---物业管理公司对物业开发全过程的参与

中海物业管理方案-管理第一部分中海物业简介深圳市中海物业管理有限公司（以下简称“中海物业”）为中国海外集团旗下，专门从事物业管理业务、具有独立法人资格的企业。

公司在香港中海物业管理公司的基础上，于1991年在深圳注册成立，为建设部首批甲级资质物业管理企业。

自成立以来，严格遵循“业主至上、服务第一”的工作宗旨，大力倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作精神。

在掌握并导入香港先进物业管理模式的基础上，融汇世界各国先进物业管理经验，结合中国大陆的实际国情，探索出具有中国特色的中海物业管理模式。

公司以此模式为手段开展科学管理和优质服务，全心全力为业主及物业使用人提供一个安全、清洁、优美、舒适、方便的生活及工作环境。

多年来，中海物业以优质的服务质量和先进的管理技术不仅得到广大业主的信任，而且赢得了良好的社会声誉，先后获得国家建设部、广东省、深圳市各级政府部门授予的各种奖牌、奖旗100余面。

中央电视台、深圳各大报刊以及香港《文汇报》、《大公报》、《商报》、《星岛日报》，国内的《人民日报》、《经济日报》、《工人日报》、《法制日报》等新闻媒体对中海物业管理经营情况的报道多达700余次，慕名前来公司参观考察的国内外各界人士已逾两万人次。

随着中海物业在行业内地位的日益显著和中海物业管理模式的日益完善，并应国内广大地产消费者和房地产界对先进物管模式的迫切需求，中海物业管理模式除在香港、深圳、北京、广州、上海几大城市取得骄人的成绩外，更已输出至长春、沈阳、青岛、烟台、杭州、南京、天津、重庆、珠海、贵阳、武汉、昆明、长沙、石家庄、郑州、东莞……等30多个全国各大城市。

正在管理的写字楼、商场、商住区、别墅区等高档物业120余处，管理面积逾二千多万平方米，成为物业管理行业的中国之最；已经建成国家优秀示范小区（大厦）17个，占全国国优总数的3%强，雄居国内同业国优拥有量第一位；1996年2月在中国物业管理行业第一家获得ISO9000国际质量管理体系认证；1999年10月在中国物业管理行业第一家通过商住区ISO14001国际环境管理体系认证……中海物业辖区做到了无设备破损事故、无火灾事故、无管理责任导致的盗抢事故，中海物业倡导管理高科技、服务酒店化并由此形成了以“高档物业特征、优质服务标志”为核心内容的品牌风格。

物业管理的前期介入一、物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在物业开发项目的规划设计、施工、承接查验阶段全过程参与，提供其在物业投入使用后能最大限度地满足业主需求的一种物业管理模式。

在物业开发项目的规划设计阶段，物业公司需要从方便业主使用维护的角度出发，对规划设计提出合理化建议。

在施工阶段，物业公司需要对施工质量进行监督，确保施工质量符合要求。

在承接查验阶段，物业公司需要对物业进行仔细的检查，确保物业的质量和安全。

二、物业管理前期介入的意义物业管理前期介入的意义在于为物业投入使用后的管理打下良好的基础。

通过前期介入，物业公司可以更好地了解物业的情况，为后续的管理提供便利。

同时，前期介入也可以帮助物业公司与业主建立良好的关系，为后续的物业管理提供支持。

三、物业管理前期介入的内容1、规划设计阶段在规划设计阶段，物业公司需要从方便业主使用维护的角度出发，对规划设计提出合理化建议。

例如，对于公共设施的布局和设置，需要考虑业主的实际需求和使用习惯，避免出现使用不便的情况。

对于房屋的结构和布局，需要考虑业主的安全和隐私，避免出现安全隐患或隐私泄露的情况。

2、施工阶段在施工阶段，物业公司需要对施工质量进行监督，确保施工质量符合要求。

同时，物业公司还需要与开发商、施工单位进行协调，确保施工过程中的问题能够及时得到解决。

物业公司还需要对施工过程中的安全问题进行监督，确保施工过程的安全性。

3、承接查验阶段在承接查验阶段，物业公司需要对物业进行仔细的检查，确保物业的质量和安全。

对于存在的问题，需要及时提出并要求整改。

同时，物业公司还需要与开发商、业主进行协商，确定后续的管理方案和管理责任。

四、总结物业管理前期介入是物业管理的重要环节之一。

通过前期介入，物业公司可以更好地了解物业的情况，为后续的管理提供便利。

前期介入也可以帮助物业公司与业主建立良好的关系，为后续的物业管理提供支持。

因此，物业公司应该重视前期介入工作，积极参与物业开发项目的规划设计、施工、承接查验阶段的全过程参与工作。

合肥市人民政府办公厅关于进一步加强物业管理工作的实施意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 合肥市人民政府办公厅关于进一步加强物业管理工作的实施意见合政办〔2014〕44号各县（市）、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：为进一步加强我市物业管理工作，提高物业管理服务水平，创建文明、和谐、宜居的生活环境，根据有关法律、法规，结合我市实际，提出以下实施意见。

一、建立健全物业管理工作机制按照“条块结合、属地管理、行业监管”的原则，进一步明确职责分工，完善机构，严格考核。

（一）市直相关部门工作职责。

市房地产管理部门作为全市物业管理行政主管部门，负责贯彻执行国家、省、市物业管理的有关规定，研究、制定行业管理制度和行业服务标准；负责全市物业服务行业的指导和监督；负责全市物业管理招投标活动的监督管理工作；负责外地物业服务企业进入我市开展物业服务业务的备案工作；负责本市物业专项维修资金的归集、使用和管理；负责建立市物业服务企业履约保证金制度；负责市级物业管理优秀项目考评验收，参与国家级、省级物业管理示范项目的考评验收；负责研究制定鼓励物业服务企业做大做强相关扶持和优惠政策；负责物业服务企业资质管理和从业人员的资格管理，负责全市物业服务企业信用档案的建立和管理；负责会同有关部门对物业服务企业经营活动进行监督检查，依法查处物业管理活动中的重特大违法违规行为；负责组织对各县（市）、区（开发区）物业管理工作的考核；指导、监督市物业管理协会开展行业指导和行业自律；配合相关部门做好物业管理区域打击传销、文明创建和安全生产工作。

市物价部门会同市房地产管理部门负责市住宅小区物业服务收费政府指导价标准的制定、调整以及监督管理工作；负责查处物业服务企业违规收费行为。

物业管理入伙流程一、入伙前准备工作物业管理入伙是指新建或改建的房屋项目完成后，业主将物业管理权交由专业的物业管理公司进行管理的过程。

在物业管理入伙之前，需要进行一系列的准备工作。

1. 与物业管理公司签订合作协议业主在选择物业管理公司时，需要与其签订一份合作协议。

合作协议应包括双方的权益、责任、服务内容、服务标准、费用等方面的内容。

合作协议的签订是确保物业管理入伙顺利进行的重要步骤。

2. 开展业主宣传和沟通在物业管理入伙之前，物业管理公司需要与业主进行宣传和沟通工作，向业主介绍物业管理的好处和服务内容，解答业主的疑问，增加业主对物业管理的认同和支持。

3. 建立物业管理入伙工作组物业管理公司应建立专门的物业管理入伙工作组，负责协调和推进入伙流程中的各项工作。

工作组成员应包括项目经理、客服人员、财务人员等，以确保入伙工作的顺利进行。

二、入伙流程物业管理入伙流程包括以下几个主要步骤：1. 入伙准备物业管理公司在入伙前需要进行一系列准备工作，包括：- 确定入伙日期：根据房屋项目的竣工情况和业主的入住计划，确定入伙日期。

- 准备入伙资料：物业管理公司需要准备入伙所需的各类资料，包括业主信息、房屋平面图、相关证件等。

- 建立入伙档案：物业管理公司应建立入伙档案，记录入伙过程中的各项工作和资料，以备查阅和管理。

2. 入伙通知物业管理公司在入伙前应向业主发出入伙通知，通知内容应包括入伙日期、入伙地点、入伙所需资料等。

同时，物业管理公司还可以提供入伙须知，向业主介绍入伙流程和注意事项。

3. 业主入伙登记业主在入伙当天需到指定地点进行入伙登记。

物业管理公司应提供登记表格，业主需填写个人信息、房屋信息等，并提供相关证件复印件作为登记凭证。

物业管理公司应对登记信息进行核实和记录。

4. 入伙手续办理业主在入伙登记后，需要办理一些入伙手续，包括：- 签订物业管理合同：业主需与物业管理公司签订物业管理合同，确保双方权益和责任的明确。

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设备设施管理及维护保养计划
设备设施清单编制
编制设备设施清单， 包括设备名称、型号 、数量、安装位置等 信息。
建立设备设施档案， 记录设备设施的运行 、维修、保养等历史 信息。
对设备设施进行分类 ，明确各类设备设施 的管理责任和维护保 养要求。
维护保养计划制定
根据设备设施的使用情况和维 护保养要求，制定维护保养计 划。
收支平衡测算
根据收入和支出情况，进行收支平衡测算，判断物业管理项目是否能 够实现盈利。
盈亏平衡点分析
通过盈亏平衡点分析，了解物业管理项目在不同业务量下的盈利情况 ，为经营决策提供依据。
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法律法规遵守及监管要求
物业管理法律法规概述
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《物业管理条例》
明确了物业管理的定义、 原则、制度和监管等方面 的规定，是物业管理行业 的基本法规。
早期介入时机与方式
时机
物业管理早期介入的时机包括规划设计阶段、施工建设阶段、竣工验收阶段以及 接管验收阶段。在每个阶段，物业管理企业都可以根据自身的专业知识和经验提 出相应的意见和建议。
方式
物业管理企业可以通过与开发商、设计单位、施工单位等相关方进行沟通和协调 ，以书面报告、会议讨论、现场指导等方式提出意见和建议。同时，物业管理企 业还可以参与相关评审和验收工作，确保物业的质量和符合相关规定。
建立业主微信群/QQ群
方便业主之间及与物业的沟通交流，及时发布物 业通知和公告。
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开设物业服务公众号/APP
提供线上报修、缴费、投诉建议等功能，增加服 务便捷性。
业主需求调查与分析
定期进行业主满意度调查
了解业主对物业服务的评价和需求，及时调整服务策略。

物业管理方案物业管理方案15篇为了确保事情或工作扎实开展，时常需要预先制定一份周密的方案，方案一般包括指导思想、主要目标、工作重点、实施步骤、政策措施、具体要求等项目。

那要怎么制定科学的方案呢？以下是小编精心整理的物业管理方案，仅供参考，大家一起来看看吧。

物业管理方案1根据“后勤总公司20xx年工作重点”的总体要求和“物业管理中心关于确定20xx年为物业优质服务年的决定”，结合实际，现制定“优质服务年”活动方案如下：一、指导思想和总体要求以“解放思想、扩大开放、迅速提高质量、迅速占领市场”为指导思想，坚持发展就是硬道理的基本原则，全面贯彻科学发展观，以人为本，强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，及时做好学校西进的各项准备工作，为教学工作的正常运行提供强有力的后勤保障。

二、工作目标紧紧围绕中心工作，加强常规管理，注重工作实效，以“重视质量，深化改革，加速发展”为工作重点，努力做到：加强学习，提高服务意识；加强管理，提高服务水平；加强考核，提高服务效率，使服务工作力求做到有预见性、有高效性，以确保各项服务保障工作顺利开展，并实现“优质服务年”的各项工作目标，为总公司的健康、稳定、可持续发展作出我们应有的贡献。

时间活动内容日常工作责任部门审核结果三月份物管中心办公室、各个部门会议宣传动员，三张板报宣传教育，各个部门拟定创优方案和联系一个物业服务对象实施创优服务，取得经验，启动创优工作。

1、发挥社会监督作用，邀请监督员对物管中心各部门的工作明察暗访，提出针对问题的改进意见。

对好的作法加以宣传和推广。

2、每月搞2次培训。

3、每月搞2次质量检查。

4、中心办公室召开两月1次的物业服务示范单位经验交流会，学习推广经验。

5、实施计划在执行过程中可以修订完善。

四月份各个部门搞2次职业培训；搞一次副经理以上管理人员到社会物业小区参观学习考察；派遣人员到社会物业小区实习，学以致用；发放优质服务卡，方便业主服务需要；中心办公室召开2月1次的物业服务示范单位经验交流会，学习推广经验，聘请业主代表参加会议，找出不足，及时整改提高。

04
物业方利益不一致
总结词
物业公司和开发商在合作中可能存在利益不一致的情况，导致双 方难以达成共识。
详细描述
物业公司和开发商的利益诉求不同，物业公司通常关注服务质量 、业主满意度等方面，而开发商则更注重项目利润和销售业绩。 这种利益不一致可能导致双方在合作中产生分歧和矛盾。
总结词
物业公司和开发商在合作中可能存在合同履行争议处理的问题，导致合作难以顺利进行 。
详细描述
由于物业公司和开发商在合作过程中可能遇到各种不可预见的情况，导致合同履行出现 问题。在这种情况下，双方可能对合同条款的理解和解释存在分歧，从而产生合同履行 争议。如何妥善处理这些争议，确保合作顺利进行，是物业公司和开发商需要面对的挑
03
物业公司与开发商合作的具体内容
物业承接查验
物业承接查验是指物业公司在 接管物业项目时，对物业的质 量、设施设备、配套设施等进 行全面检查和验收，确保物业 符合相关标准和要求。
物业承接查验是物业公司与开 发商合作的重要环节，也是物 业服务的基础。通过承接查验 ，物业公司可以全面了解物业 项目的状况，为后续的物业服 务提供保障。
合作意义
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提高项目品质
物业公司和开发商的合作能够 提高项目的整体品质，提升客 户满意度。
降低成本
通过资源整合和协同合作，物 业公司和开发商能够降低项目 成本，提高经济效益。
优化资源配置
双方的合作有助于优化资源配 置，实现资源共享，提高资源 利用效率。
提升市场竞争力
通过合作，物业公司和开发商 能够增强市场竞争力，拓展市 场份额。
物业公司与开发商的合作模式
汇报人:可编辑
2024-01-02

接管准备
与开发商或业主进行沟通，明确 接管事项和责任，准备相关资料 和文件。
现场验收
对物业的设施设备、环境卫生、 安全状况等进行全面检查，确保 符合相关标准和要求。
问题整改
对接管过程中发现的问题进行记 录并督促整改，确保物业达到预 定的管理标准。
物业日常管理
日常巡检
定期对物业的设施设备、 环境卫生、绿化等进行巡 检，确保各项服务正常运 行。
报修处理
及时响应业主的报修请求 ，按照规定的流程进行维 修处理，确保维修质量和 效率。
费用收缴
根据物业服务内容和标准 ，合理制定收费标准，并 按时向业主收取相关费用 。
物业服务评价与改进
01
服务质量评估
定期对物业服务的质量进行评估 ，收集业主的意见和建议，了解 服务中存在的问题和不足。
持续改进
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服务内容
环境卫生与绿化管理：负责物业的清洁卫生和绿化工作 ，创造整洁、优美的环境。
客户服务与关系管理：为业主提供优质的客户服务，处 理业主的投诉和建议，维护良好的客户关系。
物业管理的目标与价值
目标
物业管理的目标是确保物业的安全、舒 适、高效使用，提高物业的价值和业主 的满意度。
VS
价值
物业管理对于业主和使用者具有多方面的 价值，包括但不限于：提高物业的使用价 值、延长物业的使用寿命、降低物业的运 营成本、创造舒适宜人的居住和工作环境 等。
设施设备更新改造
技术更新
关注行业新技术发展，及时将新技术应用于设施 设备的更新改造中，提高设备性能和效率。
节能改造
根据国家节能减排政策，对高耗能设备进行节能 改造，降低能源消耗。
整体规划
制定设施设备更新改造的整体规划，分阶段实施 ，确保改造工程的顺利进行。

物业管理流程物业管理是指对房地产的管理、维护和运营工作，其目的是保障业主和租户的正常生活和工作秩序，提高物业的使用价值和管理效益。

物业管理流程是指在物业管理工作中，各项管理活动按照一定的顺序和规范进行，以达到高效、有序、规范的管理目的。

下面将详细介绍物业管理流程的各个环节。

一、入驻管理。

入驻管理是物业管理流程的第一步，包括租户或业主的入驻登记、资料审核、签订租赁合同等工作。

物业管理人员需要与新入驻的租户或业主进行沟通，了解其基本情况，核对身份证件和相关资料，确保入驻的合法性和安全性。

在签订租赁合同时，物业管理人员需要详细说明物业管理规定和相关费用，确保双方权益。

二、日常维护。

日常维护是物业管理流程中的重要环节，包括对物业设施设备的维修、保养和管理工作。

物业管理人员需要定期检查物业设施的运行状况，及时发现并解决设施设备的故障和问题，确保物业设施的正常使用。

同时，物业管理人员还需要对物业环境进行清洁、绿化、消毒等工作，提升物业的整体环境质量。

三、安全管理。

安全管理是物业管理流程中的重点内容，包括对物业安全隐患的排查、整改和预防工作。

物业管理人员需要定期检查物业建筑、电路、消防设施等安全设施，及时发现并解决安全隐患，确保物业的安全运行。

同时，物业管理人员还需要组织开展安全知识培训和演练活动，提升业主和租户的安全意识和应急能力。

四、服务管理。

服务管理是物业管理流程中的关键环节，包括对业主和租户的日常服务工作。

物业管理人员需要及时回应业主和租户的需求和投诉，提供周到、高效的服务。

同时，物业管理人员还需要组织开展各类文体活动、健康讲座等社区服务，促进业主和租户之间的交流和互动。

五、投诉处理。

投诉处理是物业管理流程中的敏感环节，物业管理人员需要认真对待业主和租户的投诉，及时回应并解决问题。

在处理投诉时，物业管理人员需要客观公正、细致入微地听取双方意见，协调处理纠纷，维护业主和租户的合法权益，维护物业的良好秩序。

物业地产协作工作关系概述物业地产协作是指物业管理公司与地产开发商之间的合作关系。

在进行房地产项目开发时，地产开发商需要物业管理公司提供专业的物业管理服务，以确保项目的顺利运行和维护。

物业地产协作关系的建立和维护对于房地产项目的成功运营至关重要。

合作模式物业地产协作可以采取不同的合作模式，常见的有以下几种：1. 物业合作模式物业管理公司作为单独的实体，与地产开发商签订合同，提供物业管理服务。

地产开发商负责项目的开发和销售，物业管理公司负责项目竣工后的物业管理工作。

双方之间的合作关系以合同约定为准。

2. 物业开发模式物业管理公司与地产开发商共同合作开发房地产项目。

双方合作投资建设项目，地产开发商负责项目开发和销售，物业管理公司负责项目竣工后的物业管理工作。

双方在项目运营中共同分享风险和收益。

3. 物业收购模式物业管理公司以购买物业的方式与地产开发商合作。

地产开发商负责项目的开发和销售，物业管理公司在项目竣工后以收购的方式进行物业管理。

该模式对物业管理公司的经济实力要求较高，但可以快速建立物业管理业务。

合作流程物业地产协作的合作流程可以分为以下几个阶段：1. 合作洽谈阶段在合作洽谈阶段，物业管理公司与地产开发商通过商务洽谈等方式明确合作意向。

双方商讨合作模式、合作期限、费用分配等具体事项，签订合作协议或合同。

2. 项目开发阶段在项目开发阶段，地产开发商负责项目的设计、施工和销售工作。

物业管理公司参与项目规划，提供物业管理的建议和意见。

双方密切合作，确保项目在预期时间内完成，并根据合同约定为项目提供物业管理服务做好准备。

3. 物业管理阶段项目竣工后，物业管理公司开始履行物业管理职责，包括日常保洁、安保、绿化养护、设备维护等工作。

物业管理公司与地产开发商保持密切沟通，及时解决项目管理中出现的问题，确保项目的正常运营。

4. 合作评估阶段合作评估阶段是对物业地产协作关系的持续改进和评估。

双方可以定期召开会议，讨论合作中的问题和改进建议，以提高合作效率和服务质量。

物业管理公司权限1. 简介在现代社会中，物业管理公司扮演着重要的角色，负责管理和维护公共住宅、商业综合体或写字楼等房产物业。

为了高效运作，物业管理公司需要获得一定的权限，以便履行其责任和提供优质的服务。

本文将介绍物业管理公司的权限范围及相关细节。

2. 物业管理公司的主要权限物业管理公司通常具备以下主要权限：2.1. 公共区域管理权限物业管理公司负责管理和维护公共区域，确保其安全、整洁和良好运作。

具体权限包括： - 清洁和卫生管理：清扫、垃圾处理、卫生设施维护等。

- 设备和设施维护：照明、消防系统、电梯、门禁系统等的监测和维护。

- 植被和景观管理：绿化、花草树木的养护和美化。

- 安全管理：安全巡逻、监控设备维护、安全事件响应等。

2.2. 物业日常运营权限物业管理公司负责处理日常运营事务，以确保物业正常运行。

相关权限包括： - 收费和费用管理：收取租金、物业管理费等费用。

- 报修和维护管理：接受和处理物业内的各类报修请求，安排维修人员进行维护。

- 设施设备租赁与维护：协调租赁和维护物业内的设施设备，如会议室、停车场等。

- 保险管理：负责购买和管理物业的保险，如房屋保险、责任保险等。

2.3. 客户服务权限物业管理公司要提供优质的客户服务，满足住户和租户的需求。

相关权限包括： - 住户联系和沟通：与住户保持紧密联系，解答他们的问题和需求。

- 投诉处理：接受住户的投诉，处理并解决相关问题。

- 社区活动组织：策划和组织社区活动，增进住户之间的交流和凝聚力。

2.4. 合作伙伴管理权限物业管理公司需要与各种合作伙伴（如保安公司、清洁公司、维修公司等）合作，以提供更好的服务。

相关权限包括：- 合作伙伴选取与管理：挑选合适的供应商，签订并管理合作协议。

- 合作伙伴绩效监测：监督合作伙伴的工作质量和效果。

- 合作伙伴支付管理：进行合作伙伴的账务结算和支付管理。

3. 物业管理公司权限的制约因素尽管物业管理公司拥有一定的权限，但存在一些制约因素，限制了其权力范围和可行操作。

ISO9000--物业管理ISO9000是一种全球公认的质量管理体系。

该体系强调从客户需求出发，实现组织内部流程的标准化、规范化和精细化，提高组织的管理服务水平。

在物业管理领域，ISO9000也可以被引入，帮助物业公司提高自身管理水平以及为客户提供更好的服务。

一、ISO9000的概念和原则ISO9000的发展历史可以追溯到上世纪80年代，它的主要目的是通过建立一个全球通用的质量管理标准体系来提高产品和服务的质量水平。

现在，ISO9000已经成为世界上最流行的质量管理标准。

ISO9000体系的原则包括以下几点：1. 客户需求导向：将客户的需求作为企业管理服务的核心，并不断为客户提供满意的业务服务。

2. 领导力：企业领导要关注和推动质量管理的实施，不断提高自身领导力和管理水平。

3. 人员参与：管理服务过程中的每一个环节都需要员工的合作和参与，员工必须经过培训和教育，具备足够的技能和专业知识。

4. 流程管理：企业管理服务的每一个环节都需要有标准化、规范化、规范化的流程和操作规范。

5. 持续改进：不断实施改进，并根据客户反馈、监测和检查结果，持续优化管理服务。

二、ISO9000在物业管理中的应用物业管理是一个多元化的领域，涉及住宅、商业、工业等领域，与人们生活和工作息息相关。

物业公司是房建持有者的代表，需要为业主提供各种管理服务，如设施和设备维护、安全保障、环境卫生、秩序维护等等。

ISO9000可以为业主提供一个可靠的质量保障标准和体系，以提高物业公司的管理服务水平。

在物业管理中，通过应用ISO9000可以实现以下几个方面的目标：1. 提高服务水平：物业管理公司应当将客户需求作为企业管理服务的核心，并通过标准化、规范化、规范化的流程和操作规范，提高自身服务水平，为客户提供更加质量的物业管理服务。

2. 增强服务意识：ISO9000通过培训和教育，使员工具备足够的技能和专业知识，提高员工的服务意识和能力，为客户提供更好的服务。

房地产开发建设中的物业管理与服务作者：陈静董肇君来源：《科学与管理》2010年第01期摘的要:物业管理与服务参与到房地产开发建设的全过程,将有利于开发商按消费者需求进行房地产开发建设,使房地产开发真正走向以消费者需求为中心的轨道。

本文站在不同主体的角度界定了物业管理的内涵,提出了房地产开发建设中的物业管理与服务是提高房地产产品适用性的关键工作,是提升房地产开发企业核心竞争力的重要因素,是实现物业管理企业可持续发展的主要策略,并阐述了从全过程、全员、全方位三维度建立的全面物业管理与服务体系中物业管理与服务的主要内容。

关键词:物业管理物业服务房地产开发建设全过程白《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等法规文件颁布以来,彻底地打破了房地产开发商与物业管理公司“一体化”的状况,规范了物业管理市场,使广大业主能够享受到真正意义上的“自治”管理和良好的物业服务,但又造成了房地产开发商与物业供应商的分离和房地产开发建设过程与管理服务过程的分离,使物业开发、建设过程和使用全过程被“人为”地割裂。

纵观我国目前物业管理状况,物业管理与服务质量方面的投诉日益增多,这与人们物质文化生活水平的提高直接相关,但也与物业管理公司提供的管理与服务质量不尽人意密不可分。

总体看来,与开发商一体化的物业管理公司有的也很优秀,通过物业管理招标选聘的物业公司也良莠不齐。

究其根源,我们认为物业管理公司与房地产开发商是否一体化不是产生物业管理质量差的主要原因,而房地产开发建设过程中缺乏对目标客户需求的理解;物业建设与物业管理、物业服务相互割裂;物业管理公司物业管理与服务观念差;体制存在缺陷、市场化程度低等是其主要原因。

本文提出物业管理公司介入房地产开发建设过程,建立并形成一套站在业主角度的物业开发建设管理体系,积极开展物业管理设计(策划),形成专业化的物业管理文件。

1物业管理与服务1.1物业的内涵物业一词源于英语“Property”或“Estate”,其含义是指地产、房地产(大块)、资产、财产的总称,在法律上用于表示所有物及权属,即物权。

物业管理公司的主要职责是什么在现实生活中，物业扮演了很重要的角色，通过收取业主的相应物业费来帮助业主管理小区等一系列事务。

但是好像有很多人对关于物业的法律法规不太了解，那么你知道物业管理主要负责什么吗？因此接下来将由我为您介绍关于物业管理公司的主要职责是什么及其相关方面的知识，希望能够帮助大家解决相应的问题。

一、物业管理公司的主要职责是什么（一）物业维修管理：物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准，对其经营管理的物业进行维修和技术管理，包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理；（二）物业设备管理：需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设备和通风设备、电气设备等；（三）物业环境管理：物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理，使其达到国家规定的标准，具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等；（四）物业安全管理：物业公司应当采取各种措施，保障业主和房屋使用者的人身财产安全，对小区的治安进行管理，对小区的消防安全进行管理以及对出入小区的车辆与人员进行管理。

二、物流管理的作用（一）住宅小区物业管理是构建和谐社区的物质基础社区是社会的基本构成要素，和谐社区是构建和谐社会的基础。

党的十六届五中全会《关于制定十一五规划的请》中指出：建设社会主义和谐社会，必须加强社会建设和完善社会管理体系，健全党委领导、政府负责、社会协同、公众参与的社会管理格局。

住宅小区通过实施专业化的物业管理，为住宅小区业主优美的居住环境和完备的配套设施，满足业主不同层次的需求。

（二）有利于提高居住品质，进而提高城市文明程度住宅小区物业管理的目的是保证和发挥物业的实用功能，为业主创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。

住宅小区物业管理是人民居住水平的一个重要标志，是生活质量的重要体现，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程度。

（三）使物业得以不断保值、增值住宅具有价值大、耐用年限长的特点，是人类赖以生产和发展的物质基础之一，居住物业管理的重要性住宅小区物业管理能使住宅小区发挥其正常的功能和效用，能有效保证房屋的安全和住户的正常使用。

论物业管理的全过程运作随着我国经济告别短缺时代进入结构调整期，城市化进程不断加快。

房地产业作为国家大力培育的新经济增长点和消费热点，面临着巨大的机遇和广阔的市场前景。

与房地产业密不可分的物业管理将大有可为。

可是许多房地产开发商并不重视物业管理，视其为一种附属。

重开发，轻管理。

现实中也存在大量规划设计不合理，质量差，管理服务跟不上的房地产品，给业主的居住、工作、生活带来大量不便，开发商也无法获得理想的利润。

如何解决这些问题，要做的工作很多。

重要的一条是高度重视物业管理，物业管理要参与介入整个房地产开发运作过程，实行全过程运作，实现物业管理的全过程效益。

物业是房地产进入消费领域的房地产品，从狭义上来说，物业管理是房地产业在消费领域的延伸。

但在具体实践中，物业管理绝不仅仅是售后的管理，绝不是可有可无的附属。

它在房地产行业中居于十分重要的地位，起着十分重要的作用。

例如，对于一些收益性物业如商务写字楼、招商入驻的商业物业，物业管理承担着维护和发挥物业功能，建立和保持物业形象、制定实施租金方案和租售策略，提供各项服务的任务。

可以说离开了物业管理，物业既不能发挥其功能，也谈不上有什么效益。

更进一步我们认为物业管理应贯穿整个房地产开发运作过程，实行全方位、全过程管理。

从项目立项、规划设计、建设施工、竣工交楼到业主入伙使用，物业管理都应介入，与政府、开发商、业主发生关系，并使各主体都实现良好效益。

由于物业管理的全过程介入，开发商的规划设计更加合理，施工质量更加提高，更符市场需求，开发商能获得更好回报。

再者，由于物业管理的全方位开展，为业主创造出整洁、舒适、安全、优雅、和睦的工作生活环境，使其安后乐业，身心健康，并形成良好的社区文化乃至城市文化，同时把政府从繁琐的事务管理中解脱出来，更有利整个社会。

随着市场经济体制改革的不断深化，物业管理作为一种服务商品，其市场化特征愈加明显，竞争也愈加激烈。

物业管理招投标制应运而生，这亦为物业管理的全过程运作提供了契机。

物业管理服务全程介入的6个阶段与个服务期引言物业管理服务在现代社会中扮演着重要的角色，为居民提供安全、舒适和便利的生活环境。

在物业管理服务的全程介入中，可以分为6个阶段，并在每个阶段提供不同的服务。

本文将详细介绍每个阶段的具体内容以及所涵盖的服务期。

1. 建筑交付前准备阶段在物业管理服务全程介入的第一个阶段，即建筑交付前准备阶段，物业管理公司与开发商密切合作，以确保新建建筑的平稳交付。

在这个阶段，物业管理公司的主要任务包括： - 审查建筑设计与规划：物业管理公司与开发商一同审查建筑设计和规划，确保符合安全、舒适和便利性的要求。

- 确定物业管理方案：物业管理公司与开发商共同制定物业管理方案，包括维修、保养和安全管理等细节。

- 确定合同和费用：物业管理公司与开发商协商确定服务合同和费用，并签署合同。

2. 建筑交付与入住阶段在建筑交付与入住阶段，物业管理公司开始正式运营并提供服务。

以下是该阶段的主要服务内容和服务期： - 建筑交付检查：物业管理公司对新建建筑进行全面检查，确保建筑完好无损并符合相关标准。

- 物业管理服务启动：物业管理公司开始提供基础服务，如保安、保洁和维修等，确保建筑物的正常运行。

- 居民入住支持：物业管理公司提供居民入住支持服务，包括解答问题、提供信息和协助搬迁等。

3. 日常运营管理阶段日常运营管理阶段是物业管理服务的核心阶段，物业公司负责维护和管理建筑物，确保居民生活的舒适和便利。

以下是该阶段的主要服务内容和服务期： - 建筑维护与保养：物业管理公司负责定期检查维修建筑设施和系统，确保其正常运行。

- 绿化养护：物业管理公司负责管理和养护建筑周围的绿化环境，包括修剪草坪、管理花园等。

- 安全管理：物业管理公司负责实施安全管理措施，如闭路电视监控、门禁系统等，确保居民的安全。

4. 社区活动与设施管理阶段为了增强社区的凝聚力和居民的生活质量，物业管理公司还提供社区活动和设施管理服务。

物业管理实务案例分析题(8-15章)40、(1)物业公司对小区内老杨树是否有管理的义务？(2)对于此案的树木致人受伤，物业管理公司是否应该承担赔偿的责任？(1)物业管理公司对小区的老杨树有管理的义务。

居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，老杨树属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的老杨树有管理的义务。

(2)对于此案致人受伤，物业公司应负责赔偿。

老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产伤害的威胁，而物业公司作为老杨树的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施(如修剪和放置警示标志等)，故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。

41、业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医疗费用数千元。

石先生认为其摔倒主要是因为地滑，因此，物业公司应负担一定责任。

物业管理公司应当补偿其医疗费、误工费和精神损失费。

请问此案中，物业管理公司是否需承担赔偿责任？并结合此案例，谈谈你对物业管理公司应承担管理责任的认识。

【答案】物业公司对大堂具有管理职责，应保证行人在大堂内正常行走的安全，故若石先生证实摔倒确因大堂地面湿滑造成，则物业管理公司对地面湿滑发现处理不当或不及时，亦未设明显警示标志等提醒行人，则应承担赔偿责任。

若可以证明石先生行走时自己没有尽到足够的注意义务，则石先生亦应自行承担一部分损害后果。

对管理职责的认识是开发性题目，可以结合环境管理的职责和任务、目的，谈谈如何保证其使用功能和如何避免对使用人的侵权和伤害，从而防范风险。

42、乱派招贴，被人戏称为城市的“牛皮癣”。

这种市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延到大街小巷。

即使是作为全国物业管理优秀示范小区的某花园，也未能免幸。

实行封闭管理的楼宇内部，又何以如此呢？管理处查了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况：一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其他意图的住户亲友乘隙所为；三是称做特定生意的个别住户刻意所为。