中国房价波动管理与财务知识分析.pptx
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房地产宏观调控PPT课件
货币政策手段
1.货币政策含义
货币政策是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货 币供应量，进而控制货币的投放量和需求量，最终达到总 量平衡目的的政策手段。
❖ 调控对象有三方面：一是控制货币投放量二是控 制房地产产业的投资规模，三是控制房地产信贷 总规模。
2.货币政策的主要工具
利率政策 公开市场业务 法定存款准备金 贴现率政策
❖ 时间结构效应的成因
新出台政策本身不够完善 旧政策的历史惯性对其干扰 人们对新政策还没有足够的认识和理解 新政策的作用机制尚未有效运行 与其它经济政策还没有取得协调
4.房地产宏观调控的空间结构效应
房地产经济宏观调控体系的构建
❖ 房地产的宏观调控体系包括决策系统、控制调节系统、信息 和咨询系统、监督保证系统
1.房地产产业政策目标和实现手段 ❖ 产业政策目标
产业发展水平目标 房地产业效益水平目标 房地产业内部结构调整目标
❖ 实施手段
间接经济调控手段 间接行政控制手段 信息引导手段
2.产业政策的主要内容
❖ 产业结构政策、产业组织政策、产业技术政策、产 业布局政策和产业联系政策。
❖ 产业政策的三个层次
2.加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需 要
❖ 房地产同国民经济的其他产业的关联度大，是基础 性、先导性产业，房地产业的发展状况，直接影响 这些相关产业的发展，对建筑业、建材业、建筑装 潢业甚至有决定性的作用。
（3）加强对房地产“特殊产业”宏观管理的需要
①房地产位置固定不能移动，其用途短期内难以调整或 调整费用很高，所以必须合理规划和控制；
❖ 1.当前我国房地产宏观调控的任务
总量控制 优化结构 规范行为 调节收益
❖ 2.宏观调控支撑房地产业的五大体系
关于中国房价的问题 ppt课件
23
根据中国房地产指数系统百城价格 指数对100个城市的全样本调查数 据，2011年，全国100个城市住宅 平均价格为8686元/平方米，较上 月上涨0.48%，涨幅在1%之内， 100个城市中涨幅在1%以内的城市 数量共有78 个。
关于中国房价的问题
1
目录
中国现在的房价情况
出台的限制房价的措施 未来的房价趋势 对待未来房价的态度 未来的效果
2
39999
中国现代房价行情
3999
3
关于中国房价，纷纷扰扰地争论中，说 涨和说跌的支持派永远都是一个无法得 到一个统一的答案。那么中国的房价高 吗？就请看看下面这个视频：高房价下 的中国明天在会怎么样？
这个是2009年的数据，现在计算上物价 上涨的因素，建房的成本大约为 6000。
12
那么，房子的建造成本都去哪里呢？ 国土规划部门从对全国620个房产项 目的抽样调查发现，地价占房价的比例 在23%左右。 实际情况呢？ 价值1000万的土地可能就的掏出 1500万银子才能摆得平。虽然这句话有 点夸张，但是却在房地产业潜规则，而 且统计数据往往与实际情况相差很大。
6
7
2011年的房价看上去好像已 经下跌，实际房价的绝对价还 是上涨了不少。
而上面的仅仅是一些涨幅的数 字，实际的价格呢？
2011年一些城市的房价和人均收入
9
上面的数据仅仅是平均的，实际 的出售价可能比这个高出不少。而 通过房价与收入的对比之后，上面 提到的房价确实很高，那么，制造 高房价的原因是什么呢？？
2010年1月，国家发展改革委、国家 统计局发布的最新调查显示，去年12 月份，全国70个大中城市房屋销售价 格同比上涨7.8%，涨幅扩大2.1个百 分点；环比上涨1.5%，涨幅扩大0.3 个百分点。其中，环比1.5%的涨幅创 26个月以来新高。12月14日国四条出 台。
根据中国房地产指数系统百城价格 指数对100个城市的全样本调查数 据，2011年，全国100个城市住宅 平均价格为8686元/平方米，较上 月上涨0.48%，涨幅在1%之内， 100个城市中涨幅在1%以内的城市 数量共有78 个。
关于中国房价的问题
1
目录
中国现在的房价情况
出台的限制房价的措施 未来的房价趋势 对待未来房价的态度 未来的效果
2
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中国现代房价行情
3999
3
关于中国房价，纷纷扰扰地争论中，说 涨和说跌的支持派永远都是一个无法得 到一个统一的答案。那么中国的房价高 吗？就请看看下面这个视频：高房价下 的中国明天在会怎么样？
这个是2009年的数据，现在计算上物价 上涨的因素，建房的成本大约为 6000。
12
那么，房子的建造成本都去哪里呢？ 国土规划部门从对全国620个房产项 目的抽样调查发现，地价占房价的比例 在23%左右。 实际情况呢？ 价值1000万的土地可能就的掏出 1500万银子才能摆得平。虽然这句话有 点夸张，但是却在房地产业潜规则，而 且统计数据往往与实际情况相差很大。
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2011年的房价看上去好像已 经下跌，实际房价的绝对价还 是上涨了不少。
而上面的仅仅是一些涨幅的数 字，实际的价格呢？
2011年一些城市的房价和人均收入
9
上面的数据仅仅是平均的，实际 的出售价可能比这个高出不少。而 通过房价与收入的对比之后，上面 提到的房价确实很高，那么，制造 高房价的原因是什么呢？？
2010年1月，国家发展改革委、国家 统计局发布的最新调查显示，去年12 月份，全国70个大中城市房屋销售价 格同比上涨7.8%，涨幅扩大2.1个百 分点；环比上涨1.5%，涨幅扩大0.3 个百分点。其中，环比1.5%的涨幅创 26个月以来新高。12月14日国四条出 台。
房价问题的讨论PPT
管理费用
销售费用
投资利息（银行贷款）
销售税费（政府各个部门）
开发利润（开发商）
网友的评论：
看看历次调控的结果就知道了什么是空调。2008年的调控很严，加上外部因素的影响，马上房价要跌，我们望眼欲穿的结果马上要实现了。可是怎么样？政府还是放松了，而且还鼓励购买。
政府不会让房价跌的，因为稳定经济发展是主因，房地产是支柱产业而且是重要的支柱。谁会允许自家的房子少了一个支持的柱子，如果没有；政府也不会让房价跌。
01
02
扛过了这一波，市场又活跃的时候，会赚很多钱。大部分开发商的心态就是中国房地产还有机会，只要能借钱，我就发展。 开发商早就有足够的资本死抗，正如潘石屹所说“现在开发商死不了，资金链还不错。还穿着棉衣呢 ” 地方政府也不愿意房价下降。保持平稳增长最好，既能保证财政收入，GDP也能稳步增长。 房地产一直作为经济的支柱性产业贡献不小，相信国家不可能将房地产一棒子打死。要死也是银行先死，地方政府先死。 ······
为什么房价不会降，降，降！！！让我们来看看开发商的想法！
我们需要越来越多的房子
“拥有房子”这种概念已经成为中国人基因里的东西，这种房子文化不是一代人可以消除掉的。
城市化问题
农村走向城市，也就是城市化进程，这并非只是口号，而是国人骨子里追求的。
房价= 土地取得成本（政府出让土地）
开发展阶段
随着调控政策的出台，房地产市场受到一定抑制，2007 年部分城市住房市场出现价跌量减的现象，房地产调控取得了一定的效果。但受美国次贷危机的影响，爆发了全球性金融危机，2008 年房价开始下跌，房地产业面临严重危机。为提振国家经济，避免房地产业的深幅调整，国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，减免住房交易税费。2009 年国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》将保障性住房和普通住房项目的最低资本金比例下调到 20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例下调到 30%。
中国宏观经济分析与房地产行业分析ppt课件
• 1979-2010年期间，我国国内生产总值（ GDP）保持了年均9.9%的高增速；相应地， 此期间国民总收入增长了19.7倍，人均居民 消费支出增长了9.6倍。 • 从国际比较的视角看，以汇率法计算， 1978年，我国GDP位居世界第十位，至2010 年，我国GDP超过日本，跃居世界第二位。
高波动
第二部分：行业分析
在实际生活中，人们习惯于上将从事房 地产开发和经营的行业称为房地产业。 具体讲，房地产业是指：以土地和建筑 物为经营对象，从事房地产开发、建设、 经营、管理以及维修、装饰和服务的集多 种经济活动为一体的综合性产业。房地产 业属于第三产业，是具有先导性、基础性 、带动性和风险性的产业。
系列1
1992
1993
1994
2
3
3
6
2
7
8
2
三、政府政策
四、总结
由以上分析可知，当前，我国正处于新一轮周期的初始阶段， 经济发展的内外部环境较之前几轮周期发生了较大变化，机遇与诸 多难以预见的风险和挑战并存。 一方面，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期：国 际环境总体上有利于我国和平发展，国内工业化、信息化、城镇化 、市场化深入发展，经济结构转型加快，市场需求潜力巨大，资金 充裕，科技和教育水平提升，劳动力素质不断改善，基础设施日益 完善，政府宏观调控和应对复杂局面的能力明显提高，经济保持平 稳较快发展仍面临较多有利条件； 另一方面，我国经济发展所面临的人口、能源、资源、环境等 生产要素约束将更为严厉，所受到的经济结构失衡、自主创新能力 不足、产业升级遭遇瓶颈和缺乏核心竞争力的压力也将越来越大。 因此，加快经济结构战略性调整，彻底转变之前那种片面追求速度 而忽视了经济增长质量和效益的发展方式，促进经济平稳较快和可 持续发展。
高波动
第二部分：行业分析
在实际生活中，人们习惯于上将从事房 地产开发和经营的行业称为房地产业。 具体讲，房地产业是指：以土地和建筑 物为经营对象，从事房地产开发、建设、 经营、管理以及维修、装饰和服务的集多 种经济活动为一体的综合性产业。房地产 业属于第三产业，是具有先导性、基础性 、带动性和风险性的产业。
系列1
1992
1993
1994
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三、政府政策
四、总结
由以上分析可知，当前，我国正处于新一轮周期的初始阶段， 经济发展的内外部环境较之前几轮周期发生了较大变化，机遇与诸 多难以预见的风险和挑战并存。 一方面，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期：国 际环境总体上有利于我国和平发展，国内工业化、信息化、城镇化 、市场化深入发展，经济结构转型加快，市场需求潜力巨大，资金 充裕，科技和教育水平提升，劳动力素质不断改善，基础设施日益 完善，政府宏观调控和应对复杂局面的能力明显提高，经济保持平 稳较快发展仍面临较多有利条件； 另一方面，我国经济发展所面临的人口、能源、资源、环境等 生产要素约束将更为严厉，所受到的经济结构失衡、自主创新能力 不足、产业升级遭遇瓶颈和缺乏核心竞争力的压力也将越来越大。 因此，加快经济结构战略性调整，彻底转变之前那种片面追求速度 而忽视了经济增长质量和效益的发展方式，促进经济平稳较快和可 持续发展。
《房价走势分析》课件
人口因素
人口增长、城市化进程、结婚率和生育率 等对房价产生长期影响。
供需关系
房地产市场的供需关系是决定房价涨跌的 重要因素。
历史走势的启示
房价长期趋势受经济基本面和政策因素影 响较大，投资者需关注这些因素的变化。
不同地区、不同城市之间的房价走势存在 差异，投资者需根据具体情况进行分析。
短期房价波动受多种因素影响，投资者应 具备风险意识，谨慎决策。
现过快上涨或过度下跌。同时，应加大租赁市场和共有产权房等多元化
住房供应。
02
投资者建议
投资者应关注市场变化，合理配置资产，避免盲目跟风或过度投机。在
购买房产时，应考虑自身经济实力和风险承受能力，选择适合自己的房
产类型和区域。
03
消费者建议
消费者在购房时应充分考虑自身需求和经济实力，不要盲目追求高价房
通货膨胀
通货膨胀会导致货币贬值，从而推高房价。
利率
利率是影响房价的重要因素。当利率下降时，贷款成本降低，使得更 多人能够购买房产，从而推高房价。
就业市场
就业市场的稳定性和增长情况对房价有显著影响。就业机会的增加通 常会吸引更多人流入一个地区，从而增加对住房的需求。
社会因素
人口增长和迁移
教பைடு நூலகம்水平
人口增长和迁移是影响房价的重要因素。 高人口增长率的地区通常会导致更高的房 价，因为需求超过了供应。
《房价走势分析》ppt课件
CONTENTS
• 引言 • 房价影响因素分析 • 房价历史走势回顾 • 房价未来走势预测 • 结论
01
引言
背景介绍
当前房地产市场概况
介绍当前房地产市场的整体情况，包 括供需关系、政策环境、区域发展等 。
人口增长、城市化进程、结婚率和生育率 等对房价产生长期影响。
供需关系
房地产市场的供需关系是决定房价涨跌的 重要因素。
历史走势的启示
房价长期趋势受经济基本面和政策因素影 响较大，投资者需关注这些因素的变化。
不同地区、不同城市之间的房价走势存在 差异，投资者需根据具体情况进行分析。
短期房价波动受多种因素影响，投资者应 具备风险意识，谨慎决策。
现过快上涨或过度下跌。同时，应加大租赁市场和共有产权房等多元化
住房供应。
02
投资者建议
投资者应关注市场变化，合理配置资产，避免盲目跟风或过度投机。在
购买房产时，应考虑自身经济实力和风险承受能力，选择适合自己的房
产类型和区域。
03
消费者建议
消费者在购房时应充分考虑自身需求和经济实力，不要盲目追求高价房
通货膨胀
通货膨胀会导致货币贬值，从而推高房价。
利率
利率是影响房价的重要因素。当利率下降时，贷款成本降低，使得更 多人能够购买房产，从而推高房价。
就业市场
就业市场的稳定性和增长情况对房价有显著影响。就业机会的增加通 常会吸引更多人流入一个地区，从而增加对住房的需求。
社会因素
人口增长和迁移
教பைடு நூலகம்水平
人口增长和迁移是影响房价的重要因素。 高人口增长率的地区通常会导致更高的房 价，因为需求超过了供应。
《房价走势分析》ppt课件
CONTENTS
• 引言 • 房价影响因素分析 • 房价历史走势回顾 • 房价未来走势预测 • 结论
01
引言
背景介绍
当前房地产市场概况
介绍当前房地产市场的整体情况，包 括供需关系、政策环境、区域发展等 。
管理经济学原理分析当前中国的房价精品PPT课件
（3）住房供应结构的不合理
国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够 合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为 近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。1998-2006年，商品 住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别 墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房的 供应结构。为了进一步改善我国的住房供应结构， 2007年8月 13日上午，国务院办公厅在中国政府网发布了《国务院关于解 决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称《意见》）。 明确表示，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决 城市低收入家庭住房困难的政策体系。在《意见》的基础上， 各部委正在联动制定配套政策，并且将通过“两步走”进行房地 产调控。《意见》的出台，将使中国住房保障机制进入到一个 “廉租房”的新时代，对我国住房供应结构的不合理将得到进一 步的改善，解决城市低收入困难家庭的住房问题，有助于人们 实现 “居者有其屋”的目标。
（5）住房周边硬件条件的完善
城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边 硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空 间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展， 快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善， 住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间 接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度 与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边 房价上涨。
（2）人口的高速增长、资本和劳动 力向中心城市流动
人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求 集中释放，导致房价持续上涨。近年来，我国大中城市，尤其 是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的 经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来 了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本 国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。我国在 快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高 的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国 经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市 场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房 支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这 些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房 价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力 向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。
房地产投资项目财务分析ppt文稿
入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资 金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的 平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要 求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于 零。
作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金 应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析 关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．5基本报表的相互关系 基本报表是财务分析体系中重要的组成部分。各
种基本报表之间有着密切的联系。 “利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈
利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过 “利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过 “现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。同 时“利润表”也为“现金流量表”的填列提供了一 些基础数据。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
3）关于利润分配 房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等
于可供分配利润，一般按照下列顺序分配： （1）弥补企业以前年度亏损。 （2）提取盈余公积金。 （3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。
考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素）， 余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借 款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。
出租与自营项目资金来源与运用表
续表6-6
单位：万元
2．1 开发建设投资 2．2 经营资金 2．3 运营费用 2．4 修理费用 2．5 经营税金及附加 2．6 土地增值税 2．7 所得税 2．8 应付利润 2．9 借款本金偿还 2．10 借款利息支付
3 盈余资金（1）-（2）
4 累计盈余资金
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金 应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析 关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2．5基本报表的相互关系 基本报表是财务分析体系中重要的组成部分。各
种基本报表之间有着密切的联系。 “利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈
利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过 “利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过 “现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。同 时“利润表”也为“现金流量表”的填列提供了一 些基础数据。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
3）关于利润分配 房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等
于可供分配利润，一般按照下列顺序分配： （1）弥补企业以前年度亏损。 （2）提取盈余公积金。 （3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。
考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素）， 余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借 款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。
出租与自营项目资金来源与运用表
续表6-6
单位：万元
2．1 开发建设投资 2．2 经营资金 2．3 运营费用 2．4 修理费用 2．5 经营税金及附加 2．6 土地增值税 2．7 所得税 2．8 应付利润 2．9 借款本金偿还 2．10 借款利息支付
3 盈余资金（1）-（2）
4 累计盈余资金
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
某年度房地产管理知识分析及财务报表分析(PPT 49页)
5.00% 0.00%
2009年度
2010年度
2011年度
营业毛利率（%） 营业利润率（%） 总资产报酬率（%） 净资产收益率（%） 净利润增长率（%）
2009-2011年万科的营业毛利率、营业利润率、净资产 收益率呈现稳定增长趋势，但增幅不大，总体而言，企业未 来利润增长看好。
总资产报酬率和净利润增长率呈下降趋势，但下降不多， 从总体上看，增长情况还是比较好的。
主营地区： 珠江三角洲 长江三角洲 环渤海地域 等经济发达人口众多的大中城市
近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上， 2011年 公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，销售规 模居全球同行业首位。公司先后入选《福布斯》“全球200 家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最 优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际 权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
一、短期偿债能力
Page 8 Page 8
长期
2009年-2011年短期偿债能力比较表
Page 9
通过数据比较，我们可以看出，比 率从2009年到2011年都有不同程度的 下降，说明近三年来企业的短期偿债能 力整体呈现了下降的趋势。
2.40 2.00 1.60 1.20 0.80 0.40
-
PagePag1e0 10
短期偿债能力分析图
流
速
现
负现
动
动
金
债金
比
比
比
比流
率
率
率
率动
2009 2010 2011
2011年同行业相关指标（房地产行业5家企业）
Page 11
2011年同行业相关指标（房地产行业5家企业）
2009年度
2010年度
2011年度
营业毛利率（%） 营业利润率（%） 总资产报酬率（%） 净资产收益率（%） 净利润增长率（%）
2009-2011年万科的营业毛利率、营业利润率、净资产 收益率呈现稳定增长趋势，但增幅不大，总体而言，企业未 来利润增长看好。
总资产报酬率和净利润增长率呈下降趋势，但下降不多， 从总体上看，增长情况还是比较好的。
主营地区： 珠江三角洲 长江三角洲 环渤海地域 等经济发达人口众多的大中城市
近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上， 2011年 公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，销售规 模居全球同行业首位。公司先后入选《福布斯》“全球200 家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最 优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际 权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
一、短期偿债能力
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长期
2009年-2011年短期偿债能力比较表
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通过数据比较，我们可以看出，比 率从2009年到2011年都有不同程度的 下降，说明近三年来企业的短期偿债能 力整体呈现了下降的趋势。
2.40 2.00 1.60 1.20 0.80 0.40
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短期偿债能力分析图
流
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2011年同行业相关指标（房地产行业5家企业）
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2011年同行业相关指标（房地产行业5家企业）
房地产价格的宏观调控PPT
（二）宏观调控的背景
二十一世纪中国的房地产市场是个充满想象 力和有待开拓的新领域，但不可讳言的是，这个 有待开拓的领域也充满了许多的风险和挑战，同 时也存在着咨询与法律方面的欠缺。 2013年全年来看，一线城市和部分二线城市 表现较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险； 三四线城市则由于市场供应量充裕，市场整体表 现相对平淡，价格上涨动力不足，一些城市还出 现了市场成交量低迷、房价下跌或停涨的状态。
（二）SOHO中国董事长：潘石屹
潘石屹日前表示，如果政府没有太离谱的干 预，中国房价暴涨的可能性几乎不存在。从政府 到开发商再到购房者，所有人的心态都应该放松： “不要再鼓吹还有更严厉的政策，更严厉的政策 针对什么？就是房价的更快上涨。”
潘石屹指出，现在不是房子非常短缺的年代， 现在开发商建房能力、土地储备能保证未来一段 时间内的市场供应。
Hale Waihona Puke 报告预计，随着企业投资信心的逐渐恢复和 主要城市可售量的减少，预计企业将在下半年加 大投资力度，开发投资将稳步增长。同时，由于 市场需求仍然较为旺盛、购房者对住房保值增值 的预期，以及开发企业在资金压力缓解后失去降 价促销和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会 稳步上升，个别新增供应不足的城市可能会有较 快增长。今年下半年房地产开发投资稳步增长。
（四）宏观调控的目的
房价调控的主要目的在于抑制房价过快上涨， 稳定市场房价。公众在对房市走势和房价预期观 望的同时，也对政府的调控行为和调控效果予以 观望。 2010年中国房地产政策已由此前的支持转向 抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先后采取了 土地、金融、税收等多种调控手段。
Part 2
美国新上任的美联储主席本•伯南克在防止和 解决美国经济过热和房地产升温的主要方法是对 美元再行加息，进行金融创新和进一步放宽限制， 希望以此来确保美国经济的快速、持续发展和美 国房地产业的理性、健康发展。 美国经济学家在2003年就开始发出了房地产 过热的警告，2006年更提出了美国房地产出现泡 沫的忠告，目前美国政府正打算通过提高利率， 增长税收和调节市场来稳定房价和平抑市场，避 免美国房价的大起大落，以促使美国房地产业的 发展和美国经济的发展以及人们收入增长的水平 同步。
房价分析ppt
解密国研中心提交十八届三中全会 报告
• “383”改革方案可平抑房价 • 业内专家认为，“383”方案一旦成真，房地产市场会产生根本性改变 ，对增加供给、平抑房价起到积极作用。 • 10月28日，国务院发展研究中心向社会公开了其为十八届三中全会提 交的“383”改革方案总报告全文。 • 所谓“383”方案，由中心主任李伟与发展改革委副主任刘鹤担纲领衔 ，国研中心多位资深专家参与写作，是指包含“三位一体改革思路、 八个重点改革领域、三个关联性改革组合”的中国新一轮改革路线图 。 • 该报告提及到小产权房、土地制度、房产税等改革，一旦推行，对一 直处在舆论漩涡的中国房地产市场将会产生重大影响。 • 《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)在方案公开后第一时间 采访了多位业内专家，详细解读“383”方案中的房地产改革举措。 • “从中期看，对平抑房价有好处。一旦综合性的改革出台，对房地产 市场会带来根本性的改变。” 中国人民大学经济学院副院长刘元春对 《东地产》如是表示。
天津房价走势：
天津房价还将大幅上涨
• 第一名：天津 • 天津作为整个中国经济的第三极的话，未来发展是应该乐观 的。因为从中国80年代初改革开放中国经济改革开放，当时 的第一极是珠三角以深圳为代表的，那时候中国是从文革后 期经济从崩溃走出来的时候建立的珠三角的开发开放，以深 圳为代表的从穷山村发展到现在已经是接近1300万人口的大 都市了。 • 在21世纪初开发天津滨海未来作为中国第三极的可能性相当 大，目前看天津整个产业，包括天津原有的基础应该是不错 的。五矿置业(天津)滨海新区有限公司总经理杨大同还预言， “天津未来发展空间会超过浦东的”。未来天津的房价肯定 也将一路飙升。
• • • 第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市 场的需求； 第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房 价，地方都要切实负起责任来。 也就是说“米袋子”省长负责制，“菜篮子” 市长负责制，房价也由地方来负主要责任。
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地产金融风险加大，房价直升。
各大城市新房均价（元/平 方）
25000 20000 19999
20186
22304
15000
15858
10000
5000 0 北京
3538 上海 乌鲁木齐 深圳
三亚
4423 兰州
普遍居民的铁笼房
蜗居
2011年国家统计局公布 10月全国房价 一线城市房价普降
2012年中国最新房价波动情况
世界及中国房价波动分析
第二小组： 王君P090210169 李阳P090210170 次仁卓玛P090210173 向巴央宗P090210174 贡曲卓玛P090210175 多吉卓玛P090210177
• 分工：
• 世界及中国房价波动情况——王君 • 中外房价波动的对比——李阳 • 房价波动的特点——次仁卓玛 • 影响房价波动的因素——向巴央宗 • 房价波动的政策措施——贡曲卓玛 • 房价波动的趋势预测——多吉卓玛 • 最终的整合与梳理——王君
世界及中国房价波动情况 中外房价波动的对比 房价波动的特点 影响房价波动的因素 房价波动的政策调整
房价波动的趋势预测
一、世界及中国房价状况
• 各主要国家的房价，除了日本和德国，自 1990年以来基本都处于上升通道，尤其在 1997年以来出现了不同程度的大幅上涨。 从下图可以看出，1997年对于大多数国家 来说，都是房价的一个明显拐点。
9%。 • 西班牙：1997-2006上涨1.12倍，其中2000-2006上涨89%； • 法国：1997-2006上涨99%，其中2000-2006上涨72%； • 瑞典：1997-2006上涨91%，其中2000-2006上涨48%；2007年又上涨了
11%，而笔者现所在的乌普萨拉(Uppsala)市去年私人住房的房价上涨了 22%！ • 丹麦：1997-2006上涨84%，其中2000-2006上涨58%； • 挪威：1997-2006上涨83%，其中2000-2006上涨38%； • 澳大利亚：1997-2006上涨76%，其中2000-2006上涨51%； • 荷兰：1997-2006上涨75%，其中2000-2006上涨23%； • 新西兰：1997-2006上涨64%，其中2000-2006上涨70%； • 美国，1997-2006上涨57%，其中2000-2006上涨43%；
国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅销 售价格变动情况。数据显示，3月份，70个大 中城市新房价格环比下降的城市有46个，京、 沪、穗、深等一线城市房价的同比和环比均进 一步回落。国家统计局5月18日发布的数据显 示，2012年4月份，全国70个大中城市中，与 上月相比，新建商品住宅价格下降的有43个城 市，持平的有24个城市，上涨的城市为3个。
2、北京、上海等一线城市房价已经处 于极高水平，一些中西部城市和经济 发展迅速的中小城市相比于一线城市 还较低，但是增长速度很快。
3 、 2010年8月全国70个大中城市房 屋销售价格同比上涨9.3%
4、泡沫成份开始收缩，市场价格在高 位运行的同时面临较大的下降压力
5、成交量萎缩，空置率上升 6、房地产商面临较大的资金压力，房
• 一个现象是，欧洲国家出现普遍上扬，且上涨幅度都比美国大得多。例外， 房价下跌的国家：
• 日本：2006年的房价只有1990年的58%；德国，2006年的房价只相当于 1990年的77%。
近几年中国房价波动状况
1、2005年之后，房屋价格出现了疯长 的势头，即使在中央不断出台各项楼 市调控措施的情况下，仍旧一路走高。
▪ 瑞士： ▪ 瑞士房价是全世界最高
的之一，以价格最高的苏 黎世州为例，在苏黎世市 区或风景区的房价更高约 合2500～7000瑞士法郎， 也就是合15000～40000 人民币/m2，但郊区的住 房要便宜一些(苏黎世市区 很小)，约为1500～3000 瑞士法郎，合9000～ 18000人民币/m2，一套 100m2的住宅售价为15～ 20万瑞士法郎合90～120 万人民币居多。
•
韩国与上海、北京 ：
•
目前首尔的房价在世界上名列前茅，一套90多平方米
的住宅，价格为1.5亿至2.5亿韩元(相当于人民币100万至
165万，呵呵，与上海北京差不多)，(但是他们认为一名
普通的国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至
18年，太贵了。)
•
首尔寸土寸金，在市中心的明洞一带，一块足球场大
世界主要国家房价波动情况
• 其中上涨最多的要算爱尔兰，2006年的房价相当于1990的6倍，1997年的 3.7倍。扣除通货膨胀因素，1990-2006上涨了2.8倍，1997-2006上涨2.7倍， 2000-2006上涨超过60%。
• 以下是按照扣除通货膨胀后的1997-2006期间上涨排名情况： • 英国：1997-2006上涨1.27%，其中2000-2006上涨66%；2007年又上涨了
小的土地，价值高达10亿美元。再加上首尔市开发余地有
限，使得不动产投机商经常兴风作浪。
•
韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅，但许多富豪
利用不正当手段， 购置多处住宅，进行不动产投机，致
使当局今天抓了一批不动产投机者，明天又会冒出另一批。
美国与中国的详细对比：
应该注意的是，由于中美之间的住宅条 件和定价方法的差异，中国和美国的房价很
二、中外房价波动对比
•
东京与上海 ：
•
现在在东京市中心，
相当于上海徐家汇地段的 品川站周边步行9分钟范
围内，买一套新造的公寓 单元，40楼的高层，实用 面积80平米，两间朝南， 带停车位，不过3千万日
元，要算建筑面积也在
100平米左右, 合人民币 225万，按建筑面积算， 川：
• 英国的领土面积小于四川，而人口8千 万，虽比四川略少一点，但人口密度大于 四川省。而英国的房价，普通地区为200英 镑/m2，而伦敦地区的房价要贵一些，约合 300～600英镑/m2,一处480m2的房产售价 为17万英镑，因此英国的一般地区普通住 宅售价约合3000～4000人民币/m2；伦敦 地区约合5000～10000人民币/m2。
各大城市新房均价（元/平 方）
25000 20000 19999
20186
22304
15000
15858
10000
5000 0 北京
3538 上海 乌鲁木齐 深圳
三亚
4423 兰州
普遍居民的铁笼房
蜗居
2011年国家统计局公布 10月全国房价 一线城市房价普降
2012年中国最新房价波动情况
世界及中国房价波动分析
第二小组： 王君P090210169 李阳P090210170 次仁卓玛P090210173 向巴央宗P090210174 贡曲卓玛P090210175 多吉卓玛P090210177
• 分工：
• 世界及中国房价波动情况——王君 • 中外房价波动的对比——李阳 • 房价波动的特点——次仁卓玛 • 影响房价波动的因素——向巴央宗 • 房价波动的政策措施——贡曲卓玛 • 房价波动的趋势预测——多吉卓玛 • 最终的整合与梳理——王君
世界及中国房价波动情况 中外房价波动的对比 房价波动的特点 影响房价波动的因素 房价波动的政策调整
房价波动的趋势预测
一、世界及中国房价状况
• 各主要国家的房价，除了日本和德国，自 1990年以来基本都处于上升通道，尤其在 1997年以来出现了不同程度的大幅上涨。 从下图可以看出，1997年对于大多数国家 来说，都是房价的一个明显拐点。
9%。 • 西班牙：1997-2006上涨1.12倍，其中2000-2006上涨89%； • 法国：1997-2006上涨99%，其中2000-2006上涨72%； • 瑞典：1997-2006上涨91%，其中2000-2006上涨48%；2007年又上涨了
11%，而笔者现所在的乌普萨拉(Uppsala)市去年私人住房的房价上涨了 22%！ • 丹麦：1997-2006上涨84%，其中2000-2006上涨58%； • 挪威：1997-2006上涨83%，其中2000-2006上涨38%； • 澳大利亚：1997-2006上涨76%，其中2000-2006上涨51%； • 荷兰：1997-2006上涨75%，其中2000-2006上涨23%； • 新西兰：1997-2006上涨64%，其中2000-2006上涨70%； • 美国，1997-2006上涨57%，其中2000-2006上涨43%；
国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅销 售价格变动情况。数据显示，3月份，70个大 中城市新房价格环比下降的城市有46个，京、 沪、穗、深等一线城市房价的同比和环比均进 一步回落。国家统计局5月18日发布的数据显 示，2012年4月份，全国70个大中城市中，与 上月相比，新建商品住宅价格下降的有43个城 市，持平的有24个城市，上涨的城市为3个。
2、北京、上海等一线城市房价已经处 于极高水平，一些中西部城市和经济 发展迅速的中小城市相比于一线城市 还较低，但是增长速度很快。
3 、 2010年8月全国70个大中城市房 屋销售价格同比上涨9.3%
4、泡沫成份开始收缩，市场价格在高 位运行的同时面临较大的下降压力
5、成交量萎缩，空置率上升 6、房地产商面临较大的资金压力，房
• 一个现象是，欧洲国家出现普遍上扬，且上涨幅度都比美国大得多。例外， 房价下跌的国家：
• 日本：2006年的房价只有1990年的58%；德国，2006年的房价只相当于 1990年的77%。
近几年中国房价波动状况
1、2005年之后，房屋价格出现了疯长 的势头，即使在中央不断出台各项楼 市调控措施的情况下，仍旧一路走高。
▪ 瑞士： ▪ 瑞士房价是全世界最高
的之一，以价格最高的苏 黎世州为例，在苏黎世市 区或风景区的房价更高约 合2500～7000瑞士法郎， 也就是合15000～40000 人民币/m2，但郊区的住 房要便宜一些(苏黎世市区 很小)，约为1500～3000 瑞士法郎，合9000～ 18000人民币/m2，一套 100m2的住宅售价为15～ 20万瑞士法郎合90～120 万人民币居多。
•
韩国与上海、北京 ：
•
目前首尔的房价在世界上名列前茅，一套90多平方米
的住宅，价格为1.5亿至2.5亿韩元(相当于人民币100万至
165万，呵呵，与上海北京差不多)，(但是他们认为一名
普通的国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至
18年，太贵了。)
•
首尔寸土寸金，在市中心的明洞一带，一块足球场大
世界主要国家房价波动情况
• 其中上涨最多的要算爱尔兰，2006年的房价相当于1990的6倍，1997年的 3.7倍。扣除通货膨胀因素，1990-2006上涨了2.8倍，1997-2006上涨2.7倍， 2000-2006上涨超过60%。
• 以下是按照扣除通货膨胀后的1997-2006期间上涨排名情况： • 英国：1997-2006上涨1.27%，其中2000-2006上涨66%；2007年又上涨了
小的土地，价值高达10亿美元。再加上首尔市开发余地有
限，使得不动产投机商经常兴风作浪。
•
韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅，但许多富豪
利用不正当手段， 购置多处住宅，进行不动产投机，致
使当局今天抓了一批不动产投机者，明天又会冒出另一批。
美国与中国的详细对比：
应该注意的是，由于中美之间的住宅条 件和定价方法的差异，中国和美国的房价很
二、中外房价波动对比
•
东京与上海 ：
•
现在在东京市中心，
相当于上海徐家汇地段的 品川站周边步行9分钟范
围内，买一套新造的公寓 单元，40楼的高层，实用 面积80平米，两间朝南， 带停车位，不过3千万日
元，要算建筑面积也在
100平米左右, 合人民币 225万，按建筑面积算， 川：
• 英国的领土面积小于四川，而人口8千 万，虽比四川略少一点，但人口密度大于 四川省。而英国的房价，普通地区为200英 镑/m2，而伦敦地区的房价要贵一些，约合 300～600英镑/m2,一处480m2的房产售价 为17万英镑，因此英国的一般地区普通住 宅售价约合3000～4000人民币/m2；伦敦 地区约合5000～10000人民币/m2。