【城市更新专题系列】第九篇：美国REITs市场概览案例分析

他山之石——美国REITs简述及启示作者：伍迪牛耘诗杜镇秦王守清来源：《项目管理评论》2020年第05期REITs诞生于20世纪60年代的美国。

根据美国国会通过的《不动产投资信托法案1960》，REITs是一种由专门机构通过发行证券集合公众投资者资金，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

20世纪90年代开始，REITs在世界范围内进入高速发展期。

REITs产品流动性良好，投资者可以通过长期持有不动产物业获得收益，产品收益的主要来源包括租金和不动产升值，资产运营的大部分收益用于分红，并且很多国家法律规定，分配部分享受税收优惠，仅进行单次征税。

从成熟市场的经验来看，这些基本的产品设计特征决定了REITs产品具有较高的长期回报率。

目前，REITs在我国的发展形式主要是固定收益性质的私募类REITs。

截至2019年3月末，国内共发行类REITs产品46只，规模合计939.21亿元。

不同于国外更流行的权益性REITs，类REITs产品具有高收益、低风险、低流动性的特点，具有典型的债权类金融产品属性。

2020年4月，中国证券监督管理委员会（下称“证监会”）、国家发展和改革委员会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），标志着我国公募权益性REITs发展进入正式实际操作的新阶段。

这是我国金融服务供给侧改革的重要抓手，对于盘活存量资产、形成良性投资具有重要意义。

美国REITs发展概况美国REITs對经济社会发展做出重要贡献从《不动产投资信托法案1960》施行以来，经过几十年的积累与发展，美国REITs在地方经济发展、居民就业等方面起到了重要作用。

根据安永会计师事务所2020年1月发布的美国REITs报告，截至2018年年末，美国REITs（包含上市公开交易、上市非公开交易及私有）总市值超过3万亿美元，拥有超过52万项资产。

2018年，REITs为美国提供了直接工作岗位240万个，带来直接劳动收入1 482亿美元，全年分红达128.9亿美元，利息收益60.9亿美元。

美国REITs的详细介绍1. 美国REITs的概念与类型1.1.1. 美国REITs的概念1.1.2. 权益型、抵押型和混合型REITs1.1.3. 公开上市交易、非上市交易和私募REITs1.1.4. 美国REIT行业的细分2. 美国REITs起源和发展2.1.1. 缓慢发展阶段（1960～1968年）2.1.2. 迅速发展阶段（1969～1974年）2.1.3. 调整阶段（1975～1985年）2.1.4. 改组阶段（1986～1990年）2.1.5. 现代REIT时代（1991年至今）3. 美国REITs的组织结构3.1.1. REITs的传统组织结构3.1.2. UPREIT组织结构（伞形合伙结构）3.1.3. DOWNREIT组织结构4. 美国REITs的财务政策4.1.1. REITs的分红政策4.1.2. REITs的负债政策5. 美国REITs的优点和缺点5.1.1. REITs的优点5.1.2. REITs的缺点1.1.1. 美国REITs的概念美国的REITs是一种采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。

大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场（纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场）进行自由交易。

REITs的基本运作模式如图1-1所示(这里指公开上市交易的REITs)。

REITs通过在股票市场发行股票（IPO 或增发）募集资金后，持有和管理房地产资产，投资者通过购买REITs股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。

图1-1公开上市交易的REITs的基本运作模式REITs的收入主要包括出租房地产的租金、投资于其他REITs股票所得的股利、投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。

与其他上市公司一样，REITs高级管理层对董事会、股东和债权人负责。

视线S IGHT美国REITs模式立体解析文 | 王庄林在房地产投资“内冷外热”的大环境下，投资者逐渐关注海外房地产投资，“做全球房东”已经成为中国投资者的理财新途径。

从2014年年初至今，投资于全球REITs的基金都保持了9%以上的净值增长率。

特别是在去年以来美国房地产市场回暖的大背景下，借助基金产品投资美国房地产市场，以期在房地产升值中获益，持续受到热捧。

比如早在2011年，诺安基金管理公司就推出了中国第一只全球房地产投资基金；2013年，中国首只投资于REITs指数的基金在广发基金有限公司麾下诞生。

最近，来自华尔街具有超过20年中美跨境投资经验的KBG卡贝基金又设立了一只专注于投资美国纽约地产的投资基金，该基金通过架构离岸模式和房地产信托的形式，实现中国投资人轻松投资美国高端房产的需求。

现在，国内已有投资美国房地产市场的基金基本都是美国房地产投资信托基金(REITs)。

与此不同的是，KBG卡贝基金不是投资于REITs而是直接架构REITs进行投资，不但能够起到原有政策性减税的功能，同时也大大减少了中间费用，增加了投资者的收益。

中国的房地产产业投资基金起步较晚，且尚未形成规模，在发展的初期阶段研究美国的既有模式，对指导中国房地产投资基金的发展颇有意义。

本文重点介绍美国REITs发展概况。

发展形态房地产投资信托基金（REITs）以在美国的发展最为典型，出现于20世纪60年代初期，此后，日本、英国等国家争相仿效。

经过近10年的发展，在20世纪70年代初达到顶峰，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，房地产投资权益证券化开始出现衰落。

后来随着税收法案的修订和有关限制的放宽，使得房地产投资信托的避税优势得以发挥，并且房地产投资信托不能直接拥有房地产资产的情况也得以改变，房地产投资信托从20世纪80年代开始再次回升，资产量不断增长。

美国的REITs一般以股份公司或托拉斯的形式出现，通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资。

[摘要]：房地产证券化起源于美国，美国是全球最早发展REITs 的地方，也是全球发展最成熟的市场。

房地产证券化起源于美国，美国是全球最早发展REITs 的地方，也是全球发展最成熟的市场。

在美国，对REITs 的定义是：REITs 是一家公司，拥有并(在大多数案例中) 营运带来收益的房地产，例如公寓、购物中心、办公室、饭店和仓库。

有些REITs 也从事房地产融资。

很多REITs 的股份都在主要的股市中自由进行交易。

若要取得REITs 资格，公司必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。

取得REITs 资格的公司可以从企业应纳税收入扣除付给股东的股息。

因此，大多数的REITs 将至少100%的应纳税收入移交给股东，所以没有企业税。

股东要按收到的股息和资本收益付税。

美国大多数的州都遵从这项联邦条约，也不要求REITs 缴纳州所得税。

除了合股经营外，REITs 和大多数的企业一样，无法将税收损失转移给投资人。

美国拥有目前全世界最发达的房地产投资信托基金（REITs）市场，根据美国国家房地产投资信托基金基金协会（NationAssociation of Real Estate Investment Trusts，简称NAREIT）统计，至2005 年底为止，向美国证券及交易委员会(SEC) 注册的REITs 有197 只，它们都在美国主要股票交易所挂牌上市：纽约证券交易所（New York Stock Exchange ）169 只；美国证券交易所（American Stock Exchange）20 只；Nasdaq 交易所（Nasdaq NationalMarket System）8 只。

这些登记上市的REITs 总资产超过4 千亿美元。

已在SEC 注册的REITs 约有20 家未上市交易。

大约有800 家REITs 尚未向SEC 注册，也不在证交所交易。

在美国房地产投资信托基金市场逐步发展的同时，房地产投资信托基金这种投资工具的优势也开始在全球范围内得到确认。

美国房地产信托REITS对中国房地产发展经验借鉴【摘要】本文通过对美国房地产信托REITS和中国房地产发展现状的介绍，探讨了美国REITS的运作模式、利用REITS发展中国房地产市场的可行性、在中国房地产领域的应用案例、对中国房地产发展的影响因素以及如何帮助中国房地产健康发展等内容。

通过借鉴美国REITS经验，推动中国房地产发展，加强中国房地产金融市场创新，建立有效监管制度，为中国房地产市场的健康发展提供参考和指导。

通过对比两国的房地产信托体系，可以促进中国房地产市场的规范与健康发展，为投资者提供更为稳健的投资渠道，同时也为推动中国经济的可持续发展做出贡献。

【关键词】美国房地产信托REITS、中国房地产发展、运作模式、市场可行性、应用案例、影响因素、健康发展、经验借鉴、金融市场创新、监管制度1. 引言1.1 了解美国房地产信托REITS美国房地产信托(REITs)是一种通过集资投资于房地产项目或房地产质押证券的投资工具。

REITs通常由管理公司管理，投资者可以通过购买REITs的股票来间接参与房地产市场。

在美国，房地产信托受到监管部门的监督，必须符合一定的法律法规和规章制度。

美国REITs通常分为不同类型，包括房地产投资信托、房地产运营信托、基础设施信托等。

投资者可以根据自己的投资需求和风险偏好选择适合的REITs进行投资。

通过REITs，投资者可以实现房地产市场的分散化投资，降低风险并获得稳定的收益。

值得一提的是，美国REITs的纳税方式也与普通公司不同，符合一定条件的REITs可以享受免税待遇。

这一政策促进了REITs的发展，吸引了更多的投资者参与其中。

了解美国房地产信托REITs的运作模式，可以帮助我们更好地认识其在房地产市场中的作用和意义，为我们借鉴其经验提供了重要参考。

1.2 认识中国房地产发展现状中国作为世界上最大的房地产市场之一，房地产发展一直是中国经济的支柱产业之一。

随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场规模不断扩大，房地产投资成为国民经济的重要组成部分。

杨槟 本刊记者长久以来，呼吁推出REITs （即房地产投资信托基金Real Estate Invest-ment Trusts ）的声音经久不衰。

近期，千呼万唤的“中国版”REITs 试点方案被拉开大幕，虽说是困难重重，在法律、税收等多方面制度难以协调，但以基础设施项目REITs 为突破口的中国公募REITs 走出了万里长征第一步。

作为最早推出REITs 的美国，拥有全球最大的REITs 市场，其市场规模占全球市场总规模的近2/3，基础设施REITs 是其中核心一块。

美国REITs 发展轨迹与中国有哪些不同？美国基础设施 REITs 从诞生到成熟，又是如何探索出一套成熟的运营模式？受新冠肺炎疫情影响，美国REIs 表现又如何？疫情影响，因祸得福？“2020年初以来，由于新冠疫情采取的社交隔离措施以及随后的美国经济停摆，使得美国股市经历多次熔断，REITs 也不例外，而且是整体情况最为严重的一次。

”VIINET 董事、Ves-ta Investment Advisors 首席执行官陆兵接受《中国房地产金融》的采访时表示，疫情是否影响美国REITs 市场？对这个近期自己被问及最多的问题，陆兵给出了肯定回答。

众所周知，自2008年以来，美国进入了后经济危机时代。

加上此次的“黑天鹅事件”，陆兵回顾美国资本市场近年的表现时指出，历史数据表明美国REITs 是股市相对好的避险资产。

因为REITs 其本身的特点具有：收益性、抗通胀性、增值性、安全性、流通性。

在收益率层面，占整个股权REITs 47%的基础设施REITs 板块位于各类型REITs 板块收益率第一梯队。

美国基础设施REITs 可投资对象包括：铁路、微波收发系统、天然气储存及输送管道、固定储气罐等等。

由于基础设施REITs 流动性充足、债务水平良好，从收益来看，位于各类型REITs 的第一梯队。

截至 2020 年5月底，美国市场基础设施 REITs 2020年累计收益率为 18%，超过同期标普在目前金融市场较为动荡的环境下，美国基础设施REITs 板块表现不俗，数据中心、基建、自动仓储等行业表现突出。

REITs 税收制度的美国经验及启示摘要：由于当前我国REITs起步较晚，因此有关 REITs 的税收制度方面面临众多问题，诸如，在发展过程中面临税负过重、收益率偏低的巨大阻碍。

在紧张的税收环境下，我国要将 REITs 与国际上标准化的 REITs 接轨十分艰辛。

因此，对于我国 REITs 所遭遇的税收制度问题，本论文将对此展开深入分析并在此基础上提出适合于我国国情的有关完善REITs税收制度的对策建议，促进我国REITs 的发展转变。

1我国 REITs 税收制度现状1.1税种繁琐，重复征税问题严重REITs是在不动产投融资形式中对于盘活存量资产的重要实践，从其设立、运作到终止，包含托管、登记、销售等众多环节，并且涉及多个税种。

如表1.1所示，增值税、土地增值税、企业所得税等会在收购和成立过程被涉及；在持有及运营过程，涉及增值税、印花税和企业所得税等；增值税、企业所得税和个人所得税等在分红和交易过程被谈及。

表1.1涉及税种营REITs收益分派REITs投资者√√资产回购REITs√√√√√在 REITs 税收政策方面还存在重复征税的问题。

主要发生在 REITs 设立和终止时财产所有权所存在的形式转移与真实转移，同时在后续发展期间收益获得与分配产生的所得税纳税义务相重复。

一般来说REITs的征税基数比较大，因此重复征税会对REITs最终收益产生明显影响。

1.2涉及主体多，交易过程复杂如图1.1所示，REITs 的交易过程涉及发起人、投资人、管理人、和信托人等多个参与主体以及设立收购环节、持有运营环节和投资分红环节等多个交易环节，并且在其交易进程中将产生不动产租赁收入、物业管理收入以及投资分红收益等多类别现金流，因而其运营将受到税收环境的极大影响。

然而，由于我国REITs 的发展时间相对较短、实践经验不成熟，尚且没有针对REITs制定相应的税收政策，不仅使 REITs 的优势不能有效发挥，还造成了税务实践中主体不明等问题。

美国房地产投资信托基金的发展及其对我国的启示陈柳钦*（天津社会科学院，天津，300191）内容提要：本文在阐述美国房地产投资信托基金的发展历程、设立条件、种类和优势所在等，并借鉴美国经验，认真并探讨了我国房地产投资信托基金的发展意义、模式选择和政策建议。

关键词：美国 房地产投资 REITs一、美国房地产投资信托基金的发展历程房地产投资信托基金（ Real Estate Investment Trusts,简称 REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度①。

它是1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建而成的②。

投资信托制度最早起源于1822年的荷兰国王威廉一世时期，当时用以筹集社会游资、作为开发煤、铁、纺织及其它产业的基金，运作效果良好。

1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（Boston Personal Property Trust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。

1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。

为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。

依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可以分为：面额证券公司（Face-Amount Certificate Companies）、单位信托公司（Unit Investment Trust）和经理公司（Management Companies）三类。

其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通，按投资公司法第5条又可将其分为：封闭型（Close-end Type）投资公司、开放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型(Non-Diversified Type)投资公司四种。

2020年美国基础设施REITs行业分析报告2020年4月目录一、基础设施REITs介绍 (7)二、美国基础设施REITs市场发展现状：起步晚发展快，收益率高流动性风险小 (7)三、典型基础设施REITs介绍 (12)1、AMT美国电塔 (13)（1）公司简介：美国最大通信铁塔运营商 (13)（2）主营业务：绝大部分为通信铁塔租赁管理业务，拓展海外市场效果显著 (13)（3）财务特征：盈利能力稳定，费用率持续下降 (15)（4）估值水平：P/FFO维持较高水平，EV/EBITDA稳定 (17)（5）分红特征：长期维持高股利支付率，股息率长期在2%附近 (17)2、冠城国际Crown Castle International Corp. (CCI) (18)（1）公司简介：全美最大共享通信基础设施供应商 (18)（2）主营业务：以站点租赁为主 (18)（3）财务特征：营收稳健，利润率持续走高 (20)（4）估值水平：企业价值倍数稳中有升 (21)（5）分红特征：股息率稳定在3%以上 (21)3、SBAC通信：致力于铁塔租赁业务 (22)4、CorEnergy Infrastructure Trust (CORR)：专注于美国中上游能源基建资产 24四、美国数据中心REITs介绍 (26)1、简介：数据中心将成为现代社会基础设施一部分 (26)2、美国数据中心REITs市场发展现状：发展良好，收益率位于前列 (28)3、典型数据中心REITs介绍 (30)（1）EquinixInc.：全球数据中心服务巨头 (30)五、美国自助仓储REITs介绍 (33)1、简介：美国自助仓储以家庭服务为主、需求稳定 (33)2、美国自助仓储REITs市场发展现状：以稳为主，表现不及基础设施类和数据中心类REITs (34)3、典型自助仓储REITs介绍 (37)（1）PublicStorage（PSA）：全球自助仓储巨头 (37)2020年4月30日，证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国公募REITs试点正式起步。

【城市更新专题系列】第九篇美国REITs市场概览案例分析作者韩雨张国梁孙志祥摘要作为全球首先涉足房地产证券化市场的国家，美国早在20世纪60年代便诞生了REITs行业，且在至今为止的半个多世纪里，美国REITs早已取得了卓越的发展。

时至今日，美国REITs指数已经获得了7.1倍的回报。

截止到2018年底，美国REITs市场共有226只，总市值达到1.05万亿美元，而2018年美国股市总值达到25万亿美元，届时美国REITs市场总额占到股市总额的4.2%。

从FTSE美国REITs统计数据来看，2017年美国REITs市场总回报率高达9.27%，股利回报率为4.27%。

当年标普500平均盈利收益率为4.07%，股息率为1.89%；而2017年10年债券收益率低致触及2.6%，报2.598%。

在美国市场，REITs行业回报率相比股票和债券，回报率均高于前二者。

从25年期投资周期来看，美国REITs回报率为10%，同样比标普500平均盈利率高。

除此之外，美国的REITs还具有很好的流动性。

REITs可将固定的房地产转化成证券化的产品，使得房地产不动产很好地流动起来，而且这种流动投资的风险也是相对比较低的，专业的管理团队和分散化的投资组合使得这一系列的优势越来越被投资者所看好。

一. 美国REITs概述1.1 美国REITs的不同类型根据投资对象的不同，REITs被分为大致三种类型，包括权益类，抵押类和混合类。

其中，权益类REITs的投资者主要是各大物业公司，主要收入来源也是房地产的租金和地产本身增值收益。

这类REITs所持有的物业类型主要包括写字楼，商场，酒店，工业厂房，物流中心等非住宅类的房地产项目。

抵押类REITs的主要投资对象为房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券（MBS），其主要收入来源是抵押贷款和MBS利息。

混合类REITs的投资对象则包括了各大物业和抵押贷款，以及MBS。

在目前市场中，权益类REITs 占据较大市场份额。

美国REITs发展史初探纽约时代广场美国拥有全世界最大的REITs市场。

截至2019年末，美国REITs 市场总市值达13,288.06亿美元，约占全球REITs总市值的65%。

同时，美国还是REITs的发源地，其历史可上溯至19世纪末，并正式发端于20世纪60年代。

基于REITs的资产种类和收入特点，人们通常将REITs分为三类：抵押型REITs（mortgage REITs, 简称m-REITs）、权益型REITs （equity REITs）和混合型REITs（hybrid REITs）。

其中，权益型REITs直接投资并拥有房地产，收入主要来源于房地产的租金收入及物业的增值收益，戏称“收租子的包租婆”；抵押型REITs则扮演金融中介角色，将募集资金用于发放各类抵押贷款、购买不动产贷款或不动产贷款抵押收益证券，收入主要来源于抵押贷款的利息收入，戏称“放印子的黄世仁”；混合型REITs则兼具前两类REITs的投资策略，不仅进行房地产权益投资，还从事抵押贷款业务。

美国REITs发展史初探海外REITs研究系列（一）从1960年《REITs法案》颁布算起，美国REITs市场已走过了整整60年。

60年来，美国REITs市场不仅实现了规模的扩张——市值从上世纪60年代的数千万美元增至今日的逾万亿美元，还经历了结构的转变——从60年代末的抵押型REITs异军突起到今日的权益型REITs雄踞天下。

那么，美国的REITs是如何诞生，在发展过程中又遭遇了哪些挑战，REITs行业又是如何应对的呢？美国REITs发展的一个个历史节点，是处于何种客观环境之中，又面临着哪些制度变革呢？美国REITs的发展史又带给我们哪些思考呢？我们将通过对美国REITs发展史的简要回顾，寻求上述问题的答案。

01美国REITs发展历程回顾美国REITs发展历程概述REITs的税收优惠地位在1960年《REITs法案》中正式确立，标志着美国REITs市场的正式发端，但由于投资者接受REITs这一新事物尚需时日，加之客观市场环境的影响，导致REITs在60年代初期的规模增长十分有限。

REITs行业分析一、概念REITs是一种信托基金，全称是房地产投资信托基金，是将房地产证券化的一种重要手段，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs的目的是将流动性较弱的商业地产转变为流动性较强的证券资产，而REITs的主要收益来源是不动产产生的现金流：租金以及未来资产增值的部分。

二、中国现状我国类REITs产品实行分级结构设计，涉及优先级、夹层级以及次级，其优先级按照约定享有固定收益，次级份额按照合同约定享有剩余收益部分。

截至2020年底，国内发行的类REITs产品中，以优先级占据最大比重，达到63%，次级份额占比不足两成。

优先级产品投资者仅获取固定的本息收入，不参与不动产的增值收益，也不承担不动产贬值的风险。

按照戴德梁行的统计数据，按照统计汇总的加权平均利率，优先级份额部门的平均利率约为5.1%。

在以证监会主导的REITs模式中，券商无疑扮演着重要角色。

券商自营与保险资金是基础设施REITs战略配售和网下认购的主力。

三、全球及美国现状《2021-2027年中国REITS行业市场深度分析及投资前景展望报告》数据显示：REITs发展至2020年已有超过60年历史。

REITs于1960年起源于美国房地产市场，随后拓展至不同行业和不同国家及地区，当前在美国、日本、澳大利亚等发达地区以及泰国、印度等新兴市场均得到快速发展。

2020年全球REITs市值规模在1.9万亿美元左右。

按照收益来源不同，分为权益型、抵押型和混合型REITs。

2010年后，美国混合型REITs数量缩减为0。

截至2020年底，美国地区权益型REITs有182只，总市值11841.5亿美元，数量占比82%，总市值占比95%。

抵押型REITs共41只，总市值650.36亿美元，数量占比18%，总市值占比5%。

权益型REITs主要投资于各类物业，持有物业产权。

而抵押型REITs通常投资于不动产抵押贷款、MBS或其它债务工具，通过这些债权来赚取利息收入，因此抵押型REITs对利率表现更为敏感。

美国REITs 大起底《地产》杂志 本刊记者 秦小东 杨乃芬 李濛 陆遥 2012-7-26 15:27:45没有美国REITs，就没有美国商业的今天；没有美国REITs，美国整个房地产行业也会呈现完全不同的格局。

当中国的房产投资者们在售楼处焦急地等待摇号，美国人却在用一种更自由也更稳健的方式分享房地产增值带来的收益，这就是REITs.在中国，有钱人可以买下几处甚至几十处房产，而在美国，任何人都有机会间接拥有万豪酒店、沃尔玛超市、罗斯福购物中心、曼哈顿的写字楼。

甚至，只要你愿意，可以间接拥有一大片森林、一座高尔夫球场甚至一所监狱！当中国的投资者因为自己的房产升值50%而沾沾自喜时，美国人平静地接受REITs10%的回报率。

但，这是每年！如果一种投资产品，每年平均的收益率是10%左右，几十年之后的复利累积将达到怎样可怕的程度？而更重要的是，REITs解开了各行各业对于物业投入的沉重枷锁，将 “不动产”变为动产，减免大量税费，获得快速发展的动力。

沃尔玛、万豪酒店、西蒙……无数企业的财富传奇，正是由REITs的力量支撑。

本专题从发展最早也最成熟的美国REITs着眼，试图透视这一深刻影响着地产行业属性的金融产品，为中国地产未来发展提供镜鉴。

REITs即房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写（复数为REITs）。

它是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

在美国，REITs已经发展了逾半个世纪，尤其是自上个世纪九十年代以来，获得迅猛发展，目前全球REITs市场共有REITs约600只，而截至2011年，美国上市REITs共有153家，总市值达3900亿美元。

从覆盖范围来看，美国REITs市场份额占全球市场约40%. REITs 不仅仅是一个投融资工具，它以实实在在的产业经营回报，赋予物业新的价值；同时，也使得房地产的开发与经营，乃至投资的范围以及模式多样化，这恐怕是REITs的真正魔力所在，也因此造就了众多的市场传奇。

REITs海外市场发展现状及国内前景展望摘要房地产信托投资基金(REITs)作为成熟市场中一种重要的资产类别，其特点在于：收益主要来源于租金收入和房地产升值；收益的大部分用于发放分红；长期回报率相对稳定，介于股债之间。

自1960年在美国出现以来，REITs产品在全球获得了迅猛发展。

随着房地产市场由“过热”转入平稳期，再加上政策层面支持的力度在加大，我国REITs产品即将步入全新发展阶段，有利于为投资者提供长期资产配置工具、提升中国房地产企业的专业化水平、降低银行体系的风险，对我国未来经济和资本市场发展具有重要意义。

为进一步发展完善REITs产品尤其是公募产品，尚需加大相关税收优惠制度的支持、减少投资商业地产的限制、允许通过设立SPV等方式解决风险隔离和登记权属等问题。

一、REITs基本情况介绍（一）REITs定义REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

目前在海外成熟市场，按照投资类型的不同，REITs又可分为权益型REITs（直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润）、抵押型REITs （将募集资金透过中介贷给开发商或直接购买房贷资产，收益来源于利息）和混合型REITs（兼有权益型和抵押型特点，既收取租金，也收取利息）三种。

其中权益型REITs是市场的主流品种，约占全球REITs总市值的约90%。

（二）REITs产品特点REITs的具体特点是：1、收益主要来源于租金和房产升值。

REITs投资的基础物业一般为具有稳定租金现金流的物业，且根据投资章程约定，严格限制对在建的物业开发项目的投资。

因此REITs产品的投资收益也就来源于运营建成物业产生的租金和物业增值。

2、大部分收益将用于分红。

美国作为最先发展REITs的市场，法规约定将每年90%的现金收益分配给投资者，以提供稳定的分红收入。