下载文档原格式
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点之一。
小产权房作为一种特殊的住房形式，在中国城市中占有相当大的比重。
然而，由于小产权房在法律地位、产权归属、市场交易等方面存在诸多问题，其引发了社会各界的广泛关注和讨论。
本文旨在通过对小产权房问题的深入研究，提出相应的对策，以期为解决小产权房问题提供参考。
二、小产权房的现状及问题小产权房是指在集体土地上建设的、未经国家批准的住房。
其现状及问题主要表现在以下几个方面：1. 法律地位不明确小产权房在法律上存在较大的争议，其法律地位不明确。
一方面，小产权房的产权归属往往与集体土地的使用权紧密相关，导致其产权归属存在争议；另一方面，小产权房在市场交易中往往存在违法违规行为，如未办理相关手续、违规转让等。
2. 安全隐患严重由于小产权房的建设往往缺乏有效的监管，其建筑质量、消防安全等方面存在较大的隐患。
一些小产权房甚至存在违法改建、加层等现象，给居民的生命财产安全带来严重威胁。
3. 市场秩序混乱小产权房在市场交易中往往存在价格不透明、信息不对称等问题，导致市场秩序混乱。
一些不法开发商和中介机构利用小产权房的特殊性质进行欺诈行为，损害了消费者的权益。
三、小产权房问题的成因分析小产权房问题的成因是多方面的，主要包括以下几个方面：1. 土地政策不健全土地政策是小产权房问题的根本原因之一。
由于土地供应不足、土地价格高涨等原因，一些开发商和居民选择在集体土地上建设小产权房，以规避高昂的房价。
2. 监管不力监管不力也是小产权房问题的重要原因之一。
一些地方政府对小产权房的建设和交易缺乏有效的监管，导致市场秩序混乱、安全隐患严重等问题。
3. 社会需求驱动小产权房问题的产生也与社会的需求驱动有关。
随着城市化进程的加快，住房需求不断增加，而高昂的房价使得一部分人无法承受，从而选择购买小产权房。
四、对策与建议针对小产权房问题，本文提出以下对策与建议：1. 完善土地政策政府应加强土地供应，完善土地政策，增加土地的有效供给，缓解土地供需矛盾。
小产权房的法律问题探究摘要：小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。
尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转，但在商品房价不断上涨的背景下，小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场，反有愈演愈烈的趋势。
本文以保障民生为出发点审视小产权房问题，剖析小产权房问题的法律症结继而提出解决的办法。
关键词：小产权房；法律政策；土地管理；城乡二元对立；民生；一、小产权房概述所谓小产权房，一般来说是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。
由于违反现行法律，所以小产权房从产生之日起就不合法，其所谓的”小产权”也并非”产权”，只是民间约定俗成的一种说法，实质是不受法律保护的。
依《土地管理法》第4条，我国实行严格的土地用途管制制度，土地被分为农用地、建设用地和未利用地三部分，农村小产权房只能是在农村集体的建设用地上建设的房屋，如果在农村的农用地上建设房屋，将被作为违法建筑而拆除。
因此，在农用地上建造的房屋不能属于农村小产权房的范围，集体建设用地是指非农业目的的土地，主要包括宅基地，乡镇村企业用地，乡镇村公益事业用地及乡镇村公共设施用地。
据此，在农村集体建设用地上建设房屋主要有三种情况：一是农户自住房，二是乡村企事业单位用房，三是农村住宅楼。
这三类房屋虽然用途有所不同，但均因其所占的集体土地使用权不得转让，也没有政府房屋管理部门核发的房屋产权证，从而不能进入房屋买卖市场进行自由流通，这是其本质特征。
而这一特征使得它们与城市商品房可以完全自由流通的特点相比，具有保护力度”小”的弱势，故而被形象地称为”小产权房”。
二、小产权房产生的原因1、小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。
但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。
房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。
2012年1月湖北第二师范学院学报Jan．2012第29卷第1期Journal of Hubei University of EducationVol．29No.1我国小产权房法律问题探析刘亚丽（海南大学法学院，海口570228）摘要：小产权房体现出农民财产权未得到平等保护；它和现行法律规定相冲突，购房者的权益难以得到法律保障；对小产权房进行强拆或者直接转正，或者对农村土地私有化等建议均非上策，而应该通过修改我国二元结构的土地制度和户籍制度，实现小产权房用地国有化和城乡户籍一体化，从根本上解决小产权房的法律困境。
关键词：小产权房；土地制；户籍制收稿日期：2011－11－10中图分类号：C913文献标识码：A文章编号：1674-344X （2012）1-0062-03作者简介：刘亚丽（1978－），女，河南夏邑人，讲师，研究方向为经济法学。
近年来，我国商品房价格居高不下，公众购房压力不减。
一些开发商和拥有土地的村集体、乡镇合作，趁机大建小产权房。
此类住房没有正式的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会对购房合同予以备案，因此相关购房者的权利无法得到法律的有效保护。
［1］2010年有调查显示，我国目前小产权房建设面积达60多亿平方米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量；价格上小产权房往往只有商品房的1/3至1/2；近八成调查者选择“愿意购买”，其中已购买了小产权房的比重占到了41%；城镇居民购买小产权房后往往碰上质量、物业等难以解决的纠纷问题，拆迁时更难得到相应补偿。
［2］我国2010年开始重点治理小产权房问题。
然而小产权房的问题涉及多方利益，如何治理绝非易事，其中小产权房凸现的法律问题更是令人担忧且亟需解决。
一、小产权房凸现的法律问题目前我国小产权房多分布在城乡结合部，主要是在集体建设用地和宅基地上建成或者占用耕地违法建设的。
从法律角度上分析，小产权房的存在反映出许多问题，主要体现为以下三点：1．农民财产权未得到平等保护依据《宪法》第10条和《土地管理法》第2条的规定，我国存在城市土地的国家所有和农村土地的集体所有两种土地所有权，两种所有权也应当处于平等的地位。
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点。
小产权房作为一种特殊的住房形式，因其价格低廉而备受关注。
然而，小产权房在发展过程中也暴露出了一系列问题，如产权不明确、质量安全等问题，给社会带来了诸多负面影响。
因此，本文旨在研究小产权房存在的问题及其对策，以期为解决住房问题提供有益的参考。
二、小产权房的概述小产权房是指在农村集体土地上建设的住房，其产权归属较为复杂。
一般情况下，小产权房的产权归属于农村集体经济组织或农民合作社等组织，而非个人。
由于小产权房的价格相对较低，吸引了大量城市居民购买。
然而，由于政策法规的限制和产权不明确等问题，小产权房在发展过程中存在诸多问题。
三、小产权房存在的问题（一）产权不明确小产权房的产权归属较为复杂，往往存在多个产权主体，导致产权不明确。
这给房屋的转让、继承等带来了诸多困难，也容易引发纠纷。
（二）质量安全问题由于小产权房的建设缺乏有效的监管，存在质量安全隐患。
一些小产权房存在建筑质量不合格、消防设施不完备等问题，给居住者的生命财产安全带来威胁。
（三）违法建设问题部分小产权房存在违法建设问题，如未经过规划、环保等部门的审批即进行建设，给城市规划和环境带来了负面影响。
四、对策研究（一）明确产权归属为了解决小产权房的产权问题，应明确产权归属，建立完善的产权登记制度。
政府应加强对农村集体土地的管理，明确土地的使用权和收益权，为小产权房的合法化提供法律支持。
（二）加强质量监管政府应加强对小产权房的质量监管，建立完善的建筑质量和安全监管体系。
对小产权房的建设过程进行严格把关，确保建筑质量合格、消防设施完备。
（三）规范建设行为政府应加强对小产权房的规划、环保等审批管理，规范建设行为。
对违法建设的小产权房进行严肃处理，维护城市规划和环境。
（四）推动多元化住房供应体系为了缓解住房问题，政府应推动多元化住房供应体系的建设。
除了小产权房外，还应发展公共租赁住房、共有产权房等多元化的住房供应形式，满足不同层次、不同需求的住房需求。
小产权房问题初探
[摘要]“小产权房”大量存在的事实和其非合法性之间的矛盾日益凸显，足以引起人们的关注和思索，探究其背后的深刻原因。
小产权房问题的出现是社会、经济以及法律制度各方面因素综合作用的结果。
首先，小产权房问题的制度原因是房地一体主义立法模式下，城乡土地二元结构框架内，国家土地所有权和集体土地所有权法律地位不平等，集体建设用地使用权不能在土地市场自由流转。
其次，本文从利益结构的角度，分析小产权房利益主体和利益内容，并根据这两方面分析小产权房的利益层次。
而从根本上解决“小产权房”问题，则需要实现城乡一体化发展。
[关键词]小产权房；集体土地；利益冲突
一、小产权房形成原因
（一）现实原因
1.商品房价格急剧上涨
众所周知，近几年我国房价涨幅是惊人的。
城市化带来住房需求急剧膨胀，国家住房保障体系不健全、炒房、房地产开发暴利和政府权力腐败等诸多因素使房价居高不下。
近20年来的房地产开发，基本上是以开发商赢利并以为少数富人服务为宗旨的，因此在房地产开发中别墅、高档公寓、大户型住宅成为房地产开发的主体，约占总量的60%以上，小户型、低价住宅很少。
而在房地产开发中投资、投机性房地产占到相当比例，由于炒作过热，导致房价节节攀升，这种状况严重脱离中国国情，使人民怨声载道。
①我国的城镇住房体系包括商品房、经济适用房、廉租住房和限价房。
商品房的建设由于土地的取得是以公开招标的形式，地价成上涨的趋势，房价也高涨到了中低收入者望而却步的地步，后三者是国家的保障性住房，但由于供应有限，需求者太多，国家和地方设置了很多条件，必须购买者具备这样的条件才有资格买房。
这样很大一部分人就被划定在了门外，他们为了求得一房，甘愿冒各种风险，因为他们买房只是为了居住，所以促成了小产权房市场的兴旺。
②
2.市场经济凸显土地价值
市场经济的发展凸显了土地价值，而房地产开发的巨大利益与农民得到的征地补偿款的巨大落差使农民开始想办法自己开发土地来主动参与房地产开发带来的利益分配。
城市化和新农村建设使很多农民入住楼房，形成许多农民小区，村委会等集体经济组织借此机会多建住房销售给非本集体经济组织的购房者已经成为公开的秘密，而其中不乏销售给城市居民的小产权房。
农民和农村集体经济组织从小产权房开发中得到土地增值收益而城镇居民又能低价住上自
己的房子，买卖双方利益的驱动以及经济上的供求关系造成当前小产权房热销的火热场面。
（二）制度原因
小产权房归根结底是我国城乡二元土地流转制度的产物，对小产权房的种种限制源于对集体所有的土地的限制。
按照现行正规的做法，城市房地产土地开发如果想使用农村集体土地，必须履行如下手续：首先，该地必须符合该市的土地利用规划，先由国家征收转为国家所有的土地，再由国家将建设用地使用权出让给开发商，开发商开发建设后再出售给购房人。
也就是说，根据正规的房地产开发程序，集体所有的土地不能直接进行房地产开发，而必须经过征收变为国家所有的土地才能进行房地产开发，集体作为集体土地的所有权人不能将集体建设用地使用权出让给房地产开发商，集体建设用地使用权不能进入土地一级市场自由流转，集体土地所有权的处分权能受到限制，这是小产权房问题的法律制度原因。
小产权房问题与我国房地一体主义立法模式，集体建设用地使用权流转限制以及土地征收制度密切相关。
（三）利益冲突
小产权房的问题实际上是在集体土地利用过程中各种利益之间发生冲突和竞争的问题。
“各种利益之间之所以产生冲突和竞争，就是由于个人相互间的竞争、由于人们的集团、联合或社团相互间的竞争，以及由于个人和这些集团、联合或社团在竭力满足人类的各种要求、需要和愿望时所发生的竞争。
”
③小产权房的出现就是对我国土地市场利益分配公正的追求产生了“小产权房”这种目前非合法的事物。
根据国研中心课题组的调查，在目前“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占5%到10%;地方政府拿走土地增值的20%到30%；开发商则拿走土地增值收益的大头，占40%到50%。
④农村建设用地使用权流转与其说是土地管理问题，不如说是中国最大的国民收入分配问题。
处理小产权房问题，也就是对整个社会资源的再分配问题，因此评价小产权房这一现象，必须对小产权房的发展中各方的利益做出分析，从而得出发展小产权最大的受益者是谁，以便在符合国家和社会长远发展的前提下，制定公平的分配制度。
在商品房之外出现小产权房的建设与销售直接带来了房地产利益格局的重构。
把土地开发的收益尽量多地留在本村，是农村集体大力开发小产权房的经济诱因。
因为小产权房的开发，直接改变了原有房地产开发过程中的土地增值收益分配。
最主要的受益者从县市级政府和房地产商，变成了村集体、乡镇政府或农民。
显然，在这个利益重构的分配格局中，房地产开发的最大获利者既不是地方政府，也不再是开发商，而是村民与村集体。
二、根本的解决之道
小产权房的症结在于我国实行城市、农村分离的二元土地制度。
我
国城乡二元化的经济发展模式的确立为我国经济发展做出了巨大贡献，但“城乡二元结构”己成为当前中国经济和社会发展的严重障碍。
城乡二元结构，阻碍生产要素在城乡之间的交流和市场经济的发展，并导致资源
分配的巨大不平衡，使得城乡之间产生巨大差距。
农村经济落后，农民收入微薄，特别是农民唯一可获得的土地收益被国家以土地征收、土地征用等方式拿走后，“小产权房”的出现表达的是农民合理的土地利益诉求。
农村集体土地在房地产一级市场上的限制性使得“小产权房”非合法化，并且带给集体经济组织成员巨大的利益损失，使其被排斥在土地利益分配链之外，这种现象本身是非常不公平的。
即使现行集体土地制度对于集体土地的流转做出种种限制，意在保护农村耕地，保护农民的基本权益，但是随着时间的推移、社会的发展，涌现出来的小产权房问题警示人们，现行土地管理制度的缺陷已经暴露出来，改革完善土地管理制度的时机逐渐趋向成熟。
打破城乡二元的土地制度，建立有利于改变城乡二元结构的体制机制，实现城乡一体化发展才能根本改变目前集体土地的窘状，使得集体经济体组织共享土地利益。
“小产权房”合法化有利于推动城乡人口双向流动，城市居民可以选择到农村定居，避免资城市源缺乏，生态环境变差等随着城市人口越来越多出现的问题，农村人口在具有一定经济能力之后可以选择城市居住，接受较好的教育、医疗服务。
“小产权房”合法化能够推动农村基础设施的迅速发展，城市居民到农村定居必然带动道路、用水、用电、学校、医院等基础条件大幅提高，有利于农村经济的发展和农村生活条件的改善。
“小产权房”合法化能够促进高素质人才向农村的流动，这不仅提高农村人口的平均素质，也能够带动农村人口素质的逐渐提高。
打破城乡二元经济结构，实现城乡一体化发展，在城市居民和农村人口不存在任何身份上、素质上的差别之后，“小产权房”合法性问题也会迎刃而解，这正是解决小产权房问题的根本途径。
[注释]
①刘维新.《“土地二元产权“体制-”以租代征“小产权房”久禁不止的症结》.《交流》.2008，(04):73
②魏凤秀.《浅析小产权房名堵暗涌现象》.《经济研究导刊》.2009，(06):155.
③庞德《通过法律的社会控制》.上海:商务印书馆，1984.
④刘彦，谢良兵.《“小产权房”暗战土地收益》.《中国新闻周刊》.2007，(26):27.
[参考文献]
[1]操小娟.“小产权房”的法律问题及相关制度的完善[J].华中科技大学学报，2004，22，(6).
[2]丁兆增.农村土地权流转研究[J].经济与社会发展，2007一01，5,(l).
[3]何辉东，愤怒.“小产权房”何时解禁[J].新财经，2007，(9):37.
[4]王云利.浅析小产权房法律问题.法制与社会.2009，(01):108一109.
[5]刘彦，谢良兵.“小产权房”暗战土地收益.中国新闻周刊.2007，(26)24一27.。
