二手房专业知识培训

二手房专业知识

商品房：是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。

期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

二手房：凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。其中包括已购公房和经济适用房。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分产权。

容积率：是建筑总面积与建筑用地面积的比，例如在一千平方米的土地上有四百平方米的建筑总面积，其容积率是0.4

绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

建筑密度：指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。

公摊：公摊面积的计算：

建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积 公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积

公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积＊总套数）

套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积

影响公摊面积的因素：

1、户型 同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，典式楼和板式楼是不一样的。

2、套内面积 正如你所说，房子大就多点，房子小就少点

二手房以及培训课程专业知识

目录

一、 开发房源的途径

二、 如何谈代理房源

三、 如何打电话

四、 自己看房

五、 房屋缺点小全

六、 如何找客

七、 带客看房

一、开发房源的途径

1.网络

2.通过报纸

3.通过交际关系

4.同其他人合作（如保安、管理处、小卖部阿姨等）

5.扫街

6.宣传册

7.洗楼等等

二、如何谈代理房源

1.不要急于说出自己是中介，首先了解房源的具体情况

2.不要回避自己是中介3.解释自己对这个片区的房源较为了解，且已有较多成

交记录，肯定能帮他卖个好价钱。

4.解释自己手上已有很多成熟的客户

5.介绍自己公司的实力、地里位置和自己的专业水平 6.提醒卖方其实在整个房地产过户交易中并不是想象的那么简单、单纯，如不够专业，在交易过程中存在某些方面的风险弊端，要引导卖方委托专业代理公司销售

7.如果最后还是拒绝，礼貌的结束通话

PS：切记不要以能卖高价为由，不要以实收为由，以免中介费打折

三、如何打电话

1.打电话的优势：高效、便捷、省时、不受时间地点限制

2.有优势必有缺点：不够直观、缺少人情味、内容不完整、不能察言观色

3.如何打好电话：

①要选择适当的时间（时机）打电话

②确认此次通过的理由和目标

③自报家门，询问对方接电话是否方便

④要意识到你的声音，就是对方对你的第一印象（要求语气平稳）

⑤不要急于进入主题，进行适度寒暄

⑥开始切入主题，找对切入点

⑦要让对方参与到你的谈话之中，多点

沟通，引起共鸣。

例如：你对我的解释还满意吗？

⑧牢记此次目标，不达目标不挂电话

目录

一、开发房源的途径

二、如何谈代理房源

三、如何打电话

四、自己看房

五、房屋缺点小全

六、如何找客

七、带客看房

一、开发房源的途径1.网络2.通过报纸

3.通过交际关系

4.同其他人合作（如保安、管理处、小卖部阿姨等）5.扫街

6.宣传册

7.洗楼等等

二、如何谈代理房源1.不要急于说出自己是中介，首先了解房源的具体情况2.不要回避自己是中介3.解释自己对这个片区的房源较为了解，且已有较多成交记录，肯定能帮他卖个好价钱。4.解释自己手上已有很多成熟的客户

5.介绍自己公司的实力、地里位置和自己的专业水平6.提醒卖方其实在整个房地产过户交易中并不是想象的那么简单、单纯，如不够专业，在交易过程中存在某些方面的风险弊端，要引导卖方委托专业代理公司销售7.如果最后还是拒绝，礼貌的结束通话

PS：切记不要以能卖高价为由，不要以实收为由，以免中介费打折

三、如何打电话1.打电话的优势：高效、便捷、省时、不受时间地点限制2.有优势必有缺点：不够直观、缺少人情味、内容不完整、不能察言观色3.如何打好电话：

①要选择适当的时间（时机）打电话

②确认此次通过的理由和目标

③自报家门，询问对方接电话是否方便

④要意识到你的声音，就是对方对你的第一印象（要求语气平稳）

⑤不要急于进入主题，进行适度寒暄

⑥开始切入主题，找对切入点

⑦要让对方参与到你的谈话之中，多点沟通，引起共鸣。

例如：你对我的解释还满意吗？

⑧牢记此次目标，不达目标不挂电话

⑨当你的目标没有办法一次性完成时，记得分步骤收尾，也不要死缠烂打

⑩另外再安排时间打电话，并做好计划

四、自己看房1、你不是去看书，而是去“挑房”

2、看房不要看过就算，而是列出有点和缺点，了解房子的所有资料3、看房要时刻和业主沟通，从沟通中了解业主、分析业主，带动业主一起进入你的思维。从中获得业主的心理价位4、看房不要只看户型，更加要注意房子以外额整体配套5、看出房子的劣势，要委婉的询问业主

6、和业主沟通时，多宣传公司实力和专业，并邀请他有空来公司坐坐7、询问最近看房情况，判断此房在市场的反应8、为收钥匙和独家做铺垫，了解清楚业主看房是否方便9、预设看房路线（一般要往人气旺的路线走）10、为下次带客户看房打基础，要求业主配合五、房子的缺点1、房子西晒

二手房专业知识大全

查档：就该物业向国土部门查询相关产权状况。每查档一次国土部门都将收取一次的查档费。

首期款：楼款中银行承诺向买方发放按揭贷款金额以外的部分（买方选择按揭付款)。

一手证：卖方名下该物业之《房地产证》(红本).

赎楼：付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记，将一手证赎出。一手证赎出且抵押登记被注销，视为赎楼完成。

递件：买卖双方签署《房产交易买卖契约》后向产权登记中心申请办理产权转移登记手续并取得收文回执。

新房产证：递件后国土部门发放的买方之《房地产证》(红本)。

履约保证金：经纪方在监管之交易款中留存的一笔款项.履约保证金优先用于代卖方支付本次交易的佣金,并保证卖方全面正确履行交付物业之义务；其次用于代卖方支付税费及本次交易相关的其他费用。

诚意金:选择在房产中介居间介绍成交的购房者，首先会由房产中介公司的置业顾问帮其选择中意的房屋，然后签订买卖居间协议并支付诚意金。收取诚意金后，居间方约见房屋所有人进行房价及各项问题的确认.房屋所有人同意在买卖居间协议上签字确认，居间方将诚意金转交给房屋所有人，这时的诚意金就转化为定金了。

个人所得税:根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等财产所得，应按２０％的税率缴纳个人所得税。

印花税:根据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。

佣金：在二手房市场中，有一个佣金问题，佣金要与其服务相称。过低的佣金无法维持优质的服务,而过高的佣金则与降低交易成本相违背.所以，选择一家确实可靠的中介公司，这不仅可以起到穿针引线的作用，而且亦可免去买卖双方亲自办理相关手续的繁琐事宜。更重要的是，由中介公司进行规范化的操作，可以降低买方与卖方单独直接交易所产生的风险，从而提高二手房的成交率。

契税：为鼓励个人改善住房条件，促进普通住房交易市场的发展，国家规定对个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。在今年房地产业税收政策调整中,从价格、面积、容积率三方面明确了享受优惠政策的普通住房标准。从今年６月１日起,个人购房的契税优惠政策也将按照统一的普通住房标准执行。 居间中保：二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进行的中间担业务.