地产投资测算模型

投资评价指标
序号指标名称指标值单位计算公式评价点1项目总投入774,396万元开发成本＋期间费用＋营业税＋增值税＋所得税项目的总投入规模2项目销售收入916,305万元销售收入项目变现能力
3留存资产价值12,331万元可售留存资产价值按10年收益折现值计算（8％折
现率）
留存资产价值
4单方售价9,241元/㎡项目销售收入/销售面积销售均价的合理性5可租售单方成本7,174元/㎡项目销售部分投入/销售面积单方成本的高低6项目投资326,600万元项目在实现盈亏平衡前需投入的资金项目的投资规模7所得税后净现金收益154,240万元2+3-1项目静态收益
8股权倍数 1.47(7+6)/6股权收益
9投资收益率47.2%7/6项目投资收益水平
10税后净利率16.6%所得税后净现金收益/（项目销售收入＋留存资产
净现值）
核心指标，大于10%
11项目自有资金IRR#NUM!月度内部收益率×12（不含外部贷款和利息）核心指标，大于19%敏感分析。

房地产项目投资经济测算完整版样本一、项目概述项目地点：XX市XX区项目规模：总建筑面积XXX平方米，包括XXX栋高层住宅楼和XXX栋别墅。

开发周期：预计XX年项目建设性质：住宅开发二、项目投资额计算1.土地费用根据土地供应方提供的相关文件，预计土地价格为XXX元/平方米，总占地面积为XXX平方米。

土地费用=土地价格×总占地面积。

土地费用=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.建筑工程费用根据设计方提供的预算书，预计建筑工程费用为XXX万元。

3.工程建设期利息根据项目财务预测，预计建设周期为XX年，按照借款利率为X%计算，工程建设期利息=借款金额×借款利率×建设周期。

借款金额=土地费用+建筑工程费用=XXX万元+XXX万元=XXX万元工程建设期利息=XXX万元×X%×XX年=XXX万元。

4.开发地基础设施费用根据工程设计方提供的预算书，预计开发地基础设施费用为XXX万元。

5.初装修费用根据工程设计方提供的预算书，预计初装修费用为XXX万元。

6.市政配套费用根据相关部门提供的规定，预计市政配套费用为XXX万元。

7.销售预售费用根据市场调研，预计销售预售费用为XXX万元。

8.其他费用根据项目预算，预计其他费用为XXX万元。

项目投资额=土地费用+建筑工程费用+工程建设期利息+开发地基础设施费用+初装修费用+市政配套费用+销售预售费用+其他费用三、项目投资收益计算1.销售收入根据市场调研和销售计划，预计项目销售价格为XXX元/平方米，销售面积为XXX平方米。

销售收入=销售价格×销售面积销售收入=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.其他收入根据项目预算，预计其他收入为XXX万元。

3.营业利润营业利润=销售收入-工程建设期利息-开发地基础设施费用-初装修费用-市政配套费用-销售预售费用-其他费用4.项目投资回收期计算项目投资回收期=项目总投资额/每年的营业利润5.项目净现值计算根据项目财务预测和折现率，计算项目净现值NVP。

房地产开发项目投资收收益测算模型作者：时间：2012年12月04日信息来源:经理人网众所周知，房地产属资金密集型行业，经营风险也很大，仅就单个房地产项目来说，其投资额少则数亿，多则上十几亿，可以说，一个项目投资失败，对企业的打击就是致命的。

因此，做好房地产项目投资收益管理十分重要。

根据自己的经验和体会，要做好房地产项目投资收益管理，应从以下四个方面进行。

一、构建适合企业的投资收益测算模型1. 建立投资收益模型的目的个人认为，建立投资收益模型，其目的有三个。

第一，跨区域发展时，保持多项目间的收益对比，指导投资决策。

第二，作为项目实施目标和实施效果评价标尺。

投资收益模型是企业在项目销售定价、项目投入甚至项目核心节点（如开盘、融资）等方面的重要目标；在项目结案后，还可将实际数据代入模型，对项目收益及管理团队业绩进行评价。

第三，规范投资收益测算、提高工作效率。

投资模型一旦建立，必将促进测算工作规范进行，同时，对不同项目测算时只需调整一些基础数据即可完成，可以大大提升测算效率。

2. 销售型物业投资收益测算模型关于销售型物业的经济评价指标很多，但归结起来，其核心指标关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。

要得出上述指标，将形成三张主表、若干辅表。

主表一：项目利润表。

本表为静态指标测算表，应按分期（分期下设产品形态）和分产品形态分别测算。

前者反映项目各期的利润状况，了解每期对项目利润贡献，特别是在项目比较大的情况下更应分期考虑。

后者反映每类产品形态对项目利润的贡献。

主表二：现金流量表。

本表为动态指标测算表，在内容上，分为现金流入、现金流出、现金净流入。

现金流入主要是销售回款，现金流出为各类成本、费用、税金支出。

在时间维度上，为了反映项目动态指标，本表以季度或月度为单位编制。

本表不同于会计上的现金流量表，它只反映现金流量表中的经营活动产生的现金流量这一内容。

主表三：资金计划表。

本表主要反映项目融资和还本付息的情况。

定合理成本数值（不宜过紧）；
修改的表单有“现金流量”中的补缴金额；“利润测算”中的土地增值税；“勾稽关系”中的D22；具情况，设置增值税扣减折扣率。

回款无法满足标准投摸默认模型，请更改回款公式。

本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。

/费用支出计划，数据可与投摸现金流量表不同。

本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。

涉及地上赠送面积及地下投影面积需要填写，成本计算中销售计划之间的关系，开发量与销售量之间的关系、注意节奏表”中的蓝色底纹标注区域，注意说明中的填写项需成）；
能大于累计开发套数，销售单价因“经济指标”表设置了。

商业地产投资测算投资商业不动产的逻辑自由资金投：初始投资融：杠杆使用建管：价值上升退：退出获利资本市场经营性不动产估值收益法•直接资本化法：V=NOI/Caprate（资产价值=净营业收入/资本化率）资本化率是市场对投资收益的要求•收益乘数法•现金流折现法市场比较法：住宅成本还原法：不良资产的处置（当项目不能盈利或项目不产生收益）不动产全生命周期的资产价值模型Caprate（资本化率）=安全收益率风险调整值各主要城市不同物业类型的资本化率参考因城市而异：一线城市＜准一线＜二线因物业类型而异：写字楼＜购物中心＜酒店经营收益率=净营业收入/投资成本NOI Yield=NOI/C （C投资成本）Caprate=NOI/V （V资产价值）资产保值增值的要求：资产价值＞投资成本（NOI Yield＞Caprate）运营角度：NOI Yield 跑赢市场水平资管角度：NOI Yield 跑赢Caprate二者差别在于如投资成本或运营成本过高，则有的项目即使跑赢了市场水平也无法跑赢资本化率衡量投资回报的两类指标静态指标：•经营收益率NOI Yield•现金收益率•自由资金回报率ROIC（Return on Invested Capital）•净资产回报率 ROE动态指标：•内部收益率 IRR•净现值 NPV投资过程中的三种杠杆正杠杆：无债收益率＞贷款常数，可获得更高的现金收益率中性杠杆：无债收益率=贷款常数，融资不改变业主收益率负杠杆：无债收益率＜贷款常数，融资不改变业主收益率*贷款常数=年还款额/融资金额动态收益指标折现率，即业主要求的收益率，代表了资本进行投资所能接受的最低收益水平（*印力14%）内部收益率，指持有年限的现金流可预期最高的收益水平，即：使净现值为零的折现率投资年限：私募5年；业主投资10-20年；长期持有35年从商管到资管的思维转变轻资产管理的三种方式。

房地产项目投资估算及财务分析模型在构建房地产项目投资估算及财务分析模型时，需要考虑以下关键要素：1.投资规模：确定投资项目的规模，包括土地购置成本、建筑物建设成本、雇佣人员费用等。

2.租金收入：预测项目的租金收入，包括出租率、租金水平和租期等。

这可以通过市场研究和竞争对手分析来确定。

3.运营成本：考虑项目的运营成本，包括物业管理费用、维护费用、税费等。

这些成本会影响项目的盈利能力。

4.贷款利率和期限：如果项目需要贷款，需要考虑贷款利率和期限。

这些因素会直接影响项目的资金成本和还款能力。

5.折现率：在财务分析模型中，需要使用一个折现率来评估项目的净现值和内部收益率。

这个折现率可以根据市场利率和风险水平来确定。

基于以上要素，可以采用财务指标来评估房地产投资项目的潜在盈利能力和风险。

一些常用的财务指标包括：1.净现值（NPV）：计算项目的现金流入和现金流出，通过将未来的现金流量折现回当前值，来评估项目的净现值。

如果NPV大于零，说明项目是有利可图的。

2.内部收益率（IRR）：IRR是使项目的净现值等于零的折现率。

如果IRR大于项目的资金成本，说明项目是有利可图的。

3. 收支平衡点（Break-even Point）：收支平衡点是指项目需要达到的收入水平，以覆盖其全部成本。

通过计算收支平衡点，可以评估项目的盈利能力。

4. 投资回收期（Payback Period）：投资回收期是指项目投资成本回收所需的时间。

较短的投资回收期通常被认为是较理想的投资选择。

以上是房地产项目投资估算及财务分析模型的基本信息和财务指标。

通过使用这些模型和指标，投资者可以更全面地评估房地产项目的潜在盈利能力和风险，从而做出更明智的投资决策。

房地产项目投资测算模型探讨作者：王锋来源：《财经界·中旬刊》2020年第08期摘要：随着“营改增”等税制改革在全行业的全面持续推进，行业竞争全面迈入精细化时代，其各项管理都在顺势变革。

本文从建模角色转换、模板模型架构、测算思路进行方向性探索，以期为房地产项目可研投资测算评价提供借鉴思考。

关键词：模型规划; 模型架构; 分类输入; 分别计算; 分类输出; 参数设置指引计算顺序及原则一、建模角色转换作为模型开发人员创建模型时，需要从三个不同角色来考虑接下来的操作。

即，你将拥有并扮演“三重身份”：你是各行业专家，特别是财税金融专家，与各类管理报表打交道，并利用所掌握的前期开发、规划设计、营销、工程、会计、财税、金融知识，运用过程分析对结果做出正确判断;你是精通电子表格的达人，可利用Excel及其公式函数将模型的性能发挥到极致;你是虚拟架构师，通过模型各部分之间的搭建及熟练操作，使最终的输出结果含义明确（易于理解）、灵活（易于根据需要新增修改）、且准确可靠（避免错误）。

要创建一个优质模型，必须要完成的一项重要工作就是进行模型规划、规划、再规划：因为随着开发进程的推进，会不断的对结构和配置进行新的调整且这种现实情况比较常见，如果事前没有进行精心规划，模型就会变得越来越难以操控且复杂，以致难以创建下去。

为出色完成建模工作，需牢记如下最佳操作：要有清晰的思路，明确建模的目的，即建设什么样的模型（需要模型回答什么问题？模型中应该使用什么样的数据？模型的最终使用者是谁？究竟要输出多么详细的计算结果？使用者对建模领域和Excel使用知识的掌握程度需要有多高？）;使用者操作需要保持简单（但也不能过于简单）;设置一个具有逻辑性的计算顺序;输入项数据、计算部分、输出结果需要分区域分别列示;每个数据点仅对应一个输入项;使用模块法搭建模型，便于后期在模型中添加、升级甚至删除某项功能;前后尽量保持各列、各表及各部分之间布局一致性，索引的唯一性;电子表格中所有单元格设置为可见，需要隐藏时选择分级组合显示;充分利用Excel中自带的功能及函数，所有公式计算中尽量不要采用直接手动输入的方式;随时保存开发过程的文件，插入必要备注以记录开发步骤，为使用者编写设置的相关指引。

第6篇房地产投资测算速算方法投拓人在获取地块信息需进行测算，有些情况需初步估算即可，详细算账很费时间，例如在外谈项目首次拿到地块信息，必需迅速反应，带着公司测算表算完账再与别人谈就很尴尬了。

以下是一个初步估算的方法，仅供参考：不考虑无偿移交或自持项，以上计算出来的是税前利润，扣除所得税后就是净利润和净利率了，下面举个例子进行快速测算模板搭建。

案例1：某二线城市三环线内地块，纯住宅，周边住宅均价18000元/m2，拟通过招拍挂底价摘取，土地出让金包括契税21亿，净用地7万平，容积率3.0步骤1：将信息进行归集处理，即转为单位面积要素①销售单价18000元/㎡（销售收入）②楼面价10000元/㎡（土地成本）③建安成本4200元/㎡（建安成本，包装修，当地经验值）④三费：管理费用1.5-2.5%；营销费用2-3%；财务费用1-3%（占销售收入比率）⑤税金：增值税3%-4%；土增税2%-8%（占销售收入比率）②和③合计就是开发成本，④和⑤分别是期间费用（三费）和税金，各项取中间值合计为15%（增值税是价外税，在计算占销售收入比率时，为占包含增值税销售收入比率）。

单位面积每㎡税前利润为：18000元/㎡销售单价）-10000元/㎡（土地成本）-4200元/㎡（建安成本）-18000元/㎡*15%（三费加税金）=1100元/㎡。

税前利润合计为:1100元/㎡*21万方=2.31亿税后利润为2.31*75%=1.7325亿税前利润率为1100/18000*96.5%=6.33%,净利率为6.33%*75%=4.75%。

（不含增值税的销售收入简化为18000*（1-增值税率3.5%），简化对结果影响很小，以下同此）。

总结出万能公式，有销售价格和楼面价，估算一下建安成本，项目两个盈利指标如下：项目净利润=（销售单价*85%-楼面价-单位建安成本）*75%*总计容建面净利率为（销售单价*85%-楼面价-单位建安成本）/销售单价*96.5%*75%将三费和税金算作销售收入15%所产生误差很大，还应根据具体情况进行调整；其次该项目是城市纯住宅项目，地段很稀缺，应该进行以下几个方面的定量和定性调整。

随着我国房地产市场的蓬勃发展，越来越多的投资者将目光投向了这个领域。

为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，投资者们纷纷研究并运用房产投资模型来指导自己的投资决策。

以下是对几种常见房产投资模型的总结：一、现金流模型现金流模型是房产投资中最常用的模型之一。

该模型通过预测房产的现金流入和流出，评估房产的投资回报率。

具体步骤如下：1. 收集房产的基本信息，如租金、物业管理费、维修费用等；2. 预测未来几年的租金收入、物业管理费收入等；3. 估算房产的维修费用、空置损失等；4. 计算现金流入和流出，得出净现金流；5. 根据净现金流和房产购买成本，计算投资回报率。

二、折现现金流模型（DCF）折现现金流模型是一种较为复杂的房产投资模型，通过预测房产未来现金流的现值，评估房产的投资价值。

具体步骤如下：1. 预测房产未来几年的租金收入、物业管理费收入等；2. 估算房产的折旧、维修费用等；3. 确定折现率，即投资者对投资回报率的期望；4. 计算未来现金流的现值；5. 根据现值和房产购买成本，评估房产的投资价值。

三、比较法模型比较法模型是通过对比类似房产的市场价格，评估目标房产的投资价值。

具体步骤如下：1. 收集目标房产所在区域类似房产的成交数据；2. 分析类似房产的价格、面积、地段、配套设施等因素；3. 根据目标房产的特点，调整其市场价格；4. 评估目标房产的投资价值。

四、成本加成模型成本加成模型是根据房产开发成本、销售费用、利润等因素，估算房产的合理售价。

具体步骤如下：1. 收集房产开发成本、销售费用、利润等数据；2. 根据市场行情，确定合理的成本加成比例；3. 计算房产的合理售价；4. 评估房产的投资价值。

总结：以上四种房产投资模型各有优缺点，投资者可以根据自身需求和市场情况选择合适的模型。

在实际操作中，投资者还需关注市场动态、政策变化等因素，综合运用多种模型，提高投资决策的准确性。

同时，投资者要具备敏锐的市场洞察力、丰富的经验和专业知识，才能在房产投资领域取得成功。