调查：杭州市居民住宅现状与需求调查调研报告调研说明调查时间：2006年9月22日至2006年9月24日调查地点：浙江省第十三届房博会展示现场（世界贸易中心与和平国际会展中心）调查范围：在本次房博会上有购房意向的人群样本总量：有效问卷N=282个，共发放问卷360份，有效问卷率为78.33%抽样方法：配额抽样、随机抽样调查方法：定点式、拦截式问卷调查访问研究分析方法：对比分析、购房者需求分析、现状分析组织单位：21世纪不动产杭州区域市场研究中心前言每个逛本次房博会的消费者或者业内人士可能都会有一种感受，这次房博会的氛围似乎没有前几次房交会热烈了？尽管本次参加房交会的楼盘除主城和区县的各大开发商都参与外，一些外地开发商也参加了本次的房博会；各参展商展厅的设计依然大气、各显千秋，但真正来看房、购房的消费者却不见增多，与以往几届房交会相比，本次房交会显得冷清了不少。
本次房博会上，21世纪不动产杭州区域市场研究中心特针对本次房交会上的有意向的购房者进行了一次购房需求与现状的专题调研。
了解消费者的住房现状和置业需求的诸多情况，具体如下。
一、被访者需求分析1.被访者购房时间与自住购房次数分析本次调研显示：14%的受访者会在半年内买房，23%的受访者表示会在半年内至一年内买房，表示在1—2年内买房的人的比例为36%，14%的受访者表示会在2—3年内买房，而意向在3年以后买房的人只占到总访问人数的13%，说明有将近四成的来房博会参观者有强烈的购房意愿，所这时间的推进，很有可能采取购房行动，这批人员是近期内住宅市场的有效需求，有八成左右的参观者有较强的购房意愿，形成了市场的潜在需求。
从本次自住购房次数分析，本次房交会的被访者中有51％的被访者都是第二次或第三次购房，其中有9％的消费者属于第三次购房，第一次购房的消费者占到了总体比例的47％，表示打算第四次及以上被访者的比例仅为2%。
说明杭州住宅需求中，首次置业已经替代多次置业成为需求中最重要的力量，另外，即将进行二次置业的客户也占了42％，在比例相对降低的同时，仍旧构成了市场的主要力量，因此，开发商在设计产品过程中，的确应该更多的考虑首次和二次置业者的消费习惯和倾向，经济舒适型的住宅仍将是市场中短期内的主流需求。
2. 被访者购房目的分析本次调研显示：22%被访者表示买房用于结婚，表示为了改善居住条件而购房的被访者占到了这次调研的绝对主力，这一比例高达56%，表示购房用于养老的被访者的比例为7%，而表示为了选择学区而购房的被访者为3%，表示用于其他目的的比例为12%。
在当前自住为绝对为主的市场下，新婚购房刚性需求已经成为影响目前楼市需求的重要因素，也从另外一个方面反映了楼市总需求的萎缩。
3. 被访者希望选择的户型、物业类型、房屋面积分析本次调研显示：从被访者所希望选择的户型来看，二居室、三居室需求成为需求的绝对主力，这一需求比例高达87%，其中被访者对三居室的需求最为强烈，这一比例为54%；对四居室及以上的需求比例为10%，被访者对一居室的需求最低，仅为3%。
该数据显示了需求对产品结构的要求，与首次、二次置业占总被访者比例相似，二、三居室的经济舒适型住宅构成了他们喜欢的主要品种，另外，数据再次显示，尽管需求中有47％为首次置业，但对一居室的需求只占3％，证明了小户型适合投资而不适合购买消费的特性。
从被访者所希望选择的物业类型来看：希望选择多层的被访者占到了被访者的一半，表示希望选择小高层的比例为31%，表示希望选择高层、低层的比例分别为10%、9%。
另外希望选择高层的受访者还表示如果多层没有合适自己的房源，他们将会转向小高层或高层。
该系列数据主要想反映被访者对高层、小高层的接受程度，结果显示，小高层、高层特别市小高层已经逐渐为市场接受，尽管这个接受是被迫的。
从房屋面积的分析来看，57.95%的受访者比较热衷于购房面积在90—140平米，还有31.10%的被访者购房面积集中在50—90平米，结合市场供应的现实情况，80—140平米的二房、三房住宅将成为市场流行产品，其有望成为消费者的最终选择。
而选择在50平米以下、140平米以上的被访者所占比例分别为 2.47%，8.48%。
4.被访者心理所能承受的单价、总价分析本次调研显示：能承受房价在6000元/平米以下的被访者占总体比例的23.32%，单价承受能力主要集中在6000—10000元/平米之间，占总体样本的60.27%，能能承受房价在10000—15000元/平米之间的被访者占总体比例的7.19%，而能承受房价在15000元/平米以上的被访者仅占总体比例1.37%。
可见消费者承受能力逐渐增强，与杭城目前房地产总体供应市场的价格是基本相吻合的。
从被访者所能承受的最高总价来看，主要集中在60—100万之间，这一比例达60.27%。
由被访者所能承受的单价与总价与历届房博会的数据比较上看，被访者的承受水平正在缓慢提高，结合市场目前供应的价格现状可以看出，被访者主要考虑的购置区域主要集中在配套相对成熟或者即将成熟的区块，虽然被访者的价格接受度在提高，但是我们还是要考虑到需求的价格弹性，根据国际经验，当房价超过家庭总收入的6倍以上的时候，价格弹性明显，也就是说，购房者对房价的敏感性日渐提高，而杭州的现实情况也是如此，低价楼盘往往能够得到追捧，而价格挺立产品无特质者局面尴尬。
如果开发商按被访者可以承受的价格定价，迎合消费者的心理价位，就能够带动消费者的购买热情，使杭城的房地产市场重新活跃。
6.被访者付款方式的分析本次调研显示：愿意银行按揭付款的被访者占总体比例的52%，仍是购房者的首选；20%的被访者愿意接受分期付款，愿意一次性付款的被访者占到了总体比例的15%，用公积金（组合贷款）付款方式的人数占到总体比例的13%。
在填表的过程中，很多被访者将分期付款认为是银行按揭贷款，因此，银行按揭贷款的实际比例估计为70％左右，与银行贷款政策调整之前区别不大。
7.被访者购房区域及选择此区域的因素分析本次调研显示：城西、城中、滨江这三个区域成为被访者购房的首选区域，而城北成为仅次于这三个区域后受被访者认同的区域，与目前城北的楼盘性价比较高有关，另外像钱江新城、九堡下沙等区域随着配套的日益成熟，将会受到越来越多的购房者的欢迎。
滨江区作为占据杭州八城区供应量1/3强的区域，区内市政配套完善，街区景观优美，价格合理为广大购房者普遍关注并接受，如果政府能有效杜绝两岸交通瓶颈的产生，该区块前途无量。
对被访者选择以上区域因素的分析：价格合理、交通便利成为被访者选择此区域的前两个因素，剩下的因素根据重要性依次是：居住环境优美，人气旺、配套好，增值潜力大，其他因素。
8.被访者购房时考虑最多的因素分析本次调研显示：价格、地段、建筑质量、环境成为被访者购房时最优先考虑的因素，接下来的因素根据重要性依次是：交通，户型，开发商品牌，配套，物管，规模，其他因素。
与前述分析吻合，需求的价格弹性较高，价格因素遥遥领先与其他因素，另外，在价格以外，配套成熟、环境优美、交通便捷的经济舒适型小区成为购房者的首选。
二、被访者住房现状分析1.被访者所居住的房屋归属分析本次调查显示：自己拥有房屋的受访者占总体受访者的49.65%，租房的被访者占总体的比例为21.63%，17.38%的被访者表示自己目前居住的房屋为父母所有，目前所居住的房屋归单位所有的这一比例为9.57%，还有1.77%的被访者表示目前居住的房屋归属亲戚朋友或其他。
该系列数据与前述的首次置业、多次置业基本吻合，再次验证了本次调研的准确性。
21.63％的被访者为首次置业且租房居住，有17.38％为与父母共住，说明了首次置业者中有起码一半左右的住房需求者为年轻人或家庭，而与父母共住的首次置业者中，父母搬出重新置业或者子女迁出首次置业都有可能并且相互转化。
2.被访者目前所居住的房屋户型、建筑类型、面积分析本次调查显示：从被访者目前所居住的房屋来看，被访者表示自己目前所居住的房屋是二居室、三居室的居多，这一比例高达78%，其中表示自己所居住的房屋为二居室的比例为49%；被访者中居住一居室的比例为13%，另外9%的被访者则表示自己所居住的房屋为四居室及以上。
被访者所居住的房屋建筑类型与面积如下图：从被访者所居住的房屋建筑类型与面积大小上看，有61%的受访者选择多层，可见多层是被访者居住房屋的首选；而从被访者所居住的房屋面积来看，50—90平米是目前被访者居住最多的，与被访者所需求的主要面积在90—140平米还有不少的差距。
3.被访者上班的主要交通工具及所需时间分析本次调查显示：38.66%的被访者表示自己目前上班的主要交通工具为公交车，22.30%的被访者选择了轿车，其次依次是电动车，自行车，步行。
而所需时间情况是，选择坐公交车的被访者所需平均时间最长达到29.09分钟，而选择轿车，电动车，自行车，步行的被访者所需时间依次为23.15分钟，20.02分钟，26.13分钟，22.14分钟。
数据显示，被访者中轿车的拥有量达到了惊人的近1/4，平均通勤时间为23分钟，根据最近交通部门的统计数据，杭州市区驾车的平均速度在26KM/H，由此可以推测，近1/4潜在购房者的通勤半径可以达到12KM左右，结合目前杭州主要的就业中心——武林商圈、黄龙商圈、湖滨庆春路商圈，城市住宅有很强的外拓能力，如黄龙商圈12KM可以达到留下、三敦等地。
4.被访者对目前所居住房屋满意度及不满意原因分析本次调查显示：对自己目前所居住的房屋表示很满意的被访者仅为 6.74%，选择比较满意的比例为34.04%，43.97%的被访者对自己所居住的房屋评价为一般，而选择不太满意与很不满意的被访者依次为12.77%，2.48%。
而被访者对自己目前所居住的房屋不满意的两个最重要原因：一是住房太小，二是并非自己的房子。
接下来被访者不满意的原因依次是所在社区环境不理想，户型结构不合理，离工作单位太远，物管太差，生活不方便，其他。
三、被访者背景资料分析1.被访者年龄与家庭结构分析本次调查显示：从此次房交会参观者的年龄数据来看，有46%的被访者年龄在26—35岁之间，21%的被访者年龄在35—45岁之间，45—55岁年龄段的被访者比例为11%，55岁以上年龄段的被访者比例为8%，而26岁以下年龄段的被访者所占比例为14%。
从被访者的家庭结构来看，三口之家的被访者所占比例最大，为49%，18%的被访者表示目前还是单身，而家庭结构为两口之家、四口之家、五口及以上的被访者比例依次为16%，12%，5%。
2.被访者家庭年收入分析本次调查显示：55%的被访者家庭年收入集中在5—12万元之间；29%的被访者家庭年收入在5万元以下不等；11%的被访者家庭年收入在12—25万元不等，而5%的被访者家庭年收入在25万以上。
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