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附件招商银行武汉分行个人住房同名转按揭循环授信业务操作办法第一章总则第一条为了更好地开拓我行个人资产业务，丰富个人贷款产品种类，以满足客户的多种融资需求，根据《招商银行个人银行服务规范-资产业务》、《招商银行武汉分行转按揭贷款管理实施细则》、《招商银行武汉分行个人住房循环授信实施细则（第二版）》、《招商银行武汉分行个人财产抵押贷款实施细则（第二版）》等有关规定，特制定本办法。
第二条个人住房同名转按揭循环授信业务（以下简称“同名转按”）是指客户在他行办理个人住房按揭贷款尚未结清时，向我行申请以按揭房产作最高额抵押的个人住房循环授信额度，我行审批通过后，通过转按揭或其他方式结清原贷款，并将原贷款所购房产作最高额抵押，我行给予客户循环授信额度的业务。
第三条为保证同名转按业务的顺利办理，根据借款申请人的申请，采取3种不同的操作流程：（一）借款申请人在还清他行按揭贷款前向我行提出同名转按申请，我行审批同意后，出具《招商银行武汉分行个人住房循环授信业务承诺书》（附1）。
借款申请人用自有资金结清原按揭银行贷款，在重新办妥以我行为抵押权人的抵押登记手续后，我行根据与借款申请人签订的循环授信协议及借款合同，发放额度项下贷款。
（二）借款申请人在还清他行按揭贷款前向我行提出同名转按申请，我行审批同意后，借款申请人同时向与我行有合作关系的担保公司申请为其贷款提供阶段性担保。
在取得担保人同意担保的相关担保法律文本后，我行根据原贷款余额发放转按揭贷款，用于结清他行贷款，由担保公司负责办理原贷款的结清手续、抵押注销手续，并协助我行办理新房产抵押登记手续后，我行在授信额度内发放其他用途的贷款。
（三）借款申请人在还清原按揭贷款前向我行提出同名转按申请，我行审批同意后，出具《招商银行武汉分行个人住房循环授信业务承诺书》，由第三方代借款申请人垫款结清原贷款，在重新办妥以我行为抵押权人的最高额抵押登记手续后，我行在授信额度内发放转按揭贷款和其他用途贷款，并将转按揭贷款划至垫款人的账户。
![招商银行个人房产同名转按揭贷款业务管理办法[1]](https://img.taocdn.com/s1/m/2dfca76543323968011c925b.png)
招商银行个人房产同名转按揭贷款业务管理办法第一章总则第一条为开拓我行个人资产业务，为客户提供便捷的融资渠道，增强个人资产业务市场竞争力，根据相关法律法规和本行相关规章制度，特制定本办法。
第二条本办法是对《招商银行个人银行服务规范――资产业务》（以下简称《规范》）的补充，《规范》中对个人贷款的其他相关风险控制的要求仍适用于同名按揭贷款业务。
第三条个人房产同名按揭业务（以下简称同名转按）是指已经在他行办理个人房产按揭贷款的借款人，在贷款尚未结清时，向我行提出贷款申请，我行审批通过后，将原贷款结清，撤销原抵押，以原房产作抵押，在我行办理按揭贷款的业务。
办妥最高额抵押登记手续的，我行给予客户循环授信额度。
第四条本办法适用于境内各分支机构开展个人房产同名转按业务。
对于可以办理最高额抵押的地区，应充分利用我行住房循环授信业务的优势，对于以商品住房为抵押物时，尽量为申请人办理最高额抵押，以提高客户的忠诚度。
暂时不能办理最高额抵押的地区，可以参照本办法的规定开展同名转按揭贷款业务。
商铺、写字楼等商业楼宇暂不能开展循环授信业务，可以通过贷款方式办理同名转按业务。
第五条根据借款申请人结清原按贷款的操作不同，主要分为一下两种业务模式：（一）申请人申请使用我行发放的贷款结清原按贷款，审批通过后，我行发放贷款结清原按贷款，撤销抵押，重新办妥以我行为抵押权人的抵押登记。
在发放贷款到抵押登记手续办妥的期间内，须由借款人提供我行认可的阶段性担保。
（二）申请人向我行申请贷款，并由担保公司等第三方为借款人垫款或借款人以自有资金结清原按贷款，撤销原抵押，重新办妥以我行为抵押权人的抵押登记手续后，我行向借款申请人发放贷款。
经办行须严格审查原借款合同、对帐单、贷款剩余额度证明等交易信息，防范虚假交易套取银行资金的行为。
第六条申请住房循环授信额度的，授信额度可以高于原贷款金额，但授信项下用于转按揭的贷款金额不得高于原贷款余额，待撤销原抵押，办妥以我行为抵押权人的抵押登记后方可发放第二笔贷款。
【风险指引】按揭业务房地产开发商阶段性担保五问五答银行业金融机构办理按揭业务过程中，开发商一方经常以提供“阶段性担保”为由要求对按揭合作协议中的“保证期限”做出修改。
大连分行总结近期合同审核中的相关问题，结合该业务涉及法律风险，对阶段性担保业务中相关法律问题进行解答如下，供参考：一、阶段性担保的法律性质是什么房屋按揭贷款业务中，需开发商提供阶段性担保是银行的常规要求。
在阶段性担保中，贷款银行要求开发商提供阶段性担保，并不是要求保证人就借款全程承担担保责任，而是在开发商办理完毕房屋抵押登记（或房屋抵押预告登记）前提供担保。
即只要贷款人取得了房屋抵押登记他项权证（或房屋抵押权预告登记他项权证），阶段性担保的使命就此终结。
《合同法》第四十五条规定：“附解除条件的合同，自条件成就时失效。
”即在解除条件成就前，民事法律行为的效力已经发生，一旦条件成就，当事人的权利义务关系归于消灭。
开发商承担阶段性担保责任符合上述法律特征，属于附解除条件的连带保证责任。
二、阶段性保证担保是否适用《物权法》第176条《物权法》第一百七十六条对人的担保及物的担保适用问题作出了规定。
但预售商品房抵押按揭贷款中，开发商提供阶段性担保，预售房屋的预抵押登记并未形成物保，抵押权并未设立，银行并不能以预抵押登记为依据行使抵押权以实现债权。
在预抵押登记并不具备债权担保功能的情况下，不能认定预售房屋的预抵押登记形成了债务人自身提供的物保，因此，开发商阶段性担保的保证范围应是全部债权。
三、阶段性担保的合同条款设计《担保法解释》第32条规定，保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月。
因此，实践中在《按揭合作协议》中将保证期限修改为“自合同签订之日起至办理完毕抵押登记之日止”等类似表述不符合担保法相关规定。
通过前文对阶段性担保的法律属性的分析以及普遍的司法观点，“开发商承担阶段性担保责任”条款的实质就是设定开发商的连带保证责任以及该保证责任的解除条件。
再担保业务知识要点再担保业务是一种金融服务，它为企业和个人提供担保，以增加他们的信用和资金来源。
在这篇文章中，我将介绍再担保业务的基本知识要点。
再担保业务是指再保险公司为其他保险公司提供担保的业务。
再保险公司通过再担保业务，为保险公司转嫁风险，保障保险市场的稳定运行。
再担保业务的主要特点是风险分散和资金回笼。
再担保业务的种类主要有两种：合同再担保和立即再担保。
合同再担保是在保险公司与再保险公司签订合同后，再保险公司为保险公司提供担保。
立即再担保是指保险公司在出售保险产品时，再保险公司立即提供担保。
再担保业务的运作过程通常包括以下几个步骤：首先，保险公司向再保险公司提出再担保申请。
再保险公司会评估保险公司的风险状况和资信状况，决定是否提供担保。
如果再保险公司同意提供担保，双方将签订再担保合同，并约定担保金额和期限。
在保险公司发生赔付时，再保险公司将根据再担保合同的约定，向保险公司支付赔款。
再担保业务的主要目的是保障保险公司的偿付能力和稳定运营。
通过再担保业务，保险公司可以将一部分风险转移给再保险公司，降低了自身的风险承受能力。
同时，再担保业务还可以帮助保险公司扩大业务规模，增加资金来源。
再担保业务的风险主要包括信用风险和操作风险。
信用风险是指再保险公司无法按时支付赔款，导致保险公司无法履行赔付责任。
操作风险是指再保险公司的操作失误或不当管理，导致保险公司遭受损失。
为了降低风险，保险公司在选择再保险公司时需要进行充分的尽职调查，并与再保险公司建立长期稳定的合作关系。
再担保业务在全球范围内都有广泛的应用。
许多国际大型再保险公司通过再担保业务，为全球各地的保险公司提供担保。
再担保业务也为企业和个人提供了更多融资渠道和风险管理工具。
再担保业务是一种重要的金融服务，它为保险公司提供担保，增加他们的信用和资金来源。
通过再担保业务，保险公司可以转嫁风险，保障市场的稳定运行。
再担保业务有利于保险公司降低风险，扩大业务规模，同时也存在一定的风险。
按揭担保风险分析报告1. 引言本报告旨在对按揭担保风险进行分析和评估，以帮助金融机构和投资者更好地了解和管理该类风险。
按揭担保是一种贷款方式，借款人将房屋或其他资产用作贷款的担保物，并按一定的还款计划偿还贷款本金和利息。
然而，这种方式也存在一定的风险，特别是借款人出现违约或房屋市场出现波动的情况下。
本报告将从以下几个方面对按揭担保风险进行分析和评估：1.按揭担保的基本原理和特点；2.按揭担保风险的主要来源和影响因素；3.按揭担保风险管理的方法和策略；4.按揭担保市场的发展趋势和前景。
2. 按揭担保的基本原理和特点按揭担保是一种以借款人的房屋或其他资产作为贷款的担保物的贷款方式。
借款人通常需要支付一定的按揭比例，即贷款金额与担保物价值的比例。
借款人按照约定的还款计划逐步偿还贷款本金和利息。
按揭贷款通常具有以下特点：•高风险：按揭贷款涉及较大的借款金额，借款人偿还能力和担保物的价值直接影响到贷款的风险。
•长周期：按揭贷款通常具有较长的还款周期，需要借款人长期稳定的还款能力。
•利息成本高：长期贷款意味着借款人需要支付较高的利息成本。
•高流动性：借款人在还款期间需要留有一定的流动资金用于日常消费和其他支出。
3. 按揭担保风险的主要来源和影响因素按揭担保风险主要来源于借款人和担保物的变化情况，以下是一些重要的影响因素：•借款人信用状况：借款人的信用状况是评估其还款能力的重要指标。
若借款人信用状况不佳，可能存在违约的风险。
•房屋市场波动：房屋市场的波动会直接影响到担保物的价值。
若房屋市场价值下跌，借款人偿还贷款可能存在困难。
•利率风险：贷款利率的上升会增加借款人的还款压力。
•宏观经济环境：宏观经济环境的不稳定可能会导致借款人收入下降，进而影响其还款能力。
4. 按揭担保风险管理的方法和策略为了有效管理按揭担保风险，金融机构可以采取以下方法和策略：•严格的信用评估：金融机构应对借款人进行严格的信用评估，以确保其还款能力。
【最新】关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结报告____工程部作为____房地产开发公司第一个走向市场,按照市场运作模式经营的工程,在人员操作及管理过程中存在一些问题.目前,____小区多层房屋已交予住户,由于工程管理经验缺乏及公司体制等原因,造成多层交房后衍生出一系列问题,就拿办理银行按揭及抵押登记工作方面说:按照市场上其他房地产开发公司的运作模式,都是在开发商交房前为客户办理个人住房按揭贷款手续的,由于我们体制的原因,造成我们迟迟没能与银行合作办理银行按揭准入手续.等到我们与客户签订的商品房买卖合同上约定的交房日期,我们只有先给客户交房再办按揭手续,否那么,公司的信誉就会受到影响,对我们楼盘有意向的潜在客户也会大量流失.但是,交房后给我们的按揭回款造成的难度很大,我们处于被动地位,客户会想反正我的钥匙已经领了,你急我不急.再加上交房后工程上出现的一些维修不及时等问题,客户也会拿这些问题作为不予配合做按揭的理由,这就要求我们给客户做好多工作.办理银行按揭需要客户提交身份证.户口本.结婚证.收入证明等资料,还得依据客户提供的资料帮客户填写银行提供的大量的审批表格,每组客户资料及审批表格填写下来至少得十多分钟,客户资料的初步审查及整理是按揭手续的第一步,这些工作都得由我们专人做,整理完这些资料后,拿着资料领着着客户去银行,由银行负责按揭业务的信贷员复审,复审通过后必须当他们面签字摁手印,这是第二步,银行信贷员根据客户情况填写复审意见,报上级银行单位终审,这是第三步.随着国家对房地产的调控,对客户贷款资格的审查越来越严,有时客户资料不符合要求被打回来还得重新整里.因为我们现在是为是一个个已交房客户办理按揭贷款,每个客户的情况不一样,有的是在外地,暂时回不来,有的是收入达不到贷款条件,由于贷款资格的问题办不了按揭,一方面得给客户做工作,让他们增加首付或着转为一次付清,一方面得跟银行方面做工作,让他们的贷款条件尽量放宽一点,由于我们跟银行的准入时间太晚的原因,国家对房地产接二连三的打压调控,本来符合贷款条件的客户现在也变得不符合贷款条件了,本来可以购第三套房可以申请贷款的,现在也申请不下来了.从而造成一局部客户贷款不符合条件,转为一次性付清余款又拿不出钱来的矛盾境地,有些客户还把房子装修过了,客户对造成此种情况也是怨声载道.房屋贷款利率由最开始购房签约时的七折到八折,再到目前的八五折,客户会因为咱们的原因损失好几千,这方面我们也得给客户做工作.〔从11月份开始,利率再次调高,并且不再打折.〕银行按揭手续走完,银行终审通过后放贷之前需要领着客户做房屋抵押登记手续,就是把客户所购房屋抵押给银行,这个环节涉及三个部门:房管所,交易所,银行.这三个机构位置都不在一块,每个部门都需要客户面签,如果到哪个部门他们的业务较多时还得排队等,而且每个部门需要至少2个主管业务的部门领导签字,环环相扣,如果有一个人相关业务的人不在,下一个环节就进行不下去,而且也得根据客户的时间.办理抵押登记流程如下:1.需要带着客户去房管所办理房屋预告登记,在这个环节需要向房管所提供主贷人的身份证复印件,签订的商品房买卖合同原件一份,填写预告登记申请表,主贷人和开发商都要在房管所提供的预告登记表上面签,面签后经房管所专人审核签字,随后房管所给你出个盖有房管所章的预告登记本,上面显示出权利人为主贷人名称,义务人为开发商名称,同时主贷人需交120元预告登记费.预告登记中的权利人和义务人的意思简单说就是不动产属于权利人,只要登记后义务人就无权对房屋再次交易.2.带着客户去交易所办理预抵押登记,这个环节也需要提供房管所出的预告登记本.银行审批通过的借款合同.主贷人的身份证复印件.签订的商品房买卖合同原件一份,填写预抵押登记申请表,客户需要在交易所提供的抵押登记申请表上面签,面签后需要交易所专人审核签字,同时需要客户向交易所交贷款额的万分之八作为抵押登记手续费,随后需要拿着这张抵押登记申请表去银行盖章.3.到银行把这张抵押登记申请表交给负责该业务的信贷员,该信贷员根据这张表填写银行内部的使用公章审批单,拿着该审批单和抵押登记申请表找行长签字,然后到管章的人那盖章.4.拿着银行盖过章后的抵押登记申请表返回交易所,交易所相关人员审核后出审批表和预抵押登记本,交易所出的这个审批表中有初审.复审.终审三个位置,初审和复审需要交易所两个不同的人出意见签字,出抵押登记本的又是一个人专门负责,这里的抵押登记本上的权利人为银行名称,义务人为主贷人名称,这说明主贷人把房屋抵押给银行了.5.随后拿着出过初审和复审意见的审批表和抵押登记本去房管所进行登录,就是在审批表上让房管所的相关领导出终审意见签字,签字后再拿着这张审批表和抵押登记本去找相关科室相关人员盖登记薄章进行登录,交易所要求当天出抵押登记本当天去房管所登录,否那么出好的抵押登记本就作废.一般交易所下午5点以后不出抵押登记本.6.登录完后把签完意见的盖过登记薄章的审批表和盖过登记薄章的抵押登记本拿回交易交给出抵押登记本的人审核后凭客户的交抵押手续的票到交易所所长那盖章.7,.盖完章后我们就可以拿着该抵押登记本交给银行信贷员安排放款给开发商.以上为办理抵押登记手续的全部流程.对于银行按揭及抵押登记业务,市场上其他开发商都有专人负责这块业务,如果我们这块业务跟不上,势必会影响我们的销售.而且面对我们现在交房后急于回款,更是应该把这块业务做好.扩展阅读:房产抵押贷款纠纷中存在的假设干问题普惠金融共赢未来房产抵押贷款纠纷中存在的假设干问题在房产作为抵押品是银行贷款中常用的担保机制,我公司从工商银行接收的债权转让中有一局部业是用房产作抵押的,下面结合我公司追偿实务及银行房产抵押贷款纠纷的假设干实例,对房产抵押相关法律风险问题进行分析.一.抵押登记内容与抵押合同约定不一致在抵押贷款的实践中,有的银行很注意抵押合同的内容但是无视了抵押登记的具体要求,以致抵押登记内容与抵押合同约定不一样.如银行与甲公司.乙公司签订了一份抵押担保借款合同.合同约定,由银行向甲公司发放贷款假设干,由乙公司以其正在建设的两幢写字楼及其所附着的地块的土地使用权为该贷款提供抵押担保.为保证抵押确实有效,银行要求乙公司办理抵押登记,并将乙公司写字楼及附着土地的使用权一并抵押的事项在报纸上予以公告.但事后,银行从乙公司提供的登记文件看,乙公司只将写字楼所附着的土地使用权设定抵押登记,而未将两幢写字楼办理抵押登记.此处发生了抵押登记与抵押合同的效力何者优先的问题.根据>有关规定,以房屋等地上附着物或土地使用权设定抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效.由此可见,登记是抵押合同的生效要件.该案中双方签订的抵押合同约定,将乙公司在建的两幢写字楼及其所附着之土地使用权一并设定抵押.但在办理抵押登记中,两幢写字楼未被列入抵押登记的范围.那么合同中有约定而未被登记记载的抵押物是否生效?对此最高人民法院公布的>第61条明确规定:〝抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致,以登记记载的内容为准〞.鉴于此,合同项下的有关对在建的两幢写字楼的抵押,因未依法登记而不能产生效力,银行的合同项下拥有的抵押权存在一定问题.另外,从法理来看,土地使用权与其地上附着物应同时抵押.担保法第36条规定:〝以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押.〞鉴于本案的情况,依法应将该在建写字楼及其所附之土地使用权一并抵押.而且根据抵押合同的约定,也表露了当事人愿将土地使用权和其在建工程一并抵押的真实意愿.同时,本案中的抵押合同的内容曾在当地日报上予以公告,在一定程度上起到公告的作用.据此,银行可主张登记的抵押权的效力应及于其地上建筑物.但该主张是否能得到法院的支持,有待法院对上述事实及相关证据的认定.司法实践中,法院较为注重抵押登记的效力.普惠金融共赢未来二.登记程序不标准在房产抵押贷款中还有因登记程序不标准引发纠纷的情形.如有一家企业在于银行签订房产抵押合同时,将有房屋所有权证的厂房和实际拥有的土地使用权却一直未办理土地使用权证的土地使用权一并抵押给银行.该抵押合同在房管部门办理了抵押登记.该企业的土地使用权经过了上级主管部门同意买受的.房产登记机构没有慎重审查申请登记材料,在没有>的情况下,仅凭抵押合同和>就办理了抵押登记.该登记是在建设部>时候办理的,该方法明确规定:以集体所有制企业房地产抵押的,必须经集体所有制企业职工〔代表〕大会通过,并报上级主管机关备案;办理房地产抵押登记,应当向登记机关交验>.>或>等文件.在房产登记部门存在疏漏缺乏>的情况下办理了抵押登记,此种登记的效力是否应该得到肯定? 有人认为,根据>的有关规定,房产抵押合同签订后办理了房产抵押登记手续,应当认定抵押登记有效,抵押合同也应该有效.也有的人认为,法院应该从登记程序不标准的角度审查抵押登记的合法性和有效性.从实践操作来看,这种登记程序上存在瑕疵的抵押手续能否得到法院的认可,存在一定的或然性,因为毕竟缺乏明确肯定其有效性的法律规定.倘假设抵押登记无效,从而导致抵押合同无效,那么必然导致银行的优先受偿权受损.三.房产先出租后抵押房产先出租后抵押,这是房产抵押贷款纠纷中时有发生的欺诈情形.房产所有人先串通第三者,通过合法的形式将房产租赁给第三者,租期较长〔例如10年以上〕,租金在订立合同时一次付清.然后,将房产抵押给银行取得贷款.该陷阱的迷惑性在于按常规的抵押物审查方法难于发现抵押物是否出租,法律意识不强的信贷员即使发现也未必能识别其中所蕴藏的风险,抵押登记机关对此项内容通常也不予审查.出租的房产用于抵押的风险性在于,当借款人不能按时归还贷款,而金融机构实现抵押权时,即使抵押权实现,金融机构在房产人与第三者约定的租期内也不能受偿分文.>第65条明确规定:〝抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效.〞这意味着,抵押权实现后,抵押人〔原房屋产权人〕与第三者签订的租赁合同仍然有效,无论是银行还是其他的受让人取得抵押房屋的产权,都不普惠金融共赢未来能自行与租赁人解除或变更合同,如果此时租金已经一次性付清或租金明显偏低的话,房产的价值肯定要大打折扣,其对银行贷款也就很难谈得上保障性. 四.以未结清建设工程款的房产抵押以未结清建设工程款的房产抵押,或虽工程款已全付,但串通建筑公司出具未结清建设工程款的材料.对于该种欺诈情形,极为容易被贷款银行的业务人员所无视.因为有抵押物变卖款项〝优先受偿权〞,人们通常认为房产抵押了就相当于进了保险柜,这一认识是相当危险的.因为拖欠工程款也对房屋变卖款项享有〝优先受偿权〞,而且最关键的是,拖欠建设工程款的〝优先受偿权〞要〝优先〞于抵押的〝优先受偿权〞.这正是未结清建设工程款的房产抵押风险之所在.>第286条规定,发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催揭发包人在合理期限内支付价款.发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价.拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖.建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿.五.以集体所有土地上的房产作抵押以集体所有土地上的房产作抵押的贷款纠纷也时有发生.如位于农村集体土地上的化肥厂欲购置一套化肥生产设备,因资金缺乏,向银行申请贷款.银行提出贷款须提供担保,化肥厂提出用厂房作抵押担保,双方遂签订了>.该合同规定化肥厂以其房产作抵押向银行贷款100万元,贷款期限为4年.后来,化肥厂因经营不善濒于倒闭,无力归还银行贷款.银行遂向法院起诉,要求实现其抵押权以清偿化肥厂债务.根据我国>第八十九条第二项规定:〝债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物.债务人不履行债务的,债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到归还.〞根据上述规定,抵押权的实现方式为折价或者变卖抵押物,并从卖得价金中清偿抵押人的债务.本案是房产抵押纠纷案,抵押标的物是房产,抵押权的实现不管用何种方式,处理抵押物房产时,都涉及到房屋的地基土地,即折价或变卖房产必然会附带将土地折价或变卖土地.而本案中化肥厂的房产附属于村集体所有的土地上,按照我国现行法律的规定,集体土地不以能转让.这就会使法院和当事人处于两难境地;假设不转让土地,房产无法折价或变卖;假设转让土地,又违反法律.在处理本案时,有人提出了三种方案:第一种方案,在不转移土地所有权的情况下出卖抵押物.具体地说,就是在该土地所在的向阳村的范围普惠金融共赢未来内变卖或拍卖该房产.假设该村的企业或个人买受该房产,那么不发生土地所有权转移问题.出卖所得的价金,优先清偿抵押担保的债权.第二种方案,在国家将抵押人占用的土地征为国有的情况下,将该地块连同其上的建筑物整体出让,然后将出让所得中属于抵押物的那一局部价金付给抵押权人.第三种方案,如果该化肥厂已具备破产原因,可以通过破产清算程序,对该厂进行整体拍卖,然后由清算组及有关当事人办理土地征用和土地使用权出让手续〔如果由向阳村购置,那么可不办理土地手续〕.这样,在破产分配中,银行可以从抵押物的价金中优先受偿;如未获全部清偿,其余局部的债权还可以参加普通债权的清偿分配.上述三种方案中,第一种方案倒不失为一种简单易行的方法,但这一方案要取决于村内企业和个人的买卖力,还取决于人们对执行抵押的理解与合作程度.因此,在该村实现抵押权的可能性不大.第二种方案,涉及到办理征地审批.征地补偿和人员安置等一系列手续.第三种方案的前提是化肥厂具备破产条件,但从本案案情中并不知道化肥厂是否具备破产条件,如果不具备,那么该方案就无从谈起.此外,还有以在建房产工程作为抵押的.已经抵押的房产再次抵押的担保纠纷.。
阶段性担保－开发商的陷阱房地产按揭中，国内的银行大多要求开发商与银行签署一个“按揭合作协议”，并要求开发商作为担保人也在小买家的借款抵押合同上签字。
“按揭合作协议”和借款抵押合同上涉及开发商的条款内容都是要求开发商为银行提供阶段性担保。
担保的时间自借款抵押合同生效起至银行拿到其他权利证明并且开发商办妥大产证止，有的甚至写到小买家取得小产证。
这个阶段性担保看似很正常，时间也很短，其实其中隐含开发商的巨大风险。
所谓阶段性可能并非阶段性的，而是开发商要一直担保下去，直至贷款还清。
以下是一起真实的案例：开发商为深圳某房地产公司，按揭银行为某银行深圳分行。
某小买家与该银行签订了《楼宇按揭借款合同》，借款期限：2002年7月至2032年7月。
开发商在《楼宇按揭借款合同》上签字，提供阶段性担保。
合同约定保证责任至“办妥”其他权利证明及小产证。
2004年8月，已经“办妥”小产证及其他权利证明，按照合同约定，阶段性担保责任应该此时结束。
至2004年底，借款人累计拖欠借款本息3期。
银行要求开发商在抵押物价值之外承担连带保证责任，诉诸深圳市罗湖区人民法院，法院判决支持银行的诉讼请求。
法院判决的法律依据是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第32条。
该条内容是：保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。
按照司法解释及法院的判决，即便开发商和银行约定了承担阶段性担保的时间，不论是写到“办妥大产证”或者“领取小产证”，均属于“保证期间早于或者等于主债务履行期限”的情形。
在此情况下，法院视之为“没有约定”，认为开发商的担保责任到小买家的借款抵押合同所规定的贷款还清之日起6个月。
至于各方对该判决本身的争论，在此不再评说。
对开发商而言，对阶段性担保的风险和责任需要重新评估了。
对开发商来说，最好还是不提供阶段性担保。
实践中，银行对于一些资信状况比较良好的开发商是可以不要求提供阶段性担保的，而一些境外银行则比较少要求开发商提供阶段性担保。
浅谈二手房按揭担保业务的风险预测与分析二手房按揭担保业务是指购房者将自己已购买的二手房产作为抵押物，向银行或其他金融机构申请贷款，以支付购房所需的资金。
这种业务在房
地产市场中非常常见，为房地产交易提供了可靠的金融支持。
然而，二手
房按揭担保业务也存在一定程度的风险，需要进行预测与分析。
首先，二手房按揭担保业务的风险主要表现在两个方面：市场风险和
借款人风险。
市场风险是指房地产市场因素对贷款回收能力的影响；借款
人风险则是指借款人自身还款能力的不确定性。
在进行风险预测与分析时，我们需要分析这两个方面的风险。
对于市场风险的预测与分析，首先要考虑房地产市场的供求状况、房
价波动情况和政策调控等因素。
供求状况的不平衡可能导致房价的大幅度
波动，从而影响到房屋抵押物的价值。
而政府的房地产调控政策也会对二
手房按揭担保业务产生重要影响，例如，政府可能出台限购、限贷等政策，限制购房者的贷款能力，从而增加贷款违约风险。
因此，要对市场风险进
行预测与分析，需要密切关注房地产市场的动态、政策变化以及其他相关
经济因素。
总结起来，二手房按揭担保业务的风险预测与分析需要考虑市场风险
和借款人风险。
对于市场风险，需要关注房地产市场的供求状况、政策调
控等。
对于借款人风险，需要评估借款人的信用状况、还款能力和还款意
愿等因素。
通过综合考虑这些因素，可以提前预测和分析风险，采取相应
的防范和措施，以保障二手房按揭担保业务的风险可控。
论房地产开发中阶段性担保涉诉争议解决与法律适用近年来，为刺激商品房买卖市场，解决居民居住困难，由房地产开发商、购房者和银行共同参与的按揭贷款业务发展得如火如荼。
商品房预售过程中，除很少一部分购房者用自有资金一次性付清房款之外，普遍采取的是首付与按揭贷款组合的付款方式。
按揭贷款促进了商品房的销售，加速了房地产开发资金的运转，但随之而来的问题是开发商为停供、断供贷款的购房者向银行承担保证责任的情况屡屡出现。
如何防范为购房者按揭贷款提供阶段性担保所带来的风险，已成为开发商不得不面对和解决的难题。
一、阶段性担保释义开发商阶段性担保产生于预售商品房抵押贷款过程中。
虽然购房者以所购期房向银行抵押贷款，但期房能否如期竣工，银行能否如期取得商品房的抵押权以及购房者能否按期还款等均存在很大的不确定性，因此，银行在对购房者首付比例有一定要求的情况下往往还要求开发商为购房者提供不可撤销的阶段性的担保。
预售商品房按揭贷款的通常做法是：1. 开发商与银行在办理按揭贷款业务前就房产抵押、保证方式等问题达成共识，并签署相关协议。
2.购房者与开发商签订《预售商品房买卖合同》后，缴纳一定比例的购房款作为首付款；3.购房者与银行签订借款合同、预购商品房抵押合同，以预购的商品房作为贷款抵押的担保；4.贷款银行与开发商在借款合同中或者在双方另行签订的保证合同中特别约定：在购房者的预购商品房未取得房屋权属证书、房屋抵押手续未办妥前，由开发商对购房者的借款承担阶段性的连带保证责任。
5.借款合同生效后，贷款银行按照约定将借款人的购房贷款一次性划入开发商所开立的银行账户中交由开发商支配和使用。
6.所购商品房竣工交付使用后，由开发商代购房者按规定办理房地产登记和过户手续，并代购房者到房地产权登记部门办理《房屋所有权证》和(土地使用证》的抵押登记手续，将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款银行保管，贷款银行取得《预售商品房买卖合同》项下房产的抵押权。
同名再按掲阶段性担保业务探讨?随着银行个人金融业务竞争的升级，各个银行在个人业务方面进行创新，“同名再按掲业务”是2006年银行个人业务中最大的一种创新，特别是招商银行、深发行对该业务的推广热情高涨。
由于银行放款的制度和房管中心等相关部门的一些制度安排，该业务需要担保公司提供阶段性的担保，这样就给担保公司提供了比较好的业务机会，笔者在此就该业务的操作流程、市场机会和操作中应重点关注的问题进行探讨。
“同名再按掲阶段性担保业务”的含义和特点所谓“同名再按揭阶段性担保业务”，是指担保公司为正处在住房按揭期间的借款人，为了增加(减少)贷款金额或延长(缩短)贷款年限，把住房按揭从一家银行转到另一家银行的过程中提供阶段性的担保服务。
担保期限为担保公司出具不可撤销担保函并且银行放款之日到重新抵押成功房管中心出具新的他项权证并移交到放款银行之日为止。
该业务主要流程包括以下几个阶段：一、担保公司受理后，对银行出具不可撤销担保协议；二，银行放款，担保公司代理还清借款人原按掲银行的贷款；三；担保公司代理客户涂销原借款银行抵押并赎出房产证；四、担保公司代理办理重新抵押手续，变更抵押权人为借款行；五、移交他项权利给借款行，结清担保费，解除担保责任。
从业务模式看，与交易性的转按掲阶段性担保业务和其他传统担保业务相比该项业务具有时间短、风险低、收益低的特点。
1、担保期长一般为30个工作日――60个工作日；2、没有涉及交易过户，没有交易风险；最大的风险是操作风险和法律风险。
操作风险是在与房管中心和原贷款银行关系处理上的融洽程度和业务人员在办理手续上面的认真程度上所面临的不确定性；法律风险是在担保期间内当事人面临法律纠纷，房产被冻结，导致手续时间延长或者代偿资金被套。
3、担保费一般为千分之二到百分之一，并约定一个保底担保收费。
从现阶段已经操作的业务来看，银行会约定担保公司需要承担抵押贷款的转按合同公证费、交易委托公证费及抵押登记费等费用；并且招行要求担保公司按照担保额度授信的1―3％交纳保证金，该保证金在合作期内一般不得退回。
2006年9月招商银行推出“同名再按掲业务”以后，招商银行和多家担保公司确立了合作意向。
多家担保公司对该业务的操作都进行了详尽的研究，融众、中科智等担保公司都有成功的操作案例。
担保公司在同名转按掲业务中的作用同名再按掲业务之所以需要担保公司提供阶段性的担保服务，主要是银行放款制度方面的原因，银行放款是要求有抵押或者有担保才会放款，直接发放信用贷款条件比较高，但由于房管中心管制方面的制度导致放款和抵押登记中间有个时间差，从而使银行抵押悬空，银行在审批的时候需要担保公司提供阶段性担保，给予担保公司业务机会。
从业务的流程来讲，不管是怎样的形式再（转）按掲，都要涉及两个主要的步骤，第一是先结清贷款余额，涂销抵押并赎证，第二是重新抵押，变更抵押抵押权人。
这一过程是不可逆的，一旦结清贷款，就无法再恢复。
不难看出，资金风险发生，一般是在注销抵押至完成重新抵押成功这个时间段里，这段时间就是银行所谓的“抵押悬空”。
防范这种风险的关键，就是如何在抵押成功之前保持原有的抵押，放款和注销抵押同步。
但是，由于涉及双方的银行和房管中心管制，要严格做到同步是非常困难的，即使银行对整个再按揭流程作调整，使结清贷款和放贷同步进行，即在重新按掲银行审核同意贷款的前提下，原按掲银行有条件同意抵押的房地产先行注销抵押再抵押给重新抵押家银行后，重新抵押家银行将应该发放的贷款中的部分或全部直接转入原按掲银行银行，结清原按掲贷款。
房管中心的登记也无法同时到位，因为房管中心一般都有一个办理时效。
真正做到同步是不可能的，因此，就存在担保公司业务介入空间，也要承担相应的资金风险。
现阶段的市场环境给该业务大力推广提供了温床现阶段的市场环境给银行创新业务提供了不可缺少的土壤，也给该业务大力推广提供有利的环境：首先，房产价格经过两三年的急升后进入高位盘整时期，而从2005年底开始，中国股市扭转走牛，投资者投资机会增加，很多客户都有欲望在房产套现分享牛市盛宴；其次，这几年房地产价格上涨，国家调控需要接二连三房控政策出台，特别是延长收取营业税的时间标准和强制征收个人所得税，投资房产费用加大，很多客户都有意识创新方式套现房产，以资投资或者周转之急；其三，由于市场竞争的加剧，很多银行在个人业务上的争夺是不遗余力的，相继推出很多优惠措施。
例如招行的再按掲业务的优惠措施就包括：可提高贷款额度，循环授信最长可达30年，招行根据最新的评估价，按照一定的成数贷款，客户可以享受到房产增值所带来的好处，尤其像升值空间非常大的物业小区；额度随借随还；首期利率下浮15％；不要求客户购买保险，原贷款提前归还可获退保收益；转按揭业务费用低廉：如客户承诺2个月内不使用增加的贷款资金额度，则转按揭过程产生的担保费、评估费、公证费全部由招商银行承担，客户只需负担抵押登记费（按评估值的1.5‰计费）；到达一定条件可获赠金葵花贵宾卡，享受招行VIP待遇等等。
有效的降低客户的费用，对客户的吸引力比较大。
从去年9月招行大力推广此同名再按掲业务至今，该业务受到广大客户的青睐。
从目前业务开展的情况来看，招商银行转按揭业务比较贴近客户的需求，加上该行比较强力的市场推广，获得了广大在按揭客户的大力追捧，业务发展比较迅猛，据广州分行个人业务部总经理介绍，目前日均受理量在100笔以上。
由于担保公司的操作流程还在研究阶段，和合作银行的合作都在磨合阶段，整个业务流程在担保这一关口遇到瓶颈，担保公司急需优化流程，提高合作效率，业务该业务才有大力推广的可能。
业务操作应重点把握的环节第一：项目的评估及审查比较简单，但必须做实质性的核查。
从现实的操作经验来看，担保公司不直接接收客户的申请，客户直接向合作银行申请再按掲业务，银行收取资料后进行审批，同时通知评估公司进行评估和通知担保公司进行调查，因此，担保业务直接来源于合作银行，担保公司在接收银行资料时建议设置《资料清单接收》，附于资料上面，主要是能使资料明晰和表明一个资料交接手续。
原则上，担保公司的调查是和银行分开的，但是，由于担保公司的介入是在银行审批完毕的基础上进行的，基于担保公司和银行的合作关系和信任，担保公司有理由相信银行的调查，这样来讲，担保公司的调查相对比较简单，主要是对借款人的实际状况进行核实，主要核实的内容包括：借款人是否有正当职业，婚姻状况如何，个人还款记录如何，是否有即将到期的大额债务，原借款银行是否撤并（关系到客户资料的变更，延长操作时间或影响操作进度），是否有其他导致房产无法正常抵押等等问题。
调查方式可以多样，主要是以电话调查和上门调查为主，必要时还应走访街道办、公安局、法院等等。
在具体的操作上，为了提高项目操作效率，一般都是采用电话调查方式，因此应设计好调查问卷，注意调查问卷的内容、访谈时间，逻辑性、和问题之间的互相应证等细节。
如果项目情况过于复杂，建议担保公司设置一项否决制，不予受理。
第二：是否要与客户签署担保协议的问题在项目开展之前，担保公司会与合作银行签署合作协议，该协议明确了担保的大框架。
因此，原则上，担保公司可以不用和客户签署委托担保协议，但在具体的操作上，担保公司往往为了规避客户证件不齐、或者有意中断业务进程而导致业务不能正常承办，损失前期支出的调查费、公证费等的风险，担保公司一般都会和客户签署委托担保协议，该协议一般都不公证。
签署委托担保协议也可以一定程度上减少客户的道德风险。
第三：承担风险的开始――代理还款环节单个项目来看，担保责任的开始始于担保公司向银行发出《放款通知书暨帐户确认书》而银行放款。
同名再按掲阶段性担保业务的代理还款环节比较复杂，这是控制风险的重点之一，结清还款是不可逆的，因此，为了防止客户还款后再抵押，担保公司必须亲自代理还款。
在向银行发出《放款通知书暨帐户确认通知书》之前，银行必须和客户签署完抵押借款合同并公证，客户应该和担保公司签署全权委托担保公司经办代理还款、涂销抵押、再抵押的委托书，并经公证机关进行公证。
这样，招商银行的放款应该先转到担保公司名下，再由担保公司代理还款，担保公司再与客户结清款项。
如果是加按的，银行一般会分两次放款，先放款给担保公司代理还款，取得他项权证后再放一次款给客户。
这里有个细节应该说明一下：在实务操作中，银行的资金一般不会划入担保公司的对公帐户，也不可能划入担保公司的对公帐户。
实际的操作是客户和银行事先有划款约定,银行的贷款划入客户的帐户后再划入（或者直接从银行划入）担保公司法人代表或者法人代表指定的个人帐户。
这样既可以避免对公帐户不能划到个人帐户的风险，担保公司又可以把控到资金风险。
在实际的操作中，担保公司要专设资金监管人，负责资金划转的监督。
由于跨行划转时间为1个小时到两天不等，为了保证还款日资金的把握性，法人代表或者法人代表指定帐户人应该在招行和其他银行各开立帐户，通过这些帐户划转。
但是，这种频繁大额的个人帐户之间的划转，是否法律允许，还需要进一步的研究。
第四：领取房产证涂销抵押再抵押还款后，担保责任真正开始，这也是担保公司风险暴露时期。
担保公司的主要任务是催促原按掲银行赶快出证，时间越长，出现不确定因素越多，风险越高。
因此，这段时间是考验公司和各个部门业务关系沟通处理紧密程度，担保公司公关能力越强，关系越紧密，这个过程越是顺利。
取得房产证后要立即重新办理抵押，更变抵押权人，并约同银行工作人员一起领取房产他项权证。
第五、业务流程控制问题。
该业务的流程比较复杂，涉及的部门比较多，每个部门的办理都有一个受理时间，因此，应该统筹好这些时间，才能提高工作效率。
因此，实际操作中，建议设置《业务进度跟踪表》，列清关键时间和控制点，并且每个业务员一本；应设置专管该业务的经理，负责业务的统筹和监督，应持有业务跟踪会总表，对各个项目的业务进度管理、提示、监督。
大力发展该业务的另一些深层次的思考同名再按掲业务是银行的一种业务创新，但是，从现在来看，该业务是否得到相关部门的认可还是一个问题。
根据我们的调查，该业务是否可以大力推广银监会还在调查之中，没有明确的下文。
但是，从现在市场的发展来看，至少有两个另一个层面的问题让笔者重新认识。
首先是各大银行都推出非常优惠的措施，这些措施是否会对其他银行构成不当竞争还值得研究，不过，这种业务受到原按掲银行的抵制是存在的。
另一个问题是现在很多客户还不能肯定未来的房产是否继续上涨，加上交易成本的上升，股市狂飚的诱惑，大多数在按掲客户再按掲进入股市，一旦资产泡沫破灭，股市和楼上双双下跌，那么对银行的打击是非常严重的，这个问题值得监管者深思。
不过，笔者认为，这种创新业务还是应该存在的，又给资金需求者提供了一个新的融资渠道。
