《写字楼概述》(第一分册)

写字楼概述目录1．概念 (2)1.1概念解释 (2)1.2起源 (2)2．写字楼发展趋势，分为四个方面 (2)2.1向高层发展 (2)2.2向智能化发展 (6)2.3向综合性发展 (10)2.4向灵活性发展 (12)3.国内现代办公楼的发展 (12)4. 写字楼功能分析 (13)4.1功能构成：收益功能、非收益功能 (13)4.2特殊用途房间的各种条件（见附表） (14)5.写字楼的分类 (15)5.1按使用方式分： (15)5.2按使用性质分： (15)5.3其他分类标准： (16)《写字楼概述》1．概念1.1概念解释写字楼：一般可定义为办公大楼，主要承载办公空间的功能。

办公室是脑力劳动者管理和生产信息的部门，一个企业中近乎有一半的工作人员是从事办公室工作的。

1.2起源历史上办公室起源于产业革命时期，那时的办公室是随着已成为社会生产基础的工厂而出现的一个附属物。

今天，办公室作为生产和处理各种商务活动的信息场所，而正在成为社会生产的基础。

目前，经济、社会状况都在发生着激烈的变化，在这种变化中，企业自身也必须进行变革。

为了适应这种社会的发展需求，也要求办公室在形态和功能上要多样化。

特别是近几年信息化技术的快速发展，更加速了这种变化的趋势。

先进的写字楼设计水平，从一个侧面反映这个国家的科学、技术、经济发展水平。

2．写字楼发展趋势，分为四个方面2.1向高层发展2.1.1物质基础近代高层办公建筑始于19世纪，科技和工业的快速发展为办公楼向高层发展奠定了物质基础：钢铁及钢筋混凝土在建筑上的应用，给建筑结构方式和建筑造型提供了新的可能性；1877年电话问世，改变了人们必须面对面的谈话方式；1879年发明电灯，为办公楼从自然采光向人工采光创造了条件，使办公楼的进深再不受自然光的限制；1870年在高层建筑中首次使用电梯，电梯的应用为办公建筑向空中发展创造了条件，这些都是办公楼向高层发展的物质基础。

2.1.2社会原因由于资本主义的发展，城市人口的高度集中，使城市用地十分紧张；许多办公楼建在城市中心的繁华地带；在有限的昂贵的土地上需要容纳大量的办公场所；功能相同的办公层的叠加，可以集中地使用各种先进设备；楼房的业主把建筑物当作炫耀实力的手段。

根据1994年的统计：世界上每年建造的高层建筑中有75%是办公建筑，当前世界上最高的30余幢建筑几乎都是办公建筑或综合性的办公建筑。

在1945年第二次世界大战结束后高层建筑如雨后春笋大量兴建，如美国纽约的世界贸易中心大厦、芝加哥的西尔斯大厦等。

除美国外，其他国家一般是在50年代发展到20-30层，到70年代超过50层。

许多高层办公楼以其特有的形象成为世界有名的建筑：德国慕尼黑市BMW公司办公楼、日本东京都新宿住友大楼、香港汇丰银行、俄罗斯莫斯科经互会办公楼等。

2.1.3 知名项目举例美国—帝国大厦:位于纽约，建于1931年，高102层（实际85层），建设周期仅19个月，该记录保持了约40年；美国—世界贸易中心：位于美国纽约，建于1972年，高412米，由两座同样高达的110层的大厦组成，2001年9月11日,遇到恐怖袭击被毁；美国—西尔斯大厦：位于芝加哥，建于1974年，高442米，共109，是当时世界最高建筑；马来西亚—双塔：中国—金茂大厦2.1.4 附件西尔斯大厦（Sears Tower）美国芝加哥的一幢办公楼，SOM建筑设计事务所设计，1974年建成,高443米，是当今世界最高建筑物之一。

总建筑面积418000平方米，地上110层，地下3层。

底部平面68.7×68.7米,由9个22.9米见方的正方形组成。

在这些正方形的范围内都不另设支柱，租用者可按需要分隔。

整个大厦平面随层数增加而分段收缩。

在51层以上切去两个对角正方形，67层以上切去另外两个对角正方形，91层以上又切去三个正方形，只剩下两个正方形到顶。

大厦结构工程师是1929年出生于达卡的美籍建筑师F.卡恩。

他为解决像西尔斯大厦这样的高层建筑的关键性抗风结构问题，提出了束筒结构体系的概念并付诸实践。

整幢大厦被当作一个悬挑的束筒空间结构，离地面越远剪力越小，大厦顶部由风压引起的振动也明显减轻。

顶部设计风压为305千克力／米2，设计允许位移（振动时允许产生的振幅）为建筑总高度的1/500，即900毫米，建成后最大风速时实测位移为460毫米。

大厦的造型有如 9个高低不一的方形空心筒子集束在一起，挺拔利索,简洁稳定。

不同方向的立面,形态各不相同，突破了一般高层建筑呆板对称的造型手法。

这种束筒结构体系是建筑设计与结构创新相结合的成果。

西尔斯大厦用钢材76000吨,每平方米用钢量比采用框架剪力墙结构体系的帝国州大厦降低20％，仅相当于采用 5跨框架结构的50％。

这种束筒结构体系概念的提出和应用是高层建筑抗风结构设计的明显进展。

大厦采用了当时最先进的在房间内和各种管井、管道内普遍装设烟感器、报警器和电子控制的消防中心的消防系统。

楼内的自动喷水装置在火警发生时可将水自动喷洒于任何地点。

位于大厦不同高度上的屋顶平台在火警时可用于安全疏散。

大厦中安装了102部电梯。

一组电梯分区段停靠,从底层有高速电梯分别直达第33层和66层，再换乘区段电梯至各层；另一组从底层至顶层每层都可停靠。

世界上300米以上摩天大厦简析与展望随着世界高楼迭起，如今高度为100米至200米的大厦已不算稀奇。

高度在300米以上的大厦，包括已建成及正在建设的，已有21座之多。

可以看出，在世界21座最高建筑中，东南亚地区与美国平分秋色，各占10座。

东南亚地区中包括中国3座，马来西亚2座，香港2座，台湾、泰国、朝鲜各1座。

另一座在德国，它排名最末，是欧洲最高楼。

上述事实从一个侧面说明了，由于环太平洋西岸各国经济的持续飞跃发展，在建筑业发展方面也开始向太平洋彼岸的高层建筑的故乡进行严峻的挑战；而另一方面，欧洲姗姗来迟，其步伐显然已望尘莫及。

由附表还可以看到，在当今世界21座最高建筑中，建成于30年代者2座、60年代者1座、70年代4座、80年代2座、而建成或将建成于90年至98年的达到12座。

这也就是说，在世界高楼向高度发展的历史中，最近的短短八、九年超过了以往的数十年。

众所周知，世界第一高楼的桂冠已被马来西亚首都吉隆坡的佩重纳斯双塔大厦（451米）一举摘取，它取代了自1974年以来在雄居世界高楼冠军长达22年之久的美国芝加哥的西尔斯大厦（443米）。

令人振奋的是，尽管我国刚封顶的最高楼棗上海金茂大厦在附表中排名第4，但上海浦东陆家嘴正在紧锣密鼓地筹建95层的环球金融中心大厦，它高达460米，换言之，它不久即将刷新世界纪录，并从马来西亚的佩重纳斯大厦的手中摘取世界第一高楼的桂冠。

应当指出，随着结构计算越来越精确，建筑材料越来越高强，施工技术也越来越成熟。

建造400米以上的大厦已不是太困难的事。

与此同时，利用人工智能，进一步提高结构构件对静载、风载、地震及其他各种内外力的感知和应变能力，建造800米以至1000米以上的大厦也已成为可能，面并非妄想。

据报道，日本东京附近拟建造一座千年摩天大厦，它高达840米，为多功能大厦，位于风景频繁的大海中，离陆地约定2公里，将以自动铁路和公路与之相联。

最近日本还宣布已设计出一系列超级巨厦，包括高2000米的空中城国，赤坂城楼，乃至高达4000米的富士山大厦。

英、美等国不甘示弱，据闻也已有了数千米高大厦的蓝图。

摩天大厦是经济、科技和文化发展到鼎盛时代的产物。

它们宏大美妙的身躯炫耀着经济高度发达、社会和平稳定，和高科技的充分发挥。

建造得高些、更高些，似将是未来世界建筑发展的趋势棗欲与天公试比高！附记：1本文资料主要源自《世界建筑9702》并根据新的信息作了补充；2建筑高度指人行道边至建筑顶部，不包括电视电线桅杆或旗杆的高度，此计算法为国际高层建筑委员会统一规定。

世界21座最高摩天大厦排名表（建成及在建）附表2.2 向智能化发展2.2.1智能化写字楼（Intelligent Building）智能化写字楼是一种新的建筑体系，近年来由于电子计算机的发展和普及，实现了人工智能型管理，为情报通讯事业的迅速发展提供了新的可能。

80年代在美国、日本等发达国家兴起的智能型办公大楼就是适应高度竞争的需要而诞生的高技术、高效率的新型办公大楼。

2.2.2智能化写字楼的概念“使其用户发挥最高效率，同时又以最低的保养成本，最有效地管理其本身资源的建筑”，智能化写字楼应提供“反应快、效率高和有支持力的环境，使机构能达到其业务目标”——欧洲智能建筑集团The European Intel ligent Building Group “通过对建筑物的四个要素，即结构、系统、服务、管理，及其相互关系的最优考虑，为用户提供一个高效率的和有经济效益的环境”——美国智能建筑学会America Intelligent Building Institute 比喻：给有重厚长大的骨骼和肌肉的传统建筑加上聪明的头脑和灵敏的神经系统。

体现在：建筑物能知道建筑内外发生的一切；建筑物能确定最有效的方式，为用户提供方便、舒适和富有创造力的环境；建筑物能迅速响应用户的要求；2.2.3智能化写字楼的发展2.2.3.1物质基础技术背景：20世纪最后的20年，是信息技术飞速发展的年代。

信息技术是在微电子、计算机和现代通信技术基础上发展起来的一门高技术。

在20世纪90年代，美国，信息产业的产值已占工业总产值的15%，占高技术领域产值的50%以上。

全球出现信息革命的高潮，表现出信息技术智能化、信息网络全球化、国民经济信息化三大特点。

信息革命对人类的社会、文化、日常生活乃至思维方式都产生了深远的影响。

技术如此迅速地发展，必然要寻找新的增长点，智能化写字楼实际上是信息技术向传统产业转移的一个结合点，也是信息产业扩张市场的一个桥头堡；经济背景：由于信息技术的发展，信息成为一种资源，使第三产业迅速崛起。

在发达国家特别是在一些经济中心城市中，第三产业无论是在国民经济总产值中还是在就业人口中都占有举足轻重的地位；由于第三产业在国民生产总值中所占比重日趋提高，必然需要提供能提高其劳动生产率的工作环境和工作条件。

而第三产业中，从事金融、贸易、保险、房地产、咨询服务、综合技术服务的人员比重逐年提高。

即便是传统产业领域中，规划、调研、经营、开发、广告、设计、咨询等非定型业务据增，白领工作人员的比例也在增加。

为这些人提供工作场所就形成了很大的需求压力。

80年代中期以来，世界经济区域集团化趋势日益明显，各国经济日益被纳入世界经济体系。

现在，很难找到一个国家或一个企业会将自己置身于世界大市场之外。

世界金融市场已经跨越国界趋向全球化；跨国公司的扩张已使生产和科技国家化，加速了资金、技术、商品和人才的国际流动。