集体经营性建设用地流转收益分配法律政策研究

区农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收管理使用分配暂行办法《区农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收管理使用分配暂行办法》是为了加强对农村集体经营性建设用地土地增值收益的调节和管理，保障和改善农民利益，促进农村经济发展和农民增收，制定的暂行办法。

一、调节金征收范围根据农村集体经营性建设用地土地流转、转让或者腾退所产生的土地增值收益，按照一定比例征收调节金。

调节金的征收对象包括土地所有权所有人、使用权取得人等。

二、调节金征收标准和比例调节金征收标准和比例根据当地土地市场状况、区域发展水平等因素进行确定，由当地政府制定并公示。

调节金所征收的比例应合理，既能保障农民利益，又能为农村经济发展提供必要资金支持。

三、调节金征收管理1.土地管理部门负责具体的调节金征收工作，对涉及到的土地进行评估、估价，并相关记录。

2.调节金征收采用政府征收方式，征收之后由政府划拨给农村集体经济组织或者用于农民福利和农村公共事业建设等。

3.调节金的支付方式可以采用一次性支付或者分期支付，但必须在土地流转、转让或者腾退后的一定期限内完成支付。

四、调节金使用分配调节金的使用分配应当遵循公开、公正、公平的原则，保障农民参与决策和利益共享。

具体使用分配方式由当地政府制定并公示，可以用于发展农村产业、提升农村基础设施、改善农民生活等方面。

五、调节金监督和评估调节金的使用情况应当定期进行监督和评估，确保调节金使用合理、有效。

农民和社会公众可以通过举报、监督等方式参与对调节金的监督和评估工作。

六、法律责任对于未按照规定征收调节金的，应当追究相应的法律责任；对于调节金的使用不当的，应当追究相应的法律责任。

以上是《区农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收管理使用分配暂行办法》的主要内容，该办法的实施将有助于解决农村集体经营性建设用地土地增值收益分配不均和保障农民利益的问题，促进农村经济的可持续发展和农民的增收。

随着城市化的推进和经济发展的加快，农村集体经营性建设用地的流转、转让和腾退越来越频繁，土地增值收益问题也日益突出。

03
结论：湖北武汉的案例为中部地区农村集体经营性建设用地入市提供了有益的 经验，证明了在中部地区也可以实现土地资源的有效利用和农村的发展。
06
研究结论与展望
研究结论
农村集体经营性建设用地入市 能够提高农户的收益水平，促
进农村经济发展。
农村集体经营性建设用地入市 能够改善农村基础设施和公共 服务设施，提高农民生活水平
户之间的收益分配关系。
确定分配标准
在收益分配制度中，应明确分 配的标准和依据，如按照土地 面积、人口数量、投入成本等
指标进行分配。
设立监督机制
为保障收益分配的公正与合理 ，应设立监督机制，对收益分 配的过程和结果进行监督和检
查。
农户收益分配比例的确定
按照土地贡献分配
01
根据土地的质量、位置等因素，按照土地对生产的贡献程度进
入市形式
农村集体经营性建设用地入市的主要形式包括出让、出租、入股等。其中，出让是最为常 见的方式，出租则多用于短期或季节性的非农建设活动，入股则多用于与国有企业或开发 单位的合作。
农户参与农村集体经营性建设用地入市的现状
参与程度
随着农村集体经营性建设用地入市试点的推进，农户参与程度逐渐提高。一些地方通过成立合作社或股份公司 等方式，将农户组织起来参与入市，实现了集体与农户的共同发展。
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02
农村集体经营性建设用地 入市现状
农村集体经营性建设用地入市概述
农村集体经营性建设用地入市 含义
指符合土地利用总体规划、城乡规划及其他有关规划的 农村集体经营性建设用地，在合法合规的前提下，按照 公开透明原则，以出让、出租、入股等形式，实现农村 集体经营性建设用地的国有土地使用权，进行非农建设 的行为。

我国农村集体经营性建设用地入市政策和法律支持问题研究作者：刘文忠苟小坤王珍来源：《北京联合大学学报（人文社会科学版）》2023年第05期［摘要］农村集体经营性建设用地入市，是贯彻党的二十大提出的全面推进乡村振兴的重要战略部署。

入市改革是促进农民经营增效、赋予农民更加充分财产权的必要举措。

入市改革牵涉多方利益，因此，要将入市工作置于中国农地改革、激活乡村发展活力背景下，在现有政策和法律框架内，将土地管制、土地发展权、农民土地增值权益等立法理念，贯穿在入市改革配套制度的建构中。

本文结合全国入市试点地区的工作实践，研究了农村集体经营性建设用地入市的制度支持体系。

聚焦农地入市的法律障碍，提出了相关修法和政策建议。

［关键词］乡村振兴；农村集体经营性建设用地；土地发展权；中国式现代化［中图分类号］中图分类号F301［文献标志码］文献标志码A［文章编号］1672-4917（2023）05-0082-16全面建设中国式社会主义现代化，最艰巨的任务仍然在农村。

随着我国城镇化扩张和农村人口大量转移，进一步释放和激活农村市场潜力，推动农地改革被提上战略议程。

深化农村“三块地”①改革，大力推进“农村集体经营性建设用地入市”（以下简称“入市”），探索建立兼顾国家、村集体经济组织和农民利益均衡的农地增值收益有效调节机制，对于赋予农民更加充分的财产权益、推动乡村振兴具有重要的意义。

一、农村集体经营性建设用地入市政策和法律环境分析2015年，全国在33个县级行政单位进行入市试点改革。

据自然资源部数据统计，到2018年底，33个改革试验区共查明农村集体经营性建设用地已入市地块1万余宗，面积9万余亩［1］，从入市的规模看，入市的市场效果并不明显。

在民法典颁布和土地管理法修订前后，关于入市的规则、法律关系、入市利益分配、入市路径、风险预防等问题为学者所广泛研究。

在讨论过程中，认为集体经营性建设用地入市可以对农村的土地资源进行优化配置，推动土地改革，将土地资源转化为农民的土地财产权。

农村集体经营性建设用地使用权入市法律问题研究农村集体经营性建设用地使用权入市是近年来我国农村土地制度改革的一项重要举措。

这一改革对于优化土地资源配置、促进农村经济发展、增加农民财产性收入等方面具有重要意义。

然而，在实践过程中，也面临着一系列法律问题需要深入研究和解决。

一、农村集体经营性建设用地使用权入市的法律背景长期以来，我国农村土地实行集体所有、家庭承包经营的制度。

农村集体建设用地的使用受到严格限制，只能用于兴办乡镇企业、村民建设住宅以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设。

这种限制在一定程度上制约了农村土地资源的合理利用和农村经济的发展。

为了推动农村土地制度改革，党的十八届三中全会明确提出，建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

这一政策为农村集体经营性建设用地使用权入市提供了法律依据和政策支持。

二、农村集体经营性建设用地使用权入市的法律内涵农村集体经营性建设用地使用权入市，是指农村集体经营性建设用地的所有权人将一定年限的建设用地使用权通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式让渡给单位或者个人使用，并由使用者按照合同约定支付土地出让金、租金等费用的行为。

农村集体经营性建设用地使用权入市应当符合土地利用总体规划、城乡规划和产业政策等要求，并且应当经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

三、农村集体经营性建设用地使用权入市面临的法律问题（一）产权界定不清晰农村集体经营性建设用地的产权界定存在模糊之处。

一些土地的权属关系复杂，历史遗留问题较多，导致在入市过程中难以明确权利主体和权利范围。

（二）市场交易规则不完善目前，农村集体经营性建设用地使用权入市的市场交易规则还不够完善。

在土地出让、租赁、作价出资（入股）等交易方式的具体操作流程、价格形成机制、交易平台建设等方面，缺乏统一、明确的规定，容易导致交易混乱和不公平。

年 启 动 ， 在 稳 妥有 序推 进 。开 展宅 基 地 置 换要 把 正 握 好 四个 核 心 环 节 ： 是 要维 护 《 权 法》 一 物 明确 规 定
庄 行 镇 新 叶村 也 进行 了这 方 面 的探 索 ， 目前进 展 顺
利。
１ ４
上海农村经济 ２１ ０ ２年 第 ６期
适 宜 开展 村庄 归并 的区 域 要具 有 以下 特 点 ： 第
农 民集 中居 住和 土地 集约 使用 ，所 节余 出来 的建 设
用 地进 行产 业 开发或 进入 土地 市场 ，获 得土 地 出让
收 益来 平衡 农 民安置 小 区 的建 设成 本和 农 民社会 保 障的成 本 ， 到 农 民变市 民， 地规 模化 经 营 的多赢 达 农
局面。
本市从 ２０ ０ ４年 开 始 试 点 农 民宅 基 地 置 换 ， 积 累 了很 多宝 贵 经 验 。新 一轮 试 点 工作 也 已于 ２ １ ００
转 进 行 分 类 指 导 ， 用 不 同 的流 转 模 式 ， 能 充 分 适 才
发 挥试 点政 策在 社会 经 济方 面 的综 合效 能 。
一
、
流 转 模 式 分 析
（ 农 民宅基地 流转模 式 一）
１ 宅基 地 置换 模 式 、 宅 基 地 置 换 属 于广 义 的 集 体 建 设 用 地 流 转 范 畴， 是指按 照 城乡 建设 用地 增建 挂钩 的政 策 ， 在农 民 自愿 的前 提下 ，垦 复拆 除 原来 布局分 散 房屋 的宅 基 地 为耕地 ， 同时在 城镇 区域 建造 农 民安 置小 区 ， 实现
域 ； 二 ， 民原 有 住 宅基 本 在 同 一 时 间段 建 成 ， 第 农 且 年 久 失 修 ， 民翻 新 意愿 比较 强 烈 ； 三 ， 村 生活 农 第 农

农村土地管理法律法规农村土地管理是国家农村发展和农民利益保障的重要组成部分。

为了保护农村土地资源、规范土地利用和确保农民的土地权益，我国制定了一系列农村土地管理法律法规。

本文将从土地承包、土地流转、农村宅基地、农村集体经营性建设用地等方面介绍相关法律法规。

一、土地承包土地承包是我国农村土地制度的基础，对于稳定农村土地关系、保障农民合法权益至关重要。

我国土地法规定了土地承包的基本原则和具体操作规定。

根据农民合法权益的保护需要，我国发展了长期稳定的土地承包制度，保障农民对土地的使用权、收益权和转让权。

同时，土地承包经营合同的签订、变更和终止等相关程序也得到明确规定。

二、土地流转土地流转是指农民在合法范围内将土地承包经营权转让给其他农民或者农业经营主体的行为。

随着农村经济的发展和产业结构的调整，土地流转在农村发展中起到了积极作用。

相关法律法规规定了土地流转的条件、程序和限制，既保障了农民权益，又促进了土地资源的集约利用和农业现代化的发展。

三、农村宅基地农村宅基地是指农民用于居住和生产经营的土地，是农民基本的居住和生存保障。

相关法律法规对农村宅基地的使用权、规划和管理进行了细致规定。

根据法律法规的规定，农民有权按照规划管理的要求合理使用和开发自己的宅基地，保障了农民的基本居住权和生产经营权。

四、农村集体经营性建设用地农村集体经营性建设用地是指农村集体经济组织或者农村土地经营管理机构依法统筹利用的土地。

农村集体经营性建设用地的利益关系复杂，需要在法律法规的指导下进行合理管理和使用。

我国相关法律法规对农村集体经营性建设用地的规划、流转和收益分配等方面进行了明确规定，保障了集体经济组织和农民的合法权益。

总结农村土地管理法律法规对于农村土地资源的保护、农民权益的保障和农村经济的发展起到了重要作用。

通过明确土地承包、土地流转、农村宅基地和农村集体经营性建设用地等方面的规定，我国的农村土地制度逐渐走向规范化和现代化。

然而，已有研究也存在不足之处。首先，部分研究过于侧重理论分析，缺乏实 证研究。其次，已有研究多从单一角度出发，如土地利用效率、农民增收等， 而缺乏综合考虑。最后，针对不同地区农村集体建设用地“入市”的比较研究 尚显不足。
三、研究方法
本次演示采用文献分析法、案例分析和数据统计等方法进行研究。首先，收集 与农村集体建设用地“入市”相关的文献资料，进行深入剖析。其次，选取典 型地区进行案例分析，了解“入市”政策的实践效果。最后，运用数据统计方 法，对收集到的数据进行整理和分析。
3、加大政府支持力度
1、建立健全监督机制，保障土地所有者的合法权益。 2、加强对外来资本的监管，防止资本操纵土地价格和市场秩序。
ห้องสมุดไป่ตู้
3、建立合作共赢的模式，确保集体经营性建设用地在进入市场的过程中实现 利益共享。
参考内容二
一、引言
随着中国城市化进程的加速，土地资源变得越来越紧张。为了满足城市发展的 需求，农村集体建设用地“入市”政策应运而生。该政策旨在盘活农村集体建 设用地，提高土地利用效率，同时增加农村集体经济组织和农民的收入。本次 演示旨在探讨农村集体建设用地“入市”的现状和影响，以期为后续研究提供 参考。
未来研究可以从以下几个方面展开：一是深入研究农村集体建设用地“入市” 的市场机制和运作模式；二是不同地区“入市”政策的差异性和效果比较；三 是探讨如何平衡农村集体经济组织、农民和地方财政之间的利益关系；四是研 究如何加强“入市”过程的监管，防止违法违规行为的发生。
谢谢观看
针对这些问题，当地政府在法律框架内进行了一些尝试。首先，在保障农民权 益方面，政府规定了土地入市的收益分配方案，确保农民能够获得合理的收益。 其次，在确定土地合法性方面，政府要求所有入市土地必须经过确权登记，以 确保交易的安全性。最后，在防止土地投机方面，政府设定了严格的土地入市 审核程序，防止不法分子借机谋取不正当利益。

农村集体经营性建设用地入市的难点问题论析【摘要】农村集体经营性建设用地入市是当前农村改革中的一个重要议题，但面临诸多难点问题。

土地流转难题、产权保障困境、政策法规不明确、农民意识障碍以及金融支持不足是其中的主要困难。

为了解决这些问题，需要加强土地流转制度建设、完善产权保障机制、明确政策法规、提升农民意识、加大对农业的金融支持力度。

随着农村产权制度的不断完善和政策环境的改善，农村集体经营性建设用地入市的难点问题将逐渐得到解决。

未来，农村集体经营性建设用地将更好地为现代农业发展和农民增收做出贡献。

【关键词】农村集体经营性建设用地入市, 难点问题, 土地流转, 产权保障,政策法规, 农民意识, 金融支持, 解决对策, 发展趋势.1. 引言1.1 研究背景在当前我国农村集体经营性建设用地入市的过程中，面临着诸多难点问题，这些问题严重制约了农村经济的发展和农民收入增加的速度。

为了更好地突破这些难点问题，需要深入研究并找到解决之道。

本文旨在对农村集体经营性建设用地入市的难点问题进行论析，探讨可能的解决对策以及未来的发展趋势。

农村集体经营性建设用地入市存在着诸多困难和障碍，其中主要包括土地流转难题、产权保障困境、政策法规不明确、农民意识障碍以及金融支持不足等方面的问题。

这些难点问题的存在，使得农村集体经营性建设用地入市面临着重重挑战，需要有针对性地加以解决。

通过对这些难点问题的深入分析和研究，可以为未来农村集体经营性建设用地入市的发展提供更加有效和可行的对策和建议，促进农村经济的持续健康发展，实现乡村振兴的目标。

1.2 研究目的本文旨在深入分析农村集体经营性建设用地入市过程中存在的难点问题，并探讨解决对策，为相关部门提供参考和借鉴。

通过对土地流转难题、产权保障困境、政策法规不明确、农民意识障碍、金融支持不足等问题的论述，旨在找到解决农村集体经营性建设用地入市难点问题的有效途径，促进农村经济发展和农民收入增加。

《集体经营性建设用地入市增值收益分配法律问题研究》一、引言随着城市化进程的加速和土地资源的日益紧缺，集体经营性建设用地的入市已成为解决土地资源分配和经济发展矛盾的重要手段。

然而，随之而来的增值收益分配问题成为各方关注的焦点。

本文旨在研究集体经营性建设用地入市过程中增值收益分配的法律问题，分析现行法律规定的不足，并提出相应的完善建议。

二、集体经营性建设用地概述集体经营性建设用地是指农村集体经济组织使用于非农业建设的土地，包括工矿仓储用地、商服用地等。

随着城乡统筹发展和土地市场的开放，这类土地的入市已成为推动地方经济发展的重要力量。

然而，在入市过程中，由于法律制度的不完善和利益分配的不明确，导致了各种矛盾和问题。

三、集体经营性建设用地入市的法律现状目前，我国关于集体经营性建设用地入市的规定主要散见于《土地管理法》、《物权法》等法律中。

虽然有法律明确规定土地增值收益应当合理分配，但具体分配比例、分配方式和分配程序等缺乏明确的法律规定。

此外，由于地区间政策差异和法律规定的不统一，导致在实践中出现了一系列法律适用难题。

四、增值收益分配中的法律问题1. 分配比例不明确：在集体经营性建设用地入市中，政府、原土地所有者（农村集体经济组织）和开发商等主体之间的增值收益分配比例没有明确规定，导致了各方在利益分配上的争议。

2. 分配方式不规范：当前，我国关于集体经营性建设用地入市的增值收益分配方式缺乏统一的标准和规范，导致分配过程存在不透明、不公正的现象。

3. 法律责任不明确：在增值收益分配过程中，如果出现违法行为，如贪污、挪用等，现行法律对相关责任人的处罚措施不明确，难以起到有效的震慑作用。

五、完善集体经营性建设用地入市增值收益分配的法律建议1. 制定统一的法律规定：应当制定统一的法律规范，明确政府、原土地所有者（农村集体经济组织）和开发商等主体在增值收益分配中的比例和方式。

2. 强化信息公开和监管：应当建立健全的信息公开和监管机制，确保增值收益分配过程的透明度和公正性。

浅析集体经营性建设用地入市问题【摘要】集体经营性建设用地入市是当前社会发展中一个备受关注的话题。

本文通过分析集体经营性建设用地的概念、入市的影响、现行政策、存在问题和解决对策，探讨了这一问题的重要性并提出了展望。

通过深入研究，我们可以看到集体经营性建设用地入市对经济、社会和环境等方面都有着重要的影响，因此需要加强相关政策和措施来规范和引导这一过程。

未来，应该注重平衡集体和个体利益，促进农村发展和城乡一体化，实现可持续发展的目标。

这篇文章将有助于更深入地了解集体经营性建设用地入市问题，为相关研究和实践提供参考和指导。

【关键词】集体经营性建设用地、入市问题、政策分析、存在问题、解决对策、重要性、发展展望1. 引言1.1 背景介绍集体经营性建设用地入市问题是当前城镇化进程中的一个重要议题，也是我国土地管理领域的热点问题之一。

集体经营性建设用地指的是集体所有的土地用于建设开发或出租经营的用地。

随着城市化进程加快，对于集体经营性建设用地入市的需求不断增加。

背景介绍中还需要分析当前城市化进程中存在的问题，例如土地资源供给不足、土地利用效率低下、农民土地收入不稳定等。

这些问题使得集体经营性建设用地入市成为当前亟待解决的难题。

现有的政策和制度对于集体经营性建设用地入市的规范管理尚未完善，存在监管漏洞和制度矛盾。

为了更好地推动集体经营性建设用地入市的规范发展，需要对这一问题进行深入研究和探讨。

本文旨在分析集体经营性建设用地入市的影响、现行政策的局限性、问题存在的原因，并提出相应的解决对策，以期为相关部门和决策者提供参考，推动我国土地管理制度的改革与完善。

1.2 研究目的研究目的是对集体经营性建设用地入市问题进行深入分析，探讨其影响和现行政策的有效性。

通过对该问题的研究，可以帮助相关部门制定更科学合理的政策措施，促进土地资源的合理利用，推动农村经济的发展和农民收入的增加。

也可以减少相关领域的风险和隐患，提升土地利用效率和经济效益，为乡村振兴和城乡一体化发展提供有益经验和参考。

集体经营性建设用地入市增值收益分配探析———以江苏省试点经验为例●申文金张文主摘要:目前，国家正在进行农村集体经营性建设用地入市的改革试点工作，15个试点地区在改革过程中积累了丰富的实践经验。

集体经营性建设用地流转试点工作的顺利开展在很大程度上受到增值收益分配状况的影响，合理的增值收益分配对顺利推进集体经营性建设用地入市具有重要意义。

文章以农村集体经营性建设用地入市改革试点地区———江苏省为基础，总结了江苏试点改革的经验及，结合全国其它试点地区改革实践，重点阐述了增值收益产生的原因及影响因素，分析了当前试点改革中存在的问题，最后，提出了科学合理分配农村集体经营性建设用地入市增值收益的对策建议。

关键词：农村集体经营性建设用地；土地增值收益分配；农地非农化；改革试点十八届三中全会决定,在符合土地利用总体规划和土地用途管制的要求下,农村集体经营性建设用地允许入市。

2015年开始,开展了农村土地制度的33个改革试点工作。

农村集体经营性建设用地入市是农村土地制度改革的一项重要改革内容。

同国有建设用地一样,农村集体经营性建设用地入市肯定会带来大量的土地增值收益,土地增值收益如何分配,合理的分配如何建立,都值得深入研究。

农地入市的增值收益如何分配是农村土地制度此次改革的关键问题,是入市改革的焦点和难点,被称为“第四项改革”。

同时,2016年国家提出了“农村集体经营性建设用地入市取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例大体平衡的原则”。

科学合理、谨慎地处理好土地增值收益分配是集体经营性建设用地入市改革的焦点和难点,同时,科学合理地确定收益分配机制,以实现集体经营性建设用地入市和土地征收取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例大体平衡的目标。

因此,科学合理地平衡各主体之间的利益关系,才能保障改革顺利推进。

一、土地增值收益的影响因素分析农村集体经营性建设用地是指所有权归属于农民集体的,在乡镇土地利用总体规划的指导下,由农村集体经济组织用于兴办企业,或通过入股,联营等方式与他人共同举办企业商业所使用的,具有生产经营性质的农村建设用地。

、
农 村 集体 建 设 用地使 用权 流 转及 其 收 益分 干重大问题的决定 》提出逐步建立城 乡统 一的集体建设用地
市场 ，集体建设 用地在符合规划 的前提 下与国有建设用地享
配 的 内涵 及 方 式
农 村集体建设用地 使用权流转 ，是指在 集体建设用地所 有同等权 益 。２ ０ １ ３ 年中央 ｌ 号文件 要求严格 规范集体 经营性 有权不变 的前 提下 ，集体建设用地 使用权以有偿方式发 生转 建设用地流转 。综 上所述 ，国务 院对集体 建设用地流转是肯
建议成立由国土发改建设工商民政等部门人员组成的专项调研组对各地规划管理审批管理地价评估市场建设市场交易土地整理土20143地储备税费征管流转收益分配社会保障产权登记流转纠纷调节仲裁等一系列集体建设用地流转的相关配套政策及其在实践中的应用情况进行调研总结和吸取各地配套政策的成功经验对河北省的相关配套政策进一步深化细化使得集体建设用地流转政策更具可操作性
满足城镇 化用地需求 ，促进农村 集体建设用地顺 畅流 转 ，实
二 、农 村 集体 建 设 用地 流 转及 其 收 益 分 配 相 关
现城 乡土 地统筹利用势在必行 。而如何促进集体建设 用地流 政策分 析 转 ，实现 既能切实保障农 民的 收益 分配权 ，又能通过政府 税 收和转移支 付协调相关各方利益 以促进社会公平 ，是破 解统 （ 一 ）国家层面政 策分析
并提 出完善建 议 ，以 期为促进 该省集 体建设用 地顺畅流 转 ， 的严格限制 （ 如中发【 ２ ∞３ 】 ３ 号 、国发【 ２ ∞４ 】 ２ ８ 号 、国发【 ２ Ｏ 。 ６ Ｊ 缓解土地供需尖锐矛盾提供科学依据 。
一
３ ｌ 号） 。十七届三中全 会 《 中共 中央关于推进农村 改革发展若

XX县集体经营性建设用地入市成本管理和收益分配指导意见为规范我县集体经营性建设用地入市项目的成本管理和收益分配，建立兼顾国家、集体、个人的集体经营性建设用地入市收益分配机制，完善对农民合理、规范、多元保障机制，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》，结合我县实际，制定本指导意见。

第一章总则第一条本指导意见所称集体经营性建设用地，是指经批准的规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的农村集体建设用地和其他历史原因遗留的集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。

第二条本指导意见所称集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、出租等有偿方式交由其他单位或者个人使用，并以书面合同约定与土地使用者的权利义务，由土地使用者向土地所有者支付土地出让金的行为。

第三条本指导意见所称入市收益，是指集体经营性建设用地入市所取得的土地成交价款，由土地入市成本、政府土地增值收益、农民集体土地增值收益构成。

集体经营性建设用地入市收益分配，实行与国有建设用地同等原则，同权同价同责，兼顾国家、集体和农民三者利益。

集体经营性建设用地入市收益分配顺序为：土地入市成交价款中，首先扣除土地入市成本，剩余部分为入市项目纯收益。

入市项目纯收益中，政府收取土地增值收益后，剩余部分为农民集体土地增值收益。

第四条本指导意见适用于全县集体经营性建设用地入市的成本管理和收益分配。

第二章土地入市成本第五条本指导意见所称入市成本，是指集体经营性建设用地入市过程中，为达到入市交易条件而产生的土地取得成本、前期基础设施建设成本、向政府缴纳的整治复垦费和其他税费、项目实施管理成本和融资成本、入市过程中间服务费用等。

为保证集体经营性建设用地入市成本的真实可靠性，我县的集体经营性建设用地入市项目，采取项目外部审计的方式进行成本核算和支付管理。

集体经营性建设用地入市流转价格评估初探——以佛山市禅城区一宗集体工业用地流转出让价格评估为例摘要：《土地管理法》修正案通过后，明确集体经营性建设用地可在符合规划和用途管制前提下入市流转。

本文通过对集体经营性建设用地等概念、集体经营性建设用地入市意义、入市问题研究现状进行分析，并基于《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA1201—2021），结合笔者从事的估价实务项目进行实证分析，以期对集体经营性建设用地入市涉及的价值量化问题进行探索研究。

关键词：集体经营性建设用地入市、集体工业用地、价格评估一、引言十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《土地管理法》修正案，修正案自2020年1月1日起施行（以下简称“新《土地管理法》”）。

新《土地管理法》其中一个亮点是破除了集体经营性建设用地进入市场的法律障碍。

集体经营性建设用地入市有利于保护农民集体利益，为农村经济发展注入活力，对推动城乡融合、乡村振兴发展具有重要的现实意义。

在集体经营性建设用地入市过程中必然涉及价值和收益的厘定，与之相关的土地价格评估具有现实研究意义。

目前，集体土地入市流转价格评估实务较少，市场上难以找到可供参考的集体土地成交价格案例，评估中对如何一方面借鉴现有国有建设用地价格评估规范，另一方面也符合《农村集体土地定级与估价技术指南》提出了技术要求。

本文结合一宗位于佛山市禅城区的集体建设用地流转出让价格评估项目实例，对集体经营性建设用地入市流转价格评估进行一次探索。

1.相关概念辨析1.集体经营性建设用地集体建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。

集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。

集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地[1]。

1.集体经营性建设用地入市根据新《土地管理法》及有关规定，集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式交由单位或者个人使用，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。

《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》解读日前，财政部、国土资源部联合印发《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》，对调节金的概念、征收范围、征收缴库、使用管理、法律责任等作出了规定。

《暂行办法》出台的背景和意义是什么？有哪些主要内容？对调节金征收管理有哪些具体要求？对此，国土资源部财务司有关负责人对相关政策进行了解读。

为规范农村集体经营性建设用地土地增值收益管理提供制度依据记者：《暂行办法》出台的背景和意义是什么？负责人：建立兼顾国家、集体、个人土地增值收益分配机制，合理提高个人收益是农村土地制度改革试点工作的关键环节。

党的十八届三中全会提出：“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。

《中共中央办公厅、国务院办公厅印发〈关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见〉的通知》和《国土资源部关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地改革试点实施细则的通知》明确，要建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，探索形成可复制、可推广的改革成果，为科学立法和修改完善相关法律法规提供支撑。

《暂行办法》的出台，是财政部、国土资源部认真贯彻落实党中央、国务院关于抓好改革落实，共同推进农村集体经营性建设用地入市改革试点工作的重要举措。

根据中央改革的精神，《暂行办法》对调节金征收、使用管理等作出了规定，为规范农村集体经营性建设用地土地增值收益管理提供了制度依据，为进一步推进试点工作、完善土地增值收益分配、形成可复制、可推广、利修法的改革成果提供支持。

记者：《暂行办法》有哪些主要内容？负责人：《暂行办法》共五章二十四条，包括总则、征收缴库、使用管理、法律责任、附则等内容，规范了农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理。

主要内容包括：一是规定农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收的基数、比例；二是明确入市收入和成本核算方式，合理确定土地增值收益；三是规范调节金征收入库程序；四是统筹调节金使用管理；五是明确法律责任。

《农村土地集体统一经营实现的法律问题研究》篇一一、引言随着中国农村改革的深入推进，农村土地集体统一经营已成为一种重要的农业经营模式。

这种模式在推动农村经济发展、提高农业生产效率、实现农业现代化等方面具有重要作用。

然而，农村土地集体统一经营的实施过程中涉及诸多法律问题，如土地所有权、经营权、收益分配等。

本文旨在研究农村土地集体统一经营实现的法律问题，以期为农村土地制度改革提供理论支持和实践指导。

二、农村土地集体统一经营概述农村土地集体统一经营是指农村集体经济组织在符合国家法律法规的前提下，将农民的土地集中起来，由集体经济组织统一进行农业生产经营活动。

这种经营模式能够充分发挥农村集体的优势，实现农业生产的规模化和现代化。

农村土地集体统一经营的目的是为了提高农业生产效率，增加农民收入，推动农村经济发展。

三、农村土地集体统一经营的法律问题（一）土地所有权问题农村土地集体统一经营涉及到土地所有权的问题。

根据中国相关法律规定，农村土地归农民集体所有，农民享有土地承包经营权。

在集体统一经营中，如何界定集体与农民之间的土地所有权关系，以及如何保障农民的土地承包经营权是亟待解决的问题。

（二）经营权问题经营权是农村土地集体统一经营的核心问题。

在集体统一经营中，如何合理分配经营权，确保农民的参与度和收益分配的公平性是关键。

此外，如何规范经营行为，防止经营权的滥用和侵犯也是需要关注的问题。

（三）收益分配问题收益分配是农村土地集体统一经营中最为敏感的问题之一。

如何公平、合理地分配收益，确保农民的合法权益，是农村土地集体统一经营可持续发展的重要保障。

此外，如何建立有效的监督机制，防止收益分配中的不正之风也是需要研究的课题。

四、解决农村土地集体统一经营的法律问题的对策建议（一）完善相关法律法规应完善相关法律法规，明确农村土地集体统一经营的合法性和具体操作流程。

同时，应明确土地所有权、经营权、收益分配等方面的规定，为农村土地集体统一经营提供法律保障。

关键词 ： 收益分配 集体 建设 用地使用权 中图分类号 ：３ １ 文献标识码 ： Ｆ２． １ Ａ 文章编号 ：０４－９４ ０ ）１ ００ ０ １０ － １Ｉ０ ８ １－ ８ — ２ ４ ２
流转
《 中华人 民共 和国土地 管理法》 ４ 条的规定 ： 第 ３ 任何单 位和个人进 行 建设 ， 需要使 用土地的 ， 必须依法申请使用 国有工地 。 但是 ， 兴办乡镇 企业 和村 民建设住宅经依 法批 准使用本集体经济组 织农 民集体所有的 土地 的， 或者乡镇村公共设施 和公益事业建设经依法批准使用农 民集体 所有 的土地的除外。 该法第 ６ 条规定 ： ｏ 农村集体经济组织使用乡镇土地 利用 总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位 、 个人 以土地使 用权入股 ， 联营等形式共同举办企业的 ， 应当持有关批准文件 ， 向县级 以 上地方人 民政府土地行政 主管部 门提出 申请 ， 按照省 、 治区 、 自 直辖市规 定 的批准权 限， 由县级 以上人 民政府批 准 ， 中， 其 涉及 占用农 用地的 ， 依 照本法第 ４ 条的规定办理审批手续 。《 ４ 土地管理法》第 ６ 条也明确规 ３ 定 ： 民集体所有 的土地 的使用权 不得出让 、 农 转让或 者出租用于非农业 建设 。但 是， 符合 土地 利用 总体规 划并依法取得建设用地 的企业 ， 因破 产、 兼并等情形致使土用地使用 权流转 中收益分配不合理 的问
题。
２现行征 地制度 缺陷。当前 ， ． 我国农村集体建设用地使用权流转的 主要途径是 ： 土地征用形式。征地制度就是先 由政府将集体所有的建设 用地通过征收 的手段转变为国有 土地 ， 然后再行推 向土地市场。现行的 土地 征用制度是以 １８ 年 《 ９２ 宪法》后经 １８ 年和 ２０ （ ９８ ０４年对土地制度 及征用制度作 了修 正 ） １８ 年 《 和 ９６ 土地管理法 》后经 １８ 年 、９８ （ ９ ８ １９ 年 和 ２０ 年三次修改以及相关 的行政法规 、 ０４ 规章为法律支撑体系 的） 。 然而 ， 尽管几十年间我国的政治 、 经济 、 社会 发生 了巨大 的变迁 ， 土 地征用制度并没有根本性的改进 ， 其一 以贯之 的总的立法精 神体现在以 下两个方面 。 第一 ， 整个立法模式来看 ， 从 土地征用制度是 国家配置土地 资源 ， 满足经济建设土地需求 的基本手段。 国家土地所有权 实际上凌 驾 于农 民集体土地所有权之上 ， 土地只能通过征用的方式实现由集体 所有 向国家所有 的单 向转变对公共利益作扩大化解释 ， 缺乏对集体土地所有 权的应有保护 。 第二 ， 从土地征用制度的指导思想来看 ， 全面贯彻和沿袭 了计划经济思想 ， 排斥市场在土地资源配置 中的作用。 随着市场经济体制的逐 步建立 ， 由于城市用地无偿划拨方式被有偿 出让 方式所取代 ， 城市供地制度 由计划 向市 场转变 ， 使得土地增值 收益 突显 出来 ， 尤其是经济的高速发展带来 的用 地紧张 ， 使得土地价值不 断 攀升 。 所以 ， 面对巨大的土地增值收益 ， 农民希望将 土地收益直接用于农 业生产 和社会保障。但是 ， 由于现行的土地征用制度并未将 土地增值 利 益列 入制度 安排 ， 而制度的安排实质就是 收益的分配 ， 以在对土地增 所 值收益分配 中， 国家 、 集体 、 民个人三方博弈的结果最终是以国家为代 农 表的公权力获得对利益的垄断。 公权力一旦成为追逐利益最大化的经济 人， 必然会 采取降低成本 、 扩大征地的行为 ， 由此 导致的滥用征地权力 、 征地补偿不合理 、 征地收益分 配混乱等弊端也是必然的。 ３ ． 农村土地产权制度 的残 缺。我 国的《 土地 管理 法》 十条规定 ： 第 农 民集体所有的土地依法属 于村农 民集体所有 ， 由村集体经济组织或者村 民委员会经 营、 管理 ， 已经分别属于村 内两个 以上农 民集体经济组织 的 农 民集体所有 ， 由村内各该农村集体经济组织或者村 民小组经营 、 管理 ， 已经属于乡镇农民集体所有 的， 由乡镇农村集体经济组织经营 、 管理。 但 是， 该条规定的“ 体” 集 的概念界定的 比较模糊 ， ， 而且 乡镇 、 、 村 小组 三级 主体 的收益分享也没有做 出明确界定。实践中 ， 集体建设用地 流转 的主 体， 既有 乡镇 、 村集体 经济组织 ， 即集体土地所有权 者 ， 也有乡镇政府 和