浅谈房地产企业财务风险及防范

房地产企业的财务风险及防范措施

随着房地产市场的火爆，在高负债率背景下，房地产企业的财务风险越来越被重视。本文将着重分析房地产企业的财务风险及防范措施。

一、房地产企业的财务风险

1. 负债率过高

房地产企业通常需要通过贷款等方式获得资金，来进行项目建设和房地产销售，因此负债率通常比较高。但是当负债率过高时，就会出现还不起贷款的风险。

2. 经营周期长

房地产项目的经营周期往往比较长，建设和销售需要很长时间，如果投资者资金的来源受到影响或项目存在不利因素，企业可能会出现大量资金滞留的情况，导致财务风险。

3. 土地储备带来的风险

土地是房地产投资的关键资源，一旦土地证书存在问题或不能够及时获得土地使用权，企业将面临重大的财务风险。

二、防范措施

1. 完善内部管理体系 房地产企业应该建立和完善内部管理体系，制定相应的财务管理规定，加强对经营资金的管理，预留足够的资金用于偿还贷款等财务风险的应对。

2. 加强对土地储备的管理

土地储备是房地产企业的重要资产，应该合理规划土地储备，注意土地的来源及使用权的合法性，同时应积极配合政府部门掌握土地政策动态和法规变化。

3. 创新融资渠道

房地产企业可以通过创新融资渠道来降低财务风险。可以通过发行债券、合作开发等方式来获得资金，同时也需要注意融资的风险，避免过度依赖债券等债务融资方式。

4. 提高行业竞争力

房地产企业应该注重提升产品质量和服务能力，从而提高品牌价值和市场竞争力，获得更多的资金来源和业绩增长。

综上所述，房地产企业的财务风险不容忽视。只有加强管理，完善内部运营机制，提高品质和服务能力，才能让企业在激烈竞争中保持强劲的发展。

内容摘要：【文章摘要】

民期以来，房地产行业为我国的经济发展和人民生活水平的提高做出了重大的贡献，是国民经济，i i的重要行业之一。但是目前由于受房价过高、国家政策等方而的影响，我国的房地产行业需要进行积极的调整，}i}.格控制房地产在开发、建设、经营、销售等环rr-}j的则务风险，确保房地产行业的稳定健康发展。本文卞要对房地产所而对的则务风险及其成因进行分析，并提出了具有针对性的预防和控制措施。

【文章摘要】

【关键词】

房地产企业：则务风险：控制：措施。

一、房地产企业财务风险的表现。

房地产行业的发展由于会受到受社会、政治、经济、自然以及消费者心理等多方面因素的影响，加上行业特有的投资大、回收周期长等特点，使房地产企业不得不面对各种风险。

（一）面临利率变动带来风险。

利率的变动给房地产企业带来的影响是巨大的，当银行提高贷款利率时，会增加房地产企业的负债成本，导致企业预期收益的减少。而利率的提高会降低投资者的购买欲望，使需求降低。房地产市场面临的需求降低、成本增加，则给房地产企业带来很大的风险。

（二）通货膨胀引起的风险。

通货膨胀也是房地产企业面临的风险，当出现大面积的通货膨胀，相应的会增加房地产企业的生产成本，材料费用、人工费用、管理费用，进而大幅增加房地产的开发成本，使相应的风险随之增加。

（三）税率变动带来的风险。

由于房地产企业在经营过程中不可避免的涉及到各种税收项目，例如土地使用税、城建税、房产税、企业所得税、土地增值税等等，当国家提高税率时，房地产企业的投资开发成本也会上升，减少预期收益，增加风险。

（四）因资产负债率增加引发的风险。

因为房地产企业的投资规模相当巨大，许多房地产企业通常是负债开发。房地产企业的开发资金通常来自于银行贷款。而我国房地产企业目前的发展状况是资产负债率已经超过60%的警戒线，高负债率使企业面临着预期收入得不到实现时带来的巨大风险。

企业管理　ＳＣＩＥＮＣＥ＆ｒ∈ＣＨＮＯＬＯ０Ｙ　．　墨函　浅析房地产企业的财务风险及防范措施　苏宝华　（甘肃房地产投资开发有限责任公司文县分公司　甘肃兰州　７　３００００）　摘要：本文就房地产企业在经营活动中面临的财务风险作了分析，并对存在的财务风险采取相应的对策作出探讨。　关键词：房地产企业　财务风险　防范　对策　中图分类号：Ｆ　２　９　３　文献标识码：Ａ　文章编号：Ｉ　６７２－－３７９Ｉ（２００８）１ｉ（ｂ）－－Ｏ１　３１－０２　房地产业是我国国民经济的支柱产业　和新的经济增长点，为拉动国民经济发展　起了重要作用。房地产业具有投资大、建　设周期长、收益高、风险高、项目地域性、　受国家政策影响大等特点，是典型的资金　密集型行业。我国的房地产业发展只有十　几年的历史，但如何将企业做大做强、可　持续发展是每一个企业都必须思考和研究　的问题，为此，本文着重从房地产企业资　金、合同签订、工程项目控制等环节进行　财务风险分析，并对房地产企业的风险防　范提出应对措施。　１房地产企业财务风险的类型及成因　１．１资金结构风险　企业资金只有在资金成分、资金渠道、　资金环节等各个组成部分是健全、合理和　协调的，才能实现资金的良性循环、周转、　保值增值，从而保证企业再生产的顺利进　行和不断扩大。房地产企业发展首要解决　资金问题。如果资金不到位，项目建设周　期延长，工程成本增加，利润空间降低，使　企业生产经营陷入困境，从面引发生产、　经营、销售、资金回笼等各方面的不利影　响，最终导致企业无法生存。大部分企业　的资金来源主要是自有资金和银行长短期　贷款，企业自有资金往往有限，不能保证整　个项目的资金额度。建设项目所需资金大　部分依赖银行贷款。而银行贷款具有使用　上的时间性、需到期偿还，不论企业经营　好坏，需固支付利息，从而形成企业的固定　负担。其次，银行贷款除具有其自身筹资　速度快、借款弹性大、借款成本较低等优　点外　财务风险大、限制条件多、筹资数量　有限，在一定程度上不能满足房地产企业　的资金规模和周转速度。仅靠这种筹资方　式．势必阻碍企业的正常经营与发展，使企　业的财务风险增大。　１　２签订合同引发的财务风险　于房地产行业发展时间短、市场不　觇范、国家法律法规不健＿牟＝，许多建设单　位与施工荦　位＿『｜｝＝签订合同时存在工程施工　范围　严　、定额取费标准不明确、付款　芎式含糊小清、对材料价格不约定、保修　旋１ｌｔ　日Ｊｊ确、索赔责任不约定等问题，导　致工程决算时有合同不能依，使合同成为　一纸空文，在双方工程决算时产生许多推　诿、扯皮的现象发生，影响后续工作的进　展。这样，极易使建设单位处于不利地位，　陷入合同陷阱，直接加大财务风险。合同　风险是客观存在的，但也有主观性，是由工　程项目的复杂性和多样性决定的，是合同　双方必须共同承担的。合同的客观风险是　法律、法规、合同条件以及惯例规定的，其　风险责任是合同双方无法回避的。如建材　价格上涨，合同对此未做相应处理条款，房　地产企业就要承担相应的风险，加大工程　成本。再如，施工单位技术人员、技术水平　不尽如“合同”，造成工期拖延，而双方对　此未约定索赔条款，房地产公司只能哑巴　吃黄连，有苦说不出，增加损失，得不到赔　偿。对以上问题，就要未雨绸缪，防患未　然，做好合同签订前的充分准备工作，采取　各种有效手段和措施，使合同风险降低。　合同是一切风险的源头，如果“先天不　足”，势必造成项目建设中的被动，增加企　业的财务风险。　１　３工程项目预算和成本控制的财务风险　成本控制是以运用成本会计为主的各　种方法，预定成本限额，按限额开支成本和　费用，以实际成本与预算成本比较，衡量经　营活动的成绩和效果，并以例外管理原则　纠正不利差异，以提高工作效率，实现以至　超过预期的成本限额。成本管理是企业生　产经营管理的重要方面，在项目建设中，是　否实行全面成本控制，是否严格执行成本　计划与控制．是否对工程建设中出现不同　情况采取不同措施加以控制，对施工企业　报送的施工进度不落实，对支付工程进度　款不跟踪，对工程决算不及时等都将对工　程项目成本管理产生财务风险，导致资金　浪费，工程进度拖延，增加工程成本。　２房地产企业财务风险的防范与对策　房地产企业应充分认识所面临的上述　财务风险，积极应对，采取合适的方法与措　施，重视房地产企业经营活动的各个环节，　明确各部门职责与权限范围，努力降低财　务风险，使企业健康经营与发展。　２．１确定合理筹资结构，拓宽筹资渠道。实行　资金统一调度管理　房地产企业财务管理，必须在资金运　动的每一过程中，确定合理的筹资结构和　规模，合理安排和调度资金，节约使用资　金，提高资金利用效果，科学地进行盈利资　金分配，完善资金结构，形成顺畅的“现金　流”，保证项目建设资金。在资金运作上实　行集中管理，统一调配，充分发挥资金规模　优势，满足项目需要。项目所需资金按市　场化运作，采取收取资金占用费的形式，哪　个项目使用，哪个项目承担资金占用费，这　样不仅解决了筹资难的问题，而且保证了　重点工程项目资金的正常周转。　２．２严把合同签订关，使合同成为建设单位　与施工单位保护自身合法利益的有力武器　合同风险虽然是合同双方存在的，但　作为建设单位在与施工单位、材料供货　商、购房人等签订合同时，必须严把合同　关，减少不确定条款，对存在的、预期的、　不确定的风险尽量在合同中明确，对建筑　面积、完工时间、价款、傈修金、付款方　式、交房日期、保修范围与责任、赔偿条　件等重要条款约定清楚，明确双方责任与　义务。如一方违约，明确相应的处罚措施，　为今后实施合同做好充分的前期准备。为　有效防范风险，应做到合同“五不签”。　①不合招投标程序的合同不签，严格　按照国家招投标法做好招标工作，为今后　项目建设排除隐患。　②未经律师审查的合同不签。有条件　的企业可以聘请律师把关，做到所签合同　有依有据，不违反国家政策法规。　③不合法的合同不签。　④低于成本价，且与市场价差异大的　合同不签。对此合同一定要有防范意识，　免入合同圈套。　⑤显失公平的合同不签。即使这样的　合同签了，国家法律也不支持与认可。　及时签订补充协议，对前期来，　事宜　及时做好补充和修改，及时保护自身的权　利和义务，这也是降低风险的有效手段之　一。对施工企业预付工程款时，写明按完　工进度的比例付款，约定付款的具体时间，　如施工单位无法按计划完成施工量，达到　相应的形象进度，合同中应列明处罚条款　及付款方式，使合同双方都能保护各自的　合法利益。对施工企业垫付资金部分，如　有利息约定，按不高于银行同期贷款利率　支付资金占用费，如无约定，　０视为拖欠工　程款。对工程质量保证金，要明确付款时　间、是否计息，建设单位对此一定要约定　不计息，视为无息暂扣款项。　再如房地产企业与施工单位签订施工　合同时，在“协议条款”中涉及许多具体责　任问题，合同双方可以充分利用它，巧妙地　转移风险损失责任。一般房地产建设工程　工期较长，施工期间建设单位将面临建材、　设备市场价格波动等风险，以此，为减少风　险，可在协议条款中载明，若施工单位造成　工期延误及其他损失时，责任和费用由施　工方承担。如建设单位预期近期主要材料　价格上涨时，在合同条款中列明按某一固　定价格双方结算，以利用降低工程成本，及　早控制价格变动引起的风险。　作为房地产企业，也可以对自身无法　把握、考虑不周的事情，通过签订保险合　同将部分风险转移到保险公司，通过社会　保险，可有效地避免和降低不可预见损失　（下转１　３３页）　科技资讯ＳＣＩＥＮＣＥ＆ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹ　ＩＮＦＯＲＭＡＴＩ

房地产行业财务风险防范措施

1. 多元化投资

房地产企业在资金投入时应尽量实现多元化投资，避免过于集中在某一个项目上。通过多元化投资可以降低单一项目带来的风险，在市场波动时可以有更多的选择和抵御能力。同时，分散投资也可以促进企业的发展，提高盈利能力。

2. 合理融资结构

融资结构的合理性是房地产企业财务风险防范的重要一环。企业应根据自身的经营情况、盈利能力和发展规模来选择合适的融资方式和途径，避免过度依赖银行贷款和债务融资。合理的融资结构能够降低企业的财务风险，保障企业的持续经营和发展。

3. 控制资金使用

有效控制资金使用是防范财务风险的关键。房地产企业在资金使用方面应审慎筹划，将资金用于核心项目和业务，避免过度投资和盲目扩张。同时，要充分考虑市场变化和风险因素，防范财务风险。

4. 建立健全的财务制度和风险管理体系

建立健全的财务制度和风险管理体系是房地产企业防范财务风险的基础。企业应建立起完善的内部控制和风险管理机制，加强对财务活动的监督和管理。在资金使用、财务决策、投资方向等方面建立严格的制度和流程，确保企业运营的稳定性和可持续发展。

5. 提高资产流动性

提高资产流动性是房地产企业防范财务风险的重要手段。企业应增加资金的流动性，提高资产的变现能力，避免资金长期被束缚在固定资产上，导致资金周转不灵。通过提高资产流动性，企业可以更好地应对市场波动和资金需求，降低财务风险。

6. 精细化管理

精细化管理可以帮助企业更好地掌握经营情况，减少不必要的损失和浪费。在资金使用、成本控制、项目管理等方面实行精细化管理，可以帮助企业更好地把握市场变化，明确风险因素，并及时调整经营策略，有效防范财务风险。

总之，房地产企业在面对财务风险时，应该采取综合性的措施，包括多元化投资、合理融资结构、控制资金使用、建立健全的财务制度和风险管理体系、提高资产流动性和实行精细化管理等方面。通过这些措施的实施，可以有效降低房地产企业的财务风险，为企业的可持续发展和稳健经营提供保障。