房地产开发经营与管理第十章物业资产管理章节练习(2014-12-2)

房地产估价师房地产开发经营与管理第十章物业资产管理综合练习与答案一、单选题1、物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。

A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务C.零售商业物业的组合与位置分配D.零售商的声誉【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是零售商业物业租户的选择。

声誉是选择零售商作为零售商业物业的租户时首先要考虑的因素。

2、一般说来，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通，这主要是考虑了写字楼的（）因素。

A.位置B.为租户提供的服务C.交通方便性D.建筑设备系统【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。

大型写字楼建筑往往能容纳成千上万人在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的分类。

一般来说，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。

3、在物业服务企业向业主提供的报表中，不属于经营概况介绍内容的是（）。

A.租金清单B.空置情况C.当前物业经营状况D.拖欠或收租损失【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是收益性物业财务收支报告。

在物业服务企业向业主提供的报表中，应首先有一个包括租金清单.空置情况和拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍，这是物业在报告期有关经营收入和费用支出的概要性报告，重点说明业主可获得的净经营收入。

4、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（）的工作内容。

A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理【参考答案】：C【试题解析】：房地产资产管理的主要工作包括：①制定物业策略计划；②持有或出售分析；③检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出；④监控物业运行绩效；⑤根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作；⑥协调物业服务企业与租户的关系；⑦定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

练习题一（一）单项选择1．C 提示：不可移动性就是位置的固定性，所以房地产市场具有区域性。

2．C3．B 提示：房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等等。

4．A 5．C 6．A 7．B 8．D9．B 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。

更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。

10．A 提示：中国目前空置量的统计是不完整的，中国的空置量是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

11．D12．A 提示：房地产的交易方式主要包括房地产买卖、房地产抵押以及房屋租赁。

此题是1999年考题13．B14．C 提示：房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。

更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场（一手房市场）和二级房屋市场（二手房市场）。

此题是2001年考题。

15．D 提示：房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；同时，我国房地产市场起步晚，相关法律法规也有待进一步完善。

16．A 提示：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。

这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。

17．A18．B 提示：房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。

2015年湖北省房地产估价师《经营与管理》：第十章物业资产管理考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和。

A：商品房销售广告书B：商品房销售协议书C：商品房销售意向书D：商品房销售委托书E：执行层的组织协调2、一般来说．标准方差越小，则投资的风险就__。

A．越小B．一样C．越大D．无关系3、下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是__登记。

A．预购商品房预告B．房屋转移C．在建工程抵押权D．房屋抵押权4、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是。

A：股份B：股票C：股单D：公司债券E：执行层的组织协调5、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。

若改为直接比较判定，将出现的情形。

A：估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％B：可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％C：可比实例价格的房地产状况调整系数为1．071D：可比实例价格的房地产状况调整系数为0．933E：工业用地的监测点评估价格6、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地产总价值为7 000万元，其中土地总价值为3 000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250 ㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】A：1．67％B：2．33％C：2．75％D：3．33％E：工业用地的监测点评估价格7、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的__。

A．相互影响性B．适应性C．不一致性D．保值性与增值性8、下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述错误的是。

第二节物业管理的内容一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。

[2015、2011年真题] A．物业出租经营成本B．同类型物业市场供求关系C．物业出租税费水平D．业主希望的投资回报率【答案】B【解析】从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

维护较好的旧有建筑，由于其建造成本和融资费用较低，往往限制了新建筑的租金水平，因此对旧有建筑而言，租金收入常常使回报率超出预期的水平，且建造成本和融资费用上升越快，这种情况就越明显。

2．在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（）物业。

A．收益性B．工业性C．居住性D．特殊性【答案】A【解析】物业类型不同，物业管理的侧重点和工作程序也有差异。

对最为复杂的收益性物业管理而言，其工作内容主要包括：①制定物业管理计划；②加强市场宣传；③制定租金收取办法；④物业的维修养护；⑤安全保卫；⑥协调与业主和租户的关系；⑦进行物业管理组织与控制。

3．制订物业管理计划的基础是（）的目标。

A．政府B．物业管理机构C．业主D．租户【答案】C【解析】物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。

有时业主除了最大限度地获取利润以外，没有具体的目标。

物业管理人员就要通过调查、分析有关投资信息，来确定较为具体的目标。

二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。

全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1．受托物业服务企业为了达到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有（）。

[2014年真题]A．对迟交租金的租户断水断电B．对按时交付租金的租户给予一定额度的优惠C．灵活选择收租方式D．合理确定收租时间E．提供主动收租服务【答案】BCDE【解析】在制定租金收取办法的过程中，物业管理人员通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。

2016年湖北省房地产估价师《经营与管理》：第十章物业资产管理考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、动态投资回收期是指项目以（）抵偿全部投资所需的时间。

A．净现金B．净收益C．净现值D．财务净现值2、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是__。

A．经营成本B．开发产品成本C．期间费用D．开发项目总投资3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27 m，前街路线价为2 000元／㎡，后街路线价为1000元／㎡，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为。

A：9 mB：13．5 mC：15 mD：18 mE：工业用地的监测点评估价格4、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。

A．保持现状前提B．装修改造前提C．转换用途前提D．重新利用前提5、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。

A：自然折旧B：物质折旧C：功能折旧D：经济折旧E：工业用地的监测点评估价格6、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为。

A：宅基地所有权B：空间利用权C：地役权D：建筑物相邻关系E：工业用地的监测点评估价格7、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A．7.5%B．8.3%C．12.5%D．16.7%8、若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是。

A：谨慎价值B：市场价值C：快速变现价值D：投资价值E：工业用地的监测点评估价格9、国务院建设主管部门应当自受理房地产估价师变更注册、延续注册之日起日内作出决定。

第十章物业管理第一节物业管理的理论基础一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．物业服务业占用业主共有道路所增设的车位，属于（）。

[2016年真题]A．业主委员会所有B．业主共有C．物业建设单位所有D．物业服务企业所有【答案】B【解析】《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：①建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

②建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

③占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

2．根据《物权法》，建筑区划内不能直接界定为业主共有部分的是（）。

[2015年真题]A．电梯间B．通道和楼梯C．消防设施D．车库和车位【答案】D【解析】共有部分是指专有部分以外的其他建筑部分以及不属于专有部分而用以共同所有、共同使用以及共同管理的附属建筑物。

除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内共有部分包括：①建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；②其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

3．下列业主行为中，属于损害他人合法权益的是（）。

[2015年真题]A．进行房屋二次装修B．饲养了一只猫C．在公共通道摆放私家物品D．封闭了阳台【答案】C【解析】公共通道属于共有部分。

单个业主或者部分业主对共有部分的利用，必须在合理使用的范围内。

建设单位、物业服务企业、业主和使用人等侵害业主共有权的主要方式包括：①擅自占用共有部分；②擅自处分共有部分；③擅自改变共有部分使用功能；④擅自利用共有部分进行经营性活动。

C项，在公共通道摆放私家物品属于擅自占用共有部分，损害了他人合法权益。

4．专有部分是指（）、能够区分为所有权标的的部分。

房地产开发经营与管理：物业资产管理测考试题 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 ( )是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。

A 、财务能力 B 、声誉 C 、位置分配 D 、需要的服务 本题答案： 2、判断题 物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住和非入住的客户提供服务 本题答案： 3、判断题 能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化，它代表物业实际获取的收入。

（ ） 本题答案： 4、多项选择题 零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有（ ）。

A.租户交纳固定的租金 B.租户仅按比例分摊与物业有关的税项 C.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 D.租户按比例分摊与物业有关的保险费 E.所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用本题答案：5、多项选择题专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。

A.所处的位置B.交通便利条件C.自然或质量状况D.设施完l9、判断题我国房地产税的征收全部是按租金征收的。

本题答案：10、单项选择题某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。

当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时( )万元。

房地产开发经营与管理：物业资产管理考考试题模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 服务人口1万～5万人，年营业额在3000万～10000万元的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（ ）。

A.地区购物商场 B.居住区商场 C.邻里服务性商店 D.特色性商店 本题答案： 2、多项选择题 写字楼分类过程中要考虑的因素包括（ ）。

A.物业所处位置 B.辐射区域的范围 C.建筑设备系统 D.建造年代 E.租户类型 本题答案： 3、单项选择题 某承租人的基础租金为10万元／月，如果营业额的5%作为百分比租金（月租金超出300万元以外的部分收取超额租金），该承租人在一个月内的营业额为400万元，该月应缴纳的租金总额为（ ）万元。

A.5姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.10C.15D.12.5本题答案：4、判断题根据住房和城乡建设部的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。

（）本题答案：5、判断题房地产资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。

（）本题答案：6、判断题在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要在净经营收入前扣除。

（）本题答案：7、多项选择题在量测写字楼面积时，( )概念非常重要。

A、建筑面积B、使用面积C、可出租面积D、出租单元内建筑面积E、出租单元内使用面积本题答案：8、多项选择题运营费用的人工费包括（）。

2017年内蒙古房地产估价师《经营与管理》：第十章物业资产管理模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5％，计息周期为一年，实际利率是。

A：1．061B：0．061C：0．500D：0．060E：借款合同2、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地产每年的纯收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为。

A：130．0万元B：119．2万元C：117．5万元D：120．0万元E：工业用地的监测点评估价格3、《住宅质量保证书》对于保修项目的保修期限约定为3年的是__。

A．门窗翘裂B．卫生洁具C．供热、供冷系统和设备D．屋面防水4、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元/m2。

A．4120B．4149C．4184D．42165、业主委员会应当自选举产生之日起__日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

A．15B．30C．45D．606、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。

A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行7、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。

A：累计深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度B：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度／所给临街深度C：单独深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度D：累计深度百分率=单独深度百分率×标准临街深度E：工业用地的监测点评估价格8、下列关于廉租住房的表述中，正确的是。

西藏2015年房地产估价师《经营与管理》：第十章物业资产管理考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产开发活动可以从两个方面进行考查。

A：物质形态与货币形态B：投资资金量和预期收益率C：出租、出售或经营形态D：资金流通方式与对策E：借款合同2、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为．【2004年考题】A：35年B：45年C：48年D：50年E：工业用地的监测点评估价格3、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元．从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于元。

A：10000B：11000C：7800D：9200E：借款合同4、证券可分为__。

A．商品证券、货币证券、投资证券B．商品证券、货币证券、资本证券C．政府证券、金融证券、公司证券D．商品证券、政府证券、金融证券5、某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地使用期限为40年，从开工之日起计算．项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元／㎡，可出租面积为建筑面积的65％，正常出租率为90％，运营费用为有效毛收入的25％．目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％．假设报酬率为8％．折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为．[2007年号题]A：2281．83万元B：2474．60万元C：3798．30万元D：4119．18万元E：工业用地的监测点评估价格6、是有关行政机关依法制定的有关行政管理的规范性法律文件的总称。

A：宪法B：法律C：地方性法规D：行政规章E：执行层的组织协调7、运用__估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。