海南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：致估价委托人函的写作考试试卷

广东省2016年下半年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题(共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意)1、市场理论是研究的理论。

A:生产要素投入量与产出量之间的关系B:基数效用论和序数效用论的关系C:消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量D: —定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题E :执行层的组织协调2、房地产估价机构资质有效期是__年。

A．1B．2C．3D．53、某门市的土地剩余使用年限为3 年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为 2 年，约定好月租金是180 元/ 平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米，报酬率是10%,运营费用率为30%则该门市现在带租约出售时的正常价格是__。

A. 700000元B. 695554元C. 777268元D. 800500元4、一套总价60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况: (1) 要求在成交日期一次性付清; (2) 如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣; (3) 首付款20 万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15 年，按月等额偿还贷款; (4) 约定自成交日期起一年内一次性付清; (5) 自成交日期起分期支付，首期支付20 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20 万元。

上述情况中，存在名义价格的是__。

A. 第⑴、(3)种情况B. 第⑶、⑷、(5)种情况C•第(23、⑷ 种情况D.第⑵、⑷、(5)种情况5、根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制。

A:总体规划B:控制性详细规划C:修建性详细规划D:分区规划E :执行层的组织协调6、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了1 5年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。

海南省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价报告的形式考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产开发企业2010年销售收入为8000万元人民币，扣除项目金额为5000万元，应缴土地增值税为万元。

A：500B：750C：900D：950E：执行层的组织协调2、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

A：建筑物重置价B：建筑物现值C：土地价格D：房地产价格E：工业用地的监测点评估价格3、以下不属于房地产损害赔偿范围的是__。

A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失B．因延误工期造成房屋延期交付C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风4、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。

A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去E：工业用地的监测点评估价格5、土地使用权抵押时，其地上建筑物__抵押。

A．随之B．不能C．由抵押人确定是否D．由抵押权人确定是否6、以下权利中属于用益物权的是。

A：抵押权B：典权C：建筑物区分所有权D：质权E：执行层的组织协调7、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。

如果该贷款的年利率为5.75％，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。

A：2277.4B：2223.41C：2728.8D：2741.9E：借款合同8、职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，免予征收__。

海南省2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为万元。

A：2500B：3000C：3500D：4000E：工业用地的监测点评估价格2、下列属于房地产开发直接投资的是。

A：购买房地产开发企业的债券、股票B：购买房地产投资信托基金C：购买住房抵押支持证券D：购买一座正在运营的高尔夫球场E：借款合同3、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，。

(2008年试题) A：由国家无偿收回B：自动续期C：应于届满前6个月申请续期D：应于届满前1年申请续期E：房地产估价机构必须加盖公章4、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。

(2009年试题)A：汇票B：本票C：支票D：银行券E：执行层的组织协调5、在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心也可将住房公积金余额。

A：用于购买股票B：用于购买国债C：用于商业投资D：为单位或个人提供担保E：执行层的组织协调6、是实现物业管理社会化的必要条件。

A：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离B：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相一致C：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相融合D：现代化大生产的社会专业分工E：执行层的组织协调7、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为。

A：0．91B：0．92C：1．09D：1．10E：工业用地的监测点评估价格8、成本法的理论依据是。

A：替代原理B：预期原理C：生产费用价值论D：劳动力价值论E：工业用地的监测点评估价格9、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利是指。

海南省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：搜集交易实例的要求考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在他人土地上通行的权利为典型的。

A：地役权B：典权C：空间利用权D：使用权E：工业用地的监测点评估价格2、房屋面积测算的内容不包括__。

A．房屋建筑面积B．房屋使用面积C．共有建筑分摊面积D．房屋占地面积3、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。

A：房地产租金以外的收入B：运营费用率C：空置率D：可出租面积的比率E：工业用地的监测点评估价格4、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年．该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期．建筑物经济寿命为50年．假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为．【2007年考题】A：2．00％B：2．13％C：2．22％D：2．50％E：工业用地的监测点评估价格5、某房地产2009年4月的价格为6500元/m2，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（）元/m2。

A．5110.51B．5307.26C．5549.95D．5638.136、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于．(2007年试题)A：单元估算法B：单位指标估算法C：概算指标法D：工程量近似匡算法E：借款合同7、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12％，则开发利润为。

A：180．0万元B：300．0万元C：309．0万元D：313．2万元E：工业用地的监测点评估价格8、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。

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一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．60B．45C．30D．152、收益法中所指的收益是__。

A．估价时点前一年的收益B．估价时点前若干年的平均收益C．估价时点以后的未来预期正常收益D．估价时点前最高盈利年份的收益3、房地产开发投资属于典型的__房地产投资。

A．收益型B．收益加增值型C．机会型D．博弈型4、收益法是以__为基础的。

A．定期原理B．平衡原理C．替代原理D．预期原理5、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为__。

A．空置率B．有效面积系数C．建筑密度D．建筑容积率6、直线趋势法公式中的常数a、b是由__决定的。

A．房地产的历史价格资料B．房地产的未来价格资料C．房地产的现时价格资料D．估价人员选取的价格资料7、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于。

A：适于进行长期投资B：变现性差C：易受政策影响D：存在效益外溢和转移E：借款合同8、是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。

A：企业管理费B：规费C：直接工程费D：措施费E：执行层的组织协调9、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。

A：销售状况价值论B：市场供求价值论C：生产费用价值论D：经济花费价值论E：工业用地的监测点评估价格10、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。

A：估价目的B：估价方法C：价格类型D：估价时间E：工业用地的监测点评估价格11、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是__。

A．房屋出租B．房地产抵押C．土地使用权出让D．土地使用权转让12、买受人有权在通知到达之日起__日内做出是否退房的书面答复。

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一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是__。

A．0.21%B．1.23%C．2.01%D．3.23%2、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。

A．初始B．变更C．转移D．他项权利3、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是__。

A．净现值B．净现值期望值C．净现值标准差D．净现值标准差系数4、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。

若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。

A．2139B．2146C．2651D．26595、货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为__加以适用。

A．国家信贷资金B．国家预算资金C．国家负担资金D．国家计划资金6、房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的机构。

A：中介管理B：市场服务C：管理服务D：中介服务E：执行层的组织协调7、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。

A：县级以上人民政府B：县级以上人民政府土地管理部门C：县级以上人民政府农业管理部门D：乡级以上人民政府E：房地产估价机构必须加盖公章8、《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是指在实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。

致估价委托人函
尊敬的委托人：
我是负责估价的专业人士，特根据您的委托，对您所拥有的财产进行估价。

经过仔细研究和综合分析，我得出以下估价结果，供您参考和决策。

我对您所拥有的房产进行了评估。

根据当前市场行情和该地区的房价指数，我认为您的房产价值在XXX万元左右。

这个估价是基于房屋的面积、地理位置、建筑结构和房龄等因素进行综合考虑得出的。

当然，具体的价格还需要根据市场的实际交易情况来确定。

我对您的车辆进行了评估。

根据车辆品牌、车型、车龄、行驶里程等因素，我认为您的车辆价值在XXX万元左右。

当然，这只是一个大致的估价，具体的价格还需要根据车辆的实际状况、市场供需情况等因素来确定。

我还对您的其他财产进行了估价。

比如您的收藏品、珠宝首饰、艺术品等，根据它们的品质、稀有度、市场需求等因素，我认为它们的价值在XXX万元左右。

当然，这个估价也需要根据具体的市场行情来确定。

我还对您的金融资产进行了估价。

根据您的银行存款、股票投资、债券投资等情况，我认为您的金融资产价值在XXX万元左右。

当然，
金融市场波动较大，具体的价格还需要根据市场行情来确定。

根据我的专业估价，您的财产总价值在XXX万元左右。

这个估价结果仅供参考，具体的价格还需要根据市场的实际情况来确定。

如果您有其他的财产需要估价，或者对估价结果有任何疑问，欢迎随时与我联系。

谢谢！
祝好！
此致，。

海南省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：房地产征收征用的需要模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

A：转让收入额加上财产原值和合理费用后的余额B：转让收入额减除财产原值，再加上合理费用后的余额C：转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额D：财产原值减除转让收入额和合理费用后的余额E：执行层的组织协调2、房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的__这两种力量共同作用的结果。

A．供需与价格B．需求与价格C．供给与价格D．供给与需求3、房地产交易双方在合同完成后__日内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。

A．30B．45C．60 D ．904、下列关于城市总体规划与国民经济和社会发展规划的相互关系，表述错误的是。

A：国民经济和社会发展规划是编制和调整城市总体规划的指导性文件B：城市总体规划是国民经济和社会发展规划的依据C：在国民经济和社会发展规划中，与城市总体规划关系密切的是有关生产力布局、人口、城乡建设以及环境保护等部分D：城市总体规划还要根据城市发展的长期性和连续性特点，作更长远的考虑，对国民经济和社会发展规划中尚无法涉及但却会影响到城市长期发展的有关内容，作出更长远的预测E：执行层的组织协调5、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。

A．市场价值B．清算价值C．快速变现价值D．投资价值6、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。

A：房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人B：房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人C：公证机关和无利害关系的第三人D：人民法院和无利害关系的第三人E：工业用地的监测点评估价格7、某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万㎡。

2016年海南省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书的种类及作用考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由__批准。

A．市(县)人民政府B．省、自治区、直辖市人民政府C．上级财政部门D．上级房改部门2、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是。

A：居民收入增加B：房产税征收C：人民币升值D：居民消费价格指数上升E：工业用地的监测点评估价格3、估价报告书中说明的限定了其用途。

A：估价原則B：估价方法C：估价目的D：估价对象状况E：工业用地的监测点评估价格4、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。

当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为__。

A．相等B．不相等C．可能会相等D．不能确定5、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。

A：了解某宗房地产的出租人权益价值B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C：了解某地区地震后房地产价值的变化D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额E：工业用地的监测点评估价格6、仅凭债券发行者的信用而发行，既没有抵押品作担保，也没有担保人的债券，也称无抵押担保债券，该债券属于。

A：信用债券B：抵押债券C：质押债券D：担保债券E：执行层的组织协调7、在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于。

A：点源B：面源C：永久性污染源D：暂时性污染源E：执行层的组织协调8、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为。

A：时间类参数B：融资类参数C：评价标准类指标D：收益类指标E：借款合同9、某临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为12．92万元。

2016年海南省房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。

裁决部门应当在受理裁决申请之日起__日内做出裁决。

A．10B．20C．30D．452、市场调查中的__，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。

A．试探性调查B．描述性调查C．因果性调查D．阶段性调查3、韩某在向张某催要赌债无果的情况下，纠集好友把张某挟持至韩家，并给张家打电话，声称如果再不还钱，就砍掉张某一只手。

韩某的作为__。

A．构成非法拘禁罪B．构成绑架罪C．构成非法拘禁罪和绑架罪的想象竞合犯D．构成敲诈勒索罪4、某套商品住宅现房的建筑面积为100㎡，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元／套，年折现率为6％，类似商品住宅期房的市场价值为5000元／㎡，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5％。

该套商品住宅现房的市场价值为元／㎡。

A：4653B：5347C：5352D：5366E：工业用地的监测点评估价格5、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是。

A：满足购买者使用要求B：购买者支付能力C：物业预期收益D：物业用途E：借款合同6、某在建工程项目计划建混合结构仓库2 000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。

另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。

A：30％B：45％C：65％D：75％E：工业用地的监测点评估价格7、某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地使用期限为40年，从开工之日起计算．项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元／㎡，可出租面积为建筑面积的65％，正常出租率为90％，运营费用为有效毛收入的25％．目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％．假设报酬率为8％．折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为．[2007年号题]A：2281．83万元B：2474．60万元C：3798．30万元D：4119．18万元E：工业用地的监测点评估价格8、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。