了项目的销售、招商及后续经营的策划原则，我们在本产品开发策划案中系统地阐述了项目开发思路，以创造性的思维，从整体到功能分区，从概念到细节地进行策略性建议，力求把项目打造成为株洲市渡假物业的典范，成就株洲首个特色渡假文化产权式酒店，从更高、更具体的层面体现项目未来发展的必然趋势，从而奠定项目在当地房地产市场及渡假休闲的领先地位。
在策划案中，我们用创新、求异的专业态度，对项目进行大胆、新颖的设计创新，从根本上树立项目鲜明、超前、现代的形象，通过本产品报告为项目的规划与设计提供参考性的指引，提高项目的竞争及吸引能力，给予株洲市民一个全新的投资方式，成为株洲渡假型物业市场标志性的产品开发模式。
第二部分：产品整体开发原则（一）株洲市场的整体把握随着城市的规划发展，目前株洲市房地产格局：南区火车站周边地带是株洲市传统的商业集中区域，具有商业气息浓，交通便捷，人流旺盛等特点；南区沿江（湘江）区域，湘江四季花园一带，是株洲高档住宅的开发区域；随着市政单位的西迁，西区新城市中心已具规模，西区新兴住宅项目较多，天元超市一带成为西区的商业集中区域。
株洲天元区项目前期策划提案目录：市场篇一、株洲城市基本情况 (5)二、株洲房地产市场现状特征及发展趋势 (6)三、株洲高端住宅市场概况 (7)项目篇一、项目概述 (9)二、项目主要经济技术指标 (9)三、项目地块SWOT分析 (10)四、项目机会点及市场潜力 (11)五、项目威胁点及风险分析与规避 (11)产品篇一、项目市场形象定位 (11)二、项目产品定位 (12)三、项目目标客户定位 (12)四、项目卖点及卖点提升 (13)开发篇一、整体规划建议 (14)二、环境规划建议 (14)三、景观建议 (14)四、建筑风格及项目立面建议 (14)五、户型规划建议 (15)六、户型配比建议 (15)七、智能化建议 (15)八、物业管理建议 (16)推广篇一、案名建议 (17)二、VI设计 (18)三、广告表现 (19)四、推广建议 (20)五、广告推广预算 (24)营销篇一、销售策略构想 (25)二、各阶段销售任务及重点工作构想 (25)三、入市时机构想 (27)四、价格体系 (28)五、销售现场构想 (29)六、销售组织及人员构想 (29)“以专业服务获得双赢”是我们致力于本案全程策划所秉承的宗旨；以前瞻性的营销理念为指导、专业服务为基石、团队服务精神为保障体系，凭借丰富的市场经验、严谨扎实的工作态度，行之有效且富于创造性的操作技巧来解决本案所要解决的问题；根据本案的用地资源和市场环境，以最有效的方法来为本案设计、制定和实施专业的项目开发主题定位、项目市场定位、项目规划设计建议、项目包装及项目推广计划和项目品牌实施战略。
我们的目标：实现项目开发价值，提升项目品质，使本项目成为株洲具有划时代意义的标志性建筑物。
市场篇一、株洲城市基本情况★株洲市位于湖南省东部，湘江下游。
现辖天元、芦淞、荷塘、石峰、云龙五区和醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县五县市，以及113个乡镇。
2009年被评为全国旅游城市和全国卫生城市，是湖南省第二大城市。
房地产项目开发的策划思路第一篇：房地产项目开发的策划思路房地产项目开发的策划思路市场调查——谁说了算？在房地产买方市场前提下，发展商对消费者的重视首先体现在项目开发前对周边同类物业及热销、滞销物业的调查上。
此类调查通常由公司内部的有关部门组织进行。
当对收集到的市场信息进行简单的分析、整理后，报告摆在决策者的面前——重点阐述了对当前产品形态和消费者消费行为的描述，分析市场上热销与滞销物业的原因，得出自己的结论并建议决策者考虑开发哪种产品。
细致的可行性研究——项目开发先决条件决策层根据一份报告决定开发某种产品，并认为这个产品一定符合消费者欲望存在太多的主观因素。
一份可靠的、信息量大、准确反映市场特点及消费者需求的调查报告的产生绝不会如此简单。
客观公正的调查者来自于公司外部，而决不是在决策层授意下按照个别人的喜好进行工作的公司职工。
一般的经济活动都要求出具可行性报告，房地产开发也不能例外。
可行性研究主要完成两个方面的任务：经济可行性与技术可行性。
为满足数千万乃至数亿资金的项目运作，可行性研究至少应该包括以下内容：宏观政治经济环境分析、本地经济发展与政治环境分析、本地房地产市场供需分析及发展预测、项目所在区域市场环境分析、目标消费市场研究、项目评价与总体开发策略、项目品牌塑造及形象树立方案、项目投资分析报告（经济效益与风险分析）。
最终为发展商解决以下问题：在这个地段开发哪类住宅、该类住宅应该在市场上处于哪个位置、谁会来购买、经济效益如何、为什么？尽管数年来成功与失败的个案使发展商的决策层相对谨慎了一些，但由于不自觉的自信，更可能产生“就这样做”、“这样做没错”的固执，其结果往往十分可怕。
深圳某著名销售代理公司老总，作为深圳最早的地产经纪，对本市地产及消费者的了解可说少有匹敌。
１９９７年开发一个高层住宅前，为慎重起见，特意找三家其他代理商交流对产品定位、市场形势的看法。
结果大家认为，按照他的做法存在一定风险。
株洲项目地块初步规划思路提案长沙博脉地产顾问机构二零零七年四月十七日前 言在以产品为主导的房地产市场，规划设计对项目竞争力的贡献至少占到六成，成为决定项目能否赢得竞争的关键因素。
而据我机构研发人员给出的分析报告，目前市场上多数项目的规划设计方案，特色不明显，同质化倾向重，没有体现成为领跑者必备的创新性和差异化的亮点，其威力和能量相对不足。
我机构在进行以营销为主线的规划设计时，尽量避免了以上的弊病，力求推陈出新。
这对之后规划单位的进一步设计有一定的借鉴意义。
介于我机构对本项目地块周边市场环境还未开始深入调研分析，所以本次提案更大程度上是我机构以往操作类似项目的经验体现。
如蒙贵公司的信任，我机构将在详尽的市调分析后给出更加合理化和具体化的策划方案。
一、项目地块发展基本解析本地块位于贺嘉路和人民中路的交汇处，即之前株洲市电池厂所在地，面积约12亩，属于一小型开发项目。
其地块价值几何？看一个地块的价值，需从现实条件入手，深度挖掘项目、企业的优劣势，以及面临的机会与挑战，然后结合本地市场态势，整合企业内外部资源，设计相应的策略，从根本上指导整个项目的发展定位及营销推广。
影响项目地块价值的因素很多，综合来说，可以分为六大因素，包括地理位置、周围景观、交通条件、市政配套、环境污染、相邻楼盘素质等。
初步的现场了解观察，可以清晰的感觉到地块周边人口较密集，商业发达，市政配套基础设施也较为齐全，这些都使得项目有着得天独厚的开发条件。
那么如何充分利用这些有利因素，在规划设计上都要综合考虑。
具体来说，就是解决商业和住宅如何配比，其次就是解决如何在仅有的开发空间上既满足容积率，又满足绿化率等关键参数。
初步规划方案总平图：二、商业部分规划解析谈到商业地产，必须要清楚的是商业和住宅两者之间存在着较大的差别，如果作一个形象的比喻，那么商业地产就是传销，住宅项目是直销。
做住宅时，发展商可以根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。
