大中城市基准地价评估中土地定级方法的两种尝试-北京国地解析

全国：大、中城市基准地价分析基准地价是指在城市规划区范围内，对现状利用和规划利用条件下，不同级别的土地或土地条件相当的均值地域,按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上的一定年期的完整土地使用权区域平均价格,具有全域性、分用途、平均性、有限期、时效性等特点。

基准地价是政府制定管理措施和投资决策的依据，是评估宗地地价的基础；公布的基准地价，对土地利用、流动有引导作用，也是国家征收土地使用税的依据Q 基准地价的测算以土地的现状用途为主，采取土地使用价值评价和土地收益、地租、地价测算相结合的形式进行，根据城市条件和市场状况，选择相应的测算技术路线，对土地市场不发达，交易实例不多的城镇，以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价；对土地市场发达的城镇，则在划分均值地域的基础上，用市场交易价格资料评估基准地价；另外，还可在划分均值地域的基础上，用市场交易价格评估路线价。

我国城镇土地定级和基准地价评估工作始于八十年代后期，近几年来，我国土地市场体系的建设发展很快，市场日趋活跃，随之而来的土地评估工作也大量开展，目前全国城市和县城基准地价评估工作已基本完成，全国668个城市中的98%以上已完成了基准地价的初次评估，县城以下建制镇基准地价评估正在逐步开展，部分较早完成基准地价评估工作的市、县根据当地土地市场的发展和土地价格的变化，正在开展基准地价成果更新工作。

为了便于管理部门全面、系统、准确的掌握全国基准水平，现已建立基准地价档案数据库，将确认公布的城镇基准地价建档管理。

各城市的基准地价内涵有所不同，但随着规范化管理的需要，越来越多的城市按统一规定进行了基准地价的更新。

根据各地的实际情况，北方城市的基础设施配套程度为七通一平（路、上水、下水、电、讯、暖、燃气、土地平整）或六通一平（无燃气）；南方城市一般为六通一平（路、上水、下水、电、讯、燃气、土地平整）或五通一平（无燃气）；各城市的基准地价评估期日不同，但由于所采用的地价数据都是当地正在使用的实际数据，因此，在本次比较分析中末考虑期日修正；因各城市的基准地价表示形式（楼面地价、地面地价、平均容积率下的地价、特定容积率下的地价）、容积率、年期等有所不同，为使数据具有可比性，我们将各地基准地价统一修正到当地平均容积率下的各用途法定最高年限的地面地价，其用途按商业、住宅、工业划分。

城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文一、项目背景随着我国经济的快速发展，城镇土地资源日益紧张，土地市场价格不断攀升。

为了合理利用土地资源，规范土地市场，保障国家利益和人民群众权益，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，我国政府决定对城镇土地进行定级及基准地价评估。

二、项目目标本次城镇土地定级及基准地价评估的目的是全面了解城镇土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地资源，建立科学合理的公示地价体系，为政府决策、土地市场交易、土地税收征收提供依据。

三、项目内容1. 土地定级土地定级是根据土地的自然属性、经济属性和社会属性，对城镇土地进行等级划分，以反映土地的质量和利用潜力。

本次土地定级分为准备工作、外业调查、内业整理、定级单元划分、定级指标体系构建、定级模型建立、定级结果验证和定级成果编制等步骤。

2. 基准地价评估基准地价评估是对城镇土地进行价格评估，以反映土地市场价值。

本次基准地价评估包括准备工作、数据收集与整理、基准地价模型建立、基准地价评估结果验证和基准地价成果编制等步骤。

四、项目组织本次城镇土地定级及基准地价评估项目由市国土资源局负责组织实施，成立项目领导小组，下设项目办公室，负责项目日常管理工作。

项目实施过程中，要加强与相关部门的沟通协调，确保项目顺利进行。

五、项目实施步骤1. 准备工作：成立项目领导小组，制定项目实施方案，进行项目招标，确定中标单位。

2. 外业调查：对城镇土地进行实地调查，收集土地利用现状、土地质量、土地利用规划等相关资料。

3. 内业整理：对收集到的资料进行整理、分析，建立土地数据库。

4. 定级单元划分：根据土地利用现状和土地质量，将城镇划分为若干定级单元。

5. 定级指标体系构建：根据土地定级原则，构建定级指标体系，包括自然属性指标、经济属性指标和社会属性指标。

6. 定级模型建立：根据定级指标体系，建立定级模型，对定级单元进行定级。

7. 定级结果验证：对定级结果进行实地验证，确保定级结果的准确性。

土地评估方法土地评估是指对土地进行综合评价，确定其适宜用途和价值的过程。

土地评估方法是指评估人员在进行土地评估时所采用的具体技术和方法。

土地评估方法的选择对评估结果的准确性和可靠性有着重要影响。

下面将介绍几种常见的土地评估方法。

首先，土地评估中常用的方法之一是比较法。

比较法是通过对比同一地区或相似地区的土地交易价格和土地特征，来确定待评估土地的价值。

这种方法适用于有大量土地交易数据的地区，能够提供比较准确的评估结果。

其次，成本法也是常见的土地评估方法之一。

成本法是通过计算土地的开发成本和重建成本，来确定土地的价值。

这种方法适用于新开发区域或者土地开发成本较高的地区，能够较为准确地反映土地的价值。

此外，收益法也是一种常用的土地评估方法。

收益法是通过预测土地的未来收益，并将其折现为现值，来确定土地的价值。

这种方法适用于商业地产和农业用地等有稳定收益的土地，能够较为准确地反映土地的投资价值。

最后，还有一种常见的土地评估方法是市场法。

市场法是通过调查市场上类似土地的交易价格和市场需求，来确定土地的价值。

这种方法适用于有完善市场体系的地区，能够提供相对准确的评估结果。

在实际的土地评估过程中，评估人员可以根据具体情况选择合适的评估方法，也可以结合多种方法进行综合评估，以提高评估结果的准确性和可靠性。

同时，评估人员在进行土地评估时，还需考虑土地的自然条件、土地用途、土地所有权和土地市场等因素，综合分析，全面评估，确保评估结果的科学性和客观性。

总之，土地评估方法的选择对评估结果有着重要影响，评估人员应根据具体情况选择合适的方法，并结合土地的实际情况进行综合评估，以确保评估结果的准确性和可靠性。

希望本文介绍的土地评估方法能够对您有所帮助。

《城镇土地估价规程》-规程城市土地估价规程1 总则1.1 规程制定的目的为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。

1.2 规程适用范围本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。

独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。

本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。

1.3 从事土地估价的基本规定城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。

宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于２名。

1.4 职业道德土地估价应讲职业道德。

估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按标准收费。

1.5 土地估价报告的有效期土地估价报告的有效期为一年。

1.6 土地估价的法律依据土地估价除应符合本规程外，还应符合国家现行有关标准、规范的规定。

1.7 规程解释权本规程由国土资源部负责解释。

2 城市土地估价基本原则和程序2.1 城市土地估价的基本原则2.1.1 土地估价应遵循下列原则：1．合法原则；2．最高最佳使用原则；3．替代原则；4．预期收益原则；5．供需原则；6．估价时点原则；7．多方法相比较原则。

2.1.2 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。

2.1.3 遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。

企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。

土地定级和基准地价评估工作方案随着城市化进程的加速，土地资源的重要性日益凸显。

土地定级和基准地价评估是土地管理工作中的重要环节，对于保障土地资源的合理利用和保护具有重要意义。

本文将从土地定级和基准地价评估的概念、意义、方法和实施步骤等方面进行探讨。

一、土地定级和基准地价评估的概念和意义土地定级是指根据土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力等因素，将土地划分为不同等级的过程。

土地定级的目的是为了合理利用土地资源，保护土地环境，促进城市化进程的可持续发展。

基准地价评估是指根据土地的位置、用途、市场需求等因素，确定土地的合理价格。

基准地价评估的目的是为了保障土地资源的合理利用，促进土地市场的健康发展。

土地定级和基准地价评估是土地管理工作中的重要环节，对于保障土地资源的合理利用和保护具有重要意义。

通过土地定级，可以合理规划土地利用，促进城市化进程的可持续发展；通过基准地价评估，可以保障土地市场的健康发展，促进土地资源的合理配置。

二、土地定级和基准地价评估的方法土地定级和基准地价评估的方法主要包括定性分析和定量分析两种。

定性分析是指根据土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力等因素，对土地进行综合评价，确定土地的等级。

定性分析的优点是简单易行，适用范围广，但缺点是主观性较强，容易受到人为因素的影响。

定量分析是指根据土地的位置、用途、市场需求等因素，采用数学模型和统计方法，对土地进行评估，确定土地的价格。

定量分析的优点是客观性强，结果可靠，但缺点是需要大量的数据和专业知识，成本较高。

三、土地定级和基准地价评估的实施步骤土地定级和基准地价评估的实施步骤主要包括以下几个方面：1.收集土地信息。

包括土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力、土地位置、用途、市场需求等信息。

2.制定评估标准。

根据土地的特点和评估目的，制定评估标准，确定土地的等级和价格。

3.进行定性分析。

根据土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力等因素，对土地进行综合评价，确定土地的等级。

北京市国土资源和房屋管理局关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知文章属性•【制定机关】北京市国土资源和房屋管理局•【公布日期】2002.12.17•【字号】京国土房管出[2002]1121号•【施行日期】2002.12.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文北京市国土资源和房屋管理局关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知（京国土房管出[2002]1121号）各区县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构，各相关单位：根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）要求，现将如何应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法、北京市基准地价容积率修正系数表、北京市基准地价因素修正系数说明表、北京市基准地价级别示意图等内容公布实施。

其中，基准地价级别范围以文字说明为准。

《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）及本通知公布的内容共同构成完整的北京市基准地价更新成果。

附件1：应用2002年北京市基准地价测算宗地地价格方法附件2：北京市基准地价容积率修正系数表附件3：北京市基准地价因素修正系数表（商业、综合、居住、工业）附件4：北京市基准地价级别示意图（略）二00二年十二月十七日附件1：应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法(一)宗地价格的类型及计算公式根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。

1．商业、综合、居住用地(1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式宗地楼面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数宗地地面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数×宗地容积率(2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥级别平均容积率时：宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率＜级别平均容积率时：宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率／宗地容积率宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率2．工业用地(1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数宗地地面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率＜1时：宗地楼面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数／宗地容积率宗地地面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数(2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式①当宗地容积率≥1时：宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率②当宗地容积率＜1时：宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数／宗地容积率宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数(二)宗地价格测算中有关参数的选取1．宗地用途类别的确定原则上根据城市规划管理部门批准的主要用途，对照《北京市基准地价用途分类表》合理确定宗地用途类别。

北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基
准地价的通知
文章属性
•【制定机关】北京市人民政府
•【公布日期】2022.03.14
•【字号】京政发〔2022〕12号
•【施行日期】2022.03.14
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】土地资源
正文
北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价
的通知
京政发〔2022〕12号各区人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》精神，为进一步加强自然资源管理，完善地价管理体系，规范土地市场秩序，发挥政府的指导调控作用，本市对出让国有建设用地使用权基准地价(以下简称基准地价)进行了更新，现就有关事项通知如下：
一、宗地出让、转让价格参照基准地价，按照规定程序，使用合理的评估方法确定。

二、《北京市出让国有建设用地使用权基准地价更新成果》包括基准地价基本内容、基准地价表、基准地价级别(区片)范围说明、基准地价应用说明等，与本通知一并印发，并于印发之日起施行。

《北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》(京政发〔2014〕26号)同时废止。

三、市政府有关部门要做好相关政策的衔接工作，施行中的具体问题由市规划
自然资源委负责协调解决。

附件：北京市出让国有建设用地使用权基准地价更新成果
北京市人民政府
2022年3月14日。

土地评估方法
土地评估是指对土地进行价值评估和价值测算的过程，是土地利用和管理的重
要基础工作。

土地评估方法是指评估人员在实际工作中采用的一系列技术手段和方法。

土地评估方法的选择和应用直接影响到评估结果的准确性和科学性。

下面将介绍几种常见的土地评估方法。

首先，市场比较法是土地评估中常用的一种方法。

这种方法是通过比较同类土
地在市场上的成交价格来确定被评估土地的价值。

评估人员需要收集大量的市场数据，包括土地的位置、面积、用途等信息，然后进行对比分析，找到相似的土地进行比较，最终确定被评估土地的市场价值。

其次，收益法是另一种常用的土地评估方法。

这种方法是通过对土地进行开发
利用后的收益进行评估。

评估人员需要对土地的开发潜力、土地用途、开发成本等因素进行综合分析，然后进行收益测算，最终确定土地的价值。

再次，成本法也是一种常见的土地评估方法。

这种方法是通过计算土地的重建
成本来确定土地的价值。

评估人员需要对土地的开发成本、土地改良费用等进行详细的核算，然后进行成本测算，最终确定土地的价值。

最后，综合法是一种将市场比较法、收益法和成本法综合运用的土地评估方法。

这种方法能够综合考虑土地的市场价值、开发潜力和重建成本等因素，得出比较准确的评估结果。

总之，土地评估是一项复杂的工作，需要评估人员具备丰富的实践经验和专业
知识。

在实际工作中，评估人员需要根据具体情况选择合适的评估方法，并严格按照方法步骤进行操作，确保评估结果的科学性和准确性。

希望本文介绍的土地评估方法能够对相关人员有所帮助，提高土地评估工作的质量和效率。

土地级别基准地价评估的技术要点解析土地级别基准地价评估是一种确定土地价格的方法，它是根据土地的不同特点和用途，通过多种评估指标和方法进行综合评估，从而得出基准地价。

土地级别基准地价评估的技术要点包括以下几个方面：1. 土地用途分析：首先要对土地的用途进行分析，包括工业用地、商业用地、住宅用地等，不同用途的土地具有不同的价值。

通过考察土地的周边环境、交通便利程度、资源配置情况等因素，确定土地用途。

2. 土地位置评估：土地的位置对其价值具有重要影响。

评估时需要考虑土地的地理位置、地形地势等因素，确定土地的位置优势与劣势。

地理位置优越、交通便利的土地往往具有较高的价值。

3. 土地规模评估：土地的规模大小也是影响价值的重要因素。

评估时需要考虑土地的面积、形状、边界等因素，确定土地的规模大小。

大面积、规整形状的土地往往具有较高的价值。

4. 土地市场比较法评估：土地市场比较法是一种常用的土地评估方法。

通过对同类土地交易数据的分析，找出相似土地的成交价格，并根据土地特点进行调整，得出基准地价。

这种方法能够较为准确地反映土地的市场价值。

5. 土地收益法评估：土地收益法是一种基于土地利用效益的评估方法。

通过分析土地的潜在利润和收益能力，估计土地的市场价值。

这种方法适用于商业用地、住宅用地等可产生经济效益的土地评估。

6. 土地成本法评估：土地成本法是一种基于土地开发成本的评估方法。

通过分析土地的开发成本、建设成本等因素，估计土地的市场价值。

这种方法适用于较为特殊的土地评估，如工业用地、农用地等。

7. 土地权益评估：土地权益评估是评估土地价值的重要指标之一。

评估时需要考虑土地的所有权、使用权等因素，确定土地的权益状况。

土地权益越清晰、稳定，土地的价值也越高。

土地级别基准地价评估的技术要点包括土地用途分析、土地位置评估、土地规模评估、土地市场比较法评估、土地收益法评估、土地成本法评估和土地权益评估等。

通过综合运用这些评估方法，可以准确地确定土地的基准地价，为土地交易和规划提供科学依据。

土地分等定级的方法
土地分等定级的方法主要涉及对土地经济和自然属性的综合评定，以及土地在社会经济中的地位和作用的分析。

土地分等定级的目的是为了合理评估和使用土地资源，确保土地的科学管理和有效利用。

以下是土地分等定级的一些方法：
1. 综合评价法：这是一种常用的方法，它通过分析影响土地质量的经济、社会、自然等因素，采用定量和定性相结合的方法对城镇土地进行分类排队，评定城镇土地等级。

2. 土地潜力评价法：这种方法主要用于农用地，它综合运用土地潜力评价、土地质量评价、土地利用评价、土地经济评价的理论和方法，设计了包括光温生产潜力、理论产量、最高产量、产量比系数等多个指标来划分农用土地等级。

3. 基准地价法：这种方法主要用于城镇土地，根据土地的自然和经济属性，确定各类不同性质用地的出让基准地价。

每个地方政府为了更好的确定土地的出让基准地价，将要出让的地块根据自然和经济属性做了一个划分。

4. 自然资源分等定级通则：这是国家出台的标准，旨在建立自然资源资产评价评估体系，促进自然资源管理向数量、质量与生态管护并重转变的基础性工作。

它提供了实施自然资源分等定级估价的规范和依据。

5. 土地收益差异原则：这种方法考虑了土地使用价值，以及与设施规模和相对距离相关的因素，如公交站点流量等，来评定土地级别。

总的来说，土地分等定级是一个复杂的过程，需要综合考虑多种因素，并且随着城市经济的发展和综合指标的变化而不断调整。

这些方法为土地的合理利用和管理提供了科学依据。

土地评估的三种方法
(1)基准地价修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系数
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K2——年期修正系数
(2)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。

其基本计算公式为：
土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
(3)市场法
市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。

关于集体建设用地土地定级与基准地价评估的思考一、产生背景1982年，我国城市土地国有制和农村土地集体所有制确立，在长期特殊的土地二元所有制下，城乡建设用地使用双轨并行，国有建设用地市场化程度不断提高，集体建设用地市场发育较慢，城乡土地市场发展不平衡。

2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》为集体建设用地制度的改革指明了方向。

2014年《中共中央、国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》提出了引导和规范农村集体经营性建设用地入市的基本设想，明确了集体建设用地入市的范围。

2015年，在北京市大兴区等三十三个县（市、区）开展了农村集体经营性建设用地入市的试点工作。

2019年，新土地管理法明确指出，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

至此，集体建设用地入市法律基础已经建立，为规范集体建设用地使用权流转，推动土地制度改革顺利实施，优化城乡土地资源配置，必须建立一套完善的集体建设用地定级及价格评估体系。

二、定级方法（一）定级方法目前，我国仅出台了城镇土地、农用地分等、定级的技术标准，对于集体建设用地级别的划分尚无相关技术规定。

鉴于我国集体建设用地使用权流转还处于探索阶段，“以价定级”测算土地级别的条件还不具备，分析认为可以采用多因素综合评价法开展集体建设用地定级工作。

（二）定级流程（1）根据《城镇土地分等定级规程》、《农村集体土地评估技术指引》（中估协发〔2020〕16号）及相关文件，制定集体建设用地定级实施方案。

（2）选择编绘工作底图，根据土地利用现状变更数据、地籍图、规划图等资料，在综合取舍的基础上，编制定级工作底图。

（3）用特尔斐专家咨询等方法，科学的选择影响集体建设用地的定级因素、因子，并确定其权重。

（4）调查收集与土地定级因素、因子有关的资料及相应的社会经济资料。

土地价值评估方法土地价值评估方法是指对土地进行评估，确定其市场价值和潜在的利用价值的过程。

在评估土地价值时，通常会考虑多种因素，包括土地所在位置、土地规划用途、土地面积、土地可开发性等。

下面将介绍一些常用的土地价值评估方法。

1.比较法比较法是一种常用的土地价值评估方法，它通过对同一地区类似土地的交易价格进行对比，来确定土地的市场价值。

这种方法适用于相对规模较小的土地评估，尤其是住宅用地评估。

评估师会选择一些与待评估土地相似的土地进行比较，考虑其位置、规划用途、面积等因素，以确定待评估土地的市场价值。

2.收益法收益法是一种适用于商业用地评估的方法。

它基于土地所能产生的收益来确定其价值。

评估师会考虑土地的租金收入、可开发性和市场需求等因素，计算土地的预期收益，并以此作为土地价值的依据。

3.成本法成本法是一种适用于未开发土地评估的方法。

它基于土地的开发成本来确定其价值。

评估师会考虑土地的开发潜力、规划用途和建设成本等因素，计算土地的开发成本，并以此作为土地价值的依据。

4.折现法折现法是一种适用于土地开发项目评估的方法。

它基于土地未来现金流量的现值来确定其价值。

评估师会考虑土地的规划用途、市场需求和发展前景等因素，计算土地未来现金流量的折现值，并以此作为土地价值的依据。

5.市场调查法市场调查法是一种基于市场需求和交易情况来确定土地价值的方法。

评估师会进行市场调研，了解土地所在地区的供需状况、交易价格和市场趋势，以此作为土地价值的参考依据。

6.专家评估法专家评估法是一种基于专家意见和经验来确定土地价值的方法。

评估师会征求多个专家的意见，考虑他们对土地市场的预测和对土地价值的判断，以此作为土地价值的参考依据。

综上所述，土地价值评估涉及多个方面的因素，需要综合考虑各种方法和因素，以准确确定土地的价值。

不同的评估方法适用于不同类型的土地评估，评估师应根据具体情况选择合适的方法，以得出准确的评估结果。

大中城市基准地价分析随着城市化进程不断加速，大中城市基准地价一直是各界关注的焦点。

基准地价是指土地经过评估后确定的在一定期间内的平均交易价格。

由于大中城市的土地资源有限，使得基准地价成为各类土地开发与利用活动的重要参考指标。

本文将从土地供求、发展规划和经济环境三个方面对大中城市基准地价进行分析。

首先，土地供求是影响大中城市基准地价的主要因素之一、随着城市化进程的不断推进，大中城市的人口密度越来越高，土地供应日益紧张。

由于土地的稀缺性，使得土地供求关系日益紧张，经济学中的供求理论在基准地价分析中得到了广泛应用。

当土地供应不足以满足市场需求时，基准地价往往会上涨；反之，当土地供应过剩时，基准地价则可能会下降。

其次，城市发展规划对于大中城市基准地价的影响也十分重要。

城市规划部门会进行区域划分和用地用途规划，合理调配土地资源，引导城市发展方向。

对于发展潜力较大的区域，规划部门可能会集中投入资源进行基础设施建设和城市更新，从而推动当地的发展，并在一定程度上影响基准地价。

同时，城市规划的科学性和灵活性也是影响基准地价的重要因素。

合理的城市规划能够提高土地的使用效率，促进土地的价值提升，进而影响基准地价的水平。

最后，经济环境是影响大中城市基准地价的重要因素。

经济环境的好坏直接关系到土地价值和基准地价的变化。

一般来说，经济繁荣的城市往往土地价值较高，基准地价也相应上涨；相反，经济不景气的地区土地价值较低，基准地价也可能会下降。

此外，政府的土地政策也会对基准地价产生重要影响。

政府通过调整供地计划、土地出让方式等手段，来引导土地市场发展，从而影响基准地价。

政府的相关政策，如住房、土地、税收等，也会对基准地价产生一定的影响。

综上所述，大中城市基准地价受到土地供求、发展规划和经济环境等因素的共同影响。

了解和研究这些因素的变化和影响对于准确判断基准地价的走向和变化趋势具有重要意义。

只有在充分了解土地市场的基本情况，并结合城市的发展规划和经济环境，才能更好地预测大中城市基准地价的变化，为土地开发和利用提供科学依据。

基准地价评估方法嘿，朋友们！今天咱来聊聊基准地价评估方法。

你说这基准地价评估啊，就像是给土地这个“大宝贝”量量身价。

咱就打个比方吧，你去菜市场买菜，不同的菜有不同的价格，那土地也一样啊！基准地价就是给土地定个大概的标准价。

那怎么评估呢？这可有讲究啦！首先呢，得收集好多好多的资料，就像你要了解一个人，得知道他的各种信息一样。

这些资料包括土地的位置、面积、用途等等，一个都不能少。

这可不是随随便便就能搞定的，得花不少功夫呢！然后呢，要对这些资料进行分析。

这就好比厨师做菜，得把各种食材搭配好，才能做出美味的菜肴。

分析的时候得仔细，不能马马虎虎的，不然得出的结果可就不准确啦！接着呢，会用到一些专业的方法和模型。

哎呀呀，这可有点复杂啦，就像解方程一样，得一步步来。

不同的方法可能得出不同的结果，所以得选对方法才行。

还有哦，评估的时候还得考虑市场情况呢！就像股票市场一样，有涨有跌。

土地市场也会有变化呀，不能一成不变地去评估。

评估基准地价可不是一个人能完成的事儿，得有一群专业的人一起努力。

这就像一场足球比赛，每个人都有自己的位置和职责，只有大家配合好了，才能踢得精彩。

你说这基准地价评估重要不？那当然重要啦！它关系到土地的买卖、开发，对经济发展也有着重要的影响呢！如果评估不准确，那可就麻烦大啦，就像你买东西花了冤枉钱一样。

所以啊，咱可得重视基准地价评估这事儿。

要认真对待每一个环节，不能马虎。

这可不是闹着玩的，这是关系到咱切身利益的大事儿呢！总之，基准地价评估方法就像是一把钥匙，能打开土地价值的大门。

让我们一起好好了解它，利用它，让土地发挥出最大的价值吧！。

北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知（京政发［１９９３］３４号）各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各总公司：依据市人民政府１９９３年５月１８日颁布的《北京市实施＜中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例＞办法》第十一条的规定，现将《北京市出让国有土地使用权基准地价表》及其使用说明印发给你们，并就有关事项作如下通知：一、北京市出让国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价），是根据本市土地不同的使用类别、区位及基础设施配套、土地开发情况分别评估、测算的各类用地的平均价格，不等于宗地交易价格。

市人民政府审定和发布基准地价的目的，是对本市地产交易市场进行调控，限制过低价格的交易，并为宗地地价评估或地产商投资进行可行性研究提供测算基础。

二、今后本市国有土地使用权以协议方式出让的，要严格限定于《北京市实施＜中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例＞办法》第十三条规定的范围内。

其它国有土地使用权出让，必须以招标、拍卖方式进行，发挥市场竞争机制作用，提高土地收益水平。

三、向境外和三资企业出让国有土地使用权的，应使用以美元计价的基准地价表对土地基准地价进行测算，并按规定以外币支付地价款。

四、基准地价一般由市人民政府每年调整一次，在地产市场价格发生重大变化的情况下，市人民政府也可适时进行调整。

附：一、北京市出让国有土地使用权基准地价表二、基准地价表使用说明１９９３年７月６日附件一：北京市出让国有土地使用权基准地价表表Ａ（人民币计价）单位：元（人民币）／平方米┏━┯━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━┓┃地││基础设施│土地开发及其它费┃┃价│出让金│配套建设费│用┃┃区├──┬──┬──┬──┼───┬───┼───┬────┬───┨┃类│商业│公寓│住宅│工业│市政及│小区建│城镇│近郊区县│远郊区┃┃│││││四源│设配套│拆迁镇│征地费│县征地┃┃│││││││││费┃┃├──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃│(1) │(1) │(1) │(1) │(2) │(3) │(4) │(5)│(6) ┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃一│3200│3000│2000│320 │460 │150 │5900 │150-450 │┃┃类││││││││││││││││┃┃│5400│4600│2700│540 │800 │400 │7800 ││┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃二│2400│2200│1500│240 │460 │150 │5900 │150-450 │┃┃类││││││││││││││││┃┃│3200│3000│2000│320 │800 │400 │7800 ││┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃三│2000│1800│1000│180 │460 │150 │5900 ││┃┃类│││││││││││││││150-450 │┃┃│2400│2200│1500│240 │800 │400 │7800 ││┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃四│1500│1400│800 │140 │460 │150 │5900 │150-450 │┃┃类││││││││││││││││┃┃│2000│1800│1000│180 │800 │400 │7800 ││┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃五│1000│1000│600 │100 │460 │150 │5900 │150-450 │┃┃类││││││││││││││││┃┃│1500│1400│800 │140 │800 │400 │7800 ││┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃六│500 │500 │400 │70 │460 │150 │5900 │150-450 │75-180┃┃类││││││││││││││││┃┃│1000│1000│600 │100 │800 │400 │7800 ││┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃七│400 │300 │150 │30 │460 │150 │5900 │150-450 │75-180┃┃类││││││││││││││││┃┃│500 │500 │400 │70 │800 │400 │7800 ││┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃八│70 │70 │50 │25 │460 │150 │││75-180┃┃类│││││││││││││││┃┃│400 │300 │150 │30 │800 │400 │││┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃九│50 │40 │30 │20 │460 │150 │││75-180┃┃类│││││││││││││││┃┃│70 │70 │50 │25 │800 │400 │││┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃十│40 │30 │20 │15 │460 │150 │││75-180┃┃类│││││││││││││││┃┃│50 │40 │30 │20 │800 │400 │││┃┠─┴──┴──┴──┴──┴───┴───┴───┴────┴───┨┃基础地价计算公式：（１）×容积率修正系数＋［（２）＋（３）］×容积率┃┃＋（４）×调整系数＋（５）或（６）＝基准地价（每平方米用地）┃┃┃┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛北京市出让国有土地使用权基准地价表表Ｂ（美元计价）单位：美元／平方米┏━┯━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━┓┃地││基础设施│土地开发及其它费┃┃价│出让金│配套建设费│用┃┃区├──┬──┬──┬──┼───┬───┼───┬────┬───┨┃类│商业│公寓│住宅│工业│市政及│小区建│城镇│近郊区县│远郊区┃┃│││││四源│设配套│拆迁镇│征地费│县征地┃┃│││││││││费┃┃├──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃│(1) │(1) │(1) │(1) │(2) │(3) │(4) │(5)│(6) ┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃一│400 │380 │250 │40 │68 │20 │740 │20 │┃┃类│││││││││││││││││┃┃│680 │580 │340 │70 │100 │50 │980 │56 │┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃二│300 │280 │200 │30 │68 │20 │740 │20 │┃┃类│││││││││││││││││┃┃│400 │380 │250 │40 │100 │50 │980 │56 │┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃三│250 │230 │125 │25 │68 │20 │740 │20 │┃┃类│││││││││││││││││┃┃│300 │280 │200 │30 │100 │50 │980 │56 │┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃四│190 │180 │100 │20 │68 │20 │740 │20 │┃┃类│││││││││││││││││┃┃│250 │230 │125 │25 │100 │50 │980 │56 │┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃五│125 │125 │75 │15 │68 │20 │740 │20 │┃┃类│││││││││││││││││┃┃│190 │180 │100 │20 │100 │50 │980 │56 │┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃六│65 │65 │50 │10 │68 │20 │740 │20 │10 ┃┃类││││││││││││││││││┃┃│125 │125 │75 │15 │100 │50 │980 │56 │23 ┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃七│50 │40 │20 │5 │68 │20 │740 │20 │10 ┃┃类││││││││││││││││││┃┃│65 │65 │50 │10 │100 │50 │980 │56 │23 ┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃八│10 │10 │8 │4 │68 │20 │││10 ┃┃类││││││││││││││││┃┃│50 │40 │20 │5 │100 │50 │││23 ┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃九│8 │5 │4 │3 │68 │20 │││10 ┃┃类││││││││││││││││┃┃│10 │10 │8 │4 │100 │50 │││23 ┃┠─┼──┼──┼──┼──┼───┼───┼───┼────┼───┨┃十│5 │4 │3 │2 │68 │20 │││10 ┃┃类││││││││││││││││┃┃│8 │5 │4 │3 │100 │50 │││23 ┃┠─┴──┴──┴──┴──┴───┴───┴───┴────┴───┨┃基准地价计算公式：（１）×容积率修正系数＋［（２）＋（３）］×容积率┃┃＋（４）×调整系数＋（５）或（６）＝基准地价（每平方米用地）┃┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛附件二：基准地价表使用说明（一）基准地价的构成１．基准地价由出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其它费用等因素构成。

所以有对于一个拟合得好的模型，总体平方和与回归平方和应该比较接近。

或者说，可以选择总体平方和与回归平方和的接近程度作为一个评判模型拟合优度的标准。

和 R 统计量根据上述关系，可以用 r2检验模型的拟合优度。

如果模型与样本观测值完全拟合，即（i=1,2,…n）此时模型与样本观测值完全拟合的情况是不可能发生的， r 2 不可能等于 1，但该统计量越接近于 1，模型的拟合优度越高。

在样本容量一定的情况下，增加解释变量虽然可以增加模型的解释功能，但必定使得自由度减少，所以用检验拟合优度的统计量必须能够防止这种倾向。

实际应用中，统计量是在对 r 2 进行调整后的 R 2 。

具体表达式为其中（n-k-1）为残差平方和的自由度，（n-1）为总体平方和的自由度。

R 越接近于 1，模型的拟合优度越高。

3.土地定级中街区的应用 3.1 土地级别划分的基本原理以往土地定级是在计算完成网格分值的基础上，采用总分频率曲线法绘制频率直方图，以频率曲线分布突变处为级间分界，定级单元边界按照以下顺序优先采用：（1）定级图上依比例尺表示的自然线状地物；（2）铁路；（3）交通道路（具有商业、娱乐等多重作用的道路除外）； 2 6（4）权属界线或权属单位内部的土地类型界线；（5）行政区划界线；（6）其他地物。

以网格分值作为土地定级最基本的定级单元，在土地定级范围内划分5-12 个级别，网格是采用 1/4 或 1/16 公里大小面积相等的虚拟网格，覆盖整个定级范围，在划分级别界限时虚拟网格一是不能自动识别上述阻隔物作为土地级别界限，二是会产生在一宗地块内被划分为两个或者多个土地级别的不合理现象，对于大中城市来说，以网格分值作为基本定级单元划分级别需要大量的人工识别阻隔物进行级别界限调整，以及数据量处理巨大，操作起来比较复杂。

3.2 街区的定义及划分标准“街区”一般被认为是一个舶来词汇，是从英文“block”直接翻译过来的，在中国的传统习惯里与之对应的词汇大约是“街坊” 。