香港地产模式不适合中国内地

[转帖]香港、台湾与大陆代理模式之比较****台湾和香港地区的房地产业起步相当早，两地的房地产代理中介行业也都经历了几十年的发展，已经相当的成熟。

内地的房地产代理业是从学习香港、台湾开始的，虽然发展迅速，但与香港和台湾相比，还是存在着一定的差距。

本文将对香港和台湾两种不同的代理模式进行比较进而讨论有哪些方面值得借鉴。

相同：成熟的模式香港和台湾的代理行业经过几十年的发展都已经相当成熟，并形成了各自的代理模式。

首先在这两种代理模式下，代理商通过早期的大浪淘沙，几大代理商的品牌已经确立，代理业务也日趋集中。

在香港中原、美联、永利行等代理公司占据了大部分的市场份额。

而台湾名列前三位的代理公司占据70％以上的代理市场份额其中排名第一的新联阳机构就独占了台湾岛内 50％的房地产代理市场。

其次无论在台湾还是在香港，主流的代理公司都形成了固定的商业模式和作业流程，这些模式和流程都适合于各自所处的地产环境。

不同：结构和文化的差异由于香港和台湾两地的地产行业背景不同，加之两地处于不同的文化环境，造成了两地代理行业在商业模式、组织结构、营销手法等一系列方面存在着较大的差异。

下面，本文将分析这些差异产生的原因和表现形式。

第一差异的根源地产行业背景不同在香港由于土地资源的严重稀缺，以及大型地产开发企业对市场的高度垄断房产市场在多数情况下呈现供不应求的局面。

拥有相对垄断力量的发展商通常在市场上处于非常强势的地位。

地产开发商一般不需要代理商参与项目的前期工作，只是在项目的销售过程中才会雇用代理商。

而在大部分情况下，一个项目销售会有数家代理共同执行，所以行业中“全程参与”和“独家代理”的概念很弱。

由于代理商在二级市场上的相对弱热，故香港代理行业的发展重点在于二级市场。

而在台湾土地的稀缺性弱于香港地产开发企业没有垄断地位市场竞争程度很高大部分情况下呈现出供过于求的局面。

另一方面地产代理行业几乎与地产开发行业同时起步所以市场上代理商和发展商处于平等的地位而在某些情况下，代理商更为强势。

浅析房地产评估师挂靠风险浅析2017年房地产评估师挂靠风险中国的房地产估价师与国外的估价师在执业规则、技术规范、素质要求、行为操守上有较大差异，无论是美国模式，还是香港模式，中国都在学习，但仍需加速发展方能适应世界房地产价格估测行业的步伐。

从行业管理上看，土地估价行业垄断沿袭时间较长，进入门槛较高，技术体系的更新较慢。

房地产估计发展变化较快，房地产估价知识体系更新虽较快，但被某些不同技术派别的权威人士所影响，一会学习美国模式，一会学习香港模式(实际为英国模式)，行业的发展受到影响，并没有确立适合中国现状发展的路线一般而言，房地产评估师挂靠风险问题主要表现在责任风险、违约风险、置业风险三大方面，而对这三方面的风险问题具体解释如下所示：1.违约风险：很多时候，因为很多的客观原因会导致违约风险的产生(比如我们的单位倒闭了，挂靠人员的证件丢失了)。

为了防止这方面风险问题的出现，店铺建议大家在选取单位挂靠的时候一定考虑好其实力情况，在作相关分析浅析2015年房地产链接!。

2.置业风险：出现这样的风险很可能就是之前挂靠了名声比较差的估计公司，而且进一步的影响了自己的名声。

解决这个问题最好的做法就是选择比较名声好一点的估计公司，出几份较好的估计报告，这对建设发展是非常有利的。

3.责任风险：这方面主要是估计的不准确，高估或者低估，这样的严重的话将追求相关的刑事责任的。

规避这样的风险问题的话，店铺建议还是不要进行签字，这样也就不存在所谓的责任风险问题了综上为房地产评估师挂靠面临的三大风险浅谈，当然在实践过程中还需要更大程度的理解和掌握相关的挂靠知识，这将是极好的。

【拓展阅读】【房地产估价师的发展前景】：1、中国的房地产估价师与国外的估价师在执业规则、技术规范、素质要求、行为操守上有较大差异，无论是美国模式，还是香港模式，中国都在学习，但仍需加速发展方能适应世界房地产价格估测行业的步伐。

2、国内房地产估价师系建设部归口管理、土地估价师系国土资源部归口管理，资产评估师系财政部归口管理，三种估计师都能从事房地产评估的相关业务，但各部委各持己见，导致各部委下设的城市各部门如房产局、土地局、国资委等相关部门各为其政，只认本部委下设的专业估价机构出具的报告，其实完全没有这个必要，这是一种社会资源浪费。

中国房地产，迎来新变局。

据第一财经报道，近日，深圳市住建局有关负责人表示：新加坡是深圳学习榜样，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳60%的市民住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。

这是内地城市官方首提“楼市学新加坡”，在经济特区成立40周年的重要时间窗口，这一说法充满想象空间。

学习新加坡，究竟学什么？是否意味着内地楼市开始抛弃“香港模式”?01 香港、新加坡、深圳，房价有多高？根据世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》：全球住宅价格排名前十的城市分别为：香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城区）、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约。

香港以套均价格125.44万美元蝉联全球第一；新加坡位居全球第三，套均价格91.5万美元；上海、深圳、北京位居4-6位，套均价格分别为90.58万美元、78.39万美元和76.35万美元。

以2019年人民币平均汇率6.89元计算，香港、新加坡、上海、深圳、北京的住宅套均价格分别为865.3万元、631.2万元、624.8万元、540.7万、526.7万元。

从套均总价来看，香港遥遥领先，新加坡与北京持平，略高于深圳、上海。

值得注意的是，由于不同城市人均居住面积存在明显差异，相比套均总价，均价、房价收入比更能反应房价是否处于合理空间。

从均价来看，香港超过14万元/平，在寸土寸金的港岛，则接近20万元/平。

与香港对比，新加坡均价为9万/平，深圳均价约为6.5万/平。

值得注意的是，新加坡这一价格是就私人住宅而言的，而私人住宅在当地占比不到2成。

新加坡超过80%的人口居住在政府建设的组屋中，组屋的价格不到私人住宅价格的一半。

此外，虽说在绝对值上，深圳远低于新加坡和香港，但发展水平不同、收入水平不一，在房价收入比上并不弱于这些城市。

可见，作为内地房价最高城市，深圳的确到了十字路口。

下一步，学香港还是新加坡，还是再开一条新路？02 学香港还是学新加坡，这是一个问题。

2006年至今香港大型地产商内地拿地情况分析去年内地房地产业务盈利56.67亿港元、同比增长44%的和记黄埔，已经把94%的土地和项目投在了内地；去年花了约66亿港元在内地买地的恒基地产，又在内地30多个二、三线城市进行地块磋商；正在北京大力发展商业地产的太古地产透露，今年准备投入118亿港元发展内地项目……这几天，香港地产商(不包括在香港上市的内地房地产企业)相继发布年度最新业绩报告，可以发现，庞大的内地房地产市场又让他们赚了个盆满钵满，而令股东们振奋的“吸钞”体验也更坚定了香港地产商内地掘金的信念。

业内人士分析，香港过高的地价是香港地产商转投内地的重要原因之一，毕竟内地土地资源丰富，且往往用同一笔资金在两地购得的土地面积相差甚远。

同时，开拓投资战线、分散投资风险，也促使香港地产商纷纷“北上”。

无论如何，香港地产商大举进军内地的潮流已经势不可挡，并在中央政府实施宏观调控的背景下，显示出攻城略地的新思路。

[关键词一] 无惧调控跑马圈地“房地产开发商在香港只被称为地产商，而非房地产商，由此可见土地在香港人心里的地位。

”在香港土生土长的仲量联行亚太区董事陈立民一语中的。

由于土地供应在香港受到严格控制，“有地就发”的思想在香港地产商脑中根深蒂固，而他们想在内地大把“吸钞”，最先“吸”的自然也是土地。

经历了上一轮宏观调控的内地房地产市场，自2000年明显走入上升通道。

回想香港地产商自2000年以来在内地土地市场的表现，真正发力不是在土地还未完全公开招拍挂出让的时候，也不是在楼市泡沫显现但政府尚未出手调控的时候，而是在“新国八条”开始掀起此轮房地产调控风暴的2005年。

有统计显示，这一年，香港地产商在内地吸纳了约30幅、超过880万平方米的土地。

“不少香港地产商就是乐意在调控背景下趁机拿地，他们可能觉得内地开发商因受调控影响而动作趋于保守后，自己的机会就来了。

一方面是参与地方政府公开招拍挂出让土地，而凭资金实力直接购入；另一方面，内地一些面临资金压力的开发商会考虑转让手中的闲置土地，这也成为香港地产商增加内地土地储备的机会。

美国地产模式更适合中国内地来源：中国经济时报2007年07月23日17:13 我来说两句(0)“香港其他都很好，就是房地产市场是个大问题。

”中国社会科学院金融所研究员易宪容近日对中国经济时报记者表示，内地房地产发展模式不应该学习香港。

继推出《香港房地产发展模式不适合中国内地》之后，易宪容最近又撰写了一篇博客文章指出，政府想通过香港公屋这种住房保障模式来解决国内居民的居住问题根本就不可能。

“三高”模式不适合大陆众所周知，内地房地产发展模式某种意义上是学香港得来。

“我们仅仅是学一点点，如预售制度等等，问题是你有一套健全的法律体系吗？没有啊！”易宪容在接受本报记者采访时将大陆抄袭香港房地产业的这种发展模式归结为，“学表面的，坏的东西，好的东西不学。

”易宪容在他近日撰写的博文《香港的公屋给我们什么启示》中谈到一个细节：不久前他与何顺文教授到香港西贡吃饭，回住处时大约到了晚上9点，路上见到不少高楼灯火通明，何教授告诉他，这些都是香港的公屋，其居住条件相当差。

易宪容对内地政府希望内地房地产市场也走上香港之路——即通过修建大量的公屋（在内地是廉租屋、经济适用房、限价房等）来抑制过高的房价表示担忧。

“我们的房地产市场是建立在公有制基础之上的。

”易宪容说，现在大陆向香港学习明显忽略了这一点，同时，内地在抄袭香港模式方面基本都是对开发商最有利的东西（比如预售制度等），“觉得有利的东西，损害民众的东西就拼命学，没有利的就不学。

”“为什么不学美国，向欧美发达国家学学。

”易对此疑惑不解，他说，“你就学香港也可以，你把它全部学过来，别学一点点。

”1998年-2000年，易宪容曾师从香港大学张五常教授，在香港学习、工作和生活的经历使他对香港房地产市场有了较深的了解。

易说，香港现在什么都好，就是房地产市场是个大问题。

“现在所有问题都集中在这里，房地产问题不解决，将会拖累香港经济。

”易宪容表示，做出这种判断原因其实很简单——因为绝大多数人利益受到了损害，而不仅仅是住的房子小。

中国房地产企业的财务战略转型——以万科集团和绿地香港“轻资产”模式为例近年来，中国房地产市场正面临着转型的挑战。

不断升高的土地价格和房价使得开发商发展传统的重资产模式更加困难。

在这样的情况下，一些房地产企业开始转向“轻资产”模式。

万科集团和绿地香港是两个重要的典型代表，它们的成功启示了其他房地产企业应如何进行财务战略转型。

一、重资产模式下企业的困境房地产开发是一个资本密集的行业。

传统的重资产模式要求企业通过高额的借贷和自有资金来购买土地、开发、建造和销售房地产，而且大部分资金都是长期锁定的。

然而，随着土地和房价的不断上涨，重资产模式的现金流越来越难以维持。

一旦企业在土地和开发上投入过多资金，就会给企业带来较大的财务压力。

其次，重资产模式下企业还面临市场销售周期长、不确定性大的问题。

开发商在开发房地产项目时，需要付出大量的时间和资金，在项目的建设和销售过程中还需要承受一定的风险。

如果出现市场波动，销售不达预期，企业便会遭遇资金链紧张和现金流短缺的困境。

最后，房地产市场的监管政策和环境也对重资产模式的企业造成了阻碍。

当前房地产市场的监管政策趋向于收紧，多项政策限制了房企的融资渠道，增大了企业的运营风险。

尤其是在去库存的政策压力下，如果企业无法快速地将已经开发的房产变现，还需要缴纳较高的土地和房产税。

这就意味着企业的利润空间将被限制在一定的范围内，无法达到预期的收益目标。

重资产模式下的诸多困境提醒我们：在繁杂的市场环境下，通过精细的财务策略转型寻求突破已成为所有房地产企业的当务之急。

二、轻资产模式的特点和运作方式相对于传统的重资产模式，轻资产模式是指通过租赁方的方式，获得土地使用权、建筑物使用权以及在建工程的使用权。

因此，企业可以将较多的资金用于投资于满足业务发展的其他方面。

这样，企业在资金的长期锁定和经营风险方面承受的压力相对较小，而且可以通过充分利用资产和社会资源来提高效率，实现业务的快速发展。

在轻资产模式下，建筑物的购买和土地的取得都是通过房地产投资信托基金或房地产贷款来获得的，企业按照拥有的资金在市场上选择一种或多种方式进行融资。

香港主要房地产公司内地投资拓展
布局
近年来，香港房地产市场呈现出稳步增长的态势，而作为香港最主要的房地产公司之一，内地投资拓展也成为了不可回避的趋势。

在香港的房地产行业中，拥有较大规模的房地产公司均希望通过内地投资来实现企业的进一步扩展和发展，进一步加强品牌和业务的优势。

随着中国经济崛起的进程不断加速，越来越多的香港房地产公司开始将目光投向内地市场，在内地城市寻找更多发展机会，同时也为香港房地产市场注入活力。

这些公司包括新鸿基地产、九龙仓地产、太古地产、长实集团等，这些公司的主要投资领域主要集中在大陆的一线和二线城市，如北京、上海、深圳、广州等。

新鸿基地产是香港地产业的巨头之一，该公司在内地的投资布局主要集中在核心城市的商业地产开发，如北京、上海、广州等城市的写字楼、商场等，其中对于首次进入内地市场的公司而言，新鸿基地产的经验非常有价值。

九龙仓地产在近年来的投资中，重点关注内地的城市化及交通建设等领域，其代表性的作品包括北京的“九龙坡地产”、上海的“龙之梦购物中心”等；太古地产则主要涉足内地的高端开发项目，其在上海和广州等城市有不少高端物业开发项目；长实集团同时也是房地产领域重要的投资公司，其在内地除了投资房地产外也应用
其相关的房地产技术，同时在内地市场的投资发展上力求打造更高品质的城市形象。

总而言之，香港房地产公司的内地投资拓展不仅有助于提高企业的市场竞争力和优势，同时也能够促进两地经济的互动和合作，突破局限开拓更广阔的市场空间。

在未来，企业的投资者和股东等各方面的利益也将随着企业的发展而不断增加。

一、香港房地产市场的调控措施透明的房地产市场交易信息。

为遏制楼市投机行为、抑制房价过快上涨，香港政府不断加强新房屋预售、销售环节的透明度，降低开发商对房屋售价与现房供给的操纵，从而抑制了因新房销售信息不对称所引发的哄抬房价现象。

香港政府对开发商预售、现售环节、信息披露、首次放盘量等方面出台了多项指引文件，还明确规定了有关预售新房(含楼花)示范单位的细则。

健全的土地管理制度。

香港在坚持土地公有制的前提下，将土地使用权批租给受让人，土地批租主要采用公开拍卖、招标、私下协议和临时租约四种形式。

香港有比较健全的土地法例体系，包括《香港房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等。

政府只是根据这些法例进行管理，实行有偿、有期、有条件使用土地。

所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地。

既有垄断控制，又有自由转让。

在楼市出现泡沫的时候政府采取增加住宅用地供给的做法，在楼市萧条时期政府采取减少土地供给的措施，以保持楼市的平稳发展。

完善的公屋制度。

香港的公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实体，还包括货币化的综援金制度。

到1997年，香港650万居民中居住在出租公屋、政府补助出售房屋的人口达万，占全港人口的51%。

公租房制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了众多中低收入者的住房问题，还为香港节约了土地资源，保持了社会稳定，提高了城市竞争力。

短期交易“额外印花税”。

为了抑制投资者炒房，香港引入了短期交易“额外印花税”。

目前，香港物业交易须缴纳最高4.25%的从价印花税，而“额外印花税”则分为三级税率：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%；6个月以上至12个月之间转售，税率10%；12个月以上至24个月之内转售，税率为5%。

换言之，持有物业的时间愈短，业主需要缴纳的“额外印花税”税率便愈高。

楼宇按揭成数调整。

楼宇按揭成数也是香港调控楼市的主要手段之一，且效果比较明显。

目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。

我国近几年的房地产宏观调控，使房地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变，尤其自2005年以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。

“弃港投美”，目前已经有不少品牌开发商对此趋之若骛。

香港模式——“一条龙”式垄断游戏由于地缘关系和土地公有等方面的相似性，目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式。

香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。

香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。

香港模式具有以下几个鲜明特点:地皮最值钱。

香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，而作为人口高密度最高的上海，1700万人却拥有6340平方公里。

这就跟解放前的中国农民一样——一辈子的梦想可能就是置下五亩地。

对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。

项目运作“一条龙”化。

香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式，作为“全能开发商”扮演着各类角色。

长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。

这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。

获取土地是第一要义。

政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。

香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。

融资渠道相对单一。

总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多元化融资。

值得学习的xx房地产模式“香港经验”依然值得内地同仁借鉴内地房地产业的改革发展与香港回归的脚步基本是同步的，这是历史的巧合，也是历史的必然。

作为中国内地对外交往的重要窗口，“香港经验”一直是内地改革开放的重要样板。

作为房地产而言，内地与香港在房地产所要面对的境况具有太多的相似，香港的发展思路也就成了以深圳为代表的众多内地城市的发展模式。

回归10年，内地与香港在交流中相互促进，在发展中互相借鉴，共同促进了经济的繁荣和发展。

在房地产行业，房地产市场的10年与香港回归的10年基本重合。

10年来，内地房地产市场化的发展处处显示出“香港经验”的印记。

10年后，这些“香港经验”仍然值得内地房地产行业继续学习和借鉴。

香港房地产的发展，至少三个方面的经验都是内地房地产业界必须认真学习、研讨的重点。

一是香港房地产业的快速起步和发展历史，二是公屋（廉租房）制度，三是香港处理亚洲金融危机所导致的房地产泡沫破灭的经验和智慧。

香港房地产的快速起步和发展，得益于自由完善的市场环境和灵活多样的融资体制，以及不断创新的对购房者进行支持的金融产品。

房地产是一个资金密集型行业，而在香港房地产起步的上个世纪五六十年代，无论是港府还是开发商资金都十分有限，楼花和按揭制度的创设和引入，使开发商能迅速回笼资金，大大提高了资金的使用效率，也引导了购房者的消费观念，而港府则通过土地招拍挂提高了财政收入。

这些措施对于起步阶段的香港房地产起到了重要的推动作用，这些制度也在改革开放后从深圳传入内地，促进了内地房地产的发展。

随着时间的变迁，类似于预售制、招拍挂等内容也不断在实践中遇到问题，但是其基本思路，尤其是在提高资金使用效率方面的思路永远值得借鉴。

在内地，目前困扰房地产开发和银行系统的仍然是资金及其管理问题。

由于投融资渠道单一，内地房地产开发资金70%左右直接和间接来自银行贷款，银行系统过多地承担了房地产金融风险，不仅为金融风险埋下隐患，而且使宏观调控处处掣肘。

香港房地产企业并购与内地房地产企业并购比较研究罗波钱存华(南京工业大学管理工程系，江苏南京210009)摘要：本文对内地房地产企业和香港房地产企业的并购动机进行了比较，认为内地房地产企业在提高市场集中度后，可以借鉴香港房地产企业并购的经验，采取多元化发展和进军海外，利用不同产业和不同市场的发展周期，不断做强做大。

关键词：房地产企业；横向并购；土地储备1引言这些年我国房地产的发展取得了很大的成绩，拉动了中国经济的迅速增长，改善了人民生活，城镇居民的人均建筑住宅面积已经达到了24平方米，农村居民的人均住房面积也已达到了28平方米。

但在这一发展过程中，中国的房地产企业还存在着大量不足。

据统计，1991年底全国只有4200家房地产开发商，但目前已达3万多家。

房地产企业的平均规模很小，每家的年均开发面积不足2万平米、平均资产规模仅5千万元，尚不足在北京建造一栋中型住宅楼。

从国际通行的产业集中程度衡量指标C R l0来看，我国大陆的总体水平不足10％，房地产业比较发达的北京、上海和广州也不足40％。

以我国香港为例，20世纪90年代中期以来，香港房地产市场的C R l0一直稳定在80％以上，大大高于大陆整体或任何一个城市的水平。

显然，企业众多、规模偏小、缺乏领头羊、产业集中度过低，是我国房地产业当前的主要产业结构特点。

这个特点客观上需要通过企业间的并购重组实现优胜劣汰、产业整合和资源优化配置。

从1988年深圳开始实行土地招拍挂制度，内地房地产市场发展二十几年，“香港模式“一直是内地众多房地产企业学习的榜样。

中国目前的房地产状况，某些方面与香港的历史类似。

香港的房地产企业在求企业“做强做大“高速发展的时候，都采用了并购的手法。

所以分析香港房地产企业的兼并特点，对内地房地产企业具有借鉴意义。

2并购的概念并购(M&A)泛指在市场机制下，企业为了获得其他企业的控制权而进行的产权交易活动。

并购可分为兼并和收购两种经济行为。

香港模式将用于海叁崴：普京回答让国人惊呆香港模式将用于海叁崴：普京回答让国人惊呆来自：黄颖艳2天前|阅读原文1997年之前，中国有两颗“东方明珠”被外国统治，一个是香港，另个是海叁崴。

百年前的香港只是个很小的渔村，海叁崴也只是个小渔港。

百年间香港在英国人的殖民统治下变成了真正的“东方之珠”，回归之后更上一层楼，成为中国经济发展的榜样。

虽然香港模式给中国带来了若干失误，但整体而言，中国从香港学到了三样最重要的经济发展方法：一是出口贸易换汇带动国内经济发展;二是土地财政壮大政府与民间资产规模，三是金融市场开放搞活全国资金流通，所有邓小平把中国未来寄望于“搞几十个香港”。

但是，海叁崴却在俄国人手中成为对中国威慑的据点，何时收回海叁崴至今尚未明朗。

我们会问：为何香港可以99年租满回归，而海叁崴却不能呢?其实，海叁崴本应在香港回归之前的1996年回归，这段历史被有意淹没了。

海叁崴却在俄国人手中成为对中国威慑的据点俄罗斯滨海边疆区首府符拉迪沃斯托克(海叁崴)是根据1860 年中俄签订的《北京条约》，被割与沙俄，位于莫斯科以东9302公里处，面积560 多平方公里，人口60 多万。

为西伯利亚大铁路的终点，太平洋沿岸的最大港口。

该城三面环山，一面朝海，日本海碧波万顷，风景如画，是着名的旅游胜地。

海叁崴是一座天然良港，四季不冻;俄罗斯远东海军司令部驻扎在此，俄共有两支舰队，其中一支舰队就驻守在海叁崴，是俄重要的军港。

1856年中俄签订《瑷珲条约》，规定乌苏里江以东地区为中俄“共管”，海参崴也就被“共管”了!但到1860年中俄签订《北京条约》时，“共管”也被取消了，海参崴成了沙俄的领土，被改了一个对中国极具侮辱性的名字---符拉迪沃斯托克(意即统治东方!)。

香港“新界”是英国于1898年强行从清政府手中租借去的，租期为99年。

从1898年算起至1997年，正好是99年。

中华人民共和国于1997年恢复对香港行使主权。

香港土地批租制度对我国内地的启示
李昱民
【期刊名称】《上海投资》
【年(卷),期】2005(000)009
【摘要】土地是政府宏观调控的重要手段，也是影响房地产业发展的基本要素。

2002年7月发布的土地交易制度改革至今已经执行了近三年，“城市土地经营”、“城市土地储备”等概念也成为了学术界争论的热点。

如何建立和完善内地的城市土地制度还存在一系列尚未解决的难题，香港土地批租制度的经验能为我们提供一些借鉴。

【总页数】2页(P57-58)
【作者】李昱民
【作者单位】复旦大学
【正文语种】中文
【中图分类】F810.424
【相关文献】
1.香港强积金的“半自由行”及对我国内地企业年金制度的启示 [J], 张志勇
2.香港土地权利制度对我国内地集体土地制度改革的启示 [J], 杨永芳;牛璞
3.外国及香港政府法律顾问制度对我国内地的启示 [J], 王祥修
4.土地有偿使用改革与中国的城市发展--来自香港特别行政区公共土地批租制度的启示 [J], 田莉
5.土地批租制度和公屋政策——香港市政建设的启示之三 [J], 许迪
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