成都【中海格林威治城】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组二○○七年十二月成都【中海格林威治城】项目后评估报告前言：成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。
成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。
目录核心内容提要 (2)【项目概况及评估综述】 (4)【项目投资管理评估】 (5)【项目规划设计工作评估】 (9)【项目营销工作评估】 (16)【项目进度、工程管理评估】 (28)【项目成本管理评估】 (35)核心内容提要【投资管理评估】➢中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。
➢该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。
经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。
但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。
【财务管理评估】➢该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。
但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。
【规划设计工作评估】➢格林威治城项目作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构，在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量得到了双赢的结果。
【营销工作评估】➢格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。
➢住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公司市场领导者的地位；商业物业成功招商与销售，重新奠定了区域娱乐行业霸主的地位，推动了娱乐经济的发展；商业物业、商务公寓、农贸市场的销售使我们积累了大量的实际经验，同时更清晰的认识到短期目标与长期目标的关系。
【发展进度、工程管理评估】➢项目发展周期总体控制符合计划要求，但从拿地签定土地出让合同到正式开工长达13个月，超出计划3个月，严重影响了整个项目发展周期，也是造成本项目发展周期长的一个主要原因。
➢格林威治城小户型精装房是成都公司第一个全精装工程，具有分包多，时间紧，成品保护困难等特点，通过实施装修主包制、集成分判，减少分包、现场管理高效灵活等方法，较好的实现了工程管理和质量控制，为今后装修工程提供了宝贵经验。
【成本管理评估】➢项目实施阶段与可研阶段相比，前期费用，建安成本，营销费用以及管理费用增加较大。
实施阶段建安成本与控制指标相比，总体水平因政府不可抗力原因有所增加，但在公司规定的超支范围内，除去政府原因，实际建安费用与控制指标基本持平。
【项目概况及评估综述】1、项目概况➢中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局以311万元/亩竞得的与文里地块项目。
项目地处成都市区东南区域一环路外侧：北临一环路南一段和九眼桥，南靠四川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平南街。
成都市锦江南岸，与百年高校四川大学比邻而居，著名的文化遗址望江公园和水井坊也近在咫尺。
➢成都市从城市整体发展战略出发，市政府提出了向东向南发展战略，而本地块正处于城市东部和南部的交界的位置，战略地位显著。
同时地块本身又地处川大居住区范围内，因此地块的质素好，起点高，具相当的发展潜值。
2、项目经济技术指标➢项目占地面积为76.231亩（合50,821.2㎡），容积率3.56。
总建筑面积208,109.64㎡，其中住宅（含1号楼商务公寓，下同）建筑面积为143,411.28㎡，共1,211户；商业建筑面积为24,819.87㎡；农贸市场建筑面积为4,256.05㎡（含部分商铺，下同），车库建筑面积为25,068.31㎡，不可售面积10,554.13㎡（包括会所、游泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务用房等）。
3、项目开发周期➢中海格林威治城于2003年4月24日与成都市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：5101武<2003>出让和同第13号），截止到格林威治城B区全面入伙，项目发展总周期为3.57年，共计43个月。
其中A1区、A2区及16#楼、B区建筑施工周期分别为1年零2个月（计406天）、1年零1个月（计176天）、2年零4个月（计813天）。
4、项目综合评估➢成都房地产市场自2003年以来步入了高速发展阶段，为格林威治城的成功开发和销售提供了良好的市场契机。
中海格林威治城是中海地产成都公司的第一个通过公开拍卖竞得的地块项目，是继中海名城之后的一个集高层住宅、商业街、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的精品复合项目，其操作难度远高于中海名城，具有巨大的挑战性。
➢成都公司通过充分的市场调研和准确的市场定位，比较成功的实现了市场定位和产品策划阶段决定的产品形态，并且在过程中不断的调整和持续创新，保证了产品的先进性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量都得到了良好的控制。
➢在工程实施阶段，加强工程进度管理，严格把控工程质量，真正实现中海地产“过程精品”的生产施工理念。
➢销售阶段，产品定位中目标客户定位、产品定位细节的推敲及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。
准确把握销售时机，克服了“非典”、宏观调控等重重困难，最终使本项目成为片区的标志性建筑，得到了行业内和消费者的普遍认可【项目投资管理评估】1.项目背景及合同执行情况➢【中海格林威治】项目位于成都市区东南区域一环路外侧：北临一环路南一段和九眼桥，南靠四川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平南街。
➢该项目净用地面积为5.08万平方米，容积率3.56。
总建筑面积20.81万平方米，可售面积19.75万平方米，其中住宅14.34万平方米，商业2.48万平方米，农贸市场0.43万平方米，车库2.51万平方米；不可售面积1.06万平方米。
➢该项目由中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局成功竞得，2003年4月24日签订土地出让合同，合同执行情况良好。
2.项目发展期内成都市宏观经济及房地产市场回顾➢【中海格林威治】项目于2003年4月24日签订土地出让合同，2003年10月23日首批A1区开盘销售，截止至2007年6月30日，完成销售面积17.83万平方米，占全部可售面积的90％。
➢在2003～2006年项目主要发展期内，成都市主要宏观经济指标表现良好：✧GDP与人均可支配收入稳步增长，分别由2003年的1,871亿元和9,641元/人增长至2006年的2,750亿元和12,789元/人，年均复合增长13.70％和9.9％；✧作为西南部核心城市和重要发展极，发展期内成都市人口集聚效应明显，城市市区人口年均复合增长率达到3.18％；✧良好的宏观经济发展带动下，房地产投资额呈现逐年高速增长态势，由2003年的245.4亿元增至2006年的619.17亿元，年均复合增长率高达36.14％。
➢该项目发展期内，成都市房地产市场总体上亦处于起步上升、快速发展的繁荣时期，主要体现在：✧市场总体投入、产出规模持续快速且交替增长：2003～2006年投资额及销售额年均复合增长率分别达到36.14％和39.55％，且次年销售额及投资额均分别高于上一年度的投资额及销售额，这一方面发映出在此期间宏观意义上当年投资额可以在下一年度收回，另一方面则反映出开发商和消费者均对市场持有良好的预期；✧销售量和销售价格同步增长，2006年全市商品房销售面积和均价分别为1,533万平方米和3,592元/平方米，与2003年相比年均复合增长16.6％和19.7％；✧供求态势良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。
➢在政策面上，项目发展期内国家陆续颁布多项法规及政策，开展了对房地产市场的综合治理整顿并逐步加大加深了调控力度，对成都市场及本项目均带来了一定影响。
2005年国家出台“国八条”为代表的一系列措施来稳定住房价格，房价涨幅趋缓，下半年成都房地产市场出现一段时间的观望期，本项目销售速度也受到一定影响。
体现在以下几点：➢不可售面积巨幅增加。
项目总建筑面积增加11,636平方米，增幅5.92％：其中可售面积增加了2,262平方米，增幅1.16％；不可售面积（包括会所、游泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务用房等）大幅增加了9,374平方米，增幅高达794％，可研阶段对此部分所需的规划面积估计不足。
该部分面积的增加侵占了部分容积率面积，不但将对土地相对成本产生一定影响，而且显然将影响总建安成本及最终盈利。
➢可售面积总量变化不大，但其中各子物业类型指标变化较大，其中：住宅面积总量变化最大，与可研相比减少11,767平方米（减少了7.6％）；农贸市场面积变化幅度最大，增加了41.9％（增加了1,256平方米）；商业及车库分别增加了6,300～6,400平方米，增幅34％。
➢可从各销售物业类型的销售价格和销售率进一步探讨规划指标变动对收益的影响。
（此项分析中销售数据为此次后评估截至日之“实际发生数据”，而非“预✧住宅部分目前基本销售完毕，实际完成销售面积98％；实际销售价格与可研相比增幅较大，达到23.5％，而实际销售额仅比可研增长11.9％，主要原因为该部分规划指标的减少幅度较大，并未使该部分收益达到最大化，可采用分解技术对其进行初步定量分析：P＝A2×B2－A1×B1＝【（A2－A1）×B1】+【（B2－B1）×A2】P：收益增加值A1：可研销售价格B1：可研销售面积A2：实际销售价格B2：实际销售面积其中：【（A2－A1）×B1】可理解为售价（市场）变动影响贡献值【（B2－B1）×A2】可理解为面积指标变动影响贡献值✧商业部分总体销售状况基本良好，目前完成全部可售面积的83％，且目前实际销售面积超过可研预计销售面积10.6％；其售价与可研相比增长2.8％，销售总额增长了13.7％。
