房地产经营风险及防范

房地产金融的风险与防范

摘要：房地产金融风险是银行等金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料的因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系面临的风险。只有努力化解和防范房地产金融风险，才能促进房地产行业健康发展。

关键字：次贷危机 风险 防范措施

中图分类号：f270 文献标识码：a 文章编号：1672—7355（2012）03—0—02

2007年4月，美国次贷危机爆发，由于大量次级抵押贷款的违约，银行坏账急剧增加，许多专门从事次贷抵押业务的贷款公司也遭到重创，金融恐慌更是由单一的次贷领域向其他领域迅速扩展。次贷危机的出现主要是美联储为了避免经济衰退和通货紧缩，刺激经济增长，于2003年6月将联邦基金利率大幅下调至1%。这个政策虽然有效促进了经济的升温，但是降息与法律扶持直接使得房地产开发商很容易获得低成本的银行贷款，另一方面购房者又很轻易地在政策保护下获得购房贷款，而且在房价不断持续上涨的背景下又不必过多考虑还款问题。在这样一个红火的景象中，美联储又开始考虑加息。而新一轮加息的直接结果是房价开始波动并随后持续走低，几年来由房地产价格上涨吹起来的经济泡沫终于出现了裂痕。

房价走低制约了次贷者的还款能力，还款出现资金断链，产生次贷危机并扩展到信用市场，结果造成整个金融市场的动荡。从美国次贷危机的例子可以看出，个人住房贷款实际上是一种风险较高且风险隐蔽性较强的贷款。随着时间的推移和国家宏观调控力度的加大，个人住房贷款的风险就会浮出水面。

总的来说，房地产金融的风险主要划分为以下几种：

企业经营风险及防范

企业是市场经济的主体，它的发展和壮大不仅为社会提供了大量就业机会，还为国家增加了税费收入，促进了国民经济的发展。然而，由于市场主体鱼龙复杂，不讲诚信现象依然存在，有些企业缺少防范意识，对经营活动中的法律问题了解甚少，导致经营风险时有发生，主要表现在：

一、对合作伙伴资信情况考察不细，导致上当受骗

目前，有些公司是国有企业独家投资或者合资开办的，但大多数商贸公司是公民个人开办的。一些不法商人，在申办公司时，伪造资本证明资料，骗得注册，或者借用他人资金注册后又予抽逃，属于典型的“空壳”公司。这类公司没有正式、真实的帐册，开办者往往把公司的有效资产落到自己或者亲属的名下，债务由公司承担，个人不承担任何责任。由于一些企业对合作公司的资信情况缺乏细致、深入的调查了解，投入资金或者供给货物后，便被不法商人占有、转移或者挥霍，无法收回。就是起诉到法院，由于股东虚假注册、抽逃资本和非法占有公司资产的证据难于收集，也无法追究股东的责任。如有两家公司签订了合作经营煤炭合同，一公司出资50万元，另一公司负责经营，利润共享，实际上是借贷关系。负责经营的公司是王某用其父母的身份证，以其父母的名义开办的，其任经理。王某开办公司的注册资金是向亲友筹借的，验资后即抽回偿还了借款。出资公司50万元到帐后，王某用20万元偿还了债务，其他款项因欠税被税务部门扣划。其提出要想继续运作，必须追加投资，使出资公司骑虎难下。

二、法律关系不清，对经营活动把握不准，风险增大

法律关系不清，错定合同性质和名称，导致双方当事人的权利和义务及应承担的责任无法确定。如，某集体企业与一民营公司做买卖，集体企业出资40万元，由对方购买煤炭，提供储煤场地和工具，集体企业负责销售煤炭，利润三七分成，属于合作经营合同。而在操作中，集体企业却与民营公司签订了煤炭购销合同和场地使用合同。在合同履行中，该民营公司擅自在煤炭中掺入沙石，强行销售煤炭，集体企业蒙受巨大经济损失。无论从买卖合同，还是从场地租赁合同，对方均无违约之处，无法追究对方责任。如果以合作经营签订合同，则对方存在严重违约，依法可以解除合同，并要求对方赔偿损失。

环球市场工程管理/

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-房地产经营风险及防范段洪一 杨梅竹大连隆翔建设工程有限公司摘要：房地产投资经营所需资金额巨大、投资周期长、流动性差且需要专门的知识和经验等特性，决定了房地产是高风险的行业，面临着各种风险。房地产经营风险因素普遍存在，房地产经营过程伴随着风险管理和风险规避过程。风险是一个运动的过程，从潜在到造成损失常有一段持续时间，对整个过程进行风险防范，需要房地产企业认真研究风险的规律性，主动地认识风险，积极地管理风险，及时有效地控制风险，实现减少风险因素、风险事故和风险损失的目标。关键词：房地产；经营风险；防范1房地产经营风险分析1.1获取土地阶段的经营风险房地产行业的特殊性决定其经营过程以获取有效土地为前提，而国家在此方面的土地供给政策、地价政策等发生变化，均会使房地产获取土地使用权的成本发生改变，使企业面临着一定的经营风险。1.2开发建设阶段的经营风险房地产经营中在前期工程、建设安装工程和配套工程需要面临不同的经营风险，其主要受各阶段的任务范围和不确定因素决定，例如前期工程的主要任务是对施工现场进行全面的勘察、有效的设计，并做好地面处理、基础设施搭建等准备工作，所以对其工作任务具有影响的国家税费、住房等方面的政策、施工现场原有土地配套设施建设程度、地质的稳定性和平坦性、地下水位线等都可能使房地产企业面临一定的经营风险。在建设安装工程中其主要任务是完成相关的土建和安装工作，所以相关人员的工作技能、效率，应用材料的价格，国家对经济的政策性调整、施工现场管理水平等因素都可能会使房地产企业面临经营风险。配套工程的主要任务是对房地产工程设计的基础设置、公共设施等进行配套设置，如小区道路工程、景观绿化工程等，当相关材料的市场价格提升、房地产企业对配套成本管理能力较弱等情况发生时，房地产企业的配套工程经营风险也会增加。1.3租赁销售阶段的经营风险此阶段是房地产企业回收资金、确定工程经济回报的重要阶段，受房地产工程特点的影响，房地产企业租赁、销售阶段所面临的市场、社会、科技环境等与土地获取阶段会存在一定的差别，所以房地产项目投资回报与预期投资目标存在偏差的可能性较大，这在一定程度上也加大了房地产企业的经营风险，例如房地产项目建设前后国家在住房、价格、利率、税费等方面的政策变化，周围区域人民的生活水平变化等。可见房地产经营风险可划分为国家政策风险、项目开发风险、财务风险三个方面。3房地产行业经营风险防范对策3.1重视对环境的分析不管是外部的影响还是内部的影响，经济上的影响还是政策上的影响，对房地产企业的影响还是很大的，这一点房地产企业要意识到。因为住房一直是老百姓生活上必不可少的物质需要，而且住房问题不是短时间内就可以协调解决的，所以我国政府出台的相关政策起到了非常大的作用。经济环境的重要性和政策环境的重要性都不相上下，房地产企业在发展的道路上应该做到全方位的思考，结合各个不同的主体信息，才能做出综合、合理、科学有效的决策。只有在深刻了解到国家在房地产这方面出台的政策还有宏观经济的发展趋势，才能做到“知己知彼百战不殆”，还要有精准的判断，做出最有利于自己发展且误差最小、最为可靠的预测，然后再制定出最有利于自己发展的战略。2.2不断加强对营销手段的创新从房地产开发商一开始投入大量的人力、物力、财力，到房地产的开发，就是为了在开发完成之后通过利润升值的方式赚回投资成本，而之后的宣传销售环节就显得尤为重要。好的销售宣传手段不仅可以带来影响力的增大，更重要的是可以带来销售业绩的提升，从而达到开发商盈利的目的。当代购房者要求越来越高，对房子的选购也变得越来越挑剔，所以我们很多时候要全方位地做到高水准、高质量的服务。围绕消费者，从消费者的角度出发推出一系列优惠于消费者的优质配套服务，这样才能更好地迎合消费者的心理。2.3学会将风险转移房地产企业不管在做什么决策和决定之前一定要给自己多一份保障，正所谓给自己多留条后路。这时候签订合同这种方式就显得尤为的重要。就比如从房地产商最开始投身于项目的开发就需要很雄厚的资金，这时候就牵扯到了开发商和银行间要签订合同。到步入了项目的开发建设过程，就需要和施工单位签订合同；到开发项目的中期，涉及到需要购买原材料，就需要和供应商签订合同；到最后工程的完结以及产品的出售或者出租也就涉及到和房产中介签订合同。这一系列的签订合同并不是无用功，而是对之后出现不可预知的风险降低的一份保证。房地产开发商只有更加明确自己在今后经营管理过程中所面临的风险，在拟定合同的时候，才能够更加明白确定自己的责任，避免承担不必要的风险。企业也可以考虑购买保险，因为购买保险所得到的保障远远优于在不知情的情况下发生的风险所造成的损失，这也是一种很好的转移风险的手段。2.4自保风险自保风险不同于上述的承担风险，其特点在于企业将相似的风险汇集在一起，根据对风险的预测，自行拟定完成自保风险计划。它的补偿基金是根据预测和技术经济分析计算出来并进行定期分摊。对特定项目进行风险自保，可在保证风险造成损失发生时不至于企业束手无策、引起企业巨大的震动，避免危及企业战略目标的实现甚至是企业的生存。对一些出险机会不多，损失数额不大的风险，可采用自保方式进行预防与控制;对一些出险机会多，损失数额大的风险，应采用转移风险的方式，特别常用保险方式进行管理;对企业绝对无法控制，保险公司又不受理的动态风险，可采用避免风险的方式。选择风险管理方式的标准是：企业要求达到的风险管理效果应与风险管理方式的有效性及管理费用相协调。结语通过上述分析可以发现，现阶段大部分房地产企业已经认识到自身在经营过程中存在较大的风险，并有意识的采取措施进行防范，但由于其经营各阶段均存在较多的不确定因素，房地产企业需要结合其行业风险的规律，对各阶段风险进行主动认知和管控，并在缩减风险发生概率的同时控制风险损失。参考文献：[1]徐晓明.中国房地产行业风险分析研究[D].吉林大学，2012.[2]马昕.房地产业融资风险控制与防范研究[D].西安建筑科技大学，2004.

宁波工程学院

《浅析房地产开发与经营的风险与防范》论文

学 生 姓 名 邓浩军 学 号 11404130219

学 院 建筑工程学院

班 级 工管112

指 导 教 师 周明

浅析房地产开发与经营的风险与防范

［摘 要］近几年，尽管受到金融危机的影响，尽管国家出台了一系列政策来调控房地产市场，但中国的房地产业扔持续升温。因此，仍有大量投资者进入到房地产开发与经营的活动中区。由于房地产具有的种种特性，房地产开发与经营过程中会伴随着多种风险。本文对这一过程中的种种风险进行识别，并对其中占主要地位的几种风险进行具体详细的分析，最后，结合我国房地产业的现状，提出风险的防范措施。

［关键词］房地产 开发与经营 风险 防范 对策

Risk analysis of real estate development and management

[Abstract] in recent years, despite the impact of financial crisis, although the state has adopted a

series of policies to control the real estate market, but the real estate industry China throw

continued warming. Therefore, there is still a large number of investors to enter the real estate

development and management activities in central. Because of all sorts of characteristics of real