关于加快推进“三旧”改造工作的意见穗府〔2009〕56号

广州市“三旧”改造涉税政策执行第一章总则第一条为大力推进广州市旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”)的改造，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，根据现行有效的税收法规政策以及《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）等文件规定，制订本指引。

第二条本指引适用于已纳入广州市“三旧”改造范围的旧城镇、旧村庄（含村留用地）、旧厂房的改造。

第二章“三旧”改造模式第三条旧城镇改造模式。

旧城镇改造模式主要以政府主导方式为主，其运作流程如下：政府收回土地→委托相关单位进行拆迁及补偿→土地公开出让（或划拨）→建设单位出资建设安置房及商品房（其中安置房用于安置被拆迁户，实行产权置换）。

第四条旧村庄（含村留用地）改造模式。

旧村庄改造原则上是将原有村用地划分为融资地块和复建地块两部分。

融资地块通过出让方式引入房地产开发企业（以下简称开发企业）进行开发，复建地块用于建设村民复建房和村集体物业，复建地块土地使用权仍为村。

其改造模式具体包括:（一）政府主导模式。

运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式公开出让→开发企业受让该地块的使用权，向政府支付全额土地出让金（含复建成本）→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→政府向村经济组织支付征地补偿款→村经济组织用政府支付的补偿款组织兴建复建房、集体物业和对村民进行经济补偿，复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金。

开发企业与村经济组织没有直接的经济关系和合作关系。

（二）开发企业代建模式。

运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式挂牌协议出让→开发企业向政府支付融资地块的土地出让金→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→作为《国有土地使用权出让合同》的附加协议条款，开发企业需承担复建房全部改造成本并代为建设（复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金）→拆迁补偿由开发企业直接支付给村经济组织或拆迁户。

“三旧”改造相关法律法规汇总一、基础类法律法规1.《中华人民共和国行政许可法》【时效性】现行有效内容包括：行政许可的设定、行政许可的申请、听证、变更与延续等。

2.《中华人民共和国村民委员会组织法(2010修订)》【时效性】现行有效内容包括：村民的认定、村民委员会的性质、居民委员会决定事项和程序、居民委员会财产的认定等。

3.《中华人民共和国城市居民委员会组织法》【时效性】现行有效内容包括：居民委员会的性质、居民委员会成员、集体事项决定程序、集体财产的认定等。

4.《中华人民共和国民法通则(2009修正)》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：民事行为能力、宣告失踪和宣告死亡程序、民事法律行为、行为、委托代理行为、婚姻关系、继承关系等。

5.《中华人民共和国物权法》【时效性】现行有效内容包括：所有权性质的认定、不动产所有权认定、不动产权利的注销方式、共有关系、土地承包经营权、建设用地使用权取得方式、宅基地认定、担保法律关系等。

6.《中华人民共和国合同法》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：合同订立主体的认定、合同效力的认定、合同转让、合同全面履行的认定、违约行为和违约责任的认定、租赁合同法律关系等。

7.《中华人民共和国婚姻法(2001修正)》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：结婚的法律效力、夫妻共有财产认定和分割等。

8.《中华人民共和国继承法》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：法定继承、遗嘱继承和遗赠、继承权丧失、遗产认定及分割等。

二、土地类法律法规1.《中华人民共和国土地管理法(2004修正)》及《中华人民共和国土地管理法实施条例(2011修订)》【时效性】现行有效内容包括：土地所有权性质、国有土地所有权和集体土地所有权划分、土地使用权取得方式、土地利用总体规划、建设用地取得方式及土地征收征用补偿标准等。

2.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》【时效性】现行有效内容包括：国有土地使用权出让的最高年限、出让方式、土地用途的变更等。

广州市城市更新的政策沿革与制度创新摘要：城市更新建设是强化城市发展战略、统筹生产、生活、生态空间布局、落实保障重大项目用地需求的重要举措。

2009年以来，广州市在城市更新建设上进行了一系列的探索，逐步补充和完善了城市更新的改造政策，并对一些配套政策也进行相应更新。

广州市城市更新改造模式呈现出趋于多样化、更照顾被改造地块单位和个人的利益、开创农村集体建设用地转为国有用地的途径等特征，为其他省市的城市更新政策制定与制度创新提供参考借鉴。

关键词：城市更新；政策沿革；改造模式2008年底，广东省与国土部签订了合作共建节约集约用地示范省工作协议，将城市更新作为其中一项重要任务和政策创新。

经过近十年的实践探索，广州市在城市更新的工作机制、运行模式、政策体系等方面开展了多重探索，为国家城镇低效用地再开发提供了宝贵的实践经验。

1.广州市城市更新政策解读及演变过程广州市的城市更新政策，既是对省各版城市更新政策的回应，同时也针对广州市的城市建设实际情况，对城市更新进行指引细化。

广州市在执行城市更新政策主要以市府、市办公厅、市更新局等部门发布的16个政策为主，内容涵盖了集约节约用地、基础数据、成本控制、简政放权、方案审批、市场监管等方面。

表：广州市城市更新政策演变序号发文单位文号标题纵观其演变历程，《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号文）（已废止）、《关于加快推进“三旧”改造的补充意见》（穗府[2012]20号文）、《广州市城市更新办法及配套文件》（穗府令134号文、穗府办[2015]56号）、《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规[2017]6号文）、《关于深入推动城市更新工作的实施细则》（穗府规[2019]5号）这五个文件起到核心作用。

2009年12年，广州市政府出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号文），提出“政府主导，市场参与，多方共赢”、“集约节约，分类引领，结构升级”、“全面改造、综合整治”。

十、“三旧”改造项目分散土地归宗（并证）
【办理依据】
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《土地登记办法》；
3、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）；
4、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）；
5、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）；
6、《增城市“三旧”改造实施办法（试行）》（增府〔2010〕10号）。

【办理条件】
1、纳入增城市“三旧”改造规划和年度实施计划；
2、拟进行合并归宗的土地属于同一使用权人；
3、拟进行合并归宗的土地已全部办理了土地确权登记；
4、土地权属性质同为国有土地，且归宗符合城乡规划要求；
5、涉及改变土地规划条件或延长使用年限的，需依法补交土地出让金；
6、已办理土地使用权抵押、地役权登记的土地归宗，必须办理注消土地抵
押权、地役权登记的相关手续；
7、拟归宗的土地使用权不属于法律法规限制权利的类型。

【办理部门】土地房产交易所
【办理窗口】增城市荔城街光明西路108号市国土房管局一楼大厅【收费标准】不收费。

附件2关于城市更新1+3政策的起草说明一、起草背景我市于2010年颁布了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府…2009‟56号，下称“56号文”），于2012年颁布了《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府…2012‟20号，下称“20号文”），对促进和规范全市“三旧”改造工作发挥了重要作用。

经过5年多的实践，“三旧”改造在促进产业结构调整、提升土地利用效率、改善人居环境等方面发挥了积极作用，取得了明显成效。

但随着我市经济转型发展，政策还需要继续完善、提升，市法制办会同市城市更新局牵头起草了城市更新1+3政策。

二、起草思路1+3政策总结我市5年来“三旧”改造的实践经验，按照“立足城市更新、强化政府主导、侧重连片改造、注重利益调节、优化改造流程、保障制度廉洁”的六大原则，突出做到“四个坚持”：一是坚持与广东省“三旧”改造政策等相关文件保持衔接；二是坚持加强城市更新工作规范性和操作性；三是坚持针对实践中的情况、问题，完善规定，推动实际问题解决；四是坚持尊重各利益主体的合法权益，实现利益平衡。

三、主要内容城市更新1+3政策对我市56号文、20号文及相关配套文件进行了完善：一是注重保障公共利益，实现多方共赢。

城市更新项目应当注重长期效益和可持续发展，完善各利益主体土地增值收益共享机制，妥善处理好公共利益、城市更新区域涉及的权属人、投资企业及其它利益相关者的责、权、利关系，促进经济效益、社会效益和生态效益的协同提升，保障城市可持续发展。

二是加强基础数据调查，优化工作流程。

建立政府主导进行的基础数据调查制度和共享机制。

规范工作流程，强化实施监管。

一方面在土地及建筑物信息核查、规划编制阶段，确保数据的准确性；另一方面优化政府相关部门的审批和监管。

三是强化公众参与，实现规范操作。

通过城市更新中的公示、征求利害关系人意见、组织专家论证等多种形式，实现城市更新的公众参与，引入公众咨询委员会和村民理事会制度，充分保障权利人的知情权、参与权。

前 言土地，作为城市建设的载体，是不可再生的宝贵资源。

随着广州的飞速发展，土地资源捉襟见肘，城市存量土地的节约集约利用，成为我们不得不面对的选择。

“三旧”改造，正是这样一条新路的探索。

自2009年以来，广州“三旧”改造取得了显著的效果。

随着三年试验期的即将届满，广州市对“三旧”改造政策进行了必要的补充和完善，并相应更新了一些配套政策。

为了让全社会对广州市当前的“三旧”改造政策有一个全面的了解，特编写了这本《广州“三旧”改造政策问答》。

本书分为五部分，第一部分介绍了广州市“三旧”改造的一般政策；第二部分介绍了广州市的旧城、旧村（城中村）、旧厂改造的具体政策；第三部分介绍了广州市完善历史用地手续；第四部分介绍了广州市“三旧”改造业务管理；第五部分附录了广州市“三旧”改造的几个主要政策文件。

本书内容还有诸多不完善之处，随着广东省和广州市“三旧”改造政策的逐步完善，本书还需要适时修改充实，恳请批评指正。

目 录第一部分“三旧”改造一般政策1.“三旧”改造政策出台的背景是什么？ (2)2. 哪些土地属于“三旧”改造的范围？ (3)3.“三旧”改造用地与新增建设用地的差异有哪些？ (4)4. 省市关于“三旧”改造的核心政策文件有哪些？ (4)5.“三旧”改造政策与现行土地管理政策的主要差异是什么？ (5)6. 广州市“三旧”改造总体思路和策略是什么？ (7)7. 与56号文相比，《补充意见》有哪些主要变化？ (12)8. 哪些用地优先纳入收储范围？ (14)9. 广州市“三旧”改造的财政支持有哪些？ (15)10. 边角地、插花地、夹心地如何处理？ (15)11. 广州市“三旧”改造目前的成效如何？ (16)12. 目前没有纳入标图建库范围的地块是否有机会享受“三旧”改造政策？ (18)广州“三旧”改造政策问答第二部分“三旧”改造具体政策旧城改造1. 旧城更新改造的思路和实施策略有哪些？ (20)2. 旧城更新改造的拆迁补偿安置如何保障市民的知情权和参与权？ (23)3. 旧城更新改造的基本模式有哪些？ (23)4. 旧城更新改造项目如何保障公共服务设施建设？ (24)5. 旧城更新改造的财政扶持政策有哪些？ (25)城中村改造1. 城中村改造的主要思路和实施策略有哪些？ (26)2. 全面改造的城中村项目用地范围如何确定？ (27)3. 城中村改造的基本模式有哪些？ (27)4. 如何规范城中村的改造主体和运作方式？ (28)5. 城中村改造有哪些优惠政策？ (29)6. 城中村改造范围内集体经济物业复建总量核定的标准是什么？ (30)7. 城中村改造的成本核算标准是什么？ (31)8. 城中村改造的货币补偿标准是什么？ (34)目录9. 城中村改造中的安置房能否办理房地产权证和交易？ (35)10. 56号文规定广州市全面改造的城中村有哪些？ (35)11. 全面改造的城中村总体要求是什么？ (36)12. 全面改造的城中村项目有什么财政支持政策？ (37)13. 全面改造的城中村，拆迁补偿安置方式有哪些？ (38)14. 全面改造的城中村，村民回迁补偿安置建筑面积如何确定？ (38)旧厂改造1. 旧厂改造的原则是什么？ (41)2. 旧厂改造中纳入旧城区成片改造范围但不具备独立开发的旧厂房用地如何处理？ (41)3. 旧厂改造中的原土地使用权人和实际使用人不一致时，如何处理？ (42)4. 旧厂改造的土地收益如何分配？ (42)5. 旧厂改造公益征收项目如何补偿？ (43)6. 旧厂改造项目，原址用地性质不符合规划控制要求且近期内未纳入储备计划或者实施规划建设的如何处理？ (44)7. 政府可否先行组织地块出让再实施搬迁？ (44)广州“三旧”改造政策问答第三部分完善历史用地手续1. 利用“三旧”改造政策完善历史用地手续的主要好处是什么？ (46)2. “三旧”改造完善历史用地手续工作分哪几种类型办理？ (46)3. 哪些用地可以按“三旧”改造政策申请完善历史用地手续？ (47)4. 哪些用地可以申请直接办理国有建设用地或集体建设用地权属确认手续？ (47)5. 哪些用地可以申请完善征收手续？ (47)6. 哪些用地可以申请完善集体建设用地手续？ (48)7. 城市规划为城市绿地和道路等的用地，是否可以按“三旧”改造政策完善历史用地手续？ (49)8.“三旧”改造完善历史用地手续需要编制改造方案吗？ (49)9.“三旧”改造完善历史用地手续工作主要涉及哪些费用？ (49)10.“三旧”改造完善历史用地手续涉及费用由谁承担？ (50)11. 有集体土地所有证是否可以不办理《确认函》？ (51)目录12. 已办理《集体土地所有权证》的用地，还需要完善历史用地手续吗？ (51)13. 完善历史用地手续是否需要抵扣留用地指标？ (51)14. 如何认定用地发生时间为1987年前？ (52)15. 办理《勘测定界报告书》过程中权属调查需注意哪些事项？ (52)16. 关于完善征收类型中，哪些情况需被征地村集体出具留用地安排情况说明？ (53)第四部分“三旧”改造业务管理1.“三旧”项目改造方案具体有哪些申报主体？需要注意哪些特殊情况？ (56)2.“三旧”项目改造方案的申报和审查程序是如何规定的？ (57)3.“三旧”项目改造方案如何批复？ (58)4.《补充意见》印发执行后，如何做好新老政策衔接？ (59)5.“三旧”改造方案批复后，改造主体如何办理报建手续？ (60)6.“三旧”改造年度实施计划的编制原则是什么？ (60)7. 年度实施计划可以调整吗？ (60)8. 如何监管“三旧”改造方案实施过程？ (61)广州“三旧”改造政策问答9. 如何避免“三旧”改造项目特别是城中村改造项目烂尾？ (61)附录“三旧”改造主要政策文件一、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府〔2009〕78号） (64)二、关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府〔2009〕56号） (72)三、关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见（穗府〔2012〕20号） (94)四、“三旧”项目改造方案报批管理规定（穗旧改办〔2012〕71号） (103)第一部分“三旧”改造一般政策第一部分“三旧”改造一般政策广州“三旧”改造政策问答1.“三旧”改造政策出台的背景是什么？答：“三旧”改造是城市发展到一定阶段，在土地集约化发展的要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村庄”的改造。

广州市三旧改造工作办公室印发《“三旧”项目改造方案报批管理规定》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市三旧改造工作办公室印发《“三旧”项目改造方案报批管理规定》的通知（穗旧改办〔2012〕71号）各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：为稳步有序推进我市“三旧”改造工作，规范已纳入市“三旧”改造年度实施计划的“三旧”项目改造方案的申报、审查及审批工作，我办研究制订了《“三旧”项目改造方案报批管理规定》。

经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

执行中遇到的问题，请径向我办反映。

专此通知二〇一二年十一月二十七日“三旧”项目改造方案报批管理规定根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）和《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府〔2012〕20号），按照“政府主导、规划先行、成片改造、配套优先、分类处理、节约集约、应储尽储”的原则，为稳步有序推进我市“三旧”改造工作，规范已纳入市“三旧”改造年度实施计划的“三旧”项目改造方案的申报、审查及审批工作，现制订本规定。

一、案件分类（一）根据用地类型不同，改造方案业务类案件分为旧城、旧村、旧厂房三类。

（二）同一更新改造单元中包含旧城、旧村或者旧厂房地块时，以主要地块的用地类型确定业务种类。

二、统一申报按照旧城、旧村、旧厂房三类业务，分别按以下规定申报：（一）旧城改造项目由区政府或市政府指定机构统一向市“三旧”办申报。

（二）旧村改造项目由村民委员会或村集体经济组织向区政府申报，由区政府审查后统一向市“三旧”办申报。

（三）旧厂房改造项目由土地单一权属人申报，涉及不同权属人的成片连片旧厂房改造项目由区政府或市政府指定机构统一向市“三旧”办申报。

广州市“三旧”改造中的城市更新发展研究——猎德村改造案例分析广州大学建筑与城市规划学院城市规划原理指导老师曲少杰建环零八一班罗明艺0816030016摘要：广州市“三旧改造”如火如荼地进行中，对其当中的城市更新发展研究，就以猎德村的改造为例进行分析。

猎德村作为广州市城中村的改造的第一个试点，其发展模式及当中出现的问题，很值得我们一一探讨研究。

关键词：改造容积率猎德村城市规划1、调研概况介绍三旧改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。

“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。

1.1 旧村居主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。

具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。

1.2 旧村改造具体进展情况2020年前，基本完成138条“城中村”改造任务，目前，已有15条村完成了改造方案审批工作。

其中猎德村复建安置房已建成投入使用；林和村已清拆完毕，安置房工程已开工建设；杨箕已基本拆平并完成土地公开出让工作；琶洲、文冲、冼村、小新塘村已开始签订拆迁安置补偿协议及部分拆除，花地、西塱裕安围已开始安置房建设。

据悉，今年旧村改造方面，重点推进位于珠江新城、白云新城等十大城市重点功能区以及番禺南站地区等重点区域，影响城市景观和区域协调发展的旧村（城中村）全面改造项目；在推进海珠区黄埔古村、荔湾区裕安围村综合整治项目的基础上，启动花都狮前村等几个具有历史文化保护价值的旧村整治项目。

1.3 主要政策依据⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号）⑵《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）⑶《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》（粤府办[2009]122号）⑷《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号）⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿）⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）1.4 全面改造模式的财政支持政策⑴．全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。

广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见文章属性•【制定机关】广州市人民政府•【公布日期】2009.12.31•【字号】穗府[2009]56号•【施行日期】2009.12.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】机关工作正文广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府〔2009〕56号）各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，着力推进我市旧城镇、旧村庄、旧厂房（以下简称“三旧”）改造工作，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，现根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号，以下简称《若干意见》）有关精神，结合我市实际，提出如下意见。

一、深刻领会省“三旧”改造工作指示精神，认真抓好贯彻落实“三旧”改造是在当前土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地工作的重要内容，也是改善城市面貌和人居环境，提升居民生活品质，建设宜居现代城市的必然要求。

为推进该项工作，省政府专门下发文件，在补办征收手续、补办农用地转用手续、补办供地手续、土地出让收益、农村集体建设用地改变为国有土地，以及边角地、插花地、夹心地的处理等六个方面实现了“突破”，为我市推进“三旧”改造工作提供了历史性契机。

对此，各级、各部门要认真组织学习《若干意见》，深刻领会省“三旧”改造工作指示精神，进一步提高对推进“三旧”改造的思想认识，增强抓好“三旧”改造的责任感和紧迫感，掌握“三旧”改造工作目标、原则和总体要求，切实把“三旧”改造工作摆上当前工作的突出位置，使我市“三旧”改造工作真正取得成效。

二、严格掌握好“三旧”改造政策范围，坚持依法依规办事“三旧”改造政策性强、影响面广，涉及诸多方面的利益。

为此，省政府文件对“三旧”改造的范围及享有的政策条件作了明确规定，这是各级、各部门推进“三旧”改造的依据。

广州市三旧改造涉税政策第一章总则第一条为大力推进广州市旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”)的改造，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，根据现行有效的税收法规政策以及《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）等文件规定，制订本指引。

第二条本指引适用于已纳入广州市“三旧”改造范围的旧城镇、旧村庄（含村留用地）、旧厂房的改造。

第二章“三旧”改造模式第三条旧城镇改造模式。

旧城镇改造模式主要以政府主导方式为主，其运作流程如下：政府收回土地→委托相关单位进行拆迁及补偿→土地公开出让（或划拨）→建设单位出资建设安置房及商品房（其中安置房用于安置被拆迁户，实行产权置换）。

第四条旧村庄（含村留用地）改造模式。

旧村庄改造原则上是将原有村用地划分为融资地块和复建地块两部分。

融资地块通过出让方式引入房地产开发企业（以下简称开发企业）进行开发，复建地块用于建设村民复建房和村集体物业，复建地块土地使用权仍为村。

其改造模式具体包括:（一）政府主导模式。

运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式公开出让→开发企业受让该地块的使用权，向政府支付全额土地出让金（含复建成本）→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→政府向村经济组织支付征地补偿款→村经济组织用政府支付的补偿款组织兴建复建房、集体物业和对村民进行经济补偿，复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金。

开发企业与村经济组织没有直接的经济关系和合作关系。

（二）开发企业代建模式。

运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式挂牌协议出让→开发企业向政府支付融资地块的土地出让金→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→作为《国有土地使用权出让合同》的附加协议条款，开发企业需承担复建房全部改造成本并代为建设（复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金）→拆迁补偿由开发企业直接支付给村经济组织或拆迁户。

“城中村”（旧村）改造政策问答1.问：为什么要进行“城中村”（旧村）改造？有什么好处？答：“城中村”（旧村）虽然在我市的发展过程中有过不可忽视的贡献，但普遍存在“脏、乱、差，”居住环境恶劣，基础设施薄弱，治安和消防隐患大等问题。

开展“城中村”（旧村）改造，是为了改善“城中村”（旧村）人居环境，提高村民（居民）生活品质，实现集体经济收入增长、村民收益增加、城市品味提升和城市可持续发展的共赢。

2.问：“城中村”（旧村）的改造有哪些模式？答：“城中村”（旧村）改造主要分两种模式：（一）全面改造模式。

即以整体拆除重建为主的改造。

位于城市重点功能去、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的“城中村”（旧村），按照城市规划的要求，一般采用此种模式。

（二）综合整治模式。

主要以清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防道路，实现三线下地、雨污分流，加强环境整治和立面整饰为主的改造。

位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的“城中村”（旧村），多采用此种模式。

3.问：哪些“城中村”（旧村）可进行全面改造？答：符合以下条件之一的“城中村”可进行全面改造：（1）位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的“城中村”，可进行全面改造。

（2）其余的“城中村”（旧村），经村民代表大会应到会代表三分之二以上同意后提交全面改造申请，报经区、市“三旧”改造领导小组审议同意的，可进行全面改造。

4.问：“城中村”（旧村）改造主体是谁？拆迁主体又是谁？答：根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）文得有关规定，村集体经济组织是“城中村”（旧村）改造和拆迁的主体。

5.问：政府和村集体在“城中村”（旧村）改造仲的职责是什么？答：“城中村”（旧村）改造的原则是：“政府指导，村为主体，市场参与”。

政府负责统筹组织改造工作的推进，协调、解决改造过程中出现得问题，村集体经济组织负责具体推进本村“城中村”（旧村）改造中的有关工作，包括开展土地及房屋现状情况摸查、编制改造方案（含经济平衡测算）、制定拆迁补偿安置方案和实施计划、确定融资方式、组织实施动迁和安置房建设和分配等工作。

天河区城中村整体改造工作指引一、总则根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）的有关精神，进一步规范程序，提高工作效率，保证全区城中村改造工作依法、规范、健康、有序、有效进行，制定天河区城中村改造工作程序指引。

二、准备阶段（一）思想发动和现状摸查1、村公司董事会表决（街道办事处列席会议），讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议。

2、党员，股东代表大会表决、讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议，开展下一步工作。

3、思想发动：由转制社区做好转制居民思想工作，解释和宣传城中村改造政策。

4、现状摸查：在开展宣传工作的同时，由转制社区组织开展现状摸查工作，了解村民的改造意愿，提供现状的初步情况。

5、村民大会统一意见，在街道办事处指导下采用召开村民大会或通过发放调查表的形式征求村民意见，如80%以上村民同意启动城中村改造工作，开展下一步工作。

（二）改造范围确认村集体经济组织根据现状摸查的情况和村民改造意愿，分析提出初步改造范围，在现场踏勘的基础上，由区城改办会同区规划分局、区国土房管分局、街道，依据“三旧”改造政策要求，规划和国土的有关规定核定改造范围线，规划范围确定要求（详见附件一）。

（三）现状测量调查由村集体经济组织委托有资质的房地产测量单位对初步划定的城中村改造范围的情况进行测量，调差，现状测量、调查的具体内容（详见附件二）。

（四）现状建构筑物数量确认由村集体经济将城中村现状建构筑物数量按照合法产权证、合法规划批文、历史建筑（注册建设年份）等情况进行分类造册，报区规划分局、区国土房管分局审核，有房产证和有规划批文的测量成果部分由区国土局和区规划局予以确认，历史建筑由街道处理确认，区城改办汇总这三部分的现状建筑量。

（五）选定开发模式村集体经济组织根据自身的情况选定开发模式（自主开发、融资地块公开出让）。

三、改造方案编制、审查、审批阶段（六）提出拆迁安置原则性方案村集体经济组织根据确认的城中村改造范围和现状建构筑物数量的情况，依据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）中“城中村”整治改造的拆迁补偿安置办法，提出拆迁安置原则性方案。

天河区城中村整体改造工作指引一、总则根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）的有关精神，进一步规范程序，提高工作效率，保证全区城中村改造工作依法、规范、健康、有序、有效进行，制定天河区城中村改造工作程序指引。

二、准备阶段（一）思想发动和现状摸查1、村公司董事会表决（街道办事处列席会议），讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议。

2、党员，股东代表大会表决、讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议，开展下一步工作。

3、思想发动：由转制社区做好转制居民思想工作，解释和宣传城中村改造政策。

4、现状摸查：在开展宣传工作的同时，由转制社区组织开展现状摸查工作，了解村民的改造意愿，提供现状的初步情况。

5、村民大会统一意见，在街道办事处指导下采用召开村民大会或通过发放调查表的形式征求村民意见，如80%以上村民同意启动城中村改造工作，开展下一步工作。

（二）改造范围确认村集体经济组织根据现状摸查的情况和村民改造意愿，分析提出初步改造范围，在现场踏勘的基础上，由区城改办会同区规划分局、区国土房管分局、街道，依据“三旧”改造政策要求，规划和国土的有关规定核定改造范围线，规划范围确定要求（详见附件一）。

（三）现状测量调查由村集体经济组织委托有资质的房地产测量单位对初步划定的城中村改造范围的情况进行测量，调差，现状测量、调查的具体内容（详见附件二）。

（四）现状建构筑物数量确认由村集体经济将城中村现状建构筑物数量按照合法产权证、合法规划批文、历史建筑（注册建设年份）等情况进行分类造册，报区规划分局、区国土房管分局审核，有房产证和有规划批文的测量成果部分由区国土局和区规划局予以确认，历史建筑由街道处理确认，区城改办汇总这三部分的现状建筑量。

（五）选定开发模式村集体经济组织根据自身的情况选定开发模式（自主开发、融资地块公开出让）。

三、改造方案编制、审查、审批阶段（六）提出拆迁安置原则性方案村集体经济组织根据确认的城中村改造范围和现状建构筑物数量的情况，依据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）中“城中村”整治改造的拆迁补偿安置办法，提出拆迁安置原则性方案。

广州市城市更新办法第五十七条的内容、主旨及释义
一、条文内容：
本办法自2016年1月1日起施行，《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）、《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府〔2012〕20号）同时废止。

本办法施行前项目实施方案已通过原市“三旧”改造领导小组审议且仍在有效期内的，可按项目实施方案批准时的政策执行。

二、主旨：
本条是关于本办法施行时间和政策衔接的规定。

三、条文释义：
本办法规定与“三旧”改造政策相比，存在一定区别。

基于公民对政府行政行为的“信赖保护原则”，本办法施行前，项目实施方案已通过原市“三旧”改造领导小组审议、且仍在有效期内的，应当适用原有规定，以免因本办法的出台，导致前期已依法审批并且仍在有效期内的项目受到影响。

《广州市旧城镇更新实施办法》条文释义第一条为进一步推进和规范本市旧城镇更新改造工作，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，完善城市基础设施配套，根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。

【说明】本条是关于本办法制定目的和依据的规定。

本办法作为《广州市城市更新办法》的配套文件之一，目的在于保障《广州市城市更新办法》能够落地实施。

广州市旧城镇更新改造需满足以下目的：（一）促进城乡建设协调发展。

城乡互动、协调发展和共同繁荣，是城乡未来发展的要求。

尽管广州工业化、城市化水平较高，但城乡二元结构仍然是制约我市推动科学发展的最大障碍之一。

构建以工促农、以城带乡长效机制，实现城市发展模式转型，促进城乡一体化发展，既是推动广州科学发展的必然要求，也是实现城市永续发展的重要保障。

（二）优化城市生态环境。

《建设部关于印发创建“生态园林城市”实施意见的通知》（建城〔2004〕98号）附件一《关于创建“生态园林城市”的实施意见》就如何落实城市生态环境建设作出了原则性指导“坚持以人为本原则、坚持环境优先原则、坚持系统性原则、坚持工程带动原则、坚持因地制宜的原则”（三）完善城市基础设施配套。

《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）第二点第（二）项规定：“各地区要尽快编制2015—2017年棚改配套基础设施建设计划（以下简称配套建设计划），确定棚改安置住房小区配套基础设施项目，以及与棚改项目直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供水、供气、供热、停车库（场）、污水与垃圾处理等城市基础设施项目，努力做到配套设施与棚户区改造安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。

各地区要对2014年底前已开工的棚改安置房等保障房小区配套基础设施情况进行排查，对配套基础设施不完备的项目要列出清单，并纳入本地区配套建设计划。

”第二条本办法适用于本市行政区域内由政府依照城乡规划法等有关规定组织实施的对旧城镇危破旧房集中、基础设施落后等地段进行更新、保育、活化的活动。

“三旧”改造相关法律法规汇总一、基础类法律法规1。

《中华人民共和国行政许可法》【时效性】现行有效内容包括：行政许可的设定、行政许可的申请、听证、变更与延续等。

2.《中华人民共和国村民委员会组织法（2010修订）》【时效性】现行有效内容包括:村民的认定、村民委员会的性质、居民委员会决定事项和程序、居民委员会财产的认定等。

3.《中华人民共和国城市居民委员会组织法》【时效性】现行有效内容包括：居民委员会的性质、居民委员会成员、集体事项决定程序、集体财产的认定等.4。

《中华人民共和国民法通则(2009修正）》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：民事行为能力、宣告失踪和宣告死亡程序、民事法律行为、行为、委托代理行为、婚姻关系、继承关系等.5。

《中华人民共和国物权法》【时效性】现行有效内容包括：所有权性质的认定、不动产所有权认定、不动产权利的注销方式、共有关系、土地承包经营权、建设用地使用权取得方式、宅基地认定、担保法律关系等。

6.《中华人民共和国合同法》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：合同订立主体的认定、合同效力的认定、合同转让、合同全面履行的认定、违约行为和违约责任的认定、租赁合同法律关系等.7。

《中华人民共和国婚姻法(2001修正)》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：结婚的法律效力、夫妻共有财产认定和分割等。

8。

《中华人民共和国继承法》及其司法解释【时效性】现行有效内容包括：法定继承、遗嘱继承和遗赠、继承权丧失、遗产认定及分割等。

二、土地类法律法规1.《中华人民共和国土地管理法(2004修正)》及《中华人民共和国土地管理法实施条例(2011修订）》【时效性】现行有效内容包括:土地所有权性质、国有土地所有权和集体土地所有权划分、土地使用权取得方式、土地利用总体规划、建设用地取得方式及土地征收征用补偿标准等。

2.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》【时效性】现行有效内容包括:国有土地使用权出让的最高年限、出让方式、土地用途的变更等.3。

关于加快推进三旧改造工作的补充意见穗府〔2012〕20号各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)实施以来，通过各级各部门的努力，我市“三旧”改造工作取得了明显成效。

为进一步加快推进我市“三旧”改造工作，在实事求是总结3年试点工作并深入分析现阶段出现的新情况、新问题的基础上，按照“政府主导、规划先行、成片改造、配套优先、分类处理、节约集约”的原则，现提出如下补充意见。

一、强化政府主导(一)深化提升改造目标，强化公共利益保障和历史文化保护。

贯彻落实新型城市化发展核心理念，强化政府主导作用，积极推动城市土地管理、规划建设和更新改造的有效衔接、协调发展，鼓励成片更新开发，切实保障公共利益，落实历史文化保护。

(二)强化计划管理。

以土地利用总体规划、城乡规划和“十二五”规划为引导，以“结构升级、分类引导、整体开发、节约集约”为导向，合理制订全市“三旧”改造中长期改造计划和年度实施计划。

年度实施计划应当包括拟改造范围、改造模式和改造主体等内容，由市“三旧”改造机构组织编制，经市“三旧”改造工作领导小组审批后下达。

(三)强化规划引导。

为有效实施城市总体规划，提升改造区域城市功能，应当科学确定“三旧”项目改造范围，划定城乡更新改造单元，合理整合土地资源，实施成片连片改造。

城乡更新改造单元应以城市控制性详细规划管理单元为基础，综合考虑自然分界、产权边界、功能布局和交通组织等因素合理划定。

单个更新改造单元原则上不小于1公顷，可以包括1个或者多个改造项目，规模较大的改造项目可以分期实施。

同一城乡更新改造单元中涉及多个权利主体的，应当进行土地归宗，由同一产权主体实施改造，或由多个权利主体联合改造；原权利主体无法实现土地归宗或联合改造的，由政府统筹实施改造。

同一更新改造单元中包含旧村、旧厂、旧城等多类型改造项目的，原则上由市、区政府统筹改造。

鼓励旧村改造项目以整村范围划定城乡更新改造单元。