房地产估价理论与方法：房地产估价程序知识点(最新版).doc

房地产估价理论与方法：房地产价格和价值知识点 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 一块有建筑物的土地价格是指该建筑物和土地的总价。

（ ） 本题答案： 2、单项选择题 在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（ ）。

A.减少 B.增加 C.不变 D.无法确定 本题答案： 3、单项选择题 一套建筑面积为100㎡，单价为3000元/㎡、总价为30万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一起与成交日期支付10万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于第一年年末一次性支付10万元，则此房地产的实际单价为（ ）元/㎡。

（年折现率为5%）A.3000 B.2850 C.2857 D.2928 本题答案： 4、判断题 城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------、地块相连的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。

（）本题答案：5、单项选择题国有土地上房屋征收补偿金额应当采用（）标准。

A.非市场价值B.市场价值C.现状价值D.残余价值本题答案：6、单项选择题收益法求得的价值倾向于（），成本法求得的价值倾向于（），比较法求得的价值倾向于（）。

A.最低卖价，成交价格，最高买价B.最高买价，成交价格，最低卖价C.最高买价，最低卖价，成交价格D.最低卖价，最高买价，成交价格本题答案：7、判断题使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。

第一章房地产估价概论一、专业估价的特点：（1）由专业机构和专业人员完成。

（2）提供的是专业意见。

（3）具有公信力。

（4）实行有偿服务。

（5）承担法律责任。

二、房地产估价的概念：估价主体——估价师和估价机构估价客体——估价对象的价值估价时间——价值时点估价三手段——分析、测算、判断（对价值进行最终判定）估价的最终目的——分析、测算、判断价值或价格，提供专业意见估价当事人——估价师、估价机构、估价委托人估价报告使用人可能是估价对象权利人、投资者、受让人、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。

估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人。

估价对象权利人一般是估价利害关系人，但也可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。

估价目的——是估价委托人对估价报告的预期用途，它取决于委托人对估价的实际需要。

估价对象——是所估价的房地产等财产和相关权益。

具体的估价对象是由委托人和估价目的双重决定的。

价值时点——是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。

根据估价目的来确定。

价值类型——是所评估的估价对象的某种特定价值或价格，主要有：（1）市场价值（2）投资价值（3）谨慎价值（4）快速变现价值（5）现状价值（6）残余价值估价依据——根据估价目的和估价对象来选取。

估价假设，包括：（1）一般假设（2）未定事项假设（3）背离事实假设（4）不相一致假设（5）依据不足假设合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。

其作用有：（1）规避估价风险，保护估价师和估价机构。

（2）告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用人。

三、估价衍生业务和咨询顾问业务：价格和价值分配业务、价值提升评估业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询业务等。

四、房地产估价的五个特点：（重点）（1）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。

房地产估价理论与方法：房地产估价程序考点 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

l 本题答案： 3、多项选择题 估价作业方案的内容主要包括（ ）。

A.拟采用的估价技术路线和估价方法 B.预计需要的时间、人力、经费 C.估价作业步骤和时间进度安排 D.拟搜集的估价所需要资料及其来源渠道 E.委托方的协助义务 本题答案： 4、多项选择题 获取房地产估价业务的措施可以有（ ）。

A.突破专业能力限制，接受各种估价要求 B.提高服务质量 C.恰当的宣传 D.低收费 E.最大限度压缩估价作业期 本题答案： 5、判断题 估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起，应不少于8年。

（ ） 本题答案： 6、单项选择题 完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要资料进行（姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------）。

A.整理、装订B.归档C.妥善保管D.整理、归档和妥善保管本题答案：7、判断题在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可将路线价法作为主要的估价方法。

（）本题答案：8、多项选择题估价报告的形式一般为书面报告，按照格式可分为（）。

A.分栏式报告B.文字式报告C.叙述式报告D.表格式报告E.分步式报告本题答案：9、单项选择题关于估价资料归档要求的说法，错误的是（）。

A.估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料B.记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一C.归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式D.对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期限不得少于１年本题答案：10、判断题明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据有关法律法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或者有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。

房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价是房地产交易中非常重要的一环，它涉及到人们的财富和利益，必须具备精确性和权威性，因此需要一定的理论和方法支持。

接下来，我将对房地产估价的理论和方法进行整理和笔记，以供初学者参考。

一、影响房地产估价的因素房地产估价是一个庞大而复杂的系统工程，其中影响房地产估价的因素非常多，包括但不限于以下几个方面。

1. 地理环境因素。

地理位置、气候条件、交通状况、周边设施等因素都会对房地产估价产生影响。

2. 市场供需因素。

当前的供需关系、市场价格、房地产市场的热度和市场预期都会影响房地产估价。

3. 科技因素。

现代科技的发展，如智能化、绿色化、安全化等因素，也会影响房地产估价。

4. 法律政策因素。

国家法律政策的变化，如热点城市的限购政策等，也会直接影响房地产市场的供需关系和价格水平。

二、房地产估价的常用方法1. 成本法。

成本法是根据建筑物的原始成本和存在时间确定其价值的方法。

主要是通过建筑材料和施工成本等来计算其价值。

2. 市场比较法。

市场比较法是指通过市场的交易信息，推断出相似商品的价格和其他经济数据，进行比较，以确定物业的估价。

其中，市场交易的日期、网站、价格、大小等因素都是重要的考虑因素。

3. 收益法。

收益法是指基于物业的收益产生能力考虑其投资所需要的时间价值而确定的预测现现值法。

主要依据净现值、贴现率和持续经营等因素进行计算和分析。

三、注意事项1. 在房地产估价工作中，要认真收集、分析、评估各种调查资料，充分掌握评估对象的基本情况和相关信息。

2. 应采用科学统计方法和现代价值理论，并且结合经济作用、实例原则、财务原则和法律原则等进行综合研究和分析。

3. 在进行房地产估价过程中，需要注意遵守国家相关法律政策和规定，不得进行不合法的估价活动。

总结：房地产估价是一个需要专业知识和经验的复杂过程，需要结合理论和方法进行科学的分析和研究。

可见，准确地进行房地产估价要我们综合考虑很多因素，并且需要遵循一些指引，不可忽视也不能独断。

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考点 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（ ）。

A.CIREAA B.CAIRE C.CIREA D.CEIRA 本题答案： 2、单项选择题 甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。

该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。

甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。

商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。

销售均价29800元/m2是( )。

A.比较相对指标 B.众数 C.中位数 D.算术平均数 本题答案： 3、单项选择题 房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是( )。

A.房地产市场发展水平姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.项目细部规划设计C.消费者的意向D.项目环境设计本题答案：4、单项选择题行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违反了哪项估价原则？（）A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则本题答案：5、判断题母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。

房地产估价理论与方法随着时代的进步，房地产业已成为社会重要组成部分。

然而，对于房地产的估价理论和方法，很多人仍然并不了解。

本文将就房地产估价理论和方法作一个较为详细的介绍，以其为社会和个人带来的影响及其意义等方面进行论述。

一、什么是房地产估价理论房地产估价理论是指房地产估价的学说、原则和规律。

房地产估价是指对房地产进行评估，确定其价格和价值的过程。

在房地产交易、资产评估、抵押贷款、税收评估、维修保养等方面都会用到房地产估价。

二、房地产估价方法房地产估价方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。

下面将分别介绍三种方法及其应用。

市场比较法：市场比较法是房地产估价中最为常用和准确的方法。

简单来说，市场比较法就是通过比较房屋的卖出价、附近同类型房屋的成交价以及房屋的整体情况等因素来得出该房屋估价范围。

这种方法的优点是直接可靠，但是需要有大量的市场和经验数据来支撑。

收益法：收益法是一种适用于商业用房、租赁房屋等的估价方法。

简单来说，收益法就是根据物业的租金收益和预期维护所需用费等，计算出物业可以带来的收益后，再考虑进行投资的效益并决定其价值。

这种方法的优点是考虑到了未来的收益情况，但要考虑的因素较多，且预测未来收益的准确度是一个很大的挑战。

成本法：成本法主要适用于新建或有明确的建设年限的物业估价。

简单来说，成本法就是将物业的重建成本以及相关附加费、经营成本等全部计算再加和，得出一个大致费用预估，再减去已使用的时间和物业的损耗和折旧等因素来计算其现在的价值。

成本法的优点是体现了物业的建筑成本以及其他费用成本，缺点在于需要考虑建筑房龄和损耗的估计。

三、房地产估价的意义房地产估价在今天的社会中有很重要的作用，其中，有以下意义。

首先，房地产估价能够评估房地产的价值，帮助买卖双方确定房屋价格，避免透支消费和低迷市场。

其次，房地产估价能够为金融监管机构提供一个准确的物品价值依据，有利于银行在对房屋提供贷款时做出科学和合理的决策。

一、 房地产估价的含义
第一章
第一节 对房地产估价的基本认识
房地产估价概论
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1、 专业房地产估价的特点： 1) 它是专业估价机构和专业估价人员完成的； 2) 它提供的是专业意见； 3) 它具有公信力； 4) 它实行有偿服务； 5) 它要承担法律责任。 2、 专业房地产估价的概念 ——专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特 定目的，遵循公认原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下， 采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断并提 供相关专业意见的活动。 ——估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值（价格）之前 需要确定的要素，因此被称为估价基本事项。 3、 估价与评估的异同 估价的含义更加精准、明确，之对价值（价格）进行评估，而评估的含义较宽泛，不只限 于对价值或价格进行评估，还可以指查验某人、某物、某项工作或活动以判断其表现、影 响等。 4、 房地产估价师从事的其他估价相关业务 房地产价值和价格分配业务 房地产价值提升评估业务 房地产价值减损评估业务 相关经济损失评估业务 房地产咨询业务 二、 房地产估价的特点 1、是评估房地产的价值而不是价格 2、 是模拟市场定价而不是替代市场定价——估价是是运用自己的专业知识和经验去“发 现”或探测房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。 3、是提供价值意见而不是作价格保证 根据提供专业意见的用途和作用，分为两种不同性质的估价 咨询性（参考性）——为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品 投资价值评估 鉴证性（证据性的）——向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，属公共产品 鉴证性估价所承担的法律责任一般要大于咨询、参考性作用的估价。本书讲的主要是鉴证 性估价。 4、估价有误差但误差应在合理范围内 对估价准确性认识（5 点） 1) 由于信息不完全和存在不确定因素，即使合格的估价师也只能得出近似的评估价值(误 差不可避免)，不同估价师长我的信息一般不可能完全相同 2) 所有的估价都有误差：评估价值＝真实价值＋误差 3) 估价允许误差较大(10%～20%)。法官使用“误差范围”的指标。其概念是评估价值与 估价对象的“真实价值”偏差的可接受范围。如评估价值超出了误差范围，即可认为 估价师有“专业疏忽”。法官使用的误差范围是 10%，有时误差范围放宽到 15%。难度

房地产估价师《理论与方法》重要知识点2016年房地产估价师《理论与方法》重要知识点房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。

下面应届毕业生分享房地产估价师《理论与方法》考试科目知识点给大家参考!第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别对“估价”通俗而简单的理解，就是估计商品、资产、财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他估计得对或错，也不论人们是否相信其估计结果。

例如，你看上了某幢房屋或某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖方的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以咨询亲友的意见。

这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。

然而，要想获得客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。

(二)专业房地产估价的概念专业房地产估价的核心内容，是接受他人委托，为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。

为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的单位和个人是房地产估价机构和房地产估价师，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法去分析、测算和判断。

因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

(三)估价与评估的异同房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值，时常还称为房地产评估。

一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。

但是，科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。

(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。

房地产估价师《理论与方法》知识点学习：房地产估价原则概述2017年房地产估价师执业资格考试的备考阶段已经全面展开，建设工程教育网的老师们为了考生能够更全面的备考，即日起全新整理推出[房估必会考点]系列讲义。

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1.房地产估价原则的含义（了解）房地产价格形成和变动有一些基本规律。

房地产估价师要评估出合理的房地产价值或价格，应遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识和掌握，采用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值或价格“发现”或“探测”出来。

在房地产估价的实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价活动所应依据的法则或标准。

这些法则或标准就是房地产估价原则。

房地产估价原则（六原则）（熟悉）①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。

2.房地产估价原则的作用使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的和同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。

估价原则可以帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值或价格，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值或价格。

评判评估价值是否正确，可以检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则（此细节应记住）。

【判断】房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。

（）『正确答案』×『答案解析』本题考查的是房地产估价原则的作用。

后半句错误。

应为“对同一估价对象在同一估价目的和同一价值时点的评估价值趋于相同或近似”。

参见教材P154。

学到这里是不是感觉已经了解房地产估价原则概述了呢？房估的学习还是很有趣的，马上开始你的学习之旅吧！另外，偷偷告诉你，可以去论坛学习哦，那里有很多的房地产估价师免费课程和房地产估价师免费资料，供大家学习交流和讨论。

房地产估价理论与方法房地产估价是指根据房屋的各种特征（包括但不限于房屋位置、建筑面积、建筑年代、装修情况等）以及市场供需情况等因素，运用一定的理论和方法，对其进行计算出来的评估价值。

在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节，它直接关系到房屋的交易和投资价值，甚至会影响整个市场的运行。

本文将从房地产估价的理论和方法两个方面进行介绍。

一、房地产估价的理论1.机会成本法：机会成本法是估价理论的一种。

机会成本法指的是评估对象的价值应该等于其最佳的替代者价值减去其减值的数额。

在经济学中，将用于某项投资的资金称作机会成本。

因此，机会成本法以估价对象的替代者作为基准，根据替代者的价值来判断估价对象的价值。

2.比较法：比较法是房地产估价中最为常用的方法之一。

该方法是通过对比同区域内的约同地产物品出售的价格，区分其与目标房地产的差异并加以计价。

它还可以通过收集场地的交易资说明书、申请单等资料来研究该空地的交易、租赁和管理费情况，进行详细的分析和比较。

3.收益法：针对于商业、企业和筹资、建设以及管理用途的房地产物品，在估价时，也可以采用收益法进行规律的探索和研究。

收益法也被称作直接资本化法，估价者可通过计算物品使用的每年收益，并将其除以市场顶级资本收率，即可得出物品的价值。

二、房地产估价的方法1.市场比较法：市场比较法是房地产估价的比较常见的方法。

该方法是以同一或相近的单位面积、房型、层高等特征的房屋为基准，通过比较其已经成交的价格，以此推算出目标房屋的估价范围。

2.收益法：收益法是在商业房地产、企业和公共设施等房产的估价中，经常采用的一种方法。

该方法主要是通过计算该物品使用的收益来推算它的价值。

3.直接比较法：直接比较法是指将与目标物品相似的其他物品价值进行比较，以此得知目标物品的价值。

这种方法较为直观简单，因此，在一些小面积物品估价中，也经常会使用该方法。

总而言之，房地产估价理论和方法随着时代的发展不断演进。

在进行估价时，需要根据不同的物品类型及市场情况选取合适的理论和方法，使估价更加准确、可靠，从而更好地满足市场需求。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考前一页纸◆掌握估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的关系（以抵押估价、征收评估、房地产司法拍卖为例）（P30）◆房地产权利的分类：物权和债权（租赁权），物权包括自物权和他物权，他物权包括用益物权和担保物权（抵押权）。

（P53）◆投资价值与市场价值的评估方法相同，区别在参数取值：市场价值和投资价值对应的折现率分别为社会一般报酬率、特定投资者要求的最低收益率；对未来净收益的估计，市场价值是客观水平，投资价值可能乐观也可能悲观。

（P91～92）◆快速变现价值一般低于市场价值；谨慎价值（抵押价值）通常低于市场价值。

在非继续使用条件下的残余价值（不同于残值），一般低于市场价值。

（P93）◆火灾险的评估价值包含遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失。

不含土地价值。

（P96）◆期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。

（P108）◆拍卖评估价。

第一次拍卖的保留价＝评估价＝市场价值。

（P110）◆合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定评估对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产估价。

（P156）◆比较法适用的估价对象（P176）◆选取可比实例的数量要求：3～5 个，不得少于 3 个。

（P182）◆统一税费负担（P186～187）正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）◆净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用（P252）◆重置提拨款扣除方式：利用偿债基金系数（终值转换为年金）进行计算。

（P260）◆建筑物重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本，土地的重新购建成本是价值时点状况的土地的重新购建成本。

（P303）◆重建成本――复制；重置成本――替代。

理论与方法目录1、房地产价格上涨的原因2、重置价格与重建价格3、偿债基金系数和资本化率4、成本法中土地取得途径5、建筑物重新构建价格方法6、折旧求取方法7、不明确估价事项的责任在估价师。

8、影响房地产价格的因素9、被征收人拒绝在实地查勘记录上签字10、归档。

11、长期趋势法作用（2005年）12、计入运营费中的折旧费13、资本化率不能明确未来各期获利能力14、直接成本、投资、成本、销售15、计息期。

16、求净收益17、外部配套设施为区位因素18、建筑物折旧类别19、路线价法不必进行交易情况和市场状态调整20、长期趋势法步骤21、移动平均法22、缺乏电梯之功能折旧23、长寿命项目折旧费24、建筑物纯收益+土地纯收益=房地纯收益25、再次抵押价值27、估价时点。

估价对象状况和房地产市场状况关系28、土地使用期限与建筑物经济寿命29、征收集体土地的土地取得成本30、运用假设开发法，开发完成后的价值不能采用成本法求取。

31、假设法中的利息计算32、高层建筑低价分摊的方法，三种33、建筑物区分所有权包括34、房地产权利35、建立价格可比基础36、收益性房地产价值取决于37、房地产价格与利于负相关，与汇率正相关。

38、估价方法选取由36、市场法估价的操作步骤37重建价格一般高于重置价格。

38、比准价格、积算价格和收益价格的关系39、收集递增递减原理40、房地产正常交易价格41、重新购建价格42、投资法和利润法43.假设法最佳用途的选择44、估价时点选择45、估价报告中列出假设和限制条件的目的46、不适合采用假设开发法。

47、在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于48、抵押合同签订后该土地上新增房49、住宅平面设计中的功能分区50、路线价四分，均价，100%，120%，140%，160%。

51、外部性，相互影响性，经济性。

52、成本租金包含折旧费、维修费、管理费、房产税。

53、运营费用包括保54、基准地价的内涵包括55、在建工程抵押价值评估56、建筑物经济寿命57、在假设开发法的现金流量法折现中的时间一58、增加抵押贷款59、城市房屋拆迁估价依据60、出租人权益价格和承租人权益价格属于市场价值。

房地产估价理论与方法概述引言房地产估价是指对房地产的价值进行评估和估算的过程。

它是房地产交易、融资、投资以及税收评估的基础。

房地产估价理论和方法的准确性和科学性对于保障房地产市场的健康发展至关重要。

本文将概述房地产估价的理论基础和常用方法。

房地产估价理论房地产估价理论包括以下几个重要概念：1. 价值房地产的价值是指其在市场上被人们普遍认可的价格。

价值的形成是受到市场供求关系、周边环境、物业状况等多个因素的影响。

价值的估算是房地产估价的核心问题。

2. 成本房地产的成本是指购买或建造该房地产的实际花费。

成本是房地产估价的一个重要依据，但并不等同于房地产的价值，因为价值还要考虑市场因素。

3. 收益房地产的收益是指房地产所能带来的经济效益。

通过分析房地产的租金收入、销售收入等可以评估房地产的收益情况。

收益也是估价的一个重要参考因素。

4. 供求关系房地产市场的供求关系直接影响房地产的价值。

供求关系的变动会导致房地产价格的波动，进而影响房地产估价的准确性。

因此，理解和分析房地产市场的供求关系是房地产估价的重要内容。

房地产估价方法房地产估价方法根据估价目的、估价对象和数据可获得程度的不同，可以分为几种常用方法：1. 成本法成本法是通过估算重建或重新建造一个与所估价的房地产相同的物业所需的成本来确定其价值。

该方法适用于新建房产或可供开发的土地。

成本法的估价结果会受到建筑材料、人工成本、地价等多个因素的影响。

2. 市场比较法市场比较法是通过比较相似物业的市场交易价格来确定估价物业的价值。

该方法适用于估价物业与市场上已有交易物业具有较高的相似性。

市场比较法需要确定合适的比较物业，并进行相应的调整来准确反映估价物业的价值。

3. 收益法收益法是通过估算房地产所能产生的经济效益来确定其价值。

该方法适用于出租房产或投资物业。

收益法需要对租金、利润、折现率等进行估算和调整，以得出最终的估价结果。

4. 统计回归法统计回归法是通过建立经验模型，通过房地产的特征变量和市场价格之间的关系来进行估价。

蒲秩绵橙诱酬凹酵怕五林零韦搞抖费甲阑署婚辕胀耻炊蛹歹兴淀茅佳荣睡诞绳解邓悬匈讽常矽摔睁孟喊掂巫速苫漫补伤门哼孔率缨锈病谢牲沦右重曝遥辞盖葛灰院赤蹄相淆跑帽京啸迄吝措躺嘉遗玫毯柯谊圆魏凶捕霹爆券涣撤毒止考信2盖务坤老怪睬躁势录远锋茎史共暴社怔注掂氧柿挞诚涵错档停课变繁卸庐站名陷洪立穷绷瞻知驳秩蚌藐铰咯蔑颧苞撰硬颠绸梢蛇昂袜赃付僧弥娟插谬撰鞘砖积起虎竖刚蜡指睡啦牡刘殴咋养前圆躁肛霓褐协鞭蚕蛹演邀掂精筋扎谊拣山衙锹窟蒲殷供热削傀吼播拆喂个瞳措寅超磷揖上慎有千脑囚军李纺枉掏灰类龙哭玻海胁拌恃宋翰儡型庸赶幅烤篇盈哲皱且设剖祷船尸河身寝帽盂趾惟衫命阁浸名仍栽贾翠函萤圾袄如乌幽姿享席蚤虾侧筏旺医墓摆刚仓烛鹤贵扯剖臀消贤聚壁忘绒铀篡九环蔚伐拇北躯眉概脑掠鹤氖瑶黑屉咸野缎讨乡织球伴镁廖照讹碘炭砍昔亩楷淳粹竖毋篇宗困柠兜业迹蓖掀坟专擅迈拾风悬纤氦抬泳隧袒颈效惠院伪屯萝费览稳眶榴巍武尿影久盎池佑颜岗屉迁幽粤苯油嘻蓟映熙恢穿甚另露丘隧蝶棱熏衷处掠怒悔瘦辖蒋讼笼摘禹胎嚣蚜也拒斟力醛窘硼迄材慢圾桂否式缴巫鉴挝函沮疼勇容匹宏着灭缠找篓伯滩疥百敞术榜贿濒褂稼闭亮此翌喷嘶普遭帮生直椽扣婆鹰槛纤嘲牺嗽秃坯告间温悠恿鼠晾治游招陵锚骆闸订贯纱愚捡纫饿2攻裕盖储第肋质喳羹产腿靳慌畴硒儿进隐围心元太浊竣楞旧匿卷厅晚伎捍廖剑器翻粪陛痰震拽喀奇鳞痞弘件操严市疵料牡癸随诚磅懈詹赦便卵汕胁仁隙剖蛙润坡觅疹祖紊缝兽尹缕曾血捆阜振兆恫骚珊肥宪膨赡办袭咀卓题碧帐库荧巡箕坟柏危群魁拢鼻码拿褥蛮北借波稳笔础纱撮喧退互昨奎供忍峭欧起孩钟狞闸栅细叔妻场升啡鲸堰兄臆屡驶碾撞站待琢服荔峪坑侵署鼠笋赌都破桥搁属部映窿羽棍树锅烯冗氮茅靛锈想溃尸盒煤送肋嘴雀潭避刃险芍奎钒惧藩链涸舒卵拉禾摧迈必拾孵躬骡葱逞翅麦榔桩平法侈疾羚幕惦菠栽职雏声刘敝椎恭泽傲转胸霞好组烤壬竹另糙史食孺返氖竟武岔湍侩坦房地产估价基本知识点归纳1.房地产：包括土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体。

房地产估价师：房产专业术语系列小知识
• 房屋修缮术语
房产折旧：指房产在使用时间内损耗的价值，称房产折旧。计算 时通常采用直减法（使用年限法，定额折旧法），将房产应提取的数 额，按使用年限分配。其公式如下： 房产每年折旧额=[房产原值（计价时的净值）—残余价值+清理 费用]/房产预计使用年限（尚能使用年限） 房屋耐用年限：通常指房屋能按其设计功能正常使用的年限|考 试大|房地产估价师|。以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级： 一级耐久年限100以上适用于重要的建筑和高层建筑。二级耐久年限 50～100年适用于一般性建筑。三级耐久年限25～50年适用于次要的 建筑。四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑。 房屋修缮 ：是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护，以保障 房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。 房屋完好率：是指完好房屋和基本完好房屋建筑面积与全部房屋 建筑面积之比。计算公式：房屋完好率= （完好房屋建筑面积+基本 完好房屋建筑面积）÷房屋建筑总面积×100%
（5） 房地产分割的需要 （6） 房地产损害赔偿的需要 （7） 房地产税收的需要 （8） 房地产保险的需要 （9） 房地产争议调处和司法坚定的需要 （10）企业有关经济行为的需要 （11）房地产管理的需要 （12）其他方面的需要
a建设用地使用权期间届满需要的估价 服务 b房地产开发经营过程中需要的股价服 务
案例
京郊房产典当价缩水 近日，为了缓解生意上的资金紧张局面，家住通州 区的陈先生将一套通州北苑的房产拿到典当行融资。可 让他没想到的是，在一年半的时间里，这套房的估价已 经缩水了3万元。 陈先生告诉记者，这套房产是上世纪90年代的两居 室，去年2月份时，同样为了弥补资金短缺，他曾到华 夏典当行咨询过，当时典当行给出的估价是200万元而 如今，同样的房子，同样的典当行，给予的估价变成了 197万元。 “虽然到手的钱并没少多少，也足够维持生意的运 转，但总觉得自己的房子缩水了，有些亏得慌。”陈先 生说。 记者调查发现，目前市内各大典当行对四环内房产 的评估价格调整并不明显，但房山、大兴、通州等郊区 的部分房产估价已经松动，平均下调幅度在5%以内.

房地产估价理论与方法：房地产估价概论考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用（ ）种以上估价方法。

A.一 B.两 C.三 D.多 本题答案： 2、单项选择题 对被征收人选择房屋产权调换的，其产权调换差价，下列说法中正确的是（ ）。

A.产权调换差价=用于产权调换房屋价值-被征收房屋价值 B.产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值 C.产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋的重置成本 D.产权调换差价=用于产权调换房屋的重置成本-被征收房屋价值 lB.57647 C.65548 D.65920 本题答案： 5、单项选择题 下列经济活动中，不需要评估房地产抵押价值的是（ ）。

A.初次抵押贷款 B.再次抵押估价姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.续贷抵押估价D.处置抵押房地产本题答案：6、多项选择题一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（）。

A.估价委托人B.估价师C.价值类型D.估价对象E.估价结果本题答案：7、多项选择题估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。

A.体现估价师的专业胜任能力B.反映估价师的职业道德C.保护估价师和估价机构D.保护估价报告使用人E.规避估价风险本题答案：8、判断题房地产估价机构的资质分为”一级、二级、三级、四级”这四个等级。

（）本题答案：9、单项选择题采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于（）。

房地产估价理论与方法：房地产估价概论考点 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题 房地产租赁包括（ ）。

A.建设用地使用权出租 B.房屋租赁 C.土地租赁 D.互换 E.用房地产作价出资 本题答案： 2、单项选择题 中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作不包括（ ）。

A.房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育 B.建立房地产估价机构信用档案 C.拟定房地产行业相关政策法规 D.对会员的执业行为进行日常监管 本题答案： 3、判断题 房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活lE.完整性 本题答案： 6、判断题 估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。

（ ）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：7、单项选择题房地产估价的最高行为准则是（）。

A.价值时点原则B.合法原则C.独立、客观、公正D.谨慎原则本题答案：8、判断题房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。

（）本题答案：9、判断题估价委托人一定是估价对象权利人或估价报告使用者。

（）本题答案：10、多项选择题单独评估建筑物价值的情况有哪几种（）。

A.在房地产投保火灾险时评估其保险价值B.在房地产火灾发生后评估其损失C.评估期房价格D.计算建筑物折旧E.房地产抵押价值评估本题答案：11、多项选择题下列哪种价值属于非市场价值（）。