宜兴金属物流园

第六章：项目合作方式
一.合作模式:营销策划+销售代理+招商代理 二.合作范围:项目所有销售招商部分 三.合作佣金: 营销策划：60W（服务费） 招商代理:佣金:合同额的一个月的租金(按照租金标准计算) 销售代理佣金：3%，溢价部分30% 结算方式:按照月结,每月结佣金的90%, 完成销售、招商指标后一次 性结10%，超出指标部分月结。
5、城市都市圈
高铁让长三角将构建真正的“一
小时都市圈”，此前，南京、上海、 杭州三地之间交通并不顺畅，尤其是 宁杭之间，由于没有直达铁路线，公 路行程需3个小时，铁路行程需5个 多小时。 目前，沪宁城际高铁已经开通， 沪杭城际高铁通车后，两地38分钟 可直达；宁杭城际高铁通车后，两地 间1小时直达。长三角高铁“一小时 都市圈”将初步形成，进一步刺激这 一地区的经济发展。显然位于宁杭城 市带中心处的宜兴将受益匪浅。把宜
9、宜兴2010年商品住宅价格走势分析 2010年宜兴商品住宅成交价格走势
2010年在上一年的火热成交中开年第一个月就以超出09年全年均价水平起步，虽然 政府在一年中出台了一系列的调控政策来抑制房价，但是由于整体市场的通 货膨胀，物价 飞增，使得房地产市场并未出现明显的下降，反而随着市场经济逐渐升温。说明了国家政 策房产调控不但对县级市的影响较小，而且将给县级市带来高速发展的机遇。
兴城市的发展送上了快车道！
6、宜兴2010年住宅市场供需分析
通过供需比观察宜兴房地产市场逐渐趋向供需平衡,考虑到限购令对县级市的影响较小,另 外随着市场需求的增加预计2011年上半年宜兴商品房推出暂不会出现下降走势. 市场现阶段 处于需大于供的情况。
7、宜兴2010年住宅市场成交量分析
2010年宜兴楼市成交大致可分3阶段：
销售推广
1.先炒作蓄水 2.广告与地面人员推动同时启动
3.本地与外埠(南京\合肥\苏南\浙江部分区域\宜
兴周边城市)同时热动 4.客户带客户（给予一定的优惠政策）
5.与媒体/行业协会/政府部门/金融机构联合推广
传播策略
媒介选择： A、户外广告：
①．选择宜兴市中心地带、高速路口高炮。
②．广告内容：项目销售招商广告。 ③．户外广告特性：户外媒体的时效性较长，且容易识别，让观众 记忆深刻。对广告诉求要求简练、明了、响亮。对企业或是产 品的品牌树立起到推波助澜的作用，效果标新立异。 B、公交车、出租车： 以上两种广告形式流动性大、受众面广，且公交车与市民生产
针对项目要：加大宣传，加快消化速度，加大政府公关，保障项目平稳运行。
第二章：竞 品 分 析
东氿片区
项目竞品分析
宜兴投资型房产
项目周边商务办公楼（招商部分）
一个疑问
认为这三块是本项目的竞品的原因
豁 然 开 朗
?
提出疑问
区位优势
城市中心，商业氛围、 居住环境成熟。
解决疑问
“?”解决，将让项目业态的定 位、销售、招商政策的制定 更有针对性， ，“合理定位， 错位竞争”做到有的方式。
同一类 型产品
投资者资金稀释
小结
结论一：宜兴城市建设方兴未艾，未来几年内面市体量巨大，市场蛋糕
有待进一步细分。同时，也对各家的经营管理水平提出更高要求。
结论二：宜兴房产开发的加速进行，将在较大程度上挤压周边区域的生存 空间，“合理定位，错位竞争”是生存关键。
第三章 招商客群分析（裙楼）
超市、特色餐饮、银行
城市研究小结
1、城市区位和定位
宜兴市地处苏浙皖三省之交，太湖之滨，沪、
宁、杭三角中心，是长江三角洲的中心腹地。 被誉为“陶的古都”、享有“茶的绿洲”、 “教授之乡”美誉，素有“太湖之参”。宜兴 是江苏最具潜力的县级市。
苏、浙、皖交界地区重要的工业城市、交
通枢纽、华东地区的生态旅游城市、商品流通 中心和信息中心，国内外有较大影响的陶瓷产 业区、环保产业生产和服务基地。 随着经济保持又好又快发展，各项事业继 续蓬勃向前，宜兴正致力打造转型发展最快、 功能布局最优、城市品质最佳、城乡一体化水 平最高、环境优化增长最领先、人民群众幸福 感最强的现代化城市，成为“最适合人居、环 境最好、发展最协调的地方”。
2、城市交通网
宜兴主要铁路干线
宜兴主要公路干线
宜兴市江苏、浙江、安徽三省交界的长三角区域中心城市，内有204省道，芜申运河的 西氿航道和宁杭、锡宜高速，104国道及新长铁路，红星河，多样化的运输通道构成了无比 便捷的交通网络，奠定了该市无与伦比的地域交通优势。
3、城市总体规划
市域形成一片一轴的发展 格局。其中,“一片”为东部中 心片区;“一轴”为西部官林— 徐舍—张渚城镇发展轴。市区 形成“ 一核三组团” 的空间 结构形态。其中,“一核”为以 龙背山、东氿公园为绿核;“三 组”团为宜城、丁蜀、滨湖新 城。 城市发展方向： 宜城:东进、北扩、西优、南控 丁蜀:内部整合,集聚发展城市 形。
销售渠道
团队直销：30人
通过自有销售团队对主要客户群一对一地面推动
兼职销售：120人 客户带客户，自己组建兼职队伍 如：保险、银行职员等
广告拉动：
主动上门的客户 投资讲座(会议营销)： 针对有明显特征的客群进行投资说明会 分销代理： 在各个城市设立至少50个分销网点
销售进度（保守估计）
营销周期：12个月 销ຫໍສະໝຸດ Baidu目标：90% 节点设计：
第四章：项目销售策略
价格策略 销售政策 销售推广 传播策略 目标客群 销售渠道 销售进度
价格策略
价格策略（1）
采取低开高走的价格策略 根据我司操作项目的经验和市场接受程度，以低开高走的价格策略作为市场切入手段，以低价 位、低首付、零风险、全保障等为口号，逐步推出略高于市场价格的主力价位，营造不断升值趋势。 通过前期宣传推广，积累客户意向，带动市场，聚集人气。 物超所值的高性价比入市，切割小间铺位，形成“老百姓买的起的房子”的市场印象。 低幅多频调价，价格逐渐涨幅，产生“升值”的市场印象，同时铸造平稳、幅度较大的价格走势。
用诚实态度与客户合作，让客户盈利才能创 造双赢，这不仅是拂云堂的原则，更是我们 做人的信条。 感谢长三角集团的各位领导对我们的信任， 我们真诚希望合作成功！
———南京拂云堂
10、宜兴经济发展情况
主要经济指 标
GDP
固定资产投资
社会消费品零售总额
财政收 入
城镇居民可支配收 入
增长幅度
15%
16%
18%
16%
12%
注：宜兴经济依然包车了平稳较快发展的良好势头，实现了新的突破。经济快 速发展，提高城镇居民收入，刺激了消费。城市经济社会发展保持良好态势。 现在宜兴住宅、商业地产处于高速房展期初步阶段，升值潜力巨达。
价格策略
价格策略（2）
????
具体措施： A、前期按楼层、位置、大小、朝向分类 等以 元/m2（实际得到价）的均价发售部分商铺。 元/m2，以 元/m2为一涨幅继续向
18000
13800
B、中期提价
市场投放，并进行市场评估，重新确定后期涨幅和放量。
前期 中期 后期
销售政策
回报政策：10年包租,20年托管，前三年一次性返, 后每年返8%. 10年后委托经营,管理方收取租金 10%的管理费用。
第一阶段1-4月，由于09 年全年宜兴市成交火热，所以此四个月整体为上升走势；第二阶段5—9
月，政策的出台使得宜兴市5月成交有所下降，但随后几月成交再次出现 上升，直至银9月达到全 年成交峰值，在此期间宜兴市成交稳步上升；第三阶段为10—12月，随着楼市的回暖调控政策再 次出台，使得“观望氛围”愈加浓厚。
生活息息相关，广告传播渠道畅通，认可度高，宣传效果较好。
传播策略
媒介选择： C、电视硬广告\专题\角标\字幕等。 在蓄水期和开盘期热动。 D、报纸，硬广告和软文、新闻结合传播。 E、网站，项目官方互动平台 F、 单页、夹报、条幅、短信 G、大型促销或公关活动
目标客群
客源区域：
本地： ①．一级区域：钢材专业市场，经营户； （直销） ②．二级区域：宜兴市以外的其它县乡及车程在2小时内的周边城镇。 外地： 外埠:南京\苏南\浙江部分区域\宜兴周边城市。 车程在4小时范围内的城市或辐射更大半径的范围 客源职业 本地专业市场商户、政府公务员、私营企业主、返乡置业者、企业高级 管理人员、医院、银行等企事业职工拆迁户等。
8、宜兴2010年住宅市场面积段成交分析
2010年商品住宅面积段成交图
2010年各面积段产品成交中80—100平米面积段产品成交比重最高，以27.53%的占比位 居各面积首位，120—140平米面积段产品成交环比09 年成交略有下降，而 140—160平米与 160平米以上两个大面积段在整体市场中所占比重仍然较低，位于全市成交的倒数第一、二位。
外 来 经 营 户 的 需 求 ；
项 目 可 行 性 增 大 ， 为 项 目 保 驾 护 航
城市研究小结
※苏锡常地区最具优势的城市 ※城市商业战略要地
必将吸引投资者的眼光， 有利于本项目的销售。
本项目如虎添翼
※城市规划中项目所在 的商业发展居住
为项目业态定位提供依据，可以 商业配套及商业办公为主。
谨呈长三角集团领导审阅
丽水金城
（合作提案）
拂云堂机构倾心呈现
提纲
第一章： 城 市 研 究 第二章： 竞 品 分 析
第三章：招商客群分析
第四章：项目销售策略
第五章：项目操作团队
第六章：项目合作方式
第一章：城 市 研 究
城市区位和定位 城市交通网 空间布局 主城区结构布局 主城区用地规划 城市都市圈 住宅需求、成交量、面积、价格分析 宜兴经济发展情况 宜兴房产市场分析
商业项目招商过程中不仅具有快速消化市场，更是商业经营市场配套设施 不可缺少的部分。给长三角金属物流园更加全面、优质的服务。
注：住宅部分以投资产品推介为主
商业经营业种规划1
(大型超市)
商业经营业种规划2
商业经营业种规划3（特色餐饮）
商业经营业种规划4 (快餐店)
商业经营业种规划5（风味小吃）
蓄水期
开盘期
40％
热销期
20％
持销期
20％
扫尾期
10％
集中所有 资源轰炸 式宣传
促销性 活动
持续性轰 炸式宣传
阶段性促 销
阶段性 促销
第五章：项目操作团队
项目经理：1人 案场经理：1人 外联经理：1人
销售经理：1人
招商经理：1人 策划经理：1人 置业顾问：40人
兼职人员：120人
分销团队：50个网点 3000人 团队共计：3166人
4、中心城区结构布局
中心区:包括宜城老城区和城东新区,全市商业、 文化、服务中心及旅游服务基地,是宜城的主要 生活用地。
东山区:行政办公区。 专业市场区:位于宜城北部区域,是以建筑材料、 装潢材料、金属材料市场、汽车交易市场、化 工交易市场为主要特色的专业市场区。 环科园:国家级科技工业园,集生产、生活和公 共服务为一体的综合性开 城北工业园(经济开发区):位于芜申运河以北, 是以精细化工、高科技产业为主要特色的现代 化工业区。 生态区。 本项目处于宜兴市城市规划的商业中心， 对于项目价值的提升都提供了保障和依据。
宜兴房产市场小结
商 业 氛 围 营 造 ， 投 资 环 境 形 成 ；
大型房产开发公司、商场 进驻宜兴，外来资金涌入。
区域内大规模钢材市场， 带来大量的外来人口。带来 了经济的腾飞，增加了商务 、居住房产的需求量。 商 务 办 公 市 场 需 求
城市规划中可以看出项目所 在区域为商业高度集中区，红星 美凯龙星、麦德龙、汽车城、长 三角物流园行成相互依托之势