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法律指引函（暂行）鉴于自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称“营改增”）试点工作，法律事务部在对“营改增”相关制度、文件进行梳理后，结合公司各项业务属性进行分析，提供以下法律要点供公司总部、各分支机构及子公司参考适用：一、关于商务谈判过程中需注意的事宜1、纳税人身份选择原则上选择与增值税一般纳税人进行商务合作，如遇特殊情况须与增值税小规模纳税人合作，则务必提前与其确认是否可由税务局代开增值税专用发票，代开发票的税点、时间等须一并明确，并强调在后续合同中体现。
2、三流必须一致资金流、票流、货物流必须一致。
其中，票流、货物流必须一致没有任何例外；而资金流可因实务中的个别特殊法律关系有所不同，如代为垫付资金；但，此情形须具备严格的合法性、合理性，并有足够的证据支持。
三流一致还需要予以明确资金流、票流、货物流等环节中相应的证据证明，如：房屋租赁详细地址、产权证、购房合同等证据材料，提请务必关注三流一致证据的留存。
3、含税价格和不含税价格商务谈判中一定要明确价格是否含税，如有混合销售或兼营等情形存在，则须明确不同的税率或所适用的税率/征收率等，并强调在后续合同中的体现。
4、明确发票类型商务谈判中一定要明确开具的发票为增值税专用发票（简称：专票）还是增值税普通发票。
5、发票开具时间商务谈判中一定要明确专票的开具时间。
一方面，便于履行合同义务；另一方面，便于自专票开出后在180天内向税务机关进行增值税专用发票进项税额的认证，避免我司出现增值税专用发票进项税额认证时已过认证期，增加公司纳税成本的不利后果。
如同时能在商务谈判中就专票作废、重开、补开、开具红字增值税专用发票予以达成一致则为上策。
二、关于合同文书规范必备条款梳理1、选择性条款我司为收款方：（1）本合同所约定的全部收入为含增值税金额，我司开具增值税专用发票。
发票一经出具，非因X方过错导致的原因，不再另行履行出票义务。
（2） X方在根据本合同之约定履行开具增值税专用发票前，有权根据“三流一致”原则，合理要求X方提供与三流有关的相关凭证，X方有义务配合。
营改增 | 你必须知道的：房地产业营改增如何有备而行？问题一：建筑业增值税税负变化将如何影响房地产业？在项目开发建设活动中，房地产业和建筑业往往形成密切合作关系，建筑安装成本是房地产开发成本的重要组成部分。
目前，我国房地产企业就其房地产转让和销售收入适用5%的营业税税率，建筑业的营业税税率为3%。
按照财税[2011]110号文件所提到的基本原则，营改增后建筑业将适用11%的增值税税率。
而结合建筑业管理现状，以及建筑企业的材料供应商和材料种类“散、杂、小”的特点，可以预见建筑企业的部分成本支出无法或者很难取得增值税专用发票，这一情况将可能导致建筑业在适用税率上升的同时，可抵扣的增值税进项税额却较为有限。
一般而言，建筑业作为房地产业的上游服务提供商，按照增值税税种特点——逐环节征税、逐环节抵扣、逐环节传递，在合理的市场交易中，建筑企业会考虑将相关的增值税税负传递到房地产业。
这样一来，房地产企业不仅要考虑本身改征增值税后因税率、计税方式等调整所带来的影响，还需要对建筑业的增值税税负变化进行了解，充分考虑可能由此引发的建筑业建造价格变动，并做好积极的应对。
【加微信：fdccspx关注更多精彩内容】问题二：房地产企业的土地购置费是否允许参与抵扣？这一政策影响何在？房地产开发成本中，土地成本是一项相当重要的支出。
以全国工商联2009年发布的一则报告为例，在参与调研的北京、青岛和呼和浩特等九个城市的有关项目中，土地成本占直接成本的比例高达58.2%。
因此，有关土地成本的税务处理在很大程度上将会影响房地产企业的税负水平。
有鉴于此，目前业界普遍关注营改增后，房地产企业的土地购置费是否允许参与进项税额抵扣这一问题。
虽然答案还未揭晓，但房地产企业可从以下两方面分析政策影响：如果土地购置费不得参与进行税额抵扣：对于房地产二级市场而言，房地产成交价格包含土地购置成本。
所以，此时如果将房地产交易全额纳入增值税计算范围，那么实际上相当于已对土地购置费征收了增值税。
![重磅：财税[2016]36号发布,全面解读房地产等4大行业营改增热点问题[税务筹划优质文档]](https://img.taocdn.com/s1/m/22e4cf26580216fc700afd87.png)
【精品优质】价值文档首发！重磅：财税[2016]36号发布，全面解读房地产等4大行业营改增
热点问题[税务筹划优质文档]
编者按：2016年3月24日，财政部、国家税务总局网站发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），明确自2016
年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
同时以附件形式发布《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》，相应的《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）等文件废止。
本期华税带您重点关注新政的重点事项。
建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业营改增政策——财税[2016]36号发布了，距离5月1日仅有短短的37日，时间异常紧迫，让我们一起对新政中的热点问题有一个整体的了解。
一、四大行业增值税税率确定为6%、11%
新政：增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。
（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。
（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。
营改增政策解读快报（2016年第9期）省局营改增改革试点工作领导小组税收政策组 2016年6月22日【编者按】为方便大家更好更快地了解营改增政策，有效解决营改增工作中遇到的问题，引导纳税人及时、充分享受营改增政策红利，依据国家税务总局系列文件规定，结合总局视频通报会上明确的事宜及我省实际情况，就房地产业座谈会上提出的有关问题进行了梳理和明确，供纳税人和税务人员参考学习，如与总局后期出台文件不一致的，以总局规定为准。
同时，欢迎广大纳税人和基层税务人员就本政策指引提出意见或建议。
全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业一、房地产开发企业收到商品房预收款，如何开具发票和申报的问题房地产开发企业在收到商品房预收款时，不确认该笔收入，不进行纳税申报。
购房者需要发票的，房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者，申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。
交房时，房地产开发企业需要确认收入，且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后，再按照商品房全款开具发票，并进行纳税申报。
二、关于房地产开发企业跨县（市、区）经营的问题房地产开发企业跨县（市、区）经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式，在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。
海南省《全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答（一）》中“十、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题”的指引同时废止。
三、关于土地价款的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。
土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。
土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。
其票据由财政部门出具。
拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。
房地产业营改增税收指引发布时间：2016-03-30 18:47:00来源：【字体：大中小】第一部分纳税人一、在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。
二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。
纳税人年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
第二部分征税范围一、根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目：（一）房地产企业销售自行开发的房地产项目属于销售不动产税目；（二）房地产企业出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），属于租赁服务税目中的不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务（不含不动产售后回租融资租赁）。
二、不征收增值税项目（一）房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
（二）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
第三部分税率和征收率一、房地产企业销售自行开发的房地产项目、出租不动产适用的税率均为11%二、房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售房地产项目、出租不动产业务，征收率为5%。
三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。
从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
第四部分计税方法一、基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
2016年营改增最新政策36号文件2016年3月24日，财政部、国家税务总局向社会公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)(以下简称36号文)，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点【营改增是什么意思】，房地产业全部营业税纳税人纳入此次试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
本指南对36号文中有关房地产业的政策规定进行了归纳，随着行业办法等规定的出台，我们将一、纳税人和扣缴义务人(一)在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。
(二)纳税人的分类 1.增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
这两类纳税人不仅有规模上的区别，更有税制适用上的区别。
从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
一般纳税人和小规模纳税人在税收待遇上的区别如下：(1)一般纳税人销售应税的货物、劳务以及发生应税行为可以自行开具增值税专用发票，而小规模纳税人不能自行开具，购买方索取专用发票的，小规模纳税人只能到主管税务机关申请代开专用发票。
(2)一般纳税人购进货物或劳务可以凭取得的增值税专用发票以及其他扣税凭证按规定抵扣税款，而小规模纳税人不享有税款抵扣权。
(3)征税办法不同。
一般纳税人适用一般价税方法计税，小规模纳税人适用简易计税方法计税。
2.应税行为的年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。
年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
(三)一般纳税人的管理 1.年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。
2016年营改增最新政策解读2016年5月1日即将全面推开营改增试点，营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。
生活服务业营改增你知道该如何办税吗?它的具体营改增试点工作是怎样进行的呢?下面小编奉上2016年生活服务业营改增政策解读及办税指南。
纳税人在中华人民共和国境内提供生活服务的单位和个人，为增值税纳税人。
单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
个人，是指个体工商户和其他个人。
在境内销售提供生活服务是指生活服务的销售方或者购买方在境内。
征税范围1、生活服务的征税范围，依照试点实施办法附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。
2、生活服务税目注释(一)生活服务税目生活服务是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动，包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。
1、文化体育服务。
文化体育服务，包括文化服务和体育服务。
(1)文化服务，是指为满足社会公众文化生活需求提供的各种服务。
包括：文艺创作、文艺表演、文化比赛，图书馆的图书和资料借阅，档案馆的档案管理，文物及非物质遗产保护，组织举办宗教活动、科技活动、文化活动，提供游览场所。
(2)体育服务，是指组织举办体育比赛、体育表演、体育活动，以及提供体育训练、体育指导、体育管理的业务活动。
2、教育医疗服务。
教育医疗服务，包括教育服务和医疗服务。
(1)教育服务，是指提供学历教育服务、非学历教育服务、教育辅助服务的业务活动。
学历教育服务，是指根据教育行政管理部门确定或者认可的招生和教学计划组织教学，并颁发相应学历证书的业务活动。
包括初等教育、初级中等教育、高级中等教育、高等教育等。
非学历教育服务，包括学前教育、各类培训、演讲、讲座、报告会等。
教育辅助服务，包括教育测评、考试、招生等服务。
(2)医疗服务，是指提供医学检查、诊断、治疗、康复、预防、保健、接生、计划生育、防疫服务等方面的服务，以及与这些服务有关的提供药品、医用材料器具、救护车、病房住宿和伙食的业务。
2016营改增一般纳税人转让取得的不动产相关税收政策及会计实务适用解读根据财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第（八）条销售不动产，第3点规定：一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
第(四)条进项税额第1点适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
依据以上文件规定现就，一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产适用政策列举如下：一般纳税人转让取得的不动产2016年05月01日公司购进用于管理用办公楼借方：固定资产 1000000应交税费——应交增值税（进项税额） 110000贷方：银行存款 1110000借方：应交税费—增值税留抵税额 44000（110000*40%）附件2第(四)条第1点规定。
贷方：应交税费——应交增值税（进项税额转出）44000预计净残值率为原值的10%，当年6月-12月计提折旧：借方：管理费用 26250 (1000000*90% /20 /12 *7)贷方：累计折旧262502017年01月01日上期留抵的税款转入进项税额（第二年抵扣比例为40%）借方：应交税费——应交增值税（进项税额）44000（110000*40%）贷方：应交税费—增值税留抵税额 440002017年全年计提折旧：借方：管理费用 45000（1000000*90%/20）贷方：累计折旧450002017年12月31日处置该房产借方：固定资产清理 928750累计折旧 71250（26250+45000）贷方：固定资产 1000000借方：银行存款 1665000贷方：固定资产清理 928750应交税费——应交增值税（销项税额）165000营业外收入——处置非流动资产 571250以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款：借方：应交税费——未交增值税 25000 [（1500000-1000000）*5% ] 贷方：银行存款 25000预缴税款后向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2016房地产营业税改增值税最新政策从今年5月1日起，营业税改征增值税改革试点将扩至建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，试点完成后营业税将退出历史舞台。
下面小编就为大家解读一下2016房地产营业税改增值税的最新政策，供大家参考!二手房交易营业税改增值税怎么缴，影响几何?营业税改征增值税五月一日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。
减轻企业负担是2016年经济工作中的重要任务，“营改增”是其中的一项政策。
这次“营改增”与以往相比有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。
营业税改增值税，会给老百姓买卖二手房增加负担吗?营业税下，个人二手房买卖需缴纳5%的营业税，符合一定条件的住房买卖可免征营业税。
出于稳定房地产市场考虑，去年3月份，营业税免征条件有所放松，从原来的“满5年以上(含5年)”，调整为“满2年以上(含2年)”。
为适应国内房地产市场分化局面，今年2月份，营业税政策进一步放松，除了北上广深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年)，对外销售的，均免征营业税。
北上广深仍然适用去年老政策，满2年(含2年)非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;满2年(含2年)普通住房，才免征营业税。
北京某区地税局相关负责人表示，营业税改增值税主要对个人二手交易的税收征管产生影响，此前营业税、个税、契税等，都是地税部门交税。
营业税改增值税后，增值税要在国税部门交税，对征管有影响。
营业税改成了增值税，是否会导致老百姓买卖二手房的负担增加，中国人民大学财政金融学院教授朱青解释说，营改增之后只是税种和计税方式的替代，并不会增加普通老百姓的购房负担。
朱青说，像老百姓卖二手房，绝对不会像企业销项税、减进项税销售按照小规模纳税人，按照不含税的销售额，按3%的征收率征收，增值税并不会加重卖二手房老百姓的税收负担。
这样看来，老百姓大可不必担心。
二手房营业税改增值税，应该怎么缴?个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。
2016营改增最新政策消息
3月5日上午，国务院总理李克强在第十二届全国人民代表大会第四次会议做政府工作报告时表示，今年拟安排财政赤字2.18万亿元，比去年增加5600亿元，赤字率提高到3%。
其中，中央财政赤字1.4万亿元，地方财政赤字7800亿元，主要用于减税降费，减轻企业负担。
全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
据了解，营业税改征增值税改革(简称“营改增”)从2011年试点到现在，已经是第六个年头，只有建筑业、房地产、金融保险、生活服务业四个行业还没有推进营改增方案。
其中“不动产所含增值税纳入抵扣范围”的提议在2014年就有所讨论，曾计划在去年两会后开始推进，但后来被放缓，有媒体报道称其原因是“财政收入压力过大。
”
所谓“不动产所含增值税纳入抵扣范围”是指：企业购置房产用于增值税应税项目，其购置房产交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣。
有专家指出，房地产业实施营改增后，对房企而言会有两方面的内容变化。
第一，企业管理模式的转变，房企的大减负时代已经到来，通过营改增政策的落实，一些业务操作规范、各类收支票据齐全、财
务健全的房企，容易享受减负的利好。
而一些包括供应商材料采购、成本核算不清晰的房企，会发现反而税负增加。
所以这个政策会使得房企有动力去改进企业管理模式和财务核算模式。
第二，企业产品开发模式的转变。
从房企避税的角度看，后续精装修住房的投资力度或加大。
因为从抵扣进项税的角度，精装修住房能够扩大抵扣额度，这使得传统的毛坯房的投资规模或减少。
2016年营改增最新政策之营改增税收指引之房地产业1纳税人一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。
二、增值税纳税人分为一样纳税人与小规模纳税人两大类。
纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一样纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
2征税范围1依照《销售效劳、无形资产或不动产注释》规定，房地产业要紧涉及以下税目(一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目;(二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁效劳税目中的不动产经营租赁效劳税目和不动产融资租赁效劳税目(不含不动产售后回租融资租赁)。
2不征收增值税的项目以下情形不属于在境内销售效劳或无形资产：(一)境外单位或个人向境内单位或个人销售完全在境外发生的效劳。
(二)境外单位或个人向境内单位或个人销售完全在境外利用的无形资产。
(三)境外单位或个人向境内单位或个人出租完全在境外利用的有形动产。
(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
3税率和征收率一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。
二、小规模纳税人销售、出租不动产，和一样纳税人提供的可选择简易计税方式的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，依照适用税率扣缴增值税。
从税制适用而言，一样纳税人适用增值税税率，其进项税额能够抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不能够抵扣。
4计税方式1大体规定增值税的计税方式，包括一样计税方式和简易计税方式。
一样纳税人发生应税行为适用一样计税方式计税。
一样纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，能够选择适用简易计税方式计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方式计税。
2一样计税方式的应纳税额一样计税方式的应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部份能够结转下期继续抵扣。
营改增就是营业税改增值税。
从2016年5月1日起，国家将全面实施营改增政策，并且将范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活性服务业。
营改增对企业税负的影响是：简易征收方式，税负下降，企业经营成本是否上升还有待观察；一般计税方式，税负是否下降取决于进项税的多少，可能涉及的进项税额主要包含材料费、设备采购费等与生产经营相关的费用。
(一)现行增值税是对在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务，进口货物以及提供部分现代服务业服务的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种税。
(二)营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入征收的一种税。
(三)增值税和营业税是两个不同的税种，两者在征收的对象、征税范围、计税的依据、税目、税率以及征收管理的方式都是不同的。
(四)增值税的税率。
目前有17%， 13%、11%、6%。
小规模纳税人适用征收率3%。
部分特殊情况下货物或者服务适用0税率。
(五)营业税的税率。
根据不同的经营项目，适用以下税目税率计算征收。
增值税与营业税是两个独立而不能交叉的税种，即: 交增值税时不交营业税，交营业税时不交增值税。
1 、征收范围不同：凡是销售不动产，提供劳务 ( 不包括加工修理修配 ), 转让无形资产的交营业税。
凡是销售动产，提供加工修理修配劳务、部分现代服务业服务交纳增值税。
2 、计税依据不同：增值税是价外税，营业税是价内税。
所以在计算增值税时应当先将含税收入换算成不含税收入，即计算增值税的收入应当为不含税的收入。
而营业税则是直接用收入乘以税率即可。
财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所
得税计税依据问题的通知
财税〔2016〕43号
全文有效成文日期：2016-04-25
字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：
一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。
财政部国家税务总局
2016年4月25日。
2016年营改增最新政策36号文件2016年3月24日，财政部、国家税务总局向社会公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)(以下简称36号文)，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点【营改增是什么意思】，房地产业全部营业税纳税人纳入此次试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
本指南对36号文中有关房地产业的政策规定进行了归纳，随着行业办法等规定的出台，我们将一、纳税人和扣缴义务人(一)在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。
(二)纳税人的分类 1.增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
这两类纳税人不仅有规模上的区别，更有税制适用上的区别。
从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
一般纳税人和小规模纳税人在税收待遇上的区别如下：(1)一般纳税人销售应税的货物、劳务以及发生应税行为可以自行开具增值税专用发票，而小规模纳税人不能自行开具，购买方索取专用发票的，小规模纳税人只能到主管税务机关申请代开专用发票。
(2)一般纳税人购进货物或劳务可以凭取得的增值税专用发票以及其他扣税凭证按规定抵扣税款，而小规模纳税人不享有税款抵扣权。
(3)征税办法不同。
一般纳税人适用一般价税方法计税，小规模纳税人适用简易计税方法计税。
2.应税行为的年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。
年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
(三)一般纳税人的管理 1.年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。
2016年营改增最新政策之营改增税收指引之房地产业1纳税人一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。
二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。
纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
2征税范围1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目(一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目;(二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。
2不征收增值税的项目下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：(一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。
(二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。
(三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。
(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
3税率和征收率一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。
二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。
从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
4计税方法1基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
2一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
3简易计税方法的应纳税额(一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。
应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率(二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+征收率)5销售额的确定1基本规定纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。
财政部和国家税务总局另有规定的除外。
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费;(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
2具体方法(一)房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。
(二)房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
(三)房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
(四)房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
(五)房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3试点前发生的业务(一)试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。
(二)试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
(三)试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
4销售使用过的固定资产一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。
使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。
5视同销售的处理纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的(用于公益事业或者以社会公众为对象的除外)，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(三)按照组成计税价格确定。
组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×(1+成本利润率)纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。
6增值税进项税额抵扣1增值税抵扣凭证纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。
纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。
资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
2准予从销项税额中抵扣的进项税额(一)从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票，下同)上注明的增值税额。
(二)从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
(三)购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。
计算公式为：进项税额=买价×扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。
购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。
(四)从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
3不得从销项税额中抵扣的进项税额(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。
其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
(二)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。
(四)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
(六)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
(七)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
本条第(四)项、第(五)项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
只有登记为增值税一般纳税人的房地产企业才涉及增值税进项税额抵扣。
7纳税地点基本规定属于固定业户的纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。
总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。
扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。
8纳税义务发生时间一、纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。
二、纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
