对破解我国保障房建设融资难题的思考

来自住房城乡建设部的数据显示，“十一五”期间，通过各类保障性住房建设，我国解决了1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题，以廉租房、经济适用房、公共租赁房为主要形式，“低端有保障，中端有支持”的住房保障政策框架已日趋清晰。

而我国“十二五”规划纲要提出，未来五年，将新建保障性住房3600万套，这意味着保障性住房建设在全国范围内将进入加速期。

如此庞大的保障性安居工程，需要巨额的资金投入，保障房建设融资将成为各级政府长期面对的问题。

一、保障房建设的资金来源
住房保障制度是指国家或政府通过立法对国民收入进行分配和再分配，对中低收入家庭，特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权利给予保障的制度。

它是社会保障制度的重要组成部分，是政府寻求解决中低收入居民住房问题，满足基本居住需要的一种努力，同时兼有调控住房市场、调节收入分配的作用。

保障房建设的资金来源主要有以下几个方面：一是政府财政预算；二是土地出让收益的一定比例；三是住房公积金增值收益扣除风险准备金后的剩余以及公积金贷款支持保障房建设试点资金；四是保障性安居工程建设地方融资平台通过商业银行贷款、信托、债券，各类基金等融入的资金；五是吸引企业或社会机构进入，并通过这些机构进一步融资。

二、我国保障房建设融资的现状
保障房建设需投入大量的资金，2010年我国保障房开工590万套，竣工为370万套，估计投入资金约为8000亿元。

建成经济适用房及两限房190万套，投入约为3500亿元，此项主要由社会机构通过市场运作方式筹得。

按照规划，2011年我国将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套，需要总投资1.3～1.4万亿元。

根据住房和城乡建设部的测算，经济适用住房、限价房、棚户区改造的8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。

剩余的5000多亿的资金将由中央、省级以及市县政府通过各种渠道来筹集，其中中央用于保障性安居工程的资金为1000多亿元，地方政府将筹集4000亿元。

基于去年融资状况的同比推算以及今年以来政府出台的一系列金融措施，今年我国1000万套保障房建设所需1.3万亿巨额资金很有可能完成。

虽然融资缺口可以解决，但认真分析其融资结构，仍存在很多问题。

1、政府融资平台公司的潜在风险和担保能力不足，制约了金融支持保障性住房建设的可持续性。

目前，地方政府融资平台债务负担都较为沉重，正在进行规范调整。

但在调整过渡期内，受地方政府注资能力不足或注资缓慢的影响，融资平台的担保抵押能力将受到不同程度的削弱，加之以往平台大量的刚性融资需求，融资平台为保障性住房建设筹资的能力将受到很大影响。

2、金融支持保障性住房建设的低收益与风险不匹配，影响了金融机构参与的积极性。

由于保障性住房实行政府定价、限价，利润微薄甚至没有利润，无法形成建设资金投入产出的良性循环。

因此，按政策规定金融机构参与保障性住房建设，只能以较低的资金价格介入。

在当前宏观调控的背景下，金融机构有限的信贷资源，只能优先配置到收益相对高的项目上，很难向低收益的保障性住房建设项目倾斜。

另外，保障性住房项目资金回收周期长，且贷款的抵押及贷款的还款来源等方面与普通的房地产开发贷款相比风险较大。

低微的收益难以有效覆盖风险和成本，在一定程度上影响了金融机构参与融资的热情。

3、金融支持保障性住房建设受信贷条件限制，制约了金融支持力度。

今年以来，部分金融机构受信贷规模的影响，对支持保障性住房建设在区域和项目上实行了较为严格的信贷条件，同时为落实国家房地产市场调控政策，还采取了“有进有退、择优扶持”的房地产客户准入政策，优先扶持大型优质房地产企业，不支持开发规模小、资金实力弱、销售记录不佳的开发企业，对已经投放的贷款逐步退出，以规避因政策变动可能导致的开发企业融资链断裂风险转嫁给银行。

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对破解我国保障房建设融资难题的思考
钱培新
（吴江市住房与建设局，江苏吴江215200）
摘要：住房保障制度是政府解决中低收入家庭住房问题的基本途径，其实质是政府利用国家和社会的力量，采取多种保障方式，保护中低收入家庭的居住权益。

本文从我国保障房建设融资的现状出发，进而指出目前保障房建设融资的瓶颈，分析完善保障房建设融资的现实意义，在此基础上对我国保障房建设融资的管理完善提出具体的建议。

关键词:住房保障；现状；融资困局；建议
中图分类号：F299.23文献标识码：A文章编号：1008-4428（2011）08-145-02
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图4养护工艺
三、工程应用情况
南京地铁二号线东延线及东东延大部分处于仙林景观大道，对于声屏障降噪水平以及景观要求较高。

设计采用整体式声屏障，以采用超高性能水泥基复合材料制作的单元板替代传统的ALC板作为桥梁护栏板。

在南京地铁二号线东延线采用超高性能水泥基复合材料近2000m3，生产单元板4736块，其中紫金山至仙鹤门区间用单元板1616块，仙鹤门至南师大区间用单元板1627块，南师大至仙鹤东区间用单元板1095块，东东延体育学院站后折返线共用单元板398块。

经实践，采用超高性能水泥基复合材料制作的单元板，综合优越性能，已取得了良好的使用效果。

参考文献：
[1]R ichard P,Cheyrezy M.R eactive Powder Concrete with High Ductility and200-800MPa Compressive Strength[J].ACI SP 144,1994(3):507-518.
[2]R ichard P,Cheyrezy position of R eactive Powder Con-cretes[J].Cement and Concrete R esearch,1995，25(7):1501-1511. [3]覃维祖.活性粉末混凝土的研究[J].石油工程建设，2002，28,
(03)：1-3.
[4]赖建中，孙伟，刘斯凤，等.钢纤维对R PC材料的增韧效果影响的研究[J].混凝土与水泥制品，2002，(05)：41-43.
[5]黄育，王必斌，陈万祥，等.不同钢纤维对R PC性能影响的试验分析[J].解放军理工大学学报，2003，4,(05)：64-67.
[6]刘娟红，王栋民.养护对矿物细粉活性粉末混凝土性能的影响[J].武汉理工大学学报，2009，31,(07)：100-103.
[7]王金成.活性粉末混凝土的研究现状及其发展前景[J].山西建筑，2009，35,(16)：165-166.
作者简介：
朱立，
男，建筑工程师，就职于南京城市地铁实业集团有限公司。

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三、对于我国保障房建设的融资建议
拓宽保障房建设融资渠道，需各方发力。

保障性住房建设和管理，存在前期投资量大、形成资产多、管理时间长、资产分布广泛的特点，仅靠政府投资难以满足建设资金的需要。

在不减少政府投资的基础上，以多元化的融资方式推进保障性住房建设至关重要。

1、保障性住房属于准公共产品，政府应成为主要的资金承担者，应发挥政府在保障性住房融资机制中的主导地位。

加大财政预算安排，将住房保障资金需求纳入公共财政预算支出之中；继续推行从土地出让净收益中安排一定资金，并将其刚性化，形成硬约束机制；充分利用住房公积金闲置资金、保险资金、企业年金等长期资金用于保障房建设，制定促进保障性住房建设和租赁市场发展的土地、财税、金融等政策；推动各地市住房公积金增值收益、直管公房出售后的部分净归集资金用于保障性住房建设。

建立长期稳定的保障性住房建设财政资金投入机制，确保年度财政预算中保障性住房项目支出的比例，合理安排保障性住房项目的支出结构。

2、进一步完善制度保障，大力推进金融产品和服务方式创新，引导社会力量参与投资建设和运营，多渠道多方式筹集资金和房源。

一是金融机构要结合各地实际，发挥自身优势，不断探索和创新保障性住房建设融资模式，多种方式拓宽融资渠道，努力为安全工程提供全方位、全过程的综合金融服务。

二是创新业务品种，通过发行理财产品等方式，创新采用土地使用权抵押、在建工程抵押、股权质押、应收账款质押和第三方连带责任担保等组合型担保方式，加大对保障性住房建设的支持力度。

三是探索发展公共租赁住房贷款业务。

支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。

积极开展保障性住房项目贷款试点，用好公积金结余贷款。

四是对保障性住房在贷款资产质量认定、不良贷款核销等方面实行区别于商业性房地产的信贷政策。

参考文献：
[1]韩东朔.我国地方政府融资模式及策略研究[J].吉林:吉林大学经济学院，2010.
[2]陈杰.我国保障性住房的供给与融资：回顾与展望[J].上海:复旦大学，2010.
[3]周伟达.中国探索金融创新破解1.3万亿保障房融资难题[J].人民日报，2011-03-31.
[4]万荃.保障性住房：金融财政支持与制度建设同等重要[J].金融时报，2011-08-19.
[5]付强.保障房建设如何融资[J].国际融资，2011-08-05.
作者简介：
钱培新，男，江苏人，吴江市住房与建设局房地产管理处，职称房地产估价师、土地估价师、经济师。

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