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房地产估价报告估价报告编号：GD2018-96-SF58估价项目名称：北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产市场价值评估估价委托人：北京市房山区人民法院房地产估价机构：北京国地房地产土地评估有限公司注册房地产估价师：尚磊（注册号1120140007）徐宏彦（注册号1120030037）估价报告出具日期：2018年7月20日致估价委托人函北京市房山区人民法院：受贵院委托，我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。
本次估价目的是为估价委托人核实资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。
本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。
根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。
在分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则，选用比较法和成本法，确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为（币种：人民币）:房地产总价：840.80万元大写金额：捌佰肆拾万零捌仟元整房地产单价：30080元/平方米估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》，本次提交正式报告一式肆份。
北京国地房地产土地评估有限公司法定代表人：2018年7月20日目录第一部分估价师声明 (1)第二部分估价的假设和限制条件 (2)一、一般假设 (2)二、未定事项假设 (2)三、背离事实假设 (3)四、不相一致假设 (3)五、依据不足假设 (3)六、估价报告使用限制 (4)第三部分房地产估价结果报告 (5)一、估价委托人 (5)二、房地产估价机构 (5)三、估价目的 (5)四、估价对象 (5)五、价值时点 (7)六、价值类型 (7)七、估价原则 (8)八、估价依据 (9)九、估价方法 (10)十、估价结果 (10)十一、注册房地产估价师 (11)十二、实地查勘期 (11)十三、估价作业期 (11)第四部分附件 (12)第一部分估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
房地产评估教材以下是一些常用的房地产评估教材：1.《房地产估价与评估》（Real Estate Valuation and Assessment）- 作者：Gary S. Zarlenga这本教材提供了房地产估价和评估的基本概念和方法，介绍了如何进行市场分析、收入法评估和比较市场法评估。
2.《房地产估价基础》（Real Estate Appraisal Fundamentals）-作者：William L. Ventolo Jr. 和 Martha R. Williams这本教材介绍了房地产估价的基础知识，包括市场调查、房地产概念、评估法和估价技术。
3.《房地产估价的原理和实践》（Principles and Practice ofReal Estate Appraisal）- 作者：William Ventolo Jr.、Martha Williams 和 Mary Ellen Withner这本教材详细介绍了房地产评估的原则和实践，包括市场分析、收入估算、成本估价和比较估价等。
4.《商业房地产估价》（Commercial Real Estate Appraisal）-作者：Daniel S. Wagoner这本教材专注于商业房地产估价，介绍了商业地产评估的方法和技术，包括租金评估、财务分析和市场调查等。
5.《住宅估价：原则与实践》（Residential Valuation: Principles and Practices）- 作者：William L. Ventolo Jr. 和 Martha R. Williams这本教材专注于住宅房地产评估，提供了估价原则、方法和技术，包括比较市场法评估、成本法评估和收入法评估等。
这些教材都是房地产评估领域的经典教材，覆盖了评估的基础知识和实践技巧。
初学者可以选择其中一本进行学习，深入了解房地产评估的方法和理论。
房地产估价报告书
房地产估价报告书是经过专业人员对某个房地产项目进行全面评估和估价后所编写的一份正式报告。
该报告的目的是提供对房地产项目的全面评估、市场价值估算和投资潜力分析。
房地产估价报告书通常包括以下内容：
1. 项目概况：简要介绍房地产项目的位置、面积、建筑特点和基本用途。
2. 市场分析：对当前房地产市场的状况进行分析，包括供需关系、销售价格趋势、竞争项目等。
3. 土地估价：对项目的土地价值进行评估，考虑土地用途、地段质量、规划限制等因素。
4. 建筑评估：对项目的建筑物进行评估，包括建筑质量、结构稳定性、装修程度等。
5. 租约评估：如果项目是出租的，需要对租约进行评估，包括租金收入、租期剩余、承租方信用等。
6. 收益分析：对项目的潜在收益进行分析，包括租金收入、增值潜力、投资回报率等。
7. 风险评估：对项目存在的风险进行评估，包括市场波动、政策变化、竞争风险等。
8. 综合评估：最后，根据以上评估内容，给出对项目市场价值的综合评估，以供决策参考。
房地产估价报告书常用于投资决策、贷款申请、财务报告等场合，它通过系统性的分析和评估，为房地产市场提供了专业的信息和参考。
在编写和使用过程中，需要确保报告的准确性、客观性和完整性。
《房地产评估》教学大纲一、课程基本信息中文名称：房地产估价英文名称：Realestatevaluation课程编码：121IlOB课程类别：专业必修课总学时：64学时(理论学时50；讨论习题学时14)总学分：4学分适用专业：资产评估专业先修课程：房地产开发与经营开课系部：经济管理系二、课程的性质与任务《房地产估价》是公共事业管理专业的一门重要的专业必修课程，也是获取国家注册房地产估价师的必修课程。
该课程是在中国建立土地有偿使用制度和房地产市场发展的宏观背景下，为适应市场经济发展和对房地产及土地进行合理有效管理而建立起来的。
课程主要研究房地产市场价格在房地产开发经营过程中和交易、抵押、税收、征收等过程中的变化规律，来科学地确定房地产价值的一门学科。
《房地产估价》课程理论联系实际，既有相关理论又有具体案例，全面阐述房地产估价机制及原理。
主要讲授房地产估价的基础理论、房地产估价的基本方法和程序。
通过理论讲解与案例分析相合、基础方法讲解与方法应用中存在问题分析讨论相结合的授课方式，使学生充分理解掌握房地产估价理论与基本方法：通过项目模拟，使学生将所学知识进行综合应用，熟悉房地产估价的主要程序，增加团队合作的意识的能力，最终能够综合应用房地产估价基础知识进行估价业务中的数据调查与测算。
学完本门课程使学生能正确认识房地产估价在专业方向中的地位及职业方向中的作用，掌握房地产估价的基础知识，并能够应用所学知识协助房地产估价师进行基础工作。
三、课程教学基本要求(2018-12-04)第H^一章专项房地产估价(201872-04)第十章案例分析(2018-12-04)第九章房地产估价程序及报告(2018-12-04)第八章地价评估(2018-12-04)第七章假设开发法及其运用(2018-12-04)第六章成本法及其运用四、有关教学环节的要求1.本课程主要采用课堂讲授为主，结合课堂讨论和案例分析进行教学;2.引导学生利用文献资料与相关数据了解房地产市场；指导学生对房地产估价的理论方法应用方面的文献进行阅读与分析讨论，促进理论的深入理解，并鼓励学生进行创新;3.指导学生阅读一定量的房地产估价报告并学习其写作技巧和规范;4.分组进行文献阅读收获讨论与总结、案例的分析与目标任务的完成，增强团队合作的意识;5.本课程采用期末笔试、综合估价模拟及平时考核相结合的全面考核方式，以便真实地反映学生成绩。
房屋资产评估报告书房屋资产评估报告书一、引言房屋资产评估是对房产价值进行全面、详尽的调查和评估，旨在为房产所有者、买家、销售人员等提供准确、可靠的房屋市场价值参考。
本评估报告书旨在对位于某市某区的某栋房产进行资产评估，并根据相关标准和方法，对其市场价值进行估算。
二、资产特点概述本资产位于某市某区市中心，周边交通便利，商业氛围浓厚，附近设有多条地铁线路和公交站点，属于繁华地段。
该房产处于一栋商业写字楼中的一层，建筑面积为1800平方米，由一间大型开放式办公区和多个独立办公室组成。
同时，该房产还拥有独立的洗手间和储藏室，设备设施完备。
三、评估方法与原则1. 经营活动法：通过分析该房产的租赁收入和支出，评估其未来现金流量，并计算出预测值。
2. 直接比较法：通过对附近同类型房产的成交价格进行对比，结合该房产的特点，推算出其市场价值。
3. 成本法：根据该房产的建设成本以及物业市场价格指数，计算出其重建价值和折旧值。
四、评估结果经过综合分析和计算，根据不同评估方法的得出的结果，我们得出了以下评估结果：1. 经营活动法评估结果：根据市场租金水平和预测现金流量，该房产的市场价值在5000万元人民币左右。
2. 直接比较法评估结果：通过对附近同类型房产的对比，结合该房产的特点，其市场价值估计在5500万元人民币左右。
3. 成本法评估结果：根据该房产的建设成本以及物业市场价格指数，其重建价值为4800万元人民币，折旧后的市场价值为4200万元人民币。
五、风险与建议1. 市场风险：房地产市场存在波动性，未来市场房价变动可能影响该房产的市场价值。
2. 结构状况风险：该房产已建成多年，或存在一定的老化、损坏等问题，需要进行维修和更新，影响市场价值。
3. 竞争风险：周边商业地段发展迅猛，其他商业写字楼的竞争可能影响该房产的租金水平和市场价值。
建议房产所有者关注市场动态和竞争情况，及时维护和更新该房产，提高其市场竞争力。
六、结论通过综合考虑评估结果和风险因素，我们认为该房产的市场价值应该在5000万元至5500万元人民币之间。
北京房地产评估报告1. 引言本文旨在对北京房地产市场进行评估和分析，以帮助读者了解该市场的现状和趋势。
通过收集和整理相关数据，我们将提供有关北京房地产市场的详细信息，并分析市场动态、价格趋势和未来预测。
2. 市场概况2.1 市场规模北京作为中国的首都，房地产市场一直以来备受关注。
根据最新数据，北京市的房地产市场规模庞大，总市值高达数万亿元人民币。
2.2 市场特点北京房地产市场的特点之一是供需紧张。
由于人口密度高和土地资源有限，房地产供应严重不足，导致房价居高不下。
此外，政策调控和市场需求也对市场价格产生了重要影响。
3. 市场动态分析3.1 政策调控北京房地产市场一直受到政策调控的影响。
政府通过限制购房条件、调整利率和提高首付款比例等手段，试图控制市场需求并稳定房价。
这些政策对市场产生了积极的短期影响，但也引发了投资者的担忧和市场波动。
3.2 价格趋势近年来，北京房地产市场的房价呈现出上涨的趋势。
虽然政府的调控政策对房价起到了一定的控制作用，但由于供需失衡和投资需求的增加，房价仍然居高不下。
然而，随着政府日益加强的调控措施和市场供应的增加，预计未来房价将保持稳定。
3.3 投资潜力尽管房价高企，但北京房地产市场仍然具有较高的投资潜力。
首先，北京地处中国的政治、经济和文化中心，吸引了众多国内外投资者。
其次，北京的城市发展规划和基础设施建设也为房地产投资提供了良好的前景。
因此，尽管市场波动较大，但长期来看，北京房地产市场仍具备吸引力。
4. 未来展望4.1 市场预测根据当前市场动态和政府政策，预计北京房地产市场将继续保持稳定增长。
政府将继续推进房地产市场的调控，以保持市场平稳运行。
同时，随着城市发展和基础设施建设的不断完善，房地产投资将持续受到关注。
4.2 风险提示然而，北京房地产市场仍面临一些风险。
首先，政策调控的力度和效果仍存在不确定性，可能对市场产生重大影响。
其次，投资需求的波动和经济环境的变化也可能对市场价格造成影响。
房地产估价报告书第1篇一、委估项目XXX公司所属房产抵押贷款估价项目二、委托方名称：XXX公司地址：XXX三、估价方名称：XXX房地产评估咨询有限公司地址：XXX证书号：XXX 资质等级：XXX法定**人：XXX四、估价对象概况估价对象位于XXX，其合法产权人为XXX公司，建筑面积共*方米。
其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为，*均层高米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为XXX。
副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为，*均层高米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为XXX。
五、估价目的为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
六、估价时点2014年8月15日七、价值定义采用公开市场价值标准八、估价原则本次评估在遵循公正、公*、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。
3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
九、估价依据1. 委托方提供的资料(1)委托书;(2)委托方企业营业执照复印件;(3)房屋所有权证复印件。
2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
4. 估价机构和估价人员掌握和收集的\'有关资料。
十、估价方法估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。
十一、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为***贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥万元)。
房产评估案例报告为了满足市场需求，北京某房地产开发公司在南部地区开发一块新的住宅区，计划开发50幢住宅，每幢建筑面积为1200平米。
开发公司委托评估公司进行房产评估，以确定该住宅区的总价值和每幢住宅的市场价值。
评估公司进行了详细的调研和测量，并进行了大量的数据分析、市场研究和财务分析，最终给出了以下报告：一、项目概述该住宅区占地50亩，共有50幢住宅，每幢建筑面积为1200平米，总建筑面积为60000平米。
其中，住宅的建筑类型为多层住宅，共有6层，每层有2个单元，每个单元有2个住房。
住宅区内的绿化覆盖面积为20亩，停车场面积为10亩。
二、评估目的本次评估的主要目的是确定该住宅区的总价值，以及每幢住宅的市场价值，以便开发公司了解该项目的投资回报和市场竞争情况。
三、评估方法为了确定该住宅区的总价值和每幢住宅的市场价值，评估公司采用了以下方法：1.市场比较法评估公司通过对周边类似住宅的市场价格进行调研和分析，得出该住宅区的市场价值。
2.收益法评估公司通过对该住宅区的租金收入、运营成本和折旧费用进行分析，得出该住宅区的净收益，并通过资本化率计算出该住宅区的总价值。
四、评估结果根据市场调研结果，该住宅区的市场价值为2.5亿元人民币。
根据租赁分配情况和修建成本，该住宅区的租金收入为每年5000万元人民币，运营成本为每年2000万元人民币，每幢住宅的折旧费用为每年500万元人民币。
根据资本化率的计算，该住宅区的总价值为2.5亿元人民币。
3.综合评估结果综合考虑市场比较法和收益法的评估结果，该住宅区的市场价值为2.5亿元人民币，每幢住宅的市场价值为500万元人民币。
五、结论与建议根据本次评估结果，开发公司可以了解该项目的投资回报和市场竞争情况。
建议开发公司在市场推广和销售方面加强宣传和推广，提高品牌影响力，增加项目的市场竞争力。
同时，在租金收入和运营成本的控制上，应该根据市场需求和消费者的需求，灵活调整租金收入和运营成本，提高项目的投资回报率。
房地产估价技术报告一、个别因素分析1.交通条件及周边配套小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。
小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。
小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。
2.建筑物基本情况本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。
根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。
建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。
于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表：3.估价对象的产权状况根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。
该房产为普通商品房，砖混结构。
估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。
4.基础设施状况估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。
二、区域因素分析1、区域概况朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。
48'至40。
09'，东经116。
21'至116。
42'之间。
东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。
朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8 平方公里。
《房屋估价报告书》一、房屋档案本次评估推出的案例是位于江汉区新华路附近某小区的一处总建筑面积36.3平方米的住宅。
该房为混合结构，建成于1986年，使用面积约28平方米。
该房是多层住宅，共6层，估价对象所处第3层，户型原是一室一厅共厨共卫，就是人们俗话说的团结户，一梯三户，后经原户主改装，现为一室一组一厨一卫，南北朝向，靠南有一阳台。
由于卧室连通靠南阳台，因此，卧室的采光度好，房间明亮宽阔。
房子经过简单装修。
地面和墙壁都贴有防滑瓷砖。
墙面完好无损，天花板无任何裂痕，不存在渗水、漏水现象，整体完好。
二、评估方法及结果根据国家规定的估价规程和本次房产估价的实际情况，结合区域附近的房产市场价格，采用市场比较法估计价格，确定估价基准日2004年10月13日，估价对象为正常的房地产价值。
总额：小写金额（单位：元）92000。
单价（单位：元／平方米）2530。
三、首恒点评1．严格地说，二手房的交易市场与商品房交易市场之间没有本质的差别，因此，该套住房的价值与该地区商品房的价格水平密切相关。
近两年来，武汉市建成区内的大部分地区的房价均处于稳中上升的状态，新华路地区也是如此。
1999年、2000年该地区房价在1900元至2800元／平方米之间，目前为3000元至4000元／平方米左右。
特别是西北湖周边高档楼盘的推出对该区域房价有很大的带动作用。
2．由于该房产位于新华路以西、建设大道以南，周边不少的好的学校（市六中学），如为了让子女接受较好的教育考虑，该地区具有一定潜在的价值。
又离市中心商业区不远，出门采购和娱乐十分的方便。
周围的商厦以百货为主，高档写字楼云集，有利于带动该区的人气，使房产有增值潜力。
3．该小区由于建设时间较早，距今已18年，因此，小区在户型设计、绿化停车、物业管理等方面与商品房相比均有较大差距，影响了该套住房的价格。
从折旧的角度来看，该房产理论上成新率为74%，根据实地勘察结果显示，由于房产建造时的材料技术的原因，其实体折旧大约为35%,不存在功能过剩。
资产评估报告摘要xx评报字[xx]第xx号委托方：xx资产占有方：xx受托方：北京市xx资产评估有限责任公司评估目的：确定委估房产现行价值，为委托方核实房地产的市场价值提供参考依据评估对象及范围：委托方所属的房产—朝阳区垡头翠成馨园xx号楼xx层xx 单元202评估基准日：2015年7月31日评估结果：经评估，本次评估资产总值为xx万元。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的详细情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
资产评估报告xx评报字[xx]第xx号xx：北京市xx资产评估有限责任公司接受您的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为确定委估资产现行价值进行了评估工作。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了现场查勘、市场调查与询证，对委估资产在2015年7月31日所表现的市场价值做出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方及资产占有方简介：本次资产评估委托方及资产占有方均为xx。
家庭住址：北京市海淀区花园北路xx号塔xx楼xx号。
身份证号：xxxxxxxxxxxxx。
二、评估目的：确定委估房产现行价值，为委托方核实房地产的市场价值提供参考依据。
三、评估范围及对象：本次评估的范围为委托方xx所属的房产：1、房屋登记情况：2、委估物业状况北京市朝阳区垡头翠成馨园xx号楼xx层xx单元xx委估物业北京市朝阳区垡头翠成馨园xx，地理位置优越，商业气氛浓厚，交通便利，物业不远就是公交车站，周边有银行，学校，超市等。
委估对象北京市朝阳区垡头翠成馨园xx于2010年购买，建筑面积102.70平方米，客厅地面铺实木地板，客厅墙面喷漆。
居室地面铺实木地板，居室墙面喷漆，石膏吊顶，塑钢门窗，木制门窗套。
卫生间为墙砖及地砖，铝扣板吊顶。
厨房为墙砖及地砖。
灯具，水暖齐全。
四、评估基准日：1、本项目资产评估基准日为2015年7月31日。
2、此评估基准日是由我所根据评估目的与委托方协商确定的。
3、此次评估所采用的价格均为评估基准日标准。
五、资产权益的认定：我们对委托评估资产权益的认定，可以在委托方提供的相关资料中得到，经审查委估资产属xx所有。
六、评估原则：根据国家国有资产管理局发布的有关资产评估法规制度和《资产评估操作规范意见试行》，本次资产评估遵循独立、客观、公正、科学的原则以及其它公允的评估原则。
七、评估依据：我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：(一)评估行为依据1、委托方与我公司签定的评估业务委托书；2、委托方承诺函。
(二)评估法规依据1、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》；2、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号文《国有资产评估管理办法施行细则》；3、国家财政部财评字[1999]91号“关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知”；4、中国资产评估协会《资产评估操作规范意见(试行)》；5、《中华人民共和国城市房地产管理办法》；6、《房地产估价规范：GB/T50291-1999》；7、其它相关的法律法规文件。
(三)评估产权依据1、资产占有方填报的《资产评估申报清单和申报明细表》；2、委托方出具的房屋所有权证复印件。
(四)评估取价依据1、《房地产资讯》；2、房地产询价的有关资料；3、评估人员调查了解及查询的市场价格信息及其他与评估有关的资料。
八、评估过程：我们接受委托方的评估委托后，随即选派资产评估人员进点，配合委托人进行资产评估前期准备工作，制订资产评估前期工作计划。
随后资产评估组正式进驻现场，开展资产评估工作。
整个评估工作分四个阶段进行：(一)评估前期准备工作阶段本阶段的主要工作是：根据我公司资产评估工作的需要，向委托方布置资产评估申报表，协助委托方进行资产申报工作；同时收集资产评估所需文件资料，制订资产评估工作计划。
(二)现场评估阶段根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和产权核实，具体步骤如下：1、听取委托方对委估资产历史和现状的介绍；2、对委托方填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并与有关记录数据进行核实。
3、根据资产评估申报表的内容到现场进行实物核实，并对资产状况进行察看、记录。
4、根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；5、查阅委估资产的产权证明文件，有关原始发票等资料。
(三)评估汇总阶段根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。
(四)提交报告阶段根据评估工作情况，起草资产评估报告书，向委托方提交资产评估报告书初稿，根据委托方意见，进行必要的修改，在经委托方确认无误后，向委托方提交正式资产评估报告书。
九、评估方法：根据国家资产评估的有关法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对委托方委托评估范围内资产进行了必要的核查及技术鉴定，查阅了有关文件及技术资料，实施了我们认为必要的勘察程序后，认定对委估房屋主要采用市场法进行评估。
市场法：是根据替代原则，将估价对象房地产与在近期已发生了交易的类似房地产在交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等方面加以比较、对照，从已经发生交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
这是一种说服力强，适用范围广，评估结果易被交易双方接受的估价方法。
根据估价对象的特点，结合北京市的实际情况，由于同类物业在房地产市场上交易较为充分，故对委估对象采用了市场法进行评估，求取其房屋合理价值。
十、评估结果：在实施了上述资产评估程序和方法后，委托方委估的资产于评估基准日2015年7月31日所表现的公允价值反映如下xx于评估基准日所拥有的房产评估值为351.77万元。
十一、评估结果有效期：1、根据国家国有资产管理局的有关规定，本评估结果自评估基准日起一年内有效，即评估结果有效期为2015年7月31日至2016年7月30日，超过一年需重新评估。
2、本报告专为委托方使用，并为本报告所列明之目的服务，除按有关规定报送有关管理部门外，本报告的全部或部分内容非为法律、行政法规规定，皆不得转载于任何文件、公告或声明中。
十二、其他需要说明的事项：1、本报告是在独立、客观、公正、科学的原则下做出的，我公司及参加评估工作的人员与委托方之间无任何利害关系，评估工作是在有关法律、法规监督下完成的，评估人员在评估过程恪守职业道德和规范，并作了充分的努力。
2、本评估结论受本评估机构人员的职业水平和能力的影响。
3、本报告所称评估价值，是指所评估资产在现有用途不变，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告所列明的目的而提出的公允价值意见。
4、评估结果是对2015年7月31日这一基准日所评估资产价值的客观公允反映。
我们对这一基准日以后该资产价值发生重大变化不负责任。
十三、评估结果有效的其他条件：1、本次评估结果是反映评估对象在本报告特定评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑委估资产将来特殊交易所能追加付出的价格等对其评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。
2、本次评估结果有效是以委托方提供的各项资料真实、合法为前提的。
3、本评估结论是依据国家有关规定出具的，对评估对象的评估意见具有法律规定的效力。
十四、附件：1、资产评估结果明细表2、委托方提供的委估资产产权证明资料及相关证明资料复印件3、委托方及产权持有者承诺函4、注册资产评估师承诺函5、评估机构资格证书复印件6、评估机构营业执照复印件7、签字注册评估师资格证书北京市xx资产评估有限责任公司资产评估报告（此页无正文）法定代表人：评估机构北京市xx资产评估中国注册资产评估师：有限责任公司中国注册资产评估师：2015年8月20日评估说明一、房地产估价技术报告（一）个别因素分析：北京市朝阳区垡头翠成馨园xx委估对象北京市朝阳区垡头翠成馨园xx于2010年购买，建筑面积102.7平方米，客厅地面铺实木地板，客厅墙面喷漆。
居室地面铺实木地板，居室墙面喷漆，石膏吊顶，塑钢门窗，木制门窗套。
卫生间为墙砖及地砖，铝扣板吊顶。
厨房为墙砖及地砖。
灯具，水暖齐全。
（二）区域因素分析：北京市朝阳区垡头翠成馨园xx委估物业北京市朝阳区垡头翠成馨园xx。
地理位置优越，物业不远就是公交车站，周边有银行，学校，超市等。
道路等级和路网条件：委估房屋所在区域内的道路已经形成系统，具备城市交通所要求的道路支持。
公共交通状况良好，交通十分便利。
市政基础设施条件：委估房屋所在区域具备通路、通上水、通下水、通电、通讯、供暖、土地平整等七通一平的基础设施条件。
商服繁华度：委估房屋所在区域处在市级商业副中心区，周边有银行、超市等公共服务设施，商业服务繁华度高。
环境条件：委估房屋所在区域主要为商业区，居住环境较优，景观条件一般，无明显污染源。
（三）市场背景分析：北京位于北纬39。
08’-41。
05’，东经115。
25’-117。
03’，属温带大陆性气候，四季分明，冬季比较寒冷。
最低日平均温度-15.9。
C；夏季较热，最高日平均温度25.8。
C。
冬季多为北风及西北风，夏季风较少，全年主导风向为北风，雨水多集中在夏季，其余季节雨量较少。
北京是中国的首都，也是世界著名的历史文化名城，它有悠久的历史和丰富的文化遗产。
改革开放以来，随着经济和对外交流的发展，北京逐步成为国际化的大都市，不仅有一百多个国家在此设有使领馆，北京还是各国驻华商务机构及中外经济合作交流、学术研讨和旅游的首选地点之一，国际交往活动十分活跃。
目前从总体情况看，北京房地产整个市场处于调整时期，销售价格较为稳定，销售形势总体较为正常，普通个体消费者已成为房地产市场客户的主体，直接反映就是由此带来了住宅水平的明显提高，消费者对物业的认定已不仅停留在位置、价格上，而且关注到规划、设计、户型、配套、环境、金融支持等诸多因素。
而由此直接导致了市场结构的调整，地段好，价格适中，规划设计优秀，配套齐全，服务好的优质项目必将会在市场中大有作为。
（四）最高最佳使用分析：房地产估价应当以估价对象的最有效使用为前提进行估价。
最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本项目以估价对象为住宅用途为前提估价。
（五）估价方法选用：估价方法通常有市场法、收益法、成本法等，市场法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法进行估价的情况下的房地产估价。
