房地产企业的财务风险及防范

房地产企业财务风险形成原因及解决对策

一、财务风险形成原因

1.宏观经济环境不稳定

宏观经济环境的不稳定会对房地产企业的发展产生严重影响。例如经济周期的不确定性、政策调整的频繁变化等因素都有可能导致房地产企业面临资金链风险、销售周期延长、市场需求下降等问题，进而影响企业的财务状况。

2.土地成本的不断上涨

房地产企业的开发以及项目推进都需要建立在土地资源的基础上，而土地成本的不断上涨将直接影响到企业的盈利能力。土地成本的上涨会导致项目投资的增加，资金压力的增大，企业财务风险的增加。

3.市场竞争激烈

在当前市场环境下，房地产企业面临激烈的市场竞争。企业为了争夺市场份额和盈利空间，可能采取压价促销等手段，导致企业盈利能力下降，风险增加。

4.企业内部管理不善

一些房地产企业在管理层、资金运作、项目决策等方面存在短板，导致企业内部管理不善、决策失误、资金流失等问题，从而导致财务风险的形成。

二、解决对策

1.加强企业内部管理

企业内部管理是防范财务风险的重要保障。房地产企业应该加强内部管理制度建设，健全财务审计、风险控制等相关机制，完善资金运作体系，提高项目决策的科学性和透明度，规范企业内部流程，加强业务运营的稳健性。

2.多元化资金来源

为了避免企业资金链断裂导致的财务风险，房地产企业应该多元化资金来源，不仅仅依靠银行贷款，还可以通过发行债券、引入战略投资者、与金融机构合作等方式来丰富资金来源，减少企业的财务风险。

3.科学谨慎的项目决策 房地产企业在拓展新项目时，应该对土地成本、市场需求、项目推进情况等方面进行充分的调研和分析，科学制定项目规划和投资计划，避免因盲目投资导致财务风险的加大。

4.建立风险管控机制

为了规避市场竞争和经济波动带来的风险，房地产企业应建立完善的风险管控机制，充分预测市场风险和行业风险，及时调整企业战略，提前做好风险应对准备，以应对变化多端的市场环境。

1 房地产经营风险及防范

随着房地产市场不断发展，房地产经营的风险也在不断增加。房地产经营风险主要包括市场风险、政策风险、管理风险、财务风险等。针对这些风险，房地产经营者需要采取一系列措施来防范风险，保证房地产经营的顺利进行。下面我们将对房地产经营风险及防范进行详细介绍。

一、市场风险

市场风险是指由于市场供需变化、价格波动或同类竞争等因素造成的经营风险。在房地产市场中，市场风险主要表现为房价波动、供需状况变化、交易量不稳定等。为防范市场风险，房地产经营者可以采取以下措施：

1、做好市场调研，了解市场变化情况。

2、加强对市场风险的预警，及时调整房地产经营策略。

3、积极开发多元化的房地产产品，降低房地产经营的单一性，提高市场适应能力。

4、进行市场分析，制定正确的价格策略，避免价格波动造成的影响。

二、政策风险

政策风险是指政府出台的相关政策对市场进行干预，从而造成的风险。政策风险在房地产市场中表现为政策法规变动、税收政策调整、财政政策调整等。为防范政策风险，房地产经营者可以采取以下措施： 2 1、了解政策法规的最新动态，及时调整房地产经营策略。

2、积极跟政府相关部门沟通，了解政策信息，提高政策应对能力。

3、合理遵守政策法规，不进行非法操作或违规操作，避免政策风险造成的损失。

三、管理风险

管理风险是指由于管理体系不完善、缺乏有效的监管和控制等因素造成的风险。在房地产经营中，管理风险主要表现为工作管理不当、项目管理不规范等。为防范管理风险，房地产经营者可以采取以下措施：

1、建立完善的管理体系，确保公司各项工作有序进行。

2、加强员工培训，提高员工管理能力和专业技能水平。

3、严格执行相关规章制度，避免因工作管理不当造成的损失。

4、积极开展内部审计工作，确保公司的经营活动合法合规。

四、财务风险

财务风险是指由于账务处理不规范、资金管理不当等因素造成的风险。在房地产经营中，财务风险主要表现为资金流动性不足、债务风险等。为防范财务风险，房地产经营者可以采取以下措施：

现代经济信息182房地产企业财务风险分析与防范孙凤仪 广西财经学院 摘要：近年来，伴随市场经济的飞速发展与消费方式的改变，房地产行业在此过程中取得不小成就，成为国民经济支柱型产业，在当代社会经济生活中有着至关重要的地位。本文首先介绍了房地产企业财务风险防范的必要性，然后针对风险类型和成因展开分析，最后提供了防范对策以供参考，旨在推动行业深入发展。关键词：房地产企业；财务风险；可持续发展中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)036-0182-02引言在房地产企业财务管理过程中，存在各种各样的财务风险，虽然有一少部分能增加企业获益，但大部分能带来严重的经济损失，甚至导致破产。怎样有效防范这些财务风险，成为当今此行业所面临和亟需解决的重点问题。相关人员在实践过程中必须要做到及时发现风险，及时解决风险，做好未雨绸缪的准备。一、房地产企业财务风险防范的必要性（一）有助于国民经济良好发展对次贷危机发展进程进行全面分析，可归纳出两点最基础的结论：第一，房地产行业的飞速发展对我国经济增长有着推动性作用，若企业存在财务风险有可能会造成其破产，存在财务危机则会引发金融危机，导致国民经济不断下滑，此种关联效应是其余行业无法实现的。第二，强化房地产财务风险防范能保障国民经济良好发展，若财务部门可以事先发现企业内存在的风险，鉴别市场变化制造的财务危机，便能全方位检测、实时追踪，第一时间确定出风险的改变与传输途径，选用正确的防范处理对策，从而减少不必要的经济损失。（二）有助于建设和谐社会因为房地产企业传导性较强，因此加大企业投资力度同样能促进国民经济提升。据大量调研显示：若在投入100元的住房资金，在其他关联产业中则能有180元左右的需求；但若卖出100元的住宅时，则能产生160元其余产品的售卖；若增加100个百分点的房地产建设，便能促进GDP提高15个百分点；若房地产且招纳150人，则能促进关联行业300人上岗工作。所以，预防房地产企业财务风险，确保其健康发展，能提升我国国民生产总值，完善金融系统，促进国家税收增长，缓解就业压力。由此可见，建设和谐社会中离不开房地产企业的支持，必须要全面防范财务风险。（三）有助于企业实现长足发展鉴于现阶段我国房价较高，大部分消费者往往要奔波数十年或者一辈子才能得到稳定住所。因此，其在买房前，一定会对房产开放商经济水平与财务情况展开深入了解。若企业的财务运作情况较差，消费者对企业的信任度也会大大削弱。所以，相关企业必须要全面加强警惕，预防财务风险对企业带来负面影响，从而制约自身实现长足发展[1]。二、房地产企业财务风险分析（一）主要类型１．筹资型企业生产运营的必备条件即筹资，所谓筹资风险，具体是指因为筹资期限与结构部署不科学，导致企业偿债与获益能力不断下滑所生成的风险。现阶段，伴随经济全球化的不断推荐，企业筹资的途径也越来越多样，企业所选用的筹资形式能直接决定其成本的多少，从而引发风险发生。怎样用较低的风险与较少的成本投入保证企业获得资本有序运作、项目研发所需的资金，让其充分展现自身价值成为筹资活动的主要目标。２．投资型对于投资风险来讲，是指企业受不确定性因素所左右，致使投资项目无法取得理想利益，进而降低企业偿债与获益能力的一种风险。若把筹资视为企业的立足点，那么投资则是运营活动的核心点。企业在投资时，要结合投资风险、结构、获益等各个方面考虑，怎样提高资产利用率，通过有限的资本和较低风险为企业创造最大化的产出是投资活动的基本目标。３．资金回收型房地产企业制造出的产品可否被顺利售出，由资本的两大转变进程所决定。第一，成品资本转变成结算资本的进程；第二，是从结算资本转变成货币资本的进程。在这些进程中所消耗的金钱和时间兼具不确定性，叫做资金回收风险。（二）具体成因１．不可避免的财务风险所谓财务风险，具体是在企业在不同财务活动中，因为无法预测与掌控一些因素，导致企业财务理想收益和实际收益有所差别的不确定性。通常可把不可避免的财务风险分成以下几种：第一，自然因素。人们难以抗拒的自然灾害，比如地震、洪涝等等，让相关企业的固定或流动资金遭受严重亏损。还有企业由于债务人的去世不能征收账款导致风险发生。第二，政治因素。法律、政治规范的改变均能对企业财务活动带来较大影响。例如，我国房产税收的改变、下发的宏观调控政策等等，这些均对相关企业资金流造成一定的影响，引发企业资金链断开等问题。第三，市场因素。目前我国房产市场竞争环境日渐激烈，市场布局也随之有所变化。大众住房消费理念的转变，市场信息的失灵、供需关系的改变以及房价的调节和竞争方战略的变化都是加剧财务风险的主要原因。２．可避免的财务风险（１）行业特性此行业是一种有代表性的资本密集型行业，在运营和发展进程中需要有庞大的资金做后盾力量。此外，资本占据时间久、房屋售卖和售后服务中具备的大量不确定性因素增加了企业出现财务风险的几率。（２）资金结构不科学大部分房产企业的经济水平较低，发展过程中所需的资金大多数都是从银行贷款而来，一部分源自于将来住户的预付款等，仅有少部分属于企业本身资本。（３）企业本身风险管理能力较弱房产业在我国起步时间较晚，加上政策方针的保障，导致风险管理工作始终未引起企业管理层所关注，对何为财务风险、怎样预防与整治财务风险完全不知。近些年，伴随市场格局的不断转变，一些小型的、管理水平低下、风险预防认识差的企业在我国宏观调控政策的影响下逐一破产。不难发现，风险管理能力弱是企业出现财务风险的根本原因[2]。三、房地产企业防范财务风险的主要手段（一）建设成熟的筹资渠道目前，房地产行业投资浪潮渐渐散去，相关企业必须要加大成Copyright©博看网 . All Rights Reserved.财经纵横183熟筹资渠道的建设力度，在满足本身利益之上制定出多元化的筹资战略，进而规避以往单一筹资渠道存在较大风险的问题。在实际工作中，企业要注重本身筹资潜能的开发，利用多样性筹资模式的共用实现筹资渠道的完善[3]。比如：产业基金、资本证券、信托计划以及产权交易和抵押等等都是当下比较成熟且有效的手段。在筹集民间资金时，必须要杜绝出现高利息，在有条件的情况下，可将获利空间和民间资金联系起来，进而让民间资金和房地产企业相同自己承担盈利和亏损。在建设完成熟的筹资渠道之后，能大大提高企业的收益水平，同时降低偿债和债务比重，将企业风险把控在合理范围内。（二）改善资金结构对于房产企业缺少资本不能自主进行项目研发这一问题，其必须要杜绝盲目引进资本，在充分考虑项目回报率和本身偿还能力的基础上，进一步分析本身的还款空间。此外，房产企业在投资有关项目时，在资本匮乏的状况下虽然为提高创收可采用举债运营的形式，但首先要保证负债在本身资金结构可接受的范畴中，之后在结合本身能力控制和监管债务权重，加强现金流管理工作，从而获得最大化的经济利益。（三）不断提高风险认识企业在展开财务管理工作时，不论哪一阶段都要具备较高的风险认识。在工作过程中，可根据我国国民经济发展进行控制，同时深入分析国家下发的相关政策方针，之后推动出有几率发生的变化问题，进而把风险问题扼杀在摇篮之中，提高风险抵抗水平。与此同时，在有关政策有所改变后，房地产企业必须要第一时间制定出和其向匹配的应对预案，提供出适量的风险基金用来备用，确保自身在国民经济中具备存活能力。尤其针对现阶段国内经济发展状况而言，其恰好处于经济转型的关键阶段，市场和政策的转变速度非常迅速，房产企业在常规发展进程中一定要全面研究我国政策走势，逐渐适应经济发展规律，有效防范财务风险和运营风险。（四）加强前期调研合理控制成本房地产行业属于高风险行业，而且非常容易受到政府方针政策和经济市场的干扰。在投资项目之前，一定要加大投资风险的调研力度，制作出准确的前期风险报告，尤其是将来的获益与支出报告，有助于企业做出科学合理的投资决定。大部分房产开发商都还未意识到成本管理的必要性，必须要充分意识到成本控制的企业生产运营中的必要性。可从以下几方面进行改善：一方面，在投资项目前，要提供出准确的项目预算，所有项目流程都要参照此预算进行落实。具体来讲，即项目投资、现场施工、产品营销的每一环节都要结合财务预算展开[4]。另一方面，要优化所有环节的财务核算工作，提高资本利用率。防止由于资本雍余导致筹资成本增加或是由于资本不足造成资本链断开。此外，企业要积极建设与完善质量监督机构，让其负责所有流程的检查工作。（五）全面研究市场格局与投资结构对于市场格局而言，企业要建设专门的调查机构，在项目正式投资前展开全方位的市场调查作业，充分了解和掌握房产市场发展方向和企业所面临的压力与机会。另外，还要认真剖析市场供求关系，实时了解消费者的不同需求、薪资水平以及购买倾向和市场空间等方面，确定和本身发展相匹配的投资项目，资金雄厚的房产企业还可进军国外市场。针对投资结构选用上，企业要基于市场现状积极调研剖析与我国实施的制度规定等明确投资方向。比如：由于我国近年来对养老、旅游等产业予以高度关注，房产企业可适时把投资重点放在养老、旅游地产等上。企业在项目投资时还可选用协作开发或者投资组合模式，比如：在经营住宅产品的过程中进驻商业地产等。具备优势互补的两个企业，可通过协作的形式，利用各自自身优势实现双赢的目的。（六）确定资金控制形式要想保证房产企业资金正常运作，不断提高资金的总体效益，必须要按照实际建设内部资本管理中心或者银行，合理控制资本余缺，把存在于不同银行账户中的积累资本汇聚起来，通过整体财务预算杠杆，让企业内部存在于不同流程中的资本均能展现出最大作用，利用内部开发，减少资本供应紧缺冲突，不断提高空闲资金使用率。（七）创建行之有效的财务管理信息系统企业生产运营活动中离不开信息的支持，为诸多决策提供了参考根据，企业房产企业财务管理信息化是企业管理工作中的重点内容，搭建科学合理的信息平台是企业顺利落实管理信息化的主要因素。要想实现这一目标，企业必须要具备相应的网络基础，其效果通常展现在数据的统一控制和管理方面上，让企业财务信息越来越公开化、透明化，进而有助于其监控和掌握最新的财务情况。（八）充分发挥审计的监控作用房产企业内部财务关系繁杂，管理压力大，需要通过审计部门发挥协助监控作用，以此确保财务活动顺利进行。内部审计部门的作用不单单体现在监督财务工作上，还涵盖评判、检查内控制度是否合理以及组织机构完成任务目标的速率和质量。其中内审的基本手段包括：首先，以加强资本开控制为核心，搭建审计网络，实行分层审计，各个审计部门要监督下级的审计情况。其次，组建审计委员会，基本成员由总经理、有关工作人员以及职能部门构成，而建设委员会的目的在于确保内部业务数据信息和财务数据信息真实有效。再次，专门审计联营合同、对外协作项目、经济合同以及整体工程项目等等，落实离任审计制度，检查与评判经济责任在有关人员中的划分与执行效果。最后，还要适当的评价企业内控的管理情况，推动内控制度不断优化。（九）落实高周转销售对策房地产开发时间长，周转速率慢，要想加快资金回笼效率，相关企业可落实高周转销售对策，也就是进入前期的市场调查，全方位的设计规划，正确选择投资结构，拿地后飞速开工，减少开发时间，达成创造开发出的产品迅速卖出。有关企业要抓住营销契机，通过各种各样的营销渠道，及时转变销售形势，加大宣传力度，为消费者供应优质的售后服务等方面确定出合理的营销政策，从而保证成品资本顺利过度成结算资本。四、结语综上所述，我国已正式进入信息时代，房地产企业必须要积极利用网络技术、信息技术等创新工作模式，全面分析财务风险，选用正确的防范手段，以此确保企业实现可持续发展，不断提高经济效益和社会效益。参考文献：[1]张英霞.房地产企业财务管理风险与防范措施分析[J].企业改革与管理,2018(17):148+159.[2]吴威辰,李露.房地产企业财务风险防范与控制分析[J].现代商贸工业,2016,37(28):103-105.[3]张爱国.国有房地产企业财务风险及防范措施分析[J].财经界:学术版,2016(13):239-240.[4]冯桦.房地产企业财务风险的成因及防范措施分析[J].行政事业资产与财务,2017(30):72+74.Copyright©博看网 . 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房地产企业财务风险及防范对策

【摘 要】社会的发展和人们生活水平的提高促进了房地产行业的发展，由于房地产行业投资高，收益也高，并且具有广阔的发展前景，使得很多投资商纷纷斥资房地产行业。近年来，受到国家购房和土地政策的影响，房地产行业受到一定的影响，房地产本身就是高投资行业，风险也比一般行业要高，国家的经济形势和政策增加了房地产行业的财务风险，财务风险问题已经成为房地产行业不得不面对的重要问题之一。本文分析了房地产企业财务风险形成的原因，并针对存在的问题提出了财务风险防范对策，希望给房地产企业的财务管理一些帮助。

【关键字】房地产企业；财务风险；形成原因；防范对策

所谓房地产企业的财务风险，是指房地产企业在项目投资、融资、使用资金和利润分配等活动中由于主客观因素对企业的经济效益产生的重大影响，房地产行业的财务风险主要是由负债引起的，这成为制约房地产企业发展的重要因素。

一、房地产企业财务风险形成的原因

（一）缺乏完善的财务管理体系

虽然我国的房地产行业发展起步比较晚，但是由于国家政策的影响和市场需求量的增加，使得房地产行业的发展前景广阔，在近几年来迅速发展起来，这就使得很多开发商一味追求经济效益，而把财务管理问题置于脑后。由于对财务管理的不重视，很多企业的财务部门都不能认识到财务风险的客观性，财务管理人员的素质也

参差不齐，领导的不重视使得财务部门不能发挥应有的作用，在规章制度方面更是无人问津，导致规章制度不健全，财务管理体系不完善，增加了财务风险的形成。

（二）对财务预算不够重视

房地产产品的开发需要很长的时间才能完成，从规划设计开始，要经过可行性研究、建筑安装、拆迁、配套工程、绿化工程，一直到产品上市，这个时间是比较长的，周期越长，在产品开发生产过程中的不确定因素就越多，风险也就越大，因此更应该做好财务预算工作，这样才能降低风险的形成。然而，一些房地产企业只想着让产品尽快上市，没有对土地成本、资金运作、经济效益等作出详细的财务预算和分析，使得资金的使用过于盲目，增加了产品的生产成本，同时增加了财务风险。