关于如何发挥社区在老新村长效管理中作用的思考

关于如何发挥社区在
老新村长效管理中作用的思考
曹新恺
今年，经过区、街道的协调和努力，投入了大量人力、物力、财力，历经数月，对金城新村这个建于上个世纪八十年代的老新村进行了综合整治，通过集中整治改造，现在基础设施基本完备，居住环境显著改善，新村面貌焕然一新，居民群众连连称赞，生活品质大大提升。

然而在改造过程中和改造后发现，由于老新村自身存在着一些根深蒂固的“顽疾”，如房屋本身由于年代较长破损严重、居民的层次和素质参差不齐、老年人和外来租住人口较多。

如果还沿用以前的观念和管理，那很快就会造成环境的重新脏乱差，基础设施的再次破坏，变成第二个中联新村，也就失去了改造的意义。

如何巩固整治成果，如何引导居民参与管理，注重依法自治，使新村成为居民真正的幸福乐园，是摆在社区面前的一个全新课题。

一、改造后的新村目前存在的主要问题
1、环境意识有待提高。

新村改造后，道路平整，环境优美。

但是由于长期以来形成的居住习惯和生活理念很难在短期内随着新村面貌的提升而发生改变。

不文明行为仍旧屡禁不止，如乱搭建、乱堆放、乱停车、破墙开门，绿化带中种菜等现象时有发生。

乱设摊现象在5点左右还有回潮。

2、思想观念亟需转变。

由于是一个老新村，大部分居民习惯了政府买单提供服务的模式，而对花钱买服务的方式不理解。

有的车主对停车收费也不大愿意，有的居民不管合不合理，只要有一点不满就拒交费用。

特别是在新村改造过程中，一些居民由于个人意愿未被满足，就把情绪发泄到
社区和物业，不愿配合。

改造后，社区各类会议上有意识地宣传物业费交纳的相关信息，已遭多数居民的反对，甚至有的居民说可以交费，但以后不管遇到什么事，物业公司都要为其大包大揽。

3、新村配套设施存在不足。

由于改造需要，以前的店面已全部拆除，能够用于弥补物业服务经费的经营性用房非常少，基本上就是依靠停车费。

物业造血功能的不足已成为物业服务品质无法提升的一道硬伤。

居民的个性需求满足不了，也给以后开征物业费带来较大阻碍，造成了恶性循环。

4、新村未拆除违章存在隐患。

新村改造中，拆除了大量的违章建筑，封堵了部分破墙开门。

但是，由于各种原因，还是遗留了一部分违章建筑没有拆除，尤其突出的是主要道路旁的破墙开门。

居民对这些违章的存在反映比较强烈，甚至有人认为这是一种不公现象，把自家已经封堵的门重新开出来，违章现象死灰复燃。

但是现在除了上门做工作劝解并没有一种有效的手段能及时阻止这种现象的漫延。

5、业主委员会的作用没有得到有效发挥。

我们与老新村改造同步成立了业主委员会，但几个月下来，我认为并没有取得预期的效果。

业委会的工作热情并不高，其主要职责还不够明确，业委会成员的责任感和沟通协调能力还有待加强，这就造成了业委会在群众心目中的地位不高，威信不足。

二、社区在老新村管理中应发挥重要作用
为了避免出现“光鲜一阵子，最后又回到老样子”的怪圈，进行长效管理，在街道的协调下，街道下属的物业公司已经进驻金城新村，进行日常管理。

但这并不意味着社区可以一推了事，社区在老新村的管理中仍旧
担负着不可推卸的责任，不论是在加大宣传力度增强居民环境意识，还是促进群众生活方式、行为习惯、思维观念的转变，引导居民加强自我管理意识上，协调物业和居民之间的矛盾，社区都起着不可替代的作用。

针对上面存在的问题，我认为今后应从以下几个方面多方位与物业一起担负起维护老新村的改造成果的责任。

1、加大宣传，不断提升居民环境意识。

党建引领，通过党建宣传栏、支部例会，做好党员的宣传教育工作，。

引导各个党支部围绕老新村的共管共建树立出特色党支部。

在总支例会和党员组织生活会上，我就提议各支部书记以符合支部的实际开展诸如支部绿化责任区、支部花园、党员楼道等特色活动，让党员参与新村环境的日常管理和维护，充分发挥党员的模范带头作用，希望能让党员的实际行动来影响和带动周围的居民。

要把握好楼道宣传阵地，现在已经在每个楼道里安装了和谐楼道展板，作为展示居民温馨生活圈、连结居委和居民的阵地，营造“小区是我家，爱护靠大家”、“爱护环境，美化家园”的和谐新风，增强主人翁意识和责任感。

现在，社区还选了三到四个楼道作为和谐楼道的展示，以点带面，引导居民参与到和谐楼道的争创活动中。

以创建幸福社区为契机，开展一系列提倡文明行为，提倡文明生活的相关活动。

如“巧手变废为宝”、“婆媳联手共载幸福树”、“健康盆菜展示”、“六五”世界环境日主题讲座、自制环保袋等丰富多彩形式多样的活动，通过开展丰富多彩的活动，一方面提高社居委的凝聚力和向心力，另一方面可以使居民在活动中接受爱护环境意识，同时让参与活动的居民来影响周边居民培养绿色文明生活习惯。

2、潜移默化，转变居民消费意识
今年，社区组织居民代表徒步参观了沁园新村老村改造成果，同时，又参观了中联新村，通过与一些改造之后没有很好地维护又重回老样子的小区进行对比，用鲜活的例子让居民知晓长效管理做得好与不好的差异。

同时，要让居民看到管理的成效，感受到管理的成果，让他们认识到物业管理模式的重要性和必要性，灌输长效管理消费意识，逐步树立起“花钱买服务”的住房消费意识。

要帮助及时的居民解决一些日常生活遇到实际问题，在解决问题的过程中对居民进行正面引导，潜移默化地改变他们长期以来完全依赖政府的旧观念，构筑“政府扶持引导，住户共同参与”的市场化操作管理模式。

3、协助配合，充分发挥各方作用
物业、业委会、社区应当三方配合但不能一体，我认为没有相互配合、相互监督的管理是不能长效的。

今后新村的管理还是应当按照“物业提供服务、业主委员会开展自治管理和监督、社居委引导和协调”的原则三方携手共同管理，各行其职，相互配合。

对收取居民的费用一定要有透明度，物业在进行收费时，应当做好公示，让业委会和居民知晓取之于民，用之于民，便于业委会的监督，让居民放心。

对于物业费的收缴，我认为应缓交。

由于是一个老新村，存在一些无法解决的矛盾，居民有一种不用交任何费用的惯性思维，而且房管所也在收取房屋维修费，大多数居民会把房管所的收费等同于物业费。

另一方面，居民还没有感受到或看到物业的管理为他们带来的好处和便利。

当然为了物业公司的长期运作，也应适当收费。

我认为，首先逐步提升物业
管理的品质，在新村保洁、保绿、保安的基础上，扩大到楼道的保洁，公共设施的维护等，并逐步向居民收取适当的卫生费等，来维持物业公司的正常运作。

进一步强化业主委员会的地位和作用，明确职责，更好地配合居委和物业进行日常监管。

尊重业委会的知情权、参与权、决策权，只有让业委会成员参与管理，才能调动他们的积极性、主动性和创造性，把解决居民问题的主动权交给他们，才能让业委会真正动起来，实行自我管理、自我宣传，在居民群众中树立起威信，发挥作用，我们的“好意”，才能真正变成居民的“好处”。

社区在引导宣传的同时，也应起好桥梁作用，对物业和居民之间的矛盾不能一推了事，及时主动的化解纠纷。

在居民家中大力宣传物业的作用，让居民了解和理解物业，从而能配合物业的工作。

社区应建立定期碰头会、重大事项协调会、突发事件通报等协商合作机制，协调社区事务，及时解决小区业主反映强烈的问题，
这样，通过三方的协调、协作与协商，实现和解与和谐，不仅拓展了社区居民自治的渠道，化解了矛盾冲突，更使小区在管理、服务工作上突破了以往各方职能单纯“叠加效应”的局限，真正体现出多维立体的“乘方效应”实现互利多赢、业主受惠欣喜、小区和谐优美的自治管理目标。

4、严格管理，及时制止不文明现象的发生。

加强巡查力度，及时发现和制止违章及不文明现象的发生。

如果刚开始不及时制止，就会漫延，居民就会把这种现象变成一种习惯。

如近期，有部分居民在绿化带里种菜，社区组织居委干部连续几次在没有通知居民
的情况下，对绿化内的菜进行铲除，在第一次行动时，出现居民漫骂等现象，第二次，就有居民出来指责种菜的居民了，到以后的几次，没有一个居民出来骂街，种菜现象也大幅度的减少。

这说明，居民的一些陋习经过严格的管理后还是可以很快转变的。

同样的，违章开门，违章建筑如现在得不到有效的拆除，少数居民就会蠢蠢欲动，封堵的门和违章建筑就会遍地开花。

因此，建议领导能重视这一问题，解决遗留问题的同时，有一支队伍能把违章建筑及开门制止在萌芽状态中。

为了制止不文明现象，社区还成立了一支由居委干部与业主委员会成员、热心居民组成的志愿服务队伍，参与到老新村管理中去。

让他们积极投入宣传发动和巡回检查行动中去，加强沟通，搜集民意，及时发现问题，解决问题。

总之，老新村改造后的管理是一项长期和综合性的工程，关系到群众的切身利益，只靠一方的力量是达不到长效管理的目标的。

老新村的管理机制不同与新建小区，没有即成的模式供我们参考，且新村内矛盾错综复杂，这就需要我们边实践边总结边完善。

将围绕新村管理，侧重宣传引导，扎扎实实地履行好社区的职责，为切实提高百姓生活居住环境、建设“幸福金城、幸福家园”而不断努力。

2010.11。