土地评估价值计算公式

土地估价剩余法一.剩余法的基本原理剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。

基本公式:V=A-(B+C)式中:V――待估土地的价格A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值B――整个开发项目的开发成本C――开发商合理利润对于房地产开发项目,其基本公式为:土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息二.运用剩余法估价的基本程序:1.调查待估宗地的基本情况;2.选择待估宗地的最有效利用方式;3.估计开发建设周期和投资进度安排;4.估算开发完成后的不动产总价值;5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。

6.估算待估宗地的土地价格。

三.估算开发完成后的不动产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。

对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值::,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。

四.开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。

开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始,经历开发建设阶段,使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。

对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产,开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产,开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。

投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划,在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。

五.开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。

土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用;房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。

建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。

目录一、关于划拨土地的价值评估分析 (1)二、工业划拨土地价格评估 (3)三、关于完善划拨土地使用权委托评估、拍卖法规的探讨 (4)四、划拨土地能否用于抵押贷款 (6)五、土地出让协议重现是开倒车 (6)六、如何把工业用地转成商业用地 (8)七、商业用地，为何难出高溢价？ (9)八、商业用地都会有什么问题？ (10)九、土地补偿费标准及计算方法 (11)十、土地补偿费分配代理词 (12)十一、划拨土地的价格评估 (15)一、关于划拨土地的价值评估分析来源：作者：佚名日期：10-06-19对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，按照企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地方式予以措置。

不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其布局，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。

一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。

按照《中华人平易近民主国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不低于标定地价的40%。

标定地价由所在地市、县人平易近政府土地管理部门按照基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。

是以，需要估价师按照具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。

本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法阐发的基础上，联合具体案件的例子进一步会商。

1划拨用地的基本估价方法新的《城镇土地估价规程》明确提出了"划拨土地使用权价格"的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。

土地使用权出让金如何计算土地使用权出让金是指政府将国有土地使用权转让给土地使用者时，由土地使用者支付给政府的金钱。

土地使用权出让金的计算方法是一个相对复杂的过程，受到多种因素的影响。

本文将从土地评估、土地出让方式、土地出让金计算公式等多个方面对土地使用权出让金的计算进行详细介绍。

一、土地评估土地评估是计算土地使用权出让金的基础，通常由地方政府的土地管理部门或委托的评估机构进行。

主要考虑的因素包括土地的位置、规模、用途、市场需求和供求关系等。

土地评估是一个相对客观的过程，通过一系列的评估指标和方法来对土地进行估值。

二、土地出让方式三、土地出让金计算公式1.土地评估价值：土地评估的结果作为出让金计算的基础，通常以每平方米或每亩土地的评估价值为单位。

2.批准面积：土地使用权出让的实际面积，通常以平方米或亩为单位。

3.出让因素：包括土地开发指标、土地用途指标、地块地势状况、供需关系、政策变化等因素。

4.保证金：土地使用方在中标后需缴纳的一定金额，通常以土地使用权出让金的一定比例计算。

5.收费标准：根据地方政府制定的规定，对于不同用途、不同区域的土地，可能会有不同的收费标准。

根据上述要素，土地使用权出让金的计算公式大致可以表示为：其中，出让因素是一个相对复杂的变量，需要综合考虑市场供需状况、地方政策、土地用途等多个方面的因素。

总结：土地使用权出让金的计算涉及到土地评估、土地出让方式和土地出让金计算公式等多个方面。

其中，土地评估是计算土地使用权出让金的基础，土地出让方式会对土地使用权出让金的计算产生直接影响，而土地使用权出让金的计算公式则包括土地评估价值、批准面积、出让因素、保证金和收费标准等要素。

由于土地使用权出让金的计算涉及多个变量和政策，具体的计算方法可能因地区和时间的不同而有所调整，因此在具体操作中需要参考当地相关政策法规和专业人员的指导。

土地收益法公式土地收益法是一种用于评估土地价值的重要方法。

咱们先来了解一下它的基本公式：土地收益价格 = 土地年纯收益 / 土地还原率。

说起来，这让我想起之前去一个小县城考察的事儿。

那个地方正在搞土地规划，有块地要重新评估价值。

我到了那儿，看到那片土地，周边有一些零散的农田，还有几户农家。

和当地的农民交流时，他们跟我念叨着每年从这块地上能收获多少粮食、能卖多少钱。

咱们接着说土地收益法。

土地年纯收益就是从土地上得到的总收入减去总费用后的剩余部分。

这总收入啊，包括种地的收成、出租土地的租金等等；总费用呢，像种子钱、化肥钱、人工费用这些都得算进去。

比如说，有一块地用来种水果，一年卖水果能收入 10 万块，但是买树苗、施肥、请工人采摘等等花了 6 万块，那这土地年纯收益就是 4 万块。

而土地还原率呢，就有点复杂啦。

它反映的是土地投资的风险和回报预期。

简单来说，就是投资者希望从土地投资中获得的回报率。

如果大家都觉得这块地风险低、回报稳定，那土地还原率就低一些；要是觉得风险高，那还原率就会高。

再回到那个小县城，我们考察队在计算那块地的收益时，可费了不少功夫。

得去了解当地的市场行情，还得考虑未来的发展趋势。

有时候为了一个数据的准确性，大家争得面红耳赤。

在实际应用中，土地收益法的计算还得考虑很多因素。

比如土地的使用年限，要是一块地只能用 20 年，和能永远使用，那价值肯定不一样。

还有土地的用途变化，如果本来是农田，可能规划要变成商业用地，那收益和价值也会有巨大的改变。

另外，经济环境的变化也会对土地收益产生影响。

市场繁荣的时候，土地收益可能就高；经济不景气了，收益也会跟着下降。

总之啊，土地收益法公式看起来简单，可真要用好它，得综合考虑各种各样的因素，得细心、耐心，还得有专业的知识和丰富的经验。

就像在那个小县城，我们最终得出的评估结果，也是经过了反复的计算和论证，才敢提交上去。

这可关系到很多人的利益，马虎不得！。

土地评估价值计算公式
土地评估价值计算公式是用于确定土地价值的一种方法，它是通过考虑多个因素来计算的。

以下是一种常见的土地评估价值计算公式的拓展：
土地评估价值 = 土地面积×土地价格 + 土地位置因素 + 土地用途因素 + 土地开发潜力 + 土地市场需求与供应
1. 土地面积：土地的面积是计算土地价值的基础。

通常以平方米或亩为单位。

土地面积越大，价值越高。

2. 土地价格：土地的价格是指根据市场行情确定的土地每单位面积的价格。

土地的价格会受到地理位置、土地用途等因素的影响。

3. 土地位置因素：土地位于城市核心区、交通便利、周边设施完善等因素会增加土地的价值。

相反，土地位于偏远地区、交通不便等因素会降低土地的价值。

4. 土地用途因素：土地的用途对其价值也有重要影响。

例如，用于商业目的的土地通常价值较高，而农业用地的价值相对较低。

5. 土地开发潜力：土地的开发潜力指土地未来可开发利用的潜力。

如果土地有较高的开发潜力，例如适合建设高层住宅或商业中心等，其价值会相应增加。

6. 土地市场需求与供应：土地市场的需求与供应关系也会影响土地价值。

如果土地供应紧张或市场需求高，土地价值可能会上升。

需要注意的是，以上的土地评估价值计算公式只是一种常见的方法，实际的土地评估可能会考虑更多因素并采用更为复杂的模型。

土地评估的准确性需要根据具体情况和专业评估人员的经验来确定。

土地评估市场法计算公式土地评估市场法是一种常用的评估土地价值的方法，它基于市场上类似土地的交易价格来估算待评估土地的价值。

其计算公式通常涉及对多个可比实例的分析和调整。

市场法的基本计算公式可以表示为：待评估土地价值 = 可比实例土地成交价格 ×交易情况修正系数 ×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数咱先来说说这个“交易情况修正系数”。

这就好比你去菜市场买菜，同样的一把青菜，在不同的摊位，价格可能会有点不一样。

有的摊主可能因为着急收摊，价格就便宜点；有的摊主可能位置好，人气旺，价格就稍微高点。

这个修正系数就是要把这些不正常的交易情况给调整到正常的水平。

比如说，有一块可比土地，它的成交价格是 100 万元，但那是因为买家和卖家是亲戚关系，给了个友情价。

经过分析，正常情况下这块地应该值 120 万元，那这个交易情况修正系数就是 1.2 。

再说说“交易日期修正系数”。

土地市场可不是一成不变的，价格会随着时间波动。

就像房价，几年前和现在的价格能一样吗？所以，如果可比实例的交易时间和评估时间隔得比较久，就得根据市场的变化来调整价格。

假设两年前有一块类似的土地成交价格是 80 万元，而这两年土地价格平均每年上涨 10% ，那现在这块地的价值就应该是 80×（1 + 10%）×（1 + 10%） = 96.8 万元，这个修正系数就是 96.8÷80 = 1.21 。

“区域因素修正系数”呢，就像是不同小区的房子，虽然房子本身差不多，但因为小区的位置、周边配套设施不一样，价格也会有差别。

一块土地在市中心，交通便利、配套齐全，价格肯定比在偏远郊区的要高。

比如说，待评估土地在市中心，周边有学校、医院、商场，而可比实例在郊区，周边啥都没有。

经过评估，市中心的土地价值比郊区的要高 30% ，那这个区域因素修正系数就是 1.3 。

最后是“个别因素修正系数”。

土地估价方法之剩余法土地估价是确定土地价值的过程，而土地估价方法则是用于评估土地价值的工具。

剩余法是土地估价中常用的方法之一，它基于土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。

本文将详细介绍剩余法的原理、计算方法及其应用。

一、剩余法的原理剩余法是土地估价中的一种统计方法，主要适用于产权土地的评估。

该方法基于土地因地理位置、用途和开发潜力等而带来的经济回报来进行估价。

具体而言，剩余法的原理是通过减去土地所需的生产成本和其他权益的价值，来计算土地的剩余价值。

剩余价值即土地最终的经济价值，可以作为土地估价的依据。

二、剩余法的计算方法剩余法的计算方法较为复杂，需要考虑多个因素。

下面以一个简化的示例来说明剩余法的计算过程。

1.确定土地的净收益：首先需要确定土地的潜在净收益，即土地按目前用途产生的净收益。

可以通过分析历史数据、市场需求和竞争情况等因素来估算土地的净收益。

2.确定土地的折现率：土地的折现率可以视为对未来净收益的贴现，它会受到市场利率、投资风险和地区发展规划等因素的影响。

一般情况下，折现率较高时，土地的剩余价值较低，反之亦然。

3.计算土地的剩余价值：剩余价值的计算公式为：剩余价值=土地的净收益/土地的折现率。

通过将土地的净收益除以折现率，可以确定土地的剩余价值。

三、剩余法的应用剩余法主要用于决策评估和经济分析中，可以帮助评估土地的投资潜力、开发效益和市场价值。

以下是剩余法的一些具体应用：1.土地开发评估：剩余法可用于评估土地的开发潜力和经济效益。

通过计算土地的剩余价值，可以判断土地是否适合进行开发，并为开发商提供参考。

2.土地买卖交易：剩余法可用于确定土地交易的价格。

买卖双方可以通过计算土地的剩余价值来决定购买或出售土地的价格。

3.土地使用变更决策：剩余法可用于评估土地的最佳用途和使用变更的效益。

通过计算不同用途下土地的剩余价值，可以确定土地的最佳利用方式。

总结：剩余法是土地估价中常用的方法之一，它根据土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。

土地价值计算公式土地价值的计算可不像咱们平常做算术题那么简单，这里头的门道多着呢！在咱们的日常生活中，土地可是个非常重要的东西。

不管是盖房子、建工厂还是搞农业生产，都离不开土地。

而要搞清楚一块土地到底值多少钱，那就得用上专门的计算公式啦。

先来说说常见的土地价值计算方法之一——市场比较法。

这就好比咱们去菜市场买菜，要看看别家同样的菜卖多少钱，来估摸自己手里这把菜的价格。

比如说，周边有几块类似的土地已经成交了，它们的位置、面积、用途啥的和咱们要评估的这块地差不多，那它们的成交价格就能作为重要参考。

就像我之前遇到过这么个事儿，有个开发商看中了一块地，准备建个新的住宅小区。

他们找了专业的评估人员，评估人员就用周边已经成交的几块住宅用地的价格来比较，综合各种因素，最后给出了一个相对合理的土地价值。

还有成本逼近法，这就像是算一笔成本账。

要算出这块地从无到有，包括征地、拆迁、安置等等一系列过程中花了多少钱，再加上一些合理的利润和利息，就大概能知道这块地值多少了。

我记得有个例子，一块荒地要被开发成工业园区，算上征地补偿给农民的钱、土地平整的费用、基础设施建设的费用等等，把这些成本都加起来，再考虑一定的利润空间，得出了这块地的价值。

收益还原法也挺常用的。

这就好比你有个会下金蛋的鸡，你得算算这鸡能给你带来多少收益，然后根据这个收益来反推这鸡值多少钱。

比如说一块地用来出租做商铺，每年能收多少租金，再根据一定的收益率，就能算出这块地的价值啦。

我曾经观察过一个商业街的土地评估，评估人员详细调查了每家商铺的租金收入，还有市场上类似商铺的收益率，经过一番计算，得出了那块土地的价值。

基准地价修正法呢，就像是有个标准的参考价，然后根据这块地的具体情况进行调整。

每个地区政府都会公布一个基准地价，比如说这块地的位置比基准地价对应的区域好，那价格就往上调一调；要是条件差一些，价格就往下调。

不过要注意啦，土地价值的计算可不是一成不变的。

基准地价公式基准地价是土地价格评估中的一个重要概念，它就像是土地市场的一把尺子，衡量着土地的价值。

基准地价公式呢，就是用来计算这把尺子刻度的数学表达式。

咱先来说说基准地价公式到底是啥。

简单来讲，基准地价公式通常会考虑一系列的因素，比如土地的位置、用途、面积、基础设施状况、周边环境等等。

比如说，在一个繁华的商业中心区域的土地，和在偏远郊区的同样面积的土地，基准地价肯定大不相同。

我给您举个例子啊，有一次我去一个小城市调研土地价格情况。

在市中心，有一块待开发的商业用地，地理位置绝佳，交通便利，周边配套设施齐全。

按照基准地价公式的计算，这块地的价值那是相当高。

但是呢，在城市的边缘地带，有一块同样面积的工业用地，由于位置较偏，交通也不是很方便，周边的基础设施也不完善，通过基准地价公式算出来的价格就明显低了很多。

基准地价公式的计算可不是简单的加减乘除。

它得综合考虑各种复杂的因素，还得根据市场的变化和政策的调整不断更新和完善。

就好比您买东西，同样的商品在不同的地方价格不一样，土地也是这样，不同的位置、不同的用途，价值天差地别。

在实际运用中，基准地价公式对于政府规划土地利用、开发商投资决策、以及评估房地产价值都起着至关重要的作用。

政府可以通过它来合理规划城市的发展，开发商能借此判断哪里的土地更有投资价值，而对于普通老百姓来说，了解基准地价公式也能让我们在买卖房产的时候心里更有底。

再比如说，有个开发商看中了一块地，准备搞一个大型的住宅小区。

他就得先用基准地价公式算一算这块地大概值多少钱，再考虑开发成本、预期收益等等。

如果算下来不划算，那这个项目可能就得重新考虑了。

总之，基准地价公式虽然看起来有点复杂，但它可是土地市场中不可或缺的重要工具。

它就像一个幕后的军师，默默地为土地的合理定价和有效利用出谋划策。

希望通过我的这些解释，您能对基准地价公式有个更清楚的认识和了解！。

剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例⽐较（终稿）苏爱锋烟台卫正地产评估有限公司⼆○○七年⼗⼀⽉⼆⼗⼆⽇剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例⽐较受烟台市⼟地资产经营中⼼委托，将剩余法评估⼟地价格的相关理论和具体应⽤实例综合如下：⼀、剩余法的基本理论根据《城镇⼟地估价规程》，剩余法作为⼀种主要的⼟地评估⽅法，其基本理论及应⽤要求如下：1、基本公式V=A-B-C式中：V——待估⼟地价格；A——开发完成后的⼟地总价值或房地产总价值；B——整个开发项⽬的开发成本；C——开发商合理利润。

2、⼯作程序⑴调查待估宗地的基本情况；⑵确定待估宗地的最有效利⽤⽅式；⑶估计开发建设周期和投资进度安排；⑷估算开发完成后的⼟地总价值或房地产总价值；⑸估算开发成本和开发商合理利润；⑹确定待估宗地的⼟地价格。

3、估算开发完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利⽤⽅式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采⽤市场⽐较法与长期趋势法结合进⾏。

4、确定开发周期和投资进度安排应当参照类似不动产的开发过程进⾏确定。

5、确定开发成本开发成本是项⽬开发周期建设期间所发⽣的⼀切费⽤的总和。

在房地产开发项⽬中，整个项⽬的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费⽤、投资利息和销售税费。

6、计算利息地价款、⼟地开发费⽤或房屋建造成本、管理费⽤和购地税费等全部预付资本要计算利息。

销售税费不计利息。

利息的计算要充分考虑资本投⼊的进度安排，按复利计算。

在实际评估⼯作中，也可以把⼟地或房地产的未来价值及开发成本⽤折现的⽅法贴现⾄估价基准⽇，从⽽在剩余法公式中没有利息项。

折现率和利息率的选取应参照同期银⾏公布的贷款利率。

7、计算利润开发项⽬正常利润⼀般以⼟地或房地产总价值或全部预付资本的⼀定⽐例计算。

利润率宜采⽤同⼀市场上类似⼟地或房地产开发项⽬的平均利润率。

⼆、剩余法在中⼼评估具体应⽤中的设定条件1、开发完成后的不动产价值在现在的市场价格⽐较确定后按照年8%的上涨速度确定。