文化与旅游项目投资开发不同于普通的房地产开发剖析

住宅、商业、文旅三种模式的区别要点本篇简要阐述住宅、商业和文旅地产三者之间区别要点，以及其经营逻辑，以供各位自行参考。

一、理论基础不同住宅地产开发的理论基础是产品供需理论，商业地产开发遵循投资理论,文旅地产则是审美理论。

（一）住宅地产的本质是商品，是生活资料。

而商业地产、文旅地产本质是有长期收益权的金融工具。

住宅地产定位的依据是供需理论，商业地产定位的依据是投资和金融理论，文旅地产则要求大家为精神家园买单，是情感价值。

说明：上图为商业地产资金链运作模式。

（二）商业地产定价的直接依据是租金及其预期上升空间，和住宅地产不同的定价模型：资产定价模型VS 市场供需模型。

商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间。

文旅地产则是考虑到未来三到五年后区域内人口对文化的认同并持久追捧。

（三）商业地产定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业地产运营的“马太效应”非常明显，不能整体运营成功的商业地产，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产。

大体量商业地产整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）。

即使是销售型的商业地产，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）。

而住宅地产，只要能够销售出去就完成了价格体现，但随着时间推移会普遍贬值，鲜有价格持续数十年的住宅高档社区，均会逐渐败落。

二、客户不同商业地产客户研究目前还是国内多数地产商不熟悉的领域。

（一）商业地产服务的客户规模远大于住宅业主。

一个3-4万平米购物中心的辐射范围为2-3公里，需要周边有着二十万以上的城镇人口进行支撑，所以单个小区的业主难以支撑大体量商业地产的存活。

而文旅地产则属于无国界产品，交通范围只是物理距离，完全不受限制。

例如华侨城，大家可以仔细研究一下其模式。

华侨城的利润来源有很大一块是配套住宅，而非文旅项目，他们的盈利是靠以文旅名义来低价获取土地，再进行住宅地产开发来保证效益，所以华侨城会努力扩张项目，名为文旅，实为住宅。

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文化旅游、休闲养老地产项目分析
一、项目背景
文化旅游、休闲养老地产是在中国国民经济及房地产高涨的情况下产生的，具有房地产+旅游+文化三合一特色。

近年来随着经济发展速度的加快，城市也变得越来越大，伴随而来的是人居质量的问题，住和行被越来越多人关注，远离空气污染、水源污染、噪音污染以及各种有害物质、辐射等是都市富裕休闲1
234障碍。

1该类产品主要面向发达城市的中、高端人群，即20%的人产生80%的消费的群体，具有较高的文化素质，较强的消费能力和较高的消费意识，极强的健康意识和休闲意识以及对生态、自然休闲的渴望。

核心群体：城市高端人群（政府领导、企业主、外企高管、外籍人士）
重要群体：城市中产人群（公务员、企业白领、文化艺术界人士）
2、项目产品功能定位
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产品定位为休闲、旅游、养生养老、度假之场所，体现多用途、多功能。

建筑风格定位生态环保理念，突出环境优势，尽量让居住者最大限度地贴近自然，主要表现以下几个方面：
生态性：自然、绿色、田园乡村
功能性：休闲、度假、养身、商务
文化性：田园文化、山水文化、温泉文化、国学文化
四、项目模式分析
1、土地
23（1（2（3（4（5台）。

房地产开发商开发文旅景区经济现象的看法房地产业作为我国国民经济重要支柱性产业，对国民经济增长的贡献突出。

但随着经济市场环境变化、行业的发展，传统地产已经难以满足消费者的需求，房地产企业要获得新的利益增长点，就必须打造升级转型的新兴地产项目，文旅地产应运而生。

旅游地产是依托房地产项目附近的旅游资源，将休闲、度假、旅游、商业及居住等功能融为一体的地产项目。

旅游地产的概念比较宽泛，大致可以分为四类，旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产和旅游住宅地产。

目前我国的旅游地产对旅游资源依赖性较高，且分布区域不均衡。

从最早的度假村项目发展到现在拥有大型游乐场的综合社区项目，旅游地产已将自然环境、公建配套及建筑特色进行更好的利用，升级项目的核心价值，也满足消费者不断增长的需求。

旅游地产强调把旅游发展做为主体，将地产做为延伸；或者强调发挥地产主体功能的同时赋予其旅游功能，从而扩展地产行业的内容，吸引更多的消费者。

文旅地产是住宅地产的补充和延伸，也被业界称为住宅地产的升级版，在传统的住宅地产中融入了文化、旅游和商业等元素，是地产中的高端产品。

文旅地产项目的核心不是地产，它是种综合型地产业态，是综合了“吃、喝、玩、乐、住、行”的产业，它的产品形式是文旅产品的体验以及服务。

文化、旅游和地产相互融合，相互促进。

近年来，在国家产业政策的引领与旅游市场的推动下，文旅地产得到快速发展。

文旅地产项目的开发会受到政府计划、区域经济、城市底蕴、社会、市场和环境因素等的影响，其中区域经济因素的影响尤为突出，尤其是GDP、恩格尔系数、年人均可支配收入、城市经济活力、城市国际化程度和旅游收入等因素。

尽管文旅地产的开发模式在不同发展时期有不同的模式，同时一个项目也有不同的开发模式可供选择。

但核心本质还是将文化、旅游、地产三者进行有机组合，根据项目所在区域的山川、河流、湖海、温泉等自然资源，或者跑马场、高尔夫球场、博物馆、游艇等人造资源的具体特点以及周边区域的经济总量、交通状况、人口数量、人均可支配收入、城市经济活力、城市国际化程度等多方面因素进行综合分析评价后选择合适的开发模式。

关于新形势下文旅特色地产开发的思考摘要：随着城镇化进程的发展，做好文旅特色地产是实现传统房地产转型升级和提升开发成效的重要途径和手段。

本文从文旅特色地产开发的角度，分析文旅地产背景及现状，提出文旅特色地产开发的对策与建议。

关键词：文旅；特色地产；项目开发随着中央提出“房住不炒”、去投资功能等政策及近年新冠疫情的影响，房地产市场已步入“黑铁时代”，众多房开项目难以为继，部分头部房企也出现资金链断裂情况，房企转型升级成为必然，特色地产是符合当前国家政策需求和老百姓改善生活的重要之选，其中文旅特色地产是房企重要的发展方向。

一、文旅特色地产背景分析文旅特色地产是以文化、旅游、康养产业为核心的新型产业地产。

随着全面小康社会的建成，老百姓的温饱得到了彻底解决，生活水平有很大提高，随之而来的是对改善居住条件、外出旅游度假、关注生命健康等更高层次的需求，特别是中产阶级和富有人群的需求更甚。

文旅特色地产通过文化、旅游、康养与房地产业有机融合，改变业主的生活方式，提升老百姓的幸福感、获得感、安全感，蕴含着巨大的市场潜力。

1.良好的政策导向2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，标志着传统房地产行业将迎来转型升级。

相关部委出台了系列政策，房价持续增长得到了有效遏制，房地产投资金融功能逐步消失。

同年《“健康中国2030”规划纲要》文件出台，推动了政府和社会对大健康产业的资金投入。

2018年文化和旅游部正式成立，国家对文化业、旅游业及两者融合发展提到了新高度。

党的二十大对房地产市场提出了新要求，以多渠道供给、多主体保障及租购并举的战略思路实现可持续发展，这对文旅特色地产发展带来了新机遇。

2.房产企业转型升级的迫切需求2019年以来受经济和疫情影响，房地产企业遭遇房地产行情的最低点，开发企业纷纷破产倒闭，多数头部企业亦出现资金链断裂、爆雷、倒闭等现象。

2022年末，中国人口城镇化率达到65.2%，城镇化率提升幅度逐渐放缓，除沿海发达城市和各大区域的中心城市外，很多二、三线城市出现了人口净流出的现象。

房地产投资与城市文化旅游发展的关系随着城市化进程的不断加速，房地产投资成为了现代社会中的重要经济支柱。

然而，仅仅依靠房地产本身并不能够实现城市的持续发展和繁荣。

相反地，注重城市文化旅游发展与房地产投资之间的良好关系，将为城市带来无限的发展机遇。

本文将探讨房地产投资与城市文化旅游发展之间的紧密关系，并探索在这一关系中的互动与合作。

1. 城市文化旅游的重要性城市文化旅游是城市发展中不可或缺的要素。

随着人们生活水平的提高和对精神文化需求的增大，旅游已经不再是简单的观光活动，而是更注重体验和文化交流。

城市文化旅游的繁荣能够带动相关产业的发展，刺激城市经济的增长，并且提升城市的知名度和声誉。

2. 房地产投资对城市文化旅游的影响2.1 城市形象塑造房地产投资可以提供城市建筑物和建筑外观的改造和升级。

具有独特设计和文化内涵的建筑将成为城市的标志性景点，吸引着众多游客的驻足。

这些建筑物成为了城市文化旅游的热点和亮点，进一步塑造了城市的形象。

2.2 增加旅游设施和配套随着房地产投资的不断增加，城市的旅游设施和配套也随之完善。

各类高品质的酒店、商业、休闲、娱乐设施的建设，为游客提供了良好的服务和体验。

这些配套设施的完善将吸引更多游客前来，并且延长他们在城市中的停留时间和消费。

2.3 城市空间规划和组织房地产投资涉及土地规划和组织，可以通过优化城市空间结构和功能布局，打造更具吸引力和便利性的城市环境。

合理划定城市区域的用途、布局和交通规划，能够提高城市旅游的便利性和连通性，方便游客的流动和参观。

3. 城市文化旅游对房地产投资的影响3.1 提高房地产价值城市文化旅游的繁荣将提升城市的知名度和影响力，吸引更多人口涌入。

这将进一步促进当地的房地产市场的繁荣和发展，推高房价和房产价值。

同时，游客的涌入也为投资房产带来更多的租赁和销售机会。

3.2 创造就业机会城市文化旅游的兴盛为当地居民提供了丰富的就业机会。

房地产投资带来的建设和改造项目需要大量的劳动力，同时旅游业也需要大量的人员从事管理、服务和导览等工作。

1目前对旅游房地产的概念和范畴依然众说纷纭;旅游房地产发源于法国地中海沿岸;近年来,我国旅游房地产发展迅速,在旅游界和房地产界引起极大关注;然而关于旅游房地产的概念,目前尚未形成一个统一的认识;比较流行的观点认为,旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式,开发项目全部或部分实现了旅游功能我们将其称为狭义上的旅游房地产;显然这个概念仍不太准确,因为目前有点旅游房地产项目已不单单是为了旅游度假,而是用于自己日常居住;我们认为,所谓旅游房地产,是指以旅游景观为依托,以房地产开发为经营手段,具有居住、休闲、度假等功能的物业形态我们将其称为广义上的旅游房地产;
2无论是广义还是狭义,所有旅游房地产几乎都具有以下共同特点：一是以旅游资源为依托,多选择在旅游景区、度假旅游地及其附近,如海滨、森林、湖畔、高尔夫球场或人造主题公园旁边；二是以房地产开发为主要经营手段,通过开发、营销旅游房地产产品,实现企业的发展目标；三是在功能上,既有住宅物业居住的基本功能,又具备旅游、休闲、度假功能,它一种旅游物业形态;
3旅游房地产主要包括三大类;综观我国旅游房地产,依据其主题和开发目的不同,可以分为旅游住宅地产、旅游商务地产、旅游度假地产三大类;其中,按照依托形式不同,旅游住宅地产又可分为两类：一类是自然景观依托型旅游住宅地产;这类旅游房地产往往依托风景优美的风景名胜区,以优美的自然景观为卖点,属借景开发模式;目前很多旅游城市景区周围的住宅都属于这种类型;另一类是人造景观依托型旅游住宅地产;这类旅游房地产通常不依
托现有的旅游资源,而是先投入巨资,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流,促使景区附近地产升值,再趁势开发房地产,属造景开发模式;此类房地产以华侨城为典型代表;。

Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ文旅项目投资风险及应对措施探讨穆海蓉(山西省文化旅游投资控股集团有限公司ꎬ山西㊀太原㊀０３００２１)摘㊀要:为解决现代文旅行业发展难题ꎬ文章将从风险角度出发ꎬ围绕文旅项目投资风险问题展开研究ꎬ首先对文旅项目投资风险的主要类型进行具体阐述ꎬ然后分析了文旅项目投资风险的主要形成原因ꎬ最后结合实际工作经验ꎬ从几个方面出发ꎬ提出关于做好文旅项目投资风险的有效应对措施ꎬ旨在规范文旅项目投资行为ꎬ增强企业风险识别与应对能力ꎬ促进文旅项目的顺利建设ꎬ取得理想的投资效益ꎬ希望能够为相关人士提供有效参考ꎮ关键词:文化旅游ꎻ项目投资ꎻ投资风险ꎻ类型分析ꎻ风险成因与应对中图分类号:Ｆ８３０.５９３㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)２２－０１４４－０４㊀㊀伴随着我国旅游业的快速发展ꎬ在一定程度上促进了各地区经济的持续增长ꎬ各地区均着重提高对文旅项目投资的关注度ꎬ在各地区景点㊁旅游项目㊁主题公园㊁旅游饭店等文旅项目中加大投资力度ꎬ并在实践中取得可观的经济效益ꎮ然而ꎬ文旅项目投资的内容繁杂ꎬ风险性极高ꎬ极易受到国家政策㊁地区经济㊁市场环境等多方要素影响ꎬ尤其旅游业本身的依赖性㊁关联性极强ꎬ使得文旅项目投资中往往面临诸多风险问题ꎬ不利于投资项目的顺利建设ꎮ鉴于此ꎬ我们需要在文旅项目建设中加强风险管理推广ꎬ做好多项风险因素的细致分析ꎬ采取有效的风险防范㊁化解㊁控制措施ꎬ这在我国旅游业的可持续发展中有着重要的意义ꎮ一㊁文旅项目投资风险的常见类型(一)经济风险经济风险是指因经济形势变化ꎬ使投资者面临经济层面的损失ꎮ在文旅投资项目中ꎬ经济风险主要包括:通货膨胀风险㊁利率风险㊁市场供求风险㊁获利能力风险㊁变现能力风险等多个方面ꎮ其中ꎬ利率风险与市场供求风险比较常见ꎬ前者主要指利率政策调整呈现上升趋势时ꎬ文旅项目的资金成本将会持续增加ꎬ继而打消消费者的购买欲望ꎮ此时ꎬ整合旅游产品市场的利润空间持续下降ꎬ既要面临着生产成本增加的压力ꎬ还需适应市场需求的降低[１]ꎮ这种情况无疑使投资者面临严重的经济损失ꎮ后者则主要体现在旅游市场层面ꎬ当市场内供给与需求发生变化时ꎬ供求关系随之转变ꎮ这势必会造成价格的波动ꎬ使得实际投资效益与预期收益相互偏离ꎮ(二)技术风险技术风险是因技术层面的不确定所导致的风险问题ꎬ基于文旅投资项目中的技术风险ꎬ通常指受到融资㊁利率㊁收益等多种经济因素影响后ꎬ导致文旅投资项目达不到预期所产生的风险问题ꎬ这是目前社会资本在项目投资中需要重点考虑的风险问题ꎮ在技术风险中ꎬ涵盖了项目规划设计风险㊁融资风险㊁成本风险等ꎮ其中项目规划设计风险主要因文旅项目的特殊性ꎬ对产品设计具有严格要求ꎮ一旦某个设计方面发生问题ꎬ那么将会项目建设与投资效益回报产生严重影响ꎬ关系到投资者的最终效益ꎬ整体影响较为深远ꎮ融资风险是指在项目投资期间ꎬ因融资渠道受限㊁资金储备不足等原因所导致ꎮ现阶段ꎬ文旅项目的融资通常以银行贷款㊁社会基金参与两种形式为主ꎬ审批要求严格ꎬ极易增加项目投资压力ꎮ而在成本风险中ꎬ材料设备的价格变化都将导致成本风险的形成ꎬ同时设计方案变更㊁地质条件变化等都将增加风险出现概率ꎬ使得项目利润发生变化ꎬ导致现金流明显不足ꎬ这些都需在文旅项目投资与建设中给予高度重视ꎮ(三)运营管理风险运营管理风险是指企业在日常运营过程中ꎬ因外４４１Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ部环境的变动性㊁复杂性影响ꎬ或者主体对环境认知㊁适应能力的有限性ꎬ导致运营活动不能达到预期要求ꎬ进而导致风险出现的可能ꎮ在文旅投资项目中ꎬ运营管理风险通常体现在管理者素质㊁合同风险㊁销售风险㊁运营决策机制风险等多个方面ꎮ以合同风险为例ꎬ文旅投资项目不同于普通投资项目ꎬ在合同的具体履行过程中涉及多个主体ꎬ整体经济活动异常繁杂ꎮ如果不能保证相关法律体系的科学完善性ꎬ又或者合同条例不清晰㊁不完整㊁叙述不严密等ꎬ都将限制合同义务的顺利履行ꎬ发生过错行为ꎬ继而发生索赔事件ꎬ增加风险出现概率[２]ꎮ同时ꎬ运营管理不到位㊁管理者综合素质不强等ꎬ都将影响投资项目管理的合理规范性ꎬ不利于文旅项目的顺利建设与有序运营ꎬ往往因风险形成而增加损失问题ꎮ(四)生态风险从文旅项目的生态体系层面来看ꎬ整体比较脆弱ꎬ且投资项目规模大㊁施工周期长ꎬ项目建设期间难免对四周生态环境造成严重破坏ꎬ环境污染问题愈发严峻ꎬ严重者将导致景区面临被破坏的风险ꎮ这样会导致中途被迫停工ꎬ进而造成不同程度的经济损失问题ꎮ文旅项目是集文化与旅游为一体的特色服务项目ꎬ能够为游客提供亲近自然的便利条件ꎮ项目建设期间要综合考虑项目整体的经济效益与社会效益ꎬ因此在生态环境质量方面有着较高的要求ꎮ如果项目开发建设期间不能对生态环境采取有效的保护措施ꎬ失去自身应有的特色ꎬ那么此类项目将很难吸引游客的目光ꎬ继而造成风险问题的发生ꎮ二㊁文旅项目投资风险的形成原因(一)投资者风险意识薄弱风险意识薄弱是影响文旅项目投资风险管理效果的主要障碍ꎮ在大部分的投资主体中ꎬ对项目投资中的风险问题考虑不够周全ꎬ无法准确掌握投资风险要领ꎬ尤其是国有企业与政府部门ꎬ通常不愿在资金短缺的情况下ꎬ追加风险管理费用ꎮ这样在面对文旅投资项目客观所存在的风险问题时ꎬ通常采取风险自留的方法来进行ꎬ尚未树立起正确的风险防范意识ꎬ很难保证风险问题的有效识别与处理[３]ꎮ若风险自留程度过高ꎬ超出项目投资中为风险所设置的储备ꎬ那么在风险真正发生时ꎬ拖延项目建设进度ꎬ很难保证财务的稳定性ꎮ并且ꎬ若不是将合理报酬作为基础前提ꎬ向利益对立者进行风险转移ꎬ而是坚持将文旅项目建设作为业主市场的情况ꎬ通过免责条款ꎬ或者利用其他苛刻条件ꎬ将风险向对方转移ꎬ不仅很难保证风险转移的公平性ꎬ还无法妥善解决风险问题ꎮ(二)风险评估不到位风险管理属于一门新兴的综合交叉学科ꎬ日常工作中需要应用到现代网络技术ꎬ配合多学科分析方法ꎬ认真做好不同阶段风险问题的有效控制ꎮ但就目前来看ꎬ在许多文旅投资项目中ꎬ对风险问题的评估存在不合理㊁不到位的情况ꎬ风险管理模式更加侧重于传统的事后管控ꎬ风险评估的重要性未能得到充分突出ꎬ无法实现风险问题的及时发现㊁客观评价ꎬ不能从根源处掌握风险问题的形成原因与具体影响力ꎬ继而无法采取有效措施做好风险应对ꎬ使得风险得不到有效控制[４]ꎮ并且ꎬ在文旅项目投资风险评估过程中ꎬ风险识别理论㊁技术手段㊁应用研究等方面存在较大的差距ꎬ使得风险识别面临一定难度ꎬ风险评价缺乏相应的科学性ꎬ整体工作存在较大误差ꎬ不能为风险管理提供可靠保障ꎮ三㊁关于文旅项目投资风险的应对策略探讨(一)树立良好的风险意识风险是文旅项目投资中不可忽视的话题ꎬ一个细小的风险管理失误将极可能造成巨大的损失ꎬ导致项目投资失败ꎬ进而在人力㊁财力㊁物力等方面产生巨大的浪费ꎬ使得投资者面临巨大的打击ꎮ针对此类情况ꎬ文旅项目投资者要给予风险问题高度重视ꎬ正确意识到投资风险防控管理的重要性ꎬ逐步增强自身风险意识ꎬ在项目策划㊁设计㊁施工建设㊁后期运营等环节采取有效的风险应对措施ꎬ采取一系列的风险识别㊁风险评估㊁风险防控等策略ꎬ在项目建设全过程营造浓郁的风险文化氛围ꎬ清晰界定风险管理范围ꎬ将相关职责精准落实到岗到人ꎬ确保文旅项目的每个细小环节均有专人负责ꎮ从文旅投资项目的立项决策环节入手ꎬ认真做好风险识别㊁控制与驾驭ꎬ从根源处把好风险质量关ꎬ将风险带来的损失降到最低ꎬ增强自身风险管控能力ꎬ为项目决策制定提供可靠的参考５４１Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ依据ꎬ有助于项目投资成功率的提升ꎮ(二)高度重视风险评估风险评估是做好风险管理的前提基础ꎬ这些需要在文旅投资项目风险工作中着重突出ꎬ采取有效的评估手段ꎬ客观判断各类风险问题ꎬ根据最终评估结果确定相应的改进手段[５]ꎮ在实践中ꎬ项目投资者要充分结合文旅项目规模㊁投资成本等关键要素ꎬ综合应用专家调查法㊁流程图㊁情景分析法㊁故障树分析法等多种风险识别方法ꎬ及时㊁准确的找出投资项目建设期间可能出现的风险问题ꎬ然后借助模糊评价法㊁决策树㊁敏感性分析等风险评价方法ꎬ对各类风险的类别㊁成因㊁影响力等进行客观判定ꎬ根据最终评价结果确定有效的风险应对措施ꎬ进而将各类风险扼杀在摇篮阶段ꎮ就现阶段的文旅投资项目风险工作来看ꎬ在理论㊁技术㊁应用研究等层面与国外先进技术存在较大的差距ꎬ这就需要投资者提高重视程度ꎬ全面加强风险评估制度建设ꎬ积极构建科学完善的风险评估体系ꎬ严格规范风险识别㊁评价流程ꎬ为后续的风险防控与应对奠定良好基础ꎮ值得注意的是ꎬ文旅项目投资风险具有客观性特征ꎬ且客观环境与条件随着时间推移不断发生变化ꎮ这就需要保证风险工作的严谨规范性ꎬ科学构建投资风险评价指标体系ꎬ成立独立的风险管理机构ꎬ主要负责对项目开发建设期间多种风险的评估判断ꎬ对不同风险的损失程度㊁发生概率等展开客观度量ꎬ进而对这些风险间的损失程度与发生概率展开深入分析ꎬ以此保证风险问题发生或初见端倪时ꎬ采取有效手段妥善处理ꎬ进而将风险隐患消灭在萌芽状态ꎮ(三)不同风险的有效管控文旅企业在开展旅游景区投资㊁开发㊁运营管理等业务活动中ꎬ往往涉及多个技术领域ꎬ并且时常伴随着诸多风险隐患ꎮ例如ꎬ文章上述所讲的经济风险㊁技术风险㊁运营管理风险等ꎬ其中风险管控占据重要地位ꎬ决定着整个文旅项目能否顺利建设ꎬ关系到投资者的最终效益ꎬ因此做好风险问题的预防与控制显得愈发重要ꎮ近年来ꎬ随着旅游产业的快速发展ꎬ市场环境的竞争日渐激烈ꎬ文旅企业的生存与发展面临新的难题ꎬ为争取更多市场份额ꎬ许多文旅企业均提高了对风险问题的关注ꎻ并从风险视角出发ꎬ对文旅项目投资风险进行动态化控制ꎬ结合项目投资中的经济风险㊁技术风险㊁运营管理风险㊁生态风险等环节入手ꎬ根据不同风险类别采取针对性的应对措施ꎬ最终取得比较理想的风险管控效果ꎮ具体操作流程如下:１.经济风险管控针对文旅投资项目的经济风险控制ꎬ开展文化旅游项目的开发与建设ꎬ结合项目规模与旅游产业发展需要ꎬ科学选择项目投资方案ꎬ综合考虑资金来源㊁筹资手段等多方要素ꎬ尽可能争取更多资金保障ꎬ因地制宜确定最完善的投资方案ꎻ同时与当地金融部门保持密切交流ꎬ建立长期战略合作关系ꎬ增强自身核心竞争力ꎮ同时ꎬ在文化旅游项目的投资期间ꎬ还需重点加强项目投资的可行性研究ꎬ其目的便是保证项目决策的客观性㊁科学性[６]ꎮ具体实施期间投资者要注重合理㊁合规性ꎬ委托高水平咨询公司来开展该业务ꎬ认真做好旅游投资市场的实地调查工作ꎬ充分掌握市场发展趋势与变化情况ꎬ并对文旅产品的产品定位㊁市场定位㊁价格定位㊁功能定位等进行明确ꎬ然后采取风险低㊁隐患少㊁可靠性高的项目开发运营方案ꎬ为文旅项目开发与建设提供可靠保障ꎮ此外ꎬ为保证经济风险的管控效果ꎬ文旅企业在营销环节提高重视程度ꎬ根据投资项目产品实际情况ꎬ开拓市场通道ꎬ采取风险转移㊁回避等一系列措施来预防市场供求风险ꎬ并在利率期㊁期权工具的辅助应用下ꎬ实现利率风险的有效转嫁ꎬ减少风险损失ꎮ２.技术风险管控在技术风险控制阶段ꎬ文旅企业应从项目规划㊁材料设备㊁工作检查㊁融资渠道㊁质量监管５个方面采取不同的风险控制方法ꎮ第一ꎬ项目规划设计ꎮ在文旅项目的规划设计过程中ꎬ充分结合文旅项目特点与当地自然环境ꎬ深度挖掘项目本身存在的地方传统特色ꎬ以促进投资项目与当地区域文化的深度融合ꎬ使投资项目的独特品位与格调得到全面反映ꎬ并做好风险问题的提前预测ꎬ从根本上降低技术风险发生概率ꎮ第二ꎬ材料设备ꎮ材料设备的性能与质量ꎬ与项目产品的最终质量有着密切的关联ꎬ这就需要着重加强对材料设备的风险控制ꎬ认真做好执行方案的对比分析ꎬ严格按照文旅项目开发建设需要ꎬ严格把好材６４１Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ料设备采购质量关ꎬ优选先进且具有产品质量保险的产品ꎬ避免因产品管控不当出现质量风险㊁延期风险等ꎮ第三ꎬ工作检查ꎮ在文旅项目建设期间ꎬ定期对工作实际完成情况进行监督检查ꎬ与进度计划进行对比分析ꎬ查看是否存在偏差ꎬ分析偏差原因然后提出有效的纠偏措施ꎬ以促进项目建设进度的加快ꎬ规避延期风险ꎮ第四ꎬ拓展融资渠道ꎮ文旅项目不同于普通投资项目ꎬ整体投资规模庞大ꎬ资金需求量高ꎬ为避免资金短缺㊁资金链断裂所导致的风险问题ꎮ企业在现有银行贷款模式的基础上ꎬ采取ＰＰＰ融资㊁发行股票㊁发行债券等多种方式ꎬ逐步拓宽项目融资渠道ꎬ为项目开发建设争取更多资金保障ꎮ第五ꎬ质量监管ꎮ强化施工现场质量监管ꎬ向施工方人员进行安全意识灌输ꎬ在施工技术㊁机械设备㊁施工组织㊁施工人员等方面深入落实风险管控举措ꎬ以规避质量隐患的形成ꎮ３.运营管理风险管控文旅项目是为满足人们的文化旅游消费需求而产生的一部分旅游项目设施ꎬ其中涵盖旅游交通㊁旅游住宿㊁观光型景区等多个方面[７]ꎮ考虑到运营管理风险的复杂性ꎬ文旅企业应建立风险管理组织ꎬ加大风险宣传力度ꎬ突出风险管理在企业内部管理中的重要地位ꎬ组织人员参与到风险理论学习中ꎬ并聘请外部专业咨询服务公司ꎬ为文旅项目的开发利用及后期运营阶段提供咨询服务ꎬ科学借鉴同行业成熟经验ꎬ科学构建风险预警㊁风险识别㊁风险分析㊁风险控制等制度体系ꎬ实现对各类风险的全过程控制ꎮ４.生态风险在文旅项目建设期间ꎬ大力提倡节能环保型材料的应用ꎬ力求将施工阶段的环境污染降到最低ꎻ合理安排施工废水排放与防渗处理ꎬ建筑垃圾集中处理ꎬ防止沿着地表径流造成水体污染ꎻ建设污水处理系统ꎬ打造一定规模的水源涵养林与水源保持林ꎬ增强水土保护功能ꎬ保障水质监控ꎻ加强项目区域内行车量的控制ꎬ在道路两侧适当位置设置绿化带ꎬ以控制尾气排放对空气带来的污染ꎻ文旅项目开发建设与运营期间ꎬ做好噪声污染防控ꎬ合理安排旅游服务设施的隔离处理ꎬ在降低噪声污染的同时ꎬ加大生态环境保护力度ꎬ降低生态风险发生概率ꎬ促进人与自然的和谐并存ꎮ四㊁结论综上所述ꎬ风险是文旅投资项目开发建设中不可忽视的话题ꎬ风险管理效率的高低ꎬ将直接影响到投资项目的建设进度与最终效益ꎬ决定着我国文旅产业的未来发展ꎮ在新时期发展背景下ꎬ各地区文旅产业要提高对文旅投资项目风险问题的重视程度ꎬ准确掌握文旅投资项目风险的类别与影响力ꎬ深入分析项目风险的具体成因ꎻ在此基础上ꎬ采取针对性手段持续改进ꎬ不断提高文旅投资项目风险管理水平ꎬ更好为社会群众及经济发展服务ꎮ参考文献:[１]罗树丰ꎬ李伟业.文旅特色小镇投资建设风险研究[Ｊ].价值工程ꎬ２０２２ꎬ４１(４):３５－３７.[２]李韦玲.旅游项目投资的风险识别㊁评价与控制[Ｄ].南昌:南昌大学ꎬ２０２０.[３]李鹏飞.ＱＨ文旅小镇项目投资效益分析[Ｄ].长春:吉林大学ꎬ２０２０.[４]贾琼林.ＹＴＳ景区开发项目投资风险管理研究[Ｄ].成都:西南交通大学ꎬ２０２０.[５]程芳.文旅小镇投资策略与风险控制[Ｊ].经济ꎬ２０２０(５):９０－９１.[６]朱剑雄.文旅项目投资可行性的管控方法研究[Ｊ].企业改革与管理ꎬ２０２０(４):２２１－２２２.[７]周辉晖.文旅产业ＰＰＰ项目投资风险评价研究[Ｄ].杭州:浙江大学ꎬ２０１９.作者简介:穆海蓉(１９７６ ㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ山西运城人ꎮ主要研究方向:项目投资可行性研究ꎬ预算管理ꎮ７４１。

文化旅游地产项目拓展与开发策划的思考2011年全国几十个城市“限购令”“限价令”相继落地，招招剑指“价格过快上涨”的住宅市场。

传统的住宅竞争空间已经接近饱和，房地产业向商业、文化、旅游等复合型地产开发模式转型已是大势所趋，越来越多的公司从战略角度考虑，进军文化旅游地产，万科、万达、保利、龙湖、恒大、富力、雅居乐、中信、海航、佳兆业等国内50多家知名房企涉足旅游项目，涉及金额超过3000亿元。

文化旅游地产与传统房地产开发投资相比，开发规模大、资金需求更大，从投资建设到获得收益的过程相对普通住宅开发更长，这就对开发商的实力提出了更高的要求，必须做到合理规划，谨慎开发，兼顾社会效益、环境效益及经济效益。

项目拓展需要注意的几个问题文化旅游资源价值是首要考虑的，项目必须拥有可利用的文化、自然资源或有历史文化背景，资源必须是稀缺的、具有一定的吸引力，并享有较高的知名度，具有“世界自然人文遗产、世界生物圈保护区网络、世界地质公园、国家风景名胜区、国家4A、5A景区、国家自然保护区、国家森林公园、国家地质公园”等品牌的“山、海、湖、泉”是我们必须重点抢占的资源。

其次要考虑项目的目标市场依托问题，周边的城市体系必须能对其提供资源支持，包括目标市场的经济水平、人口数量、收入水平、消费水平、未来需求导向以及房价等，意味着未来一定的潜在游客和度假置业者为支撑。

再次是区位和交通条件，最好位于城市近郊，距市中心车程距离一般不宜超过两个小时，区域目前或未来三到五年内规划有高速公路、高速铁路、机场等便捷的快速交通网络可以通达项目。

文化旅游项目一般规模较大，一般在千亩以上，所以对土地资源空间要求较高，本地开发用地存量、建设用地计划指标、土地整理空间、旅游及地产的供地量以及可间接运作土地的空间等都是项目拓展需重点考虑的关键因素。

由于旅游地产项目需要巨大的投入，为扩大现金流，降低投资风险，提高其可持续发展能力，需要政府提供强有力的政策扶持，除允许项目配套建设旅游休闲居住结合的房地产，还要对项目建设用地给予更优惠的出让价格。

向左看旅游向右看房地产——从旅游与房地产的角度看旅游房地产(2007-12-23 15:09:53)旅游业与房地产业相互碰撞，产生了“旅游房地产”这一全新概念，从20 世纪初诞生以来在整个世界范围内发展，直至今日遍布全球的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向高潮。

如何理解旅游房地产既然旅游房地产是联姻后的新生儿，对此概念的理解就不能回避其源头关系的梳理，应分两个角度看：从旅游角度，旅游房地产应定位为以旅游资源为核心的房地产差异化经营。

从房地产角度，旅游房地产应定位为以房地产为核心的旅游资源差异化经营。

第一个层面，旅游房地产指的是依赖于稀缺的或被公众所接受的旅游景区为中心进行房地产开发，房地产的升值空间依赖于景区的知名度和公众认可度。

一般来说，越是稀有的、惟一的、不可复制的，房地产经营的价值就越高。

如：中坤依靠文化遗产“宏村”进行度假村旅游房地产开发，这种投资从经济角度来看风险极小，同时它又依赖着旅游业，起伏跌宕较小，依附于此的地产价值也将会随时间的增长带来丰厚的回报。

第二个层面，旅游房地产指以人造景区、景点来配套于住宅、酒店和社区等旅游房地产的开发。

如：上海新天地、深圳世界之窗、华侨城。

这些项目的开发，依赖于对城市文化及社会文化的认识，都依赖于对城市建筑与空间关系的理解，还依赖于国内国外大的经济形势的发展。

因此对旅游房地产概念的认识，可分两边看：向左看旅游，定义旅游房地产是以旅游景区为依托，以旅游度假为目的，开发模式上实现旅游服务功能的旅游住宿设施以及间接为旅游服务的房地产开发功能。

向右看房地产，将旅游房地产定义为以休闲度假为先导的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。

综合旅游与房地产两个角度，可见以上定义从各自产业的角度出发阐述“旅游房地产”概念是各有侧重但不够完全。

旅游业和房地产业作为土地利用和开发的产业形态分支，决定两者依存关系的关联性因素仍是良好的环境资源，以此基础定义“旅游房地产”为依托或创造旅游资源，在规划设计、开发建设、项目策划、营销管理等各环节注入旅游元素，其开发项目全部或部分实现了旅游功能的房地产开发运营模式。

旅游资源开发中的文化差异分析随着全球化的发展和交通工具的便捷，旅游业在全球范围内得到了迅速的发展。

不同国家和地区拥有丰富的旅游资源，吸引着越来越多的游客。

然而，旅游资源开发中常常会涉及到不同文化之间的差异。

本文将探讨旅游资源开发中的文化差异，并分析其对旅游业的影响。

首先，不同地区的文化差异在旅游资源开发中起到了至关重要的作用。

每个地方都有其独特的文化特色，包括语言、风俗、宗教、历史和习俗等。

这些文化差异使得各个地区的旅游资源具有了丰富多样的特色和吸引力。

例如，中国的长城、法国的卢浮宫、埃及的金字塔等世界著名景点，都反映了各自地区独特的历史和文化背景。

文化差异是旅游资源开发中不可忽视的重要因素。

其次，文化差异对旅游业的影响主要体现在以下几个方面。

首先，文化差异影响着游客的旅游体验。

不同文化中人们的价值观、行为习惯、生活方式等存在着差异，这就导致了游客在不同文化背景下的旅游体验会有所不同。

例如，在西方国家，社交礼仪较为注重个人隐私和个人空间，而在东方国家，人们更注重团体意识和集体利益。

因此，如果一个西方游客在东方国家旅游时没有了解到这些文化差异，可能会导致身体上或心理上的不适应，从而影响其旅游体验。

其次，文化差异还影响着旅游资源的开发和管理。

不同地区的文化差异决定了这些地区的旅游资源开发方式和管理模式会有所不同。

例如，在某些国家，政府在旅游资源开发中扮演着重要的角色，通过政策和法规来保护和管理旅游资源。

而在另一些国家，旅游业更多地依赖于市场力量和私人企业的经营。

因此，开发者和管理者在进行旅游资源开发时需要充分考虑到不同文化背景下的差异，以确保项目的成功和可持续发展。

最后，文化差异还对旅游业的经济效益产生影响。

不同地区的文化差异吸引了来自各地的游客，这为旅游业带来了巨大的经济收益。

例如，中国的春节、欧洲的圣诞节等节日和庆典活动吸引了大量的游客，带动了当地的旅游消费。

同时，文化差异也为旅游产业提供了新的发展机遇，例如文化交流、民俗体验、文化旅游等新兴业态的出现。

文旅产业地产是未来最具价值的综合开发模式随着人们生活水平的提高和休闲旅游需求的增加，文旅产业正在逐渐成为地产业的热门发展方向。

文旅产业地产不仅满足了人们对于休闲度假、文化娱乐的需求，同时也为地产业带来了新的发展机遇。

文旅产业地产的综合开发模式为城市的发展提供了新的思路和方向，成为未来最具价值的发展模式。

一、文旅产业地产的概念及特点文旅产业地产是指将文化产业和旅游业融合于地产开发中，形成具有文化内涵和旅游特色的综合开发项目。

文旅产业地产项目包括以文化主题为特色的商业街区、文化创意产业园区、文化主题公园、文化主题酒店等，它不仅仅是单一的房地产开发，更是对城市文化和旅游资源的利用和保护。

文旅产业地产的特点主要体现在以下几个方面：1. 形成一体化的文化旅游综合体。

文旅产业地产将文化与旅游有机结合，形成了一体化的综合体，使得人们在休闲度假的同时能够感受到文化的魅力。

2. 注重文化内涵和创意特色。

文旅产业地产项目以文化为主题，强调文化内涵和创意特色，为城市增添了独特的魅力和吸引力。

3. 促进地区经济和产业发展。

文旅产业地产不仅能够带动旅游业的发展，也能够促进当地文化产业和创意产业的繁荣，为当地经济注入新的活力。

4. 融合度高，产业链条长。

文旅产业地产项目往往会融合多种业态，形成完整的产业链条，同时也会促进相关配套产业的发展。

二、文旅产业地产的未来发展趋势文旅产业地产的发展前景广阔，未来将会呈现出以下几个发展趋势：1. 国家政策的支持。

随着“文化+旅游”战略的提出，政府将会出台更多的支持政策，鼓励文旅产业地产的发展，为其提供更多的发展机会和政策支持。

2. 消费升级带动需求增加。

随着人们生活水平和消费能力的提高，对于高品质、文化内涵丰富的休闲度假产品的需求也在不断增加，文旅产业地产将迎来更多的市场需求。

3. 投资热点转移。

随着一、二线城市的地产市场逐渐饱和，文旅产业地产将成为投资热点的新选择，吸引更多的资金和资源投入到文旅产业地产领域。

谈谈你对房地产开发文旅景区的看法房地产宏观调控政策近几年持续加码、土地市场的竞争也愈发激烈，房地产企业都感到传统的开发模式难以为继纷纷加入产业转型行列，战略布局文旅地产已成为大部分房企转型的新趋势。

根据不完全统计，百强房企中，已经有半数以上的房企涉水文旅地产领域。

伴随着旅游市场和房地产业的发展，中国文旅地产的市场规模逐渐做大。

但由于受经济周期影响大、对运营能力要求高。

分析人士指出，文旅和地产本是两个不同的概念，文旅地产项目的运营也与房地产项目的运营有着本质区别。

且与以往相比，文旅地产面临的挑战仍然存在，甚至更大。

“房企开发运营文旅项目不畅或失败的原因，大多是因为对形势估计不足。

”中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云如是说。

文旅地产的业态往往十分丰富，大多包含住宅、酒店、商铺、游乐、公共，甚至农业等。

文旅地产开发的根本是以旅游休闲为引擎、以休闲度假地产发展为支撑，以旅游产业聚集为延伸，三者的良性互动共同推动区域旅游、产业、城镇化的综合发展。

在综合开发的背景下，度假地产投资商不再仅仅充当房产供应商的角色，而是要注重与城市的结合，成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商。

由于旅游产业本身的一些属性，以及上文提到的一些发展困境，产权酒店、分时度假交换、分权度假、各类众筹是文旅地产销售困境的解决之道，包含了四个核心，即众筹理念、时权模式、信托投资、消费回报。

文旅地产应该充分地运用移动互联思维的结构价值，用智能化、互动化、社交化的手段整合土地资源、建筑资源、空间结构关系和产业业态，形成一种发展结构。

房地产与互联网的结合主要包括三个方面：一是与产业业态相结合，二是要用互联网思维整合，三是合作发展。

从而实现从土地开发、建筑开发到空间发展的价值，这不仅仅是转型的问题，还是整个社会发展和产业发展的趋势。

文旅地产开发需要文化支撑，借助吸引核，突出个性、特色，从而打造属于项目独有的内涵、品位、层次和知名度。

文旅产业新城项目开发实务问题浅析随着经济发展的蓬勃增长，我国文旅产业蓬勃发展，出现了大量文旅新城项目。

文旅新城是指有文化人文内涵和旅游业开发的新型城市。

具有综合性、高科技、可持续性等特点，因此也是当下的热门投资领域。

然而，文旅新城项目开发实践中也存在一些问题。

首先，文旅新城项目的投资成本是非常高的。

文旅新城项目需要有更多的额外开支用于提升项目的文化特色、建设文物保护工程、基础设施设施建设等。

而这些投资需要等待一段时间后才能收回成本，这也是文旅新城项目所面临的最大挑战。

其次，文旅新城项目的开发周期较长。

与传统的房地产项目相比，文旅新城项目需要做文化特色和旅游业态的规划和设计，这需要更多的专业人士，耗费更多时间和资金。

而且，新城项目的规划要与城市规划融合，这也需要花费大量的时间和成本。

第三，文旅新城项目的文化特色需要进一步提升。

文旅新城项目是要弘扬中国文化和地方文化，然而，当前的一些文旅新城项目过于商业化，过于亲商亲外，忽略了地方文化和民俗特色的传承与发扬。

这样一来，新城项目的文化吸引力不强，旅游体验也相应受到了影响，难以吸引游客的长期关注。

最后，文旅新城项目竞争加剧。

由于文旅新城在发展初期时往往具有一定的“先发优势”，为吸引投资和游客而快速发展起来，这就会导致市场上出现大量的文旅新城项目。

然而，在市场竞争中，只有最具特色和市场化优势的项目才能生存下来。

因此，文旅新城项目在实践中必须具备市场敏锐度和持续发展能力。

综上所述，文旅新城项目在发展过程中必须加强专业性和市场性，更好地发挥当地文化特色和旅游资源，增加市场竞争力。

并且，各相关部门也应该制定更加完善的相关政策，加强投资风险管理，为文旅新城项目的发展提供有力保障。

以文旅投资角度看待文旅发展需正视的问题文旅发展需正视的问题是多方面的。

首先是市场需求的问题。

随着人们生活水平的提高和文化娱乐的多元化，文旅市场需求逐渐扩大。

市场需求的多样化也导致了市场竞争的激烈化，为了吸引更多的游客，各地纷纷推出了各种文旅项目，导致了市场的过度竞争和部分项目的低质量。

其次是投资回报的问题。

由于文旅项目需要大量的资金投入和项目运营成本，投资回报周期一般较长。

虽然文旅行业有着巨大的潜力，但是投资者在投资时需要考虑到回报周期和风险。

再次是文化保护的问题。

文旅发展需要充分利用历史文化资源，但是一些地方在开发文旅项目时往往忽视了对历史文化的保护和传承。

过度商业化和对历史文化资源的过度利用可能会导致文化资源的破坏和失去独特性。

文旅项目的可持续发展也是一个重要问题。

由于文旅项目通常需要大规模开发和运营，对环境和资源的消耗也较大。

如果不能在项目设计和运营中注重环保和可持续性发展，可能会给当地环境和资源带来负面影响。

针对这些问题，文旅发展需要从多个角度进行思考和解决。

需要科学规划和合理布局，避免过度竞争和重复建设。

需要加强市场调研和预测，准确把握市场需求，避免投资风险。

要加强投资者的教育和引导，提高其对文旅发展的理解和认同。

在文化保护方面，需要加强相关法律法规的制定和实施，加大对历史文化资源的保护力度。

要注重文化传承和挖掘当地特色文化，避免过度商业化和文化同质化的问题。

在可持续发展方面，可以采取一系列环保措施，如节约能源、资源回收利用和开发可再生能源等。

可以推动绿色建筑和绿色交通的发展，减少对环境的影响。

文旅发展需正视的问题是多方面的，需要从市场需求、投资回报、文化保护和可持续发展等多个角度进行思考和解决。

只有充分认识到这些问题的存在，并积极采取相应的措施，才能实现文旅行业的可持续发展。

房地产商开发文旅景区经济现象的看法
文旅地产就是文化+旅游+地产，是住宅地产的补充和进化。

同时也被称为，住宅地产2.0。

文旅地产的核心并不全是房地产，更是一种文化、旅游、商业、居住等等，包括吃喝玩乐，休闲度假的一种综合生态。

文旅地产其实应该尊重其生态，要有文化体现，主流化、科技化、大众化和全球化。

要有健康与安全理念，并非任何有一座山，有一片海的地方就适于文旅地产的开发。

随着当前时代的快速发展，人们的生活水平显著提升，在物质基础得到满足的同时，也更加注重精神需求与消费，为旅游行业发展创造了有力条件。

20xx年，我国旅游经济呈阶梯形复苏、波动式回暖态势。

国内旅游人数将达到x亿人次，国内旅游收入将达到x万亿元，同比分别上升x和x，分别恢复至20xx年同期水平的x和x。

卢强：关于文旅产业与文旅地产的思考2015中国房地产创新模式大会江西峰会于10月17日在南昌香格里拉大酒店成功举办，来自全国房地产及相关产业的创新企业家和高级经理人、金融机构代表、创新项目代表等近300位行业精英参与了本次大会。

全经联文化和旅游地产委员会主任、中国德懋堂董事长卢强出席峰会，分享了德懋堂在文旅产业及地产项目开发与建设上的探索与实践。

（一）文旅地产与住宅地产之辨住宅地产和产业地产二者在行业属性、基本功能、公共品属性、对宏观经济的影响力、当前发展阶段等多个方面有着本质的区别。

1 住宅地产· 住宅地产是严格意义上的“房”“地”“产”，是在有人生活的地方就必然会出现的产物。

· 住宅地产作为空间产品，是满足包括人权、物权、金融权利等人类基本权利的刚性需求产品。

·由于住宅类地产涉及到人的基本生存权利，具有社会公共品属性，而成为宏观政策引导其生产的必然对象。

· 当其成为金融标的物、价格受到金融活动较大影响时，政府有责任和义务对其超量生产进行限制，从而保障社会稳定和公平。

·由于城市化进程、金融行业的介入等原因，我国住宅地产在过去三十年经历了飞速的发展，目前已经到达一定程度饱和，部分地区甚至出现泡沫。

2 产业地产· 产业地产不是严格意义上的“房”“地”“产”，而是某个特定产业发展到一定阶段时对空间需要的自然表达。

·产业地产的主要功能是为各项产业活动提供与之功能和文脉相符的物质环境，实现并促进各产业的发展。

·包括文旅地产在内的产业地产不同于住宅类产品，它不承担提供人类基本居住保障的功能，即并不具有刚需、公共品属性。

·由于需求的弹性大、产权属性多样，故其在金融活动层面的影响力较小，对国家宏观经济的稳定不产生巨大影响，而主要在微观市场配置金融资源。

·由于缺乏产业内生动力，我国产业地产的发展速度较缓慢，在过去五年间逐步开始倡导推动文化旅游类产业地产的发展，目前正处于起步阶段。