土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据

《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局房屋土地资源管理局、规划和国土资源局）、监察厅（局）计划单列市国土资源行政主管部门、监察局，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局、监察局：2003年，各级国土资源行政主管部门和监察机关按照中央纪委全会和国务院廉政工作会议的部署，认真开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察。

经过努力，经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度已经初步建立，经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的比例有所提高。

但从全国看，这项制度还没有全面落实，领导干部违反规定干预和插手经营性土地使用权出让的行为依然纯在，有的地方问题还相当严重。

为贯彻落实中央纪委第三次全会和国务院第二次廉政工作会议关于认真落实经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，严肃查处违法违规批地用地行为的部署和要求，从源头让预防和治理土地出让的腐败行为，国土资源部、监察部决定，2004年继续在全国开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法检查。

现就有关问题通知如下：一、突出重点，明确执法监察的范围和内容2004年执法监察的重点是，继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，建立健全具体制度和操作规范，认真纠正和严肃查处土地出让中违规操作问题和违纪违法行为。

执法检查的范围是，2004年1月1日后各类经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让情况；对2003年执法监察中发现但尚未处理的违规操作和违纪违法出让经营性土地出让问题，也要纠正和查处。

主要内容包括：1.市、县建立经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的情况。

已建立制度的市、县，要督促抓好制度的规范，制定监督管理措施。

尚未建立制度的，要责成有关地方政府和部门于3月底以前建立，届时仍不建立的，要追究主要领导的责任。

2.市、县人民政府和国土资源行政主管部门执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让程序的情况，特别是国有土地使用权出让信息公开和规范操作的有关情况。

Only people who are full of self-confidence can immerse themselves in life with confidence everywhere andrealize their will.勤学乐施积极进取（页眉可删）土地使用权出让招拍挂有什么规定？明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

上述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

在我们的日常生活中，我们身边就有这样的事情，谁谁谁买房子，卖房子，然后又是怎么样的。

还有的出租国有土地，那你们知道什么是土地使用权出让招拍挂吗？下面我就带大家了解一下有关土地使用权出让招拍挂的相关规定。

一、土地招拍挂制度土地招拍挂制度 [1] 是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。

该方式作为我国经营性用地出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都有着重要意义。

土地的交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。

二、土地招标招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文件，并实施投标的登记，投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并提交营业执照的副本，法人代表人证明等文件。

投标人在按照招标文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。

经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交的投标文件进行评审后，在规定的时间地点开标。

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定第一条为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规，制定本规定。

第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本规定。

本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

本规定所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

本规定所称挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第五条国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。

市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

第六条市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

国土资源管理法律法规和重要政策的基本内容建国以后，我国十分重视土地的合理利用与管理，先后制定了一系列的土地管理法律法规。

1950年6月中央人民政府颁布了《土地改革法》； 1986年，全国人大通过了《土地管理法》，1988年进行了修改，该法是我国第一个较全面的综合性的关于保护土地的法律。

1998年8月29日，第九届全国人大常务委员会第四次会议通过了《中华人民共和国土地管理法（修订案）》。

1999年1月1日起开始施行的《中华人民共和国土地管理法》。

2004年，国家又进行了修正。

其基本原则为土地公有原则、充分合理利用土地原则、节约利用土地和保护耕地原则、土地有偿使用原则等四项原则。

近年来，为保障粮食生产安全和经济平稳运行，国务院将土地管理作为宏观调控的一条重要手段，陆续出台了一系列政策文件，宗旨是：综合运用经济手段、法律手段和必要的行政手段，实行“两个最严格”的土地管理制度。

即：“最严格的耕地保护制度”，严格控制农用地转为非农建设用地；“最严格的节约用地制度”，严格建设用地审批。

归纳起来，主要有以下三个方面：（一）实行土地社会主义公有制，强化土地利用总体规划和年度计划控制1、土地的所有制我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和农村集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，城市市区的土地属于国家所有。

集体所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

国家为公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

2、组织编制土地利用总体规划土地利用总体规划是指在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展要求以及当地的自然、社会经济条件，对土地的开发、利用、整治、保护等在空间和时间上所作的总体安排和布局。

土地利用总体规划主要通过耕地保有量、基本农田保有量和建设用地总规模三个“刚性”指标来控制。

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中华人民共和国国土资源部令第11号国土资源部第一条为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规，制定本规定。

第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本规定。

本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

本规定所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

本规定所称挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第五条国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。

市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

第六条市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过2007年9月21日国土资源部第3次部务会议修订第一条为规范国有建设用地使用权出让行为,优化土地资源配置,建立公开、公平、公正的土地使用制度,根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法和中华人民共和国土地管理法实施条例,制定本规定;第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的,适用本规定;本规定所称招标出让国有建设用地使用权,是指市、县人民政府国土资源行政主管部门以下简称出让人发布招标公告,邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标,根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为;本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为;本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为;第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权,应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则;第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让;前款规定的工业用地包括仓储用地,但不包括采矿用地;第五条国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动,应当有计划地进行;市、县人民政府国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况,编制国有建设用地使用权出让年度计划,报经同级人民政府批准后,及时向社会公开发布;第六条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让年度计划,会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案,报经市、县人民政府批准后,由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施;前款规定的出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等;第七条出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况,编制招标拍卖挂牌出让文件;招标拍卖挂牌出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本;第八条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日,在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告,公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点;第九条招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：一出让人的名称和地址；二出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；三投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法；四索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式；五招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；六确定中标人、竞得人的标准和方法；七投标、竞买保证金；八其他需要公告的事项;第十条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价;标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准;确定招标标底,拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价,投标、竞买保证金,应当实行集体决策;招标标底和拍卖挂牌的底价,在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密;第十一条中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,除法律、法规另有规定外,均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动;出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件;挂牌出让的,出让公告中规定的申请截止时间,应当为挂牌出让结束日前2天;对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人,出让人应当通知其参加招标拍卖挂牌活动;第十二条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利;第十三条投标、开标依照下列程序进行：一投标人在投标截止时间前将标书投入标箱;招标公告允许邮寄标书的,投标人可以邮寄,但出让人在投标截止时间前收到的方为有效;标书投入标箱后,不可撤回;投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任;二出让人按照招标公告规定的时间、地点开标,邀请所有投标人参加;由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况,当众开启标箱,点算标书;投标人少于三人的,出让人应当终止招标活动;投标人不少于三人的,应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容;三评标小组进行评标;评标小组由出让人代表、有关专家组成,成员人数为五人以上的单数;评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明,但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容;评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审;四招标人根据评标结果,确定中标人;按照价高者得的原则确定中标人的,可以不成立评标小组,由招标主持人根据开标结果,确定中标人;第十四条对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准,或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人,应当确定为中标人;第十五条拍卖会依照下列程序进行：一主持人点算竞买人；二主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；三主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度;没有底价的,应当明确提示；四主持人报出起叫价；五竞买人举牌应价或者报价；六主持人确认该应价或者报价后继续竞价；七主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的,主持人落槌表示拍卖成交；八主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人;第十六条竞买人的最高应价或者报价未达到底价时,主持人应当终止拍卖;拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度;第十七条挂牌依照以下程序进行：一在挂牌公告规定的挂牌起始日,出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等,在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；二符合条件的竞买人填写报价单报价；三挂牌主持人确认该报价后,更新显示挂牌价格；四挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人;第十八条挂牌时间不得少于10日;挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度;第十九条挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定;挂牌期限届满,挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者,并询问竞买人是否愿意继续竞价;有竞买人表示愿意继续竞价的,挂牌出让转入现场竞价,通过现场竞价确定竞得人;挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格,没有竞买人表示愿意继续竞价的,按照下列规定确定是否成交：一在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价不低于底价,并符合其他条件的,挂牌成交；二在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人；报价相同的,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外；三在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的,挂牌不成交;第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后,中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金,转作受让地块的定金;出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书;中标通知书或者成交确认书应当包括出让人和中标人或者竞得人的名称,出让标的,成交时间、地点、价款以及签订国有建设用地使用权出让合同的时间、地点等内容;中标通知书或者成交确认书对出让人和中标人或者竞得人具有法律效力;出让人改变竞得结果,或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的,应当依法承担责任;第二十一条中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间,与出让人签订国有建设用地使用权出让合同;中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金,出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还,不计利息;第二十二条招标拍卖挂牌活动结束后,出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布;出让人公布出让结果,不得向受让人收取费用;第二十三条受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后,方可申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书;未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书;第二十四条应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而擅自采用协议方式出让的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的,依法追究刑事责任;第二十五条中标人、竞得人有下列行为之一的,中标、竞得结果无效；造成损失的,应当依法承担赔偿责任：一提供虚假文件隐瞒事实的；二采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的;第二十六条国土资源行政主管部门的工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予处分；构成犯罪的,依法追究刑事责任;第二十七条以招标拍卖挂牌方式租赁国有建设用地使用权的,参照本规定执行;第二十八条本规定自2007年11月1日起施行;。

关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见（试行）为进一步规范我市经营性国有建设用地使用权出让工作，充分发挥市场配置土地资源的决定性作用和更好发挥政府作用，有效提高土地开发利用和管理水平，依据有关法律法规规定，结合我市实际，提出如下意见。

一、规范经营性国有建设用地使用权出让行为工业（含仓储用地，不含采矿用地，下同）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性国有建设用地应当以招标、拍卖、挂牌方式出让，必须严格遵守《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），坚持公开、公平、公正原则。

（一）住宅用地。

1．出让原则。

住宅用地不得与招商引资项目挂钩，土地出让时不得设置影响公平公正竞争的限制性、排他性准入条件。

2．出让规模。

用地性质、规模应当符合国家有关禁止、限制性规定，容积率大于1.0。

单宗住宅用地出让面积不得超过20公顷。

（二）商业及商住混合用地。

商业及商住混合用地原则上不得设置限制性、排他性准入条件。

根据规划要求，对有利于完善城市功能，能够带动区域整体发展，具有引领性作用的商业（指具有百货商场、购物中心、超级市场、宾馆酒店等功能，受让人自持物业比例不低于70%的城市商业综合体项目、特色商业街区项目、社区商业中心项目）、总部经济、文化旅游、创意研发、现代服务业，且宗地配套住宅占项目用地可开发总建筑面积不超过40%的项目，确需设置有关准入条件的，在不设置影响公平公正竞争的唯一性排他条件的前提下，可由项目所属土地储备机构、区政府（含济南高新管委会和各区驻地园区管委会，下同）提出设定土地出让条件的建议，按照有关程序报市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组研究确定。

（三）工业用地。

1．出让原则。

工业项目用地出让不得与配套住宅、商住混合用地挂钩。

工业用地出让时可根据产业规划和项目实际情况，设定产业类型（制造业、仓储业）、投资强度、亩均税收等要求。

2．出让规模。

工业项目用地规模原则上不超过50亩。

天津市人民政府关于印发天津市国有建设用地有偿使用办法的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 天津市人民政府关于印发天津市国有建设用地有偿使用办法的通知（津政发〔2014〕6号）各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：现将《天津市国有土地有偿使用办法》印发给你们，望遵照执行。

天津市人民政府2014年2月26日天津市国有建设用地有偿使用办法第一章总则第一条为合理利用土地资源，加强国有建设用地有偿使用管理，规范国有建设用地有偿使用行为，培育和规范土地市场，保护有关当事人的合法权益，促进经济发展和城市建设，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政辖区内以有偿方式取得在地表、地上或者地下设立的国有建设用地使用权，或对取得的国有建设用地使用权进行转让、出租、抵押，适用本办法。

本办法所称国有建设用地有偿使用，包括国有建设用地使用权出让、国有建设用地租赁和国有建设用地使用权作价出资（入股）。

第三条本市国有建设用地由市人民政府集中统一管理，市土地行政主管部门统一负责全市行政辖区内国有建设用地整理、储备、出让、转让的管理工作。

区县土地行政主管部门在市土地行政主管部门领导下，负责本辖区内前述各项工作。

市和区县土地行政主管部门的派出机构，按照职责分工负责指定区域内具体管理工作。

第四条除法律规定可以采取行政划拨方式取得用地外，其他国有建设用地必须依法以有偿方式取得。

符合城市规划要求的各类用地有偿使用时，应首先考虑采用出让方式。

第五条国有建设用地使用权出让和国有建设用地租赁均应在市人民政府确定的土地交易有形市场内进行。

节约集约利用土地规定（2019年修正）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------节约集约利用土地规定（2014年5月22日国土资源部令第61号公布根据2019年7月16日自然资源部第2次部务会议《自然资源部关于第一批废止和修改的部门规章的决定》修正）第一章总则第一条为贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，提升土地资源对经济社会发展的承载能力，促进生态文明建设，根据《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，制定本规定。

第二条本规定所称节约集约利用土地，是指通过规模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用等手段，达到节约土地、减量用地、提升用地强度、促进低效废弃地再利用、优化土地利用结构和布局、提高土地利用效率的各项行为与活动。

第三条土地管理和利用应当遵循下列原则：（一）坚持节约优先的原则，各项建设少占地、不占或者少占耕地，珍惜和合理利用每一寸土地；（二）坚持合理使用的原则，严控总量、盘活存量、优化结构、提高效率；（三）坚持市场配置的原则，妥善处理好政府与市场的关系，充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用；（四）坚持改革创新的原则，探索土地管理新机制，创新节约集约用地新模式。

第四条县级以上地方自然资源主管部门应当加强与发展改革、财政、环境保护等部门的沟通协调，将土地节约集约利用的目标和政策措施纳入地方经济社会发展总体框架、相关规划和考核评价体系。

第五条自然资源主管部门应当建立节约集约用地制度，开展节约集约用地活动，组织制定节地标准体系和相关标准规范，探索节约集约用地新机制，鼓励采用节约集约用地新技术和新模式，促进土地利用效率的提高。

我国土地性质变更方法研究自国土资源部11号令、21号令相继出台后，如何处置改变土地用途为经营性用地成了十分敏感而复杂的问题，加上现行法律法规和政策的有关规定存在差异，造成了各地在办理改变土地用途业务过程中出现了政策把握不准、处置方式混乱的问题。

为此，准确理解和把握改变土地用途相关法律法规和政策，合理确定改变土地用途处置方式，对提高国土资源管理部门依法行政能力和水平具有十分重要意义。

在此，笔者谈谈自己对改变土地用途处置政策的思考，仅供参考。

一、土地用途改变为经营性用地处置方式的有关争论当前，对土地用途改变为经营性用地的处置主要有三种主流观点：观点一：土地改变用途为经营性用地可以按市场价补缴土地出让金方式处理。

具体操作办法：通过土地使用者申请并经国土资源管理部门和城市规划管理部门批准，签订出让合同、合同变更协议或重新签订出让合同，相应补缴土地出让金或差价部分土地出让金。

此观点主要法律法规、政策依据是《房地产管理法》第十七条规定、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）（十七）条中规定、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）第十六条规定。

该观点认为要从维护财产合法权益和遵守市场信用原则的高度出发，切实保障土地使用者依法取得国有土地使用权及其经营的合法权益。

观点二：土地改变用途为经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式重新出让方式处理。

具体操作办法：通过对土地使用者合理补偿的基础上依法收回国有土地使用权，按照城市规划管理部门确定的新土地用途和规划指标以招标拍卖挂牌方式重新公开出让。

此观点主要法律法规政策依据是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条。

该观点认为改变土地用途不属政府批准土地使用者原土地开发利用范围，其实质就是重新取得新用途的土地使用权。

关于科研用地能否分割出让的问题依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，国家实行土地用途管制制度。

科研用地属于政府公用地，一般以政府划拨方式取得，也有以出让方式取得，但不管以何种方式取得，都限定土地用途。

若要改变土地用途，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定，应当办理土地变更登记手续。

而根据《浙江省国土资源厅办公室关于改变土地用途及土地利用条件涉及补交土地出让金问题的批复》第2点的规定，对依法申请改变土地用途行为，应视同为土地使用者重新取得新用途的土地使用权行为，相对应于政府则是供应土地行为。

为此，国土资源部门必须按照相关法律法规和政策规定，严格执行有偿或划拨、协议或招标拍卖挂牌的土地供应政策和供应方式。

对改变为经营性用地的，则必须在充分协商和合理补偿的基础上，以招标拍卖挂牌方式公开出让其土地使用权；而对符合《划拨用地目录》或不属于经营性用地的，则应在处置方案和结果充分公示的基础上，分别以行政划拨或协议出让方式将新用途的土地使用权提供给原土地使用者。

其中涉及补交出让金标准，应按现时点新用途土地评估市场价格补缴差额部分土地出让金。

即原为划拨土地的，应为现时点新用途土地评估市场价格扣除现时点原用途划拨土地使用权权益评估价格；原为出让土地的，应为现时点新用途土地评估市场价格扣除现时点的原用途剩余出让年期土地评估市场价格。

浙江省的这些相关规定要求，基本上也与其他省、市的要求大体一致。

至于能否分割出让，《土地管理法》对此没有规定，部、省层次的法规、规章也尚没有明确的规定，且各方认识不一。

反对者的观点整理如下：一、研发用地在一定时期内不宜转让研发项目是一个地区经济社会发展不可缺少的重要组成，也是地方经济可持续发展的支柱。

研发项目用地取得后若在短时期内就转让，一是容易导致项目建设滞后，甚至长期闲置，影响地方经济发展进程；二是项目用地转让后，实施的项目可能与出让土地时确定的项目大相径庭，影响产业政策和产业发展战略，使得政府产业引导计划难以落实。

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（中华人民共和国国土资源部第11号令）第一条为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规，制定本规定。

第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本规定。

本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

本规定所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

本规定所称挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第五条国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。

市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

第六条市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

国土资源部令第61号——节约集约利用土地规定文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】2014.05.22•【文号】国土资源部令第61号•【施行日期】2014.09.01•【效力等级】部门规章•【时效性】已被修改•【主题分类】土地资源正文国土资源部令第61号《节约集约利用土地规定》已经2014年3月27日国土资源部第1次部务会议审议通过，现予以发布，自2014年9月1日起施行。

部长姜大明2014年5月22日节约集约利用土地规定（2014年3月27日国土资源部第1次部务会议通过）第一章总则第一条为贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，提升土地资源对经济社会发展的承载能力，促进生态文明建设，根据《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，制定本规定。

第二条本规定所称节约集约利用土地，是指通过规模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用等手段，达到节约土地、减量用地、提升用地强度、促进低效废弃地再利用、优化土地利用结构和布局、提高土地利用效率的各项行为与活动。

第三条土地管理和利用应当遵循下列原则：（一）坚持节约优先的原则，各项建设少占地、不占或者少占耕地，珍惜和合理利用每一寸土地；（二）坚持合理使用的原则，盘活存量土地资源，构建符合资源国情的城乡土地利用新格局；（三）坚持市场配置的原则，妥善处理好政府与市场的关系，充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用；（四）坚持改革创新的原则，探索土地管理新机制，创新节约集约用地新模式。

第四条县级以上地方国土资源主管部门应当加强与发展改革、财政、城乡规划、环境保护等部门的沟通协调，将土地节约集约利用的目标和政策措施纳入地方经济社会发展总体框架、相关规划和考核评价体系。

第五条国土资源主管部门应当建立节约集约用地制度，开展节约集约用地活动，组织制定节地标准体系和相关标准规范，探索节约集约用地新机制，鼓励采用节约集约用地新技术和新模式，促进土地利用效率的提高。

土地出让金的征收标准近几年随着房地产行业的发展，土地市场也一路飙升！城乡改造也加快步伐！为了加强地价管理，防止国有土地资产流失，促进我县经济和城市建设的发展，根据现行土地管理法规以及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，决定调整出让金征收标准，现将有关事项通知如下：(1)按照原批准用途办理出让手续，非经营性用地的土地使用权出让金不得低于备案评估地价的35%;商品住宅和综合经营性用地的土地使用权出让金不得低于备案评估地价的40%;商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让金不得低于备案评估地价的45%;工业用地的土地使用权出让金不得低于备案评估地价的25%。

(2)原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的，应当采取招标拍卖挂牌方式在土地交易中心公开出让，并按现时经营性用地的市场价格，减去原用途的现时划拨土地使用权市场价格全额缴纳土地使用权出让金。

(3)房改房、经济适用房上市交易，按国家和省的规定缴纳土地使用权出让金，且不得低于备案评估地价的10%。

(4)出让年限按国家规定最高可出让年期办理，即：住宅(含商品住宅)70年;商业、旅游、娱乐用40年;工业、综合用地等其他用地50年。

2、新增建设用地办理出让手续，出让金征收标准如下：(1)非经营性用地协议出让土地使用权的，熟地不得低于备案评估地价的70%;毛地不得低于备案评估地价的50%。

(2)经营性用地必须采取招标拍卖挂牌方式在土地交易中心公开出让，并按成交价缴纳出让金。

缴交标准为：熟地不得低于成交价的70%;毛地不得低于成交价的50%。

3、土地使用者经取得规划部门和出让方同意，改变出让合同约定的土地用途的，必须重新签订出让合同或签订出让合同变更协议，并按下列标准调整土地使用权出让金：(1)原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的，应采取招标拍卖挂牌方式在土地交易中心公开进行，并按现时经营性用地的市场价格减去原用途的现时非经营性用地市场价格的差额相应调整，改变为商业、旅游、娱乐用地的，不得低于差额的45%;改变为商品住宅和综合经营性用地的，不得低于差额的40%。

工业用地转为商业或住宅用地是否必须招拍挂作者：刘文杰来源：《资源导刊》 2014年第5期已出让国有工业用地因城市规划调整变更为商业或住宅等经营性用地的，应如何办理土地用途变更手续，是一个争议较大的问题。

在实际工作中各地做法不一：有的地方是由现使用者按照新土地用途市场价格与原土地用途市场价格的差额“补缴价差”，办理土地用途变更手续；有的地方是由政府对原土地使用权有偿收回后重新招标拍卖挂牌出让。

到底该如何办理，我们需要对现行法律、法规、规章进行深入的理解。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

”2003年国土资源部颁布实施的《协议出让国有土地使用权规定》（以下简称21号令）第十六条规定:“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

”2006年国土资源部印发的《协议出让国有土地使用权规范》第八条规定:“出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。

”2007年颁布的《城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

划拨土地改为经营性项目用地补办出让手续还是直接被政府回收划拨土地改为经营性项目用地补办出让手续还是直接被政府回收【案例】某人民广播电台取得了作为广电用途的国有划拨土地使用权，2010年3月该单位校经省教育厅批复同意进行基建改造。

同年得到市规划部门和建设部门颁发的许可证后，建成了一栋占地为12682平方米、建筑面积为17711平方米的综合大楼。

综合楼竣工后，该单位将其出租给从事空调销售、餐饮、宾馆等公司商业活动。

国土管理部门认定该单位在未办理合法土地手续情况下擅自动工，在本单位划拨的教育用地上建设商业大楼并对外营业的行为，违反《中华人民共和国土地管理法》第五十六条之规定，构成不按照批准用途使用国有土地的实施，作出行政处罚；责令该单位交还该宗面积2682平方米的土地，并处以7.5096万元的罚款。

【疑惑】1.划拨土地能擅自改变用途吗？2.擅自改为商业用途的划拨土地一定要收回吗？【解析】划拨土地，也称划拨土地使用权。

《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定：“划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：“县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用”。

同时，《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条也对可以以划拨方式取得土地的建设用地进行了限制：“（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。

”结合本案来看，单位属于公益事业用地可以通过划拨取得，但是若其擅自将一部分改为商业用地就缺少法律的支撑，是违法行为，对其进行处罚无疑是正确的。

但是是否必须要对这些违法使用的土地进行回收呢？《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。