房地产项目定位的逻辑模型

房地产开发价值链（AVC）模型房地产开发价值链（AVC）模型是目前描述房地产开发阶段与各专业衔接方面一个比较好的模型。

从价值增值链的角度看，项目开发过程一般来说可以分为七大阶段，即：项目拓展论证阶段、项目策划阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段、施工管理阶段、营销销售阶段、客户服务阶段。

各个阶段存在串行或并行的关系，同时，各相关阶段间通过某些开发成果形成上下游流程环节的逻辑关系。

图中横向表示房地产开发的各个阶段，坚向表示各个专业；图内黄色表示某个阶段的主导工作任务，白色菱形箭头方框表示该阶段各专业需要配合的工作地产开发成果文件是指地产开发过程中，各开发阶段相关流程中有明确输入输出关系的，能够支持下游流程符合质量控制原则的内外部科研部成果，模板类报告、支持性关键表格、政府批复等文件。

其中，那些对本阶段流程有关键影响作用的，考虑周全无遗漏，倘若不能完成将严重影响下游流程有效执行的成果文件，我们称之为阶段关键成果文件。

关键成果文件具有以下四个特征：①目标性（关键成果文件往往产生于流程的操作关键点，且多数是流程运作的主要目的。

从这一意义上说，流程的存在仅为使成果产生更科学、合理、可控。

我们可以没有流程，但必须要形成合理的成果文件。

）、②有效性（必须是科学有效，并能根据各阶段的工作重新审视或修正这些业已产生的成果，同时根据下阶段工作目标形成无遗漏的成果标准。

）③指导性（成为指导下游流程继续的依据。

）④系统性（关键成果文件一定能够跳出某些职能模块，对某阶段流程进行全面的审视和总结，即使是以某专业部门为主导形成，其中也蕴含与表达了其他相关专业部门的意见或成果。

即关键成果文件能够将上下游流程的关注点经过特定的决策机制统一到一个方向上来，实现项目开发的系统性和一致性。

）房地产开发企业阶段关键成果文件列表（某标杆企业）（含项目计划）投资目标执行监控、项目计划动态管理关键成果文件推进跟踪表报告》。

20个思维模型1. SWOT分析SWOT分析是一种常用的思维模型，用于评估一个项目、组织或个人的优势、劣势、机会和威胁。

通过识别和分析这些因素，可以帮助制定战略和决策。

2. 五力模型五力模型是由迈克尔·波特提出的一种分析竞争环境的思维模型。

它包括了竞争对手、供应商、顾客、替代品和进入障碍等五个方面，用于确定一个行业的竞争力和利润潜力。

3. PDCA循环PDCA循环是一种持续改进的思维模型，包括计划（Plan）、执行（Do）、检查（Check）和行动（Act）四个阶段。

通过循环反馈，不断优化和改进，实现目标的持续提升。

4. 鱼骨图鱼骨图，也称为因果图或石川图，用于分析问题的根本原因。

图的中心是问题，通过分析可能的原因，将其归类为人、方法、材料、机器和环境等五个方面，帮助找到解决问题的方向。

5. 创新矩阵创新矩阵是一种用于评估创新项目的思维模型。

矩阵的横轴表示技术成熟度，纵轴表示市场需求。

通过将创新项目定位在不同的象限中，可以确定哪些项目具有最大的潜力和优先级。

6. 五个为什么五个为什么是一种通过连续提问“为什么”来深入分析问题的思维模型。

通过追溯问题的根本原因，可以找到解决问题的关键。

7. 漏斗模型漏斗模型用于描述销售和营销过程中的潜在客户转化为实际客户的过程。

从潜在客户到意向客户再到成交客户，逐渐筛选和转化，最终达到销售目标。

8. 蓝海战略蓝海战略是一种通过创造新市场空间来实现竞争优势的思维模型。

与红海战略不同，蓝海战略通过创新和差异化，开辟新的市场需求，实现可持续发展。

9. 增长矩阵增长矩阵是一种用于评估业务增长机会的思维模型。

矩阵的横轴表示现有产品和市场，纵轴表示新产品和市场。

通过分析不同组合的增长机会，可以制定相应的战略。

10. 价值链分析价值链分析是一种用于分析企业内部活动的思维模型。

通过将企业的活动划分为主要和支持活动，识别和优化价值创造的环节，提高竞争力和利润。

11. 青蛙模型青蛙模型用于描述创新过程中的阶段性发展。

2022年中级经济师《建筑与房地产》试题及答案(新版)1、[多选题]BIM技术在设计前期阶段的应用，主要有()。

A.场地建模B.场地设计C.设计任务书编制D.施工进度管理。

E,BIM实施规划【答案】ABCE【解析】此题考查BIM技术在设计前期阶段的应用。

BIM技术在设计前期阶段的应用主要有以下几个方面:场地建模、场地设计、匹配规划设计条件、投资估算、设计任务书编制、BIM实施规划。

基于BIM的施工进度管理属于BIM技术在工程施工阶段的应用。

2、[多选题]涨价预备费的计算基数包括()。

A.建筑安装工程费B.设备及工器具购置费C.工程建设其他费用D.基本预备费。

E,建设期利息【答案】ABCD3、[单选题]关于建设工程监理的说法，错误的是()。

A.建设工程监理的行为主体是工程监理单位B.工程监理单位依据工程承包合同开展监理工作C.建设工程监理的实施需要建设单位的委托和授权D.工程监理单位是依法成立并从事建设工程监理活动的服务机构【答案】B【解析】本题考核建设工程监理的定义和相关概念。

工程监理单位根据委托监理合同及勘察合同、设计合同、施工合同对勘察单位、设计单位和施工单位实施监理。

因此B项说法错误。

4、[多选题]下列有关网络计划中工作最早完成时间的说法中，正确的是()。

A.工作最早完成时问等于本工作的最早开始时间加上其持续时间B.工作最早完成时间可从网络计划的起点向终点方向依次进行计算C.工作最早完成时间是指各先行工作完成后，本工作必须完成的时间D.工作最早完成时间是指各紧前工作全部完成后，本工作有可能完成的最早时间。

E,工作最早完成时间是指不影响总工期的前提下，工作必须完成的最早时间【答案】ABD【解析】选项c的错误在于混淆了最早开始时间与最早完成时间的概念。

工作最早开始时间是指各先行工作完成后，本工作必须开始的时间;工作最早完成时间是指各紧前工作全部完成后，本工作有可能完成的最早时间。

选项E的错误在于混淆了最迟完成时间与最早完成时间的概念：工作最迟完成时间是指不影响总工期的前提下，工作必须完成的最迟时间。

8张图看懂项目定位（包含：土地•客户•市场•运营）目定位是什么？为什么把产品定位看得如此重要？相信越是专家老手，你越懂！今天分享：房地产产品定位中的6大环节与5大技巧......1.1项目定位包括市场定位及产品实现1.2在一定条件下，通过对产品的组合分类，取舍平衡，实现公司的经营价值最大化1.3什么是对的产品“对的产品”是对土地、客户、市场、运营的深入理解与合理匹配①土地•匹配性：“对的产品”必须与土地属性相匹配预见性：土地属性的判断要有预见性（今天的C，明天的G）创造性：“对的产品”甚至可以改造、提升土地属性②客户“对的产品”必须匹配客户需求，客户需求可以分为3个层面功能需求：主要为户型产品层面，匹配不同家庭结构的对居住、安全、使用功能的要求精神需求：主要为风格主题层面，匹配不同层次客户对于身份标签、情感体验的要求发展需求：“对的产品”不仅要做好住宅，还要做好配套，包括学校和商业等（第五园）③市场•在市场中有准确的项目和客户定位•有差异化的核心价值•符合未来市场的供求关系•符合政策的导向和趋势④运营•明确公司的运营使命•对项目分类管理，不同的项目类型，运营使命会有差异•对项目分期管理：大项目在不同的阶段，运营使命也会有不同的差异2.1正精准定位就是：正确的产品，来源于土地、客户、市场与运营的合理匹配产品定位的逻辑——2.2市场定位的流程2.22.3项目定位的内容：2.43.如何进行项目定位认知土地属性——精准判断土地价值把握客户需求——客户需求与土地属性的匹配认知市场竞争——市场竞争筛选客户需求，确定竞争策略认知产品实现——将竞争策略、客户需求与产品落地相匹配3.1通常我们所说的地价为“狭义地价”，即“土地获得价”，实际上地价应该是“广义地价”广义地价=土地获得价+改善土地属性所投入的费用说明：对与G2类产品而言，土地属性改善费用小，地价≈土地获得价；对于T2类、C类产品而言，需要投入可观的费用用于土地属性改善，则：地价=土地获得价+用于土地属性改善的费用案例：星河丹堤，道路改造，C——G+TOP，1.5万左右——3万以上不仅仅要认知土地当前的价值，还需要认知未来的发展趋势土地整体价值分析工具——四环模型从大到小，从外及内分析土地的核心价值，并与G、C、T、TOP的属性进行比对，清晰认知土地属性；并初步分析未来可提升改造的空间。

房地产项目定位的原则和分析方法房地产项目定位是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景，项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品点位,包括住宅地产项目，商业地产项目，写字楼项目，工一地产项目等。

房地产项目定位的方法：先确定产品定位和客户定位，再根据产品定位和客户定位确定形象定位.房地产项目定位分析模型设计对定位的研究，自1972年,美国广告权威杂志《AdvertisingAge》刊登出里斯和特劳特《定位时代》文章，标志着“定位”的诞生。

在往后的几十年里,人们对定位进行了不同层面的研究。

“定位”这个概念来自于传播，但是实际上在战略、营销和传播三个层次上都有所延伸.三个层次的“定位”协调统一能够聚合强大的竞争优势。

房地产项目定位房地产项目的前期研究,实际上关联了企业的发展战略和项目的市场判断选择两个问题.企业的核心能力和对项目的战略要求是房地产项目定位。

cn的前提条件，一个企业无法实现的项目定位,无疑将把企业置于风险的边缘。

反过来，一个基于企业发展战略而成功开发的项目,必将成为推动企业出品牌、出效益、出机制、出人才、出网络的重要推手，企业与项目之间是相互关联、相互促进的.房地产项目的前期定位研究是企业战略层面和项目营销层面的综合考虑，而非后期传播推广层面上的概念.房地产项目定位的原则（一）核心原则1。

适应性原则.即房地产项目定位必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇。

具体包含以下两层含义：一是与区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二是与区域房地产市场需求相匹配，一方面要根植于消费者生活中的根本需求和成长性需求。

另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没有在市场上得到充分满足的需求.2。

与企业发展战略和项目资源优势相一致原则.在企业发展战略的框架下进行房地产项目定位，符合企业的核心能力，体现企业的竞争优势，实现企业的发展目标。