土地开发成本及出让价格测算方案

土地招拍挂出让底价评估方法《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》要求，国有土地使用权出让时，市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估，在此前提下，确定出让底价。

科学合理地评估与确定国有土地使用权招拍挂出让底价，已经成为土地公开出让工作的重要环节。

招拍挂底价的评估应在严格遵循《城镇土地估价规程》的前提下，依据估价原则，选用适当的评估方法。

采取公开的市场价值标准确定土地招拍挂出让底价应采取公开的市场价值标准。

在评估过程中，估价人员必须明确其评估的价格应当是在估价基准日正常的市场氛围中，各项规划指标及利用条件的限定下，规划设定用途、基础设施开发程度、使用年限下的价格。

特别需要注意的是，同一宗地，在用途、开发程度、使用年限等条件不变时，仅规划指标及利用条件的一些调整，就足以使土地价格产生较大幅度的波动。

根据“国六条”的政策和新《规范》的规定，编制国有土地出让方案时，国土部门可将城市规划、房产、建设部门确定的中低价位、中小套型普通商品住房的套型结构比例、房屋销售价格限制、销售对象等规划条件和建设条件，作为土地出让方案的重要内容。

这在以往规定了容积率、建筑密度、绿地率等指标的基础上，又对土地的利用增加了更多的限制条件，所以在评估地价的时候，必须全面考虑这些条件的限制，精确计算拟出让土地的市场价值。

估价基准日应为招拍挂起始日在实际估价工作中，估价人员通常将实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价基准日，但估价基准日并非总是在估价日期的期间，也可能因特殊需要，将过去或未来的某个日期定为估价基准日。

而招拍挂出让土地使用权一般都提前一段时间在新闻媒体上刊登公告，同时鉴于土地使用权的价款额度大，通常都要求事先确定一个底价。

因此，土地出让方即市、县国土资源管理部门，要先行委托专门的估价机构对拟出让土地进行估价，其估价日期肯定在公告确定出让时刻的前一个时间段内。

松江新城土地开发成本及出让价格测算方案页引言本文旨在通过对松江新城土地开发成本进行测算和分析，为项目方提供合理的出让价格建议。

通过对土地开发成本的详细分析，可以为项目方制定合理的开发策略和出让价格，以实现最大利润和可持续发展。

1. 土地开发成本测算方法土地开发成本是指将土地由原状转化为可开发用途的整个过程中所需的各项费用。

准确测算土地开发成本对于合理定价和可持续发展至关重要。

下面将介绍一种常用的土地开发成本测算方法。

1.1. 直接成本测算直接成本是指直接用于土地开发的费用，包括但不限于以下方面：•立项及规划设计费用•土地平整费用•建筑设计及施工费用•基础设施建设费用•环境保护及治理费用为了准确测算直接成本，可以通过招投标或询价等途径采集相关费用数据，并结合项目特点进行分析和调整。

在测算过程中，还需要考虑项目的时间因素和风险因素，以提高成本测算的准确性和可靠性。

1.2. 间接成本测算间接成本是指不直接用于土地开发的费用，但与土地开发密切相关的各项费用，包括但不限于以下方面：•管理费用•融资费用•税费及政府收益•市场宣传费用间接成本的测算需要考虑项目的整体运营和管理，在计算过程中需要综合考虑多种因素，并结合市场情况和政策规定进行综合分析。

2. 松江新城土地开发成本测算案例分析下面将通过一个具体的案例，对松江新城土地开发成本进行测算和分析，以提供合理的出让价格建议。

2.1. 案例描述假设松江新城规划中一块面积为100亩的土地计划进行商业开发，开发方希望通过测算出合理的出让价格。

2.2. 成本测算过程2.2.1. 直接成本测算根据招投标和询价，整理相关费用数据如下：费用项目数量单价（万元）总费用（万元）立项及规划设计 1 10 10土地平整100亩 5 50建筑设计及施工10000平米8 80基础设施建设 1 20 20环境保护及治理 1 15 15总直接成本 = 10 + 50 + 80 + 20 + 15 = 175万元2.2.2. 间接成本测算根据项目运营和管理需求，整理相关费用数据如下：费用项目数量单价（万元）总费用（万元）管理费用 1 10 10融资费用 1 20 20税费及政府收益 1 30 30市场宣传费用 1 5 5总间接成本 = 10 + 20 + 30 + 5 = 65万元2.3. 出让价格建议结合直接成本和间接成本，可以得出土地开发成本的总和：总成本 = 直接成本 + 间接成本 = 175万元 + 65万元 = 240万元为了获得合理的利润和可持续发展，项目方可以考虑在总成本的基础上增加一定的利润和回报率，从而确定合理的出让价格。

地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。

但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。

简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。

房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。

目前基本以后两种方式为主。

随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。

目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。

他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。

他在整个成本构成中所占比例相对较大。

从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。

4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。

基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。

公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。

他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。

在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。

松江新城土地开发成本及出让价格测算方案投资控制部编制二零零二年二月二十一日目录1.我国的土地制度2.城市土地价格形成过程及形成机制3.房地产估价原理介绍4.我单位的土地开发成本分析5.地块价格估价方法6.课题：成本法进行地价测算7.委托专业的评估机构进行地块估价1.我国的土地制度我国是一个人口多，人均耕地少，土地资源严重不足的国家。

“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”，是我国的基本国策，土地的基本国情决定了我国必须实行世界上最严格的土地管理制度。

我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

目前我国土地使用制度是在坚持社会主义公有制的前提下，实行土地所有权与使用权的两权分离，土地使用权可以依法转让；国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。

征用下列土地的，由国务院批准：基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的。

征用上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

征用农用地的，应当先行办理农用地转用审批。

征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

土地一级开发项目成本测算一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。

由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、治理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的治理费用等构成。

二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为庞大，要求项目的投资者必须有专门强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。

土地一级开发成本差不多决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。

土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评判和决策的要紧依据是土地一级开发成本。

三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上差不多完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平坦（简称“七通一平）（或“五通一平” 及其他情形），可直截了当用于建设的土地价格。

土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。

毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳固，对土地出让交易价格的阻碍程度较小。

四、土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费托付编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境阻碍评判分析费用交通阻碍评判分析费用地震阻碍评判分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费♦立项报告、可研报告的编制费♦土地一级开发实施方案的编制费♦项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地点物价局、打算委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

土地开发成本及出让价格测算方案Introduction土地开发成本及出让价格是一项非常重要的任务，可以影响到整个城市的发展和经济繁荣。

因此，我们需要制定一种成本测算方案，以便能够更加准确地开发土地并确定出让价格。

计算公式首先，我们需要测算开发土地的成本。

在这一过程中，需要考虑到多项因素，如土地购置费、基础设施建设费、施工费用、地下管道改造费等。

具体的计算公式为：开发土地成本=土地购置费+基础设施建设费+施工费用+地下管道改造费其中，土地购置费是指政府从土地所有者手中购买土地时支付的费用；基础设施建设费是指为了使土地能够适合开发，需要修建的道路、桥梁、排水系统等设施的费用；施工费用是指在土地上开工建设时，需要支付的人工费、材料费等费用；地下管道改造费是指建设过程中需要修建的排水管道等费用。

测算过程接下来，我们需要根据实际情况进行测算。

具体步骤如下：第一步：测算土地购置费。

这一步需要考虑到土地的位置、规模、产权等因素。

如果土地所在地区房价较高，则土地购置费也就会相对较高。

第二步：测算基础设施建设费。

这一步需要考虑到所需设施的种类和规模。

基础设施建设费一般占总成本的10%到20%左右。

第三步：测算施工费用。

这一步需要考虑到土地开发方式及建设工程所需用到的材料、人工费用等因素。

如果土地本身地势较为平坦，施工费用也就会相对较低。

第四步：测算地下管道改造费。

这一步需要考虑到现有的地下设施和建设工程的需要，以及现有管线的条件等因素。

地下管道改造费的金额一般占基础设施建设费的10%到20%左右。

以上是测算土地开发成本的主要步骤。

得出的数据可以帮助我们更好地制定土地出让价格。

出让价格计算公式土地出让价格的计算公式为：出让价格=土地开发成本÷出让面积×溢价率其中，溢价率是指政府在决定土地出让价格时的一个加成比例。

具体的溢价率可以根据土地所在地区、周边房价、土地用途等因素来确定，一般在20%至50%左右。

松江新城土地开发成本及出让价格测算概述本文档旨在通过调查研究和数据分析，对松江新城土地开发成本及出让价格进行测算。

通过了解土地开发成本，可以帮助相关部门和开发商制定合理的出让价格，促进土地资源的有效开发利用。

1. 松江新城土地开发成本测算1.1 基础设施成本在土地开发过程中，基础设施成本是一个重要的部分。

基础设施包括道路建设、排水系统、供电系统、供水系统等。

这些设施的建设和维护需要投入大量的资金。

根据松江新城规划和实际情况，可以对基础设施成本进行测算。

以道路建设为例，计算包括道路铺设、交通信号灯安装、路灯安装等各项费用，并考虑人工、材料、设备等成本因素。

1.2 建筑物开发成本开发土地还需要考虑建筑物的开发成本。

建筑物的开发成本包括土地平整、地基处理、建筑结构、室内装修等方面。

根据不同的建筑类型和规模，可以对建筑物的开发成本进行测算。

例如，对于住宅楼盘，可以考虑每平方米的开发成本，包括砌体墙体、楼层结构、门窗安装等。

1.3 环保要求成本在土地开发过程中，需要考虑符合环保要求的成本。

这些成本主要包括环境影响评价、废水处理设施、废气处理设施等。

环保要求的成本根据当地相关政策和规定进行测算。

例如，根据松江新城的环保要求，可以计算废水处理设施和废气处理设施的建设和运营成本。

1.4 其他开发成本除了以上几个方面的成本，还需要考虑其他开发成本。

这些成本包括设计费、审批费、监督费等。

这些费用是土地开发过程中必不可少的支出。

根据相关政策和规定，可以对其他开发成本进行测算，并纳入总开发成本的考虑范围。

2. 松江新城土地出让价格测算通过对土地开发成本的测算，可以制定合理的土地出让价格。

出让价格应该能够回收土地开发成本，并合理获取利润。

在确定出让价格时，需要考虑土地的位置、规模、用途等因素，并结合市场需求和竞争情况进行考量。

3. 结论通过对松江新城土地开发成本和出让价格的测算，可以帮助相关部门和开发商制定合理的土地出让政策，并推动土地资源的有效开发利用。

【自glzy.管理资源吧】新城土地开发成本及出让价格测算方案清晨的阳光透过窗帘，洒在办公桌上，我的大脑开始飞速运转，十年方案写作的经验像一幅幅画面在眼前浮现。

新城土地开发成本及出让价格的测算，这可是个大工程，咱们就来一步步拆解这个难题。

咱们得明确新城土地开发的总体目标。

新城，顾名思义，就是要在一片土地上打造出一个全新的城市区域，涉及到的内容包括基础设施、公共服务设施、生态环境建设等。

明确了目标，我们就可以开始计算成本了。

一、土地成本土地成本是新城开发的基础，主要包括土地征用、拆迁补偿、土地平整等费用。

土地征用费用通常由政府决定，这个咱们得去了解相关政策。

拆迁补偿费用要根据拆迁面积、安置房建设成本等来计算，土地平整费用则涉及到地形地貌、土壤状况等因素。

二、基础设施成本基础设施是新城的骨架，包括道路、桥梁、供水供电、通信网络等。

这些基础设施的建设成本要根据规划方案、工程量、材料价格等来计算。

道路桥梁建设费用通常是最高的，因为涉及到大量的土建工程和材料采购。

供水供电、通信网络等费用相对较低，但也不能忽视。

三、公共服务设施成本公共服务设施是新城的灵魂，包括学校、医院、公园、文化设施等。

这些设施的建设成本要根据设施类型、规模、建设标准等来计算。

学校、医院等大型公共服务设施的建设成本较高，而公园、文化设施等相对较低。

四、生态环境建设成本生态环境是新城的卖点，涉及到绿化、水环境治理、生态环境保护等。

这些成本要根据绿化面积、水环境治理工程量、生态环境保护措施等来计算。

绿化费用通常较高，因为需要大量的苗木、绿化材料等。

五、出让价格测算出让价格是新城土地开发的关键，涉及到政府收益、开发商利润、市场行情等因素。

出让价格的测算要根据土地成本、开发成本、市场行情等来计算。

这里有一个关键点，就是政府收益和开发商利润的分配，这个得和政府协商确定。

具体测算方法如下：1.土地成本+基础设施成本+公共服务设施成本+生态环境建设成本=总成本2.总成本×（1+开发商利润率）=开发商售价3.开发商售价×（1-政府收益比例）=出让价格在实际操作中，我们还要考虑市场行情、竞争对手、政策导向等因素，对出让价格进行适当调整。

房地产开发建设用地受让的经济评估通常来说,企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等;近几年来,通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道;同时,由于城市的不同,招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等,如杭州通常实行的是常规招拍挂法,以出价最高为条件确定的受让人；上海则多采用综合评标法,在考虑土地出让金以外,还兼顾某些社会效益;此外,通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让;本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍卖、挂牌方式获取的净地;一、受让土地评估的步骤测算欲受让的开发建设用地价值,通常采用假设开发法,即将欲受让的土地未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费、和利润等,以此求取土地的客观合理价值;运用假设开发法测算土地价格,一般分为下列六个步骤进行：调查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算,求土地价格;一调查土地基本情况主要包括三个方面的内容：1、调查土地的位置;包括三个层次：土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况;调查这些情况,主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务;例如：在受让郑州项目土地之前,就需了解郑州的城市性质、在中原地区的地位；需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在河南的地位；郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况,如周遭的环境、进出便利与否等;2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等,了解这些,主要是为测算开发成本等费用服务;3、清楚规划设计条件;包括了解规定的用途、建设高度、容积率等,这主要是为确定最佳物业开发类型服务,以及明确规划条件是否合理;例如,杭州出让20052号地块时,规划条件中容积率虽设定为,但同时又有建筑限高,经过现场勘察,发现整个地势有较大高差,根据建筑密度,实际容积率只能做到左右,这对其地价的测算影响重大;二选择最佳物业开发类型选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业档次等;政府出让土地过程中,绝大多数的容积率已定,因此其规模已基本确定,所以这个步骤的关键是选择物业最佳类型、最佳档次和最佳定位;我们常用的方法是根据欲受让地块的容积率、其它规划条件以及周边的环境,参照本公司现有的产品系列进行评判;这种方法便于测算开发成本,倘若参考同一城市的产品,还便于测算开发完成后的项目价值;选择最佳物业开发类型：前面所介绍的20052号地块,位于占地11平方公里的西溪湿地南面,实际容积率只能为,照其限高要求,建筑层数在3-4层左右,这块土地的物业开发类型面临两种选择：一是选择类似上海鼎邦丽池的产品；二是选择类似北京青龙桥的产品;两种不同的选择不仅影响了下一步预测开发完成后的房地产价值,且最终影响对土地价值的判断;选择最佳物业定位：2004年52地块位于杭州市转塘镇,规划建筑面积为20万平方米,其中公建面积为3万平方米,在该区域,公建部分的用途若定位成写字楼,将会面临较大的市场风险,因此在该地块估价中,必须考虑公建部分的定位及开发风险,这同样对预测土地价格影响较大;对物业最佳开发类型和定位有一定认识后,便可进行相关参数的估算;表格如下：三估计开发经营期参照我们常用的经济评估方式,开发经营期的起点是指交纳第一笔土地款项的日期,终点是指预计未来房地产开发完成后的日期,即交付日期;确定开发经营期的目的是为了把握开发成本、期间费用等款项发生的时间和数额、投资利息;常规产品的开发周期,通常按以下经验数值进行估计,与其它房产公司相比,我们的工期略长;1、多层公寓：以10～15万平方米为一期：实例：预计开发周期为24个月;2、高层、小高层：以10～15万平方米为一期：实例：开发经营期为31月;3、别墅：情况比较复杂,无统一的开发周期;但在现实中因某些特殊因素的影响,可能使开发期延长,如基础开挖过程中发现的重要文物、遭遇恶劣天气等;由于开发期延长,企业要承担更多的投资利息,此类特殊的非正常因素在估计开发经营期时一般不予考虑;四估算开发完成后的项目价值这是采用假设开发法评估最关键性一步;预测开发完成后的项目价值,通常采用市场法,并考虑类似的物业的成交价格到未来的变动趋势;一般分为以下几个步骤：1、选取可比实例为把握正常的市场价格行情,需要选择一些符合条件的交易实例作为参照比较的可比实例,可比实例的选取原则：项目的同一性、地点的类似性、时间的接近性、交易的正常性;一般要求选取3个以上、10个以下的可比实例;2、建立可比价格基础选取可比实例后,要对这些可比实例的成交价格进行换算处理,使其之间的口径一致,相互可比,并统一到需求的价格单位上,为进行后续的修正调整建立共同的基础;如在写字楼的出租价格中,有些以建筑面积为出租单位,有些以实用面积为出租单位,这时就要将出租面积口径进行统一,便于比较;3、交易日期调整在可比实例成交日期至估价时点期间,随着时间的推移,房地产价格可能发生三种变化,平稳、上涨、下跌;当房地产价格平稳发展时,无需进行交易日期的调整,但需考虑以下两种因素：一是欲受让土地处于非常成熟的区域内,周边在未来几年内都不可能有较大的基础设施、配设施套变动,如城市中心的土地;一是虽然欲受让的土地位于正在大规模建设的新区,但由于市场对新区预期较好,目前的价格已超过其实际价值,已无太多想象空间;如2005年6号地块,位于滨江区,周边项目成交价格为7000-7500元/m2,在估价时,我们认为这个价格已无太多的想象空间,因此无需调整交易日期;当房地产价格为上涨或下跌时,则必须进行交易日期的调整;在测算地处九堡区域的2004年73号地块时,所搜寻到的区域内可比实例成交价格较低,但我们认为随着城市东扩、沿江的进一步开发,以及该区域大量市政配套设施的建设,九堡区域有较大的发展前景,房地产价格将会有较大的涨幅,此时便需进行交易日期的调整;进行交易日期调整的一般公式为：在现实中通常凭借经验的判断来确定交易日期的调整系数;4、物业状况调整这是预测开发完成后的项目价值中最关键的一步;要进行物业状况调整,首先应列出对预估项目未来市场价格有影响的各方面因素;包括区位方面：如繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共服务设施的完善程度等；权益状况：如土地使用年限、容积率等规划条件等；实物状况：新旧程度、建筑规模、工程质量等;然后将可比实例与预估项目在这些方面进行逐项比较,找出它们之间的差异所造成的价格差异程度,最后根据价格差异可比实例进行调整;比较常用的方法为直接评分法,以预估项目的物业状况为基准,通常定为100分,将可比实例物业状况与它逐项进行比较、打分,如可比实例物业状况比预估项目状况差,则打的分数就低于100分,反之,就高于100分,然后将所的分数转化为调整价格的比率;物业状况直接比较表可比实例在成交日期时的价格 交易日期调整系数 在估价时点时的价格 × ＝× ＝ 5、求取比准价格可比实例经过了交易日期和物业状况的修正和调整,就可把其实际成交价格变成预估项目在估价时点的客观价格,计算方法如下：＝ ×＝ ×× 比准价格,最后：开发完成后的项目价值总销售收入＝比准价格×开发完成后的项目可售面积;为了便于比较,还需计算三个销售单价：销售单价一＝ 总销售收入总建筑面积可比实例在其物业状况下的价格预估项目物业状况下的价格可比实例相对于 预估对象的得分 预估对象 比准价格 交易日期 调 整房地产状况 调 整 可比实例价格销售单价二＝总销售收入可售面积销售单价三＝总销售收入－车库销售收入地上可售面积五测算开发成本由于假设开发法可视为成本法的倒算,所以在开发成本测算中,可按照公司三大产品系列：多层、高层、别墅,参照相似的项目,进行各种费用的测算,表格如下：需要说明的是：1、前期费用、工程费用：总金额＝单价×总建筑面积,单价参照类似项目成本跟踪表中实际发生的单价;2、财务费用：即投资利息,需计息的款项包括欲受让土地的价格、开发成本、管理费用、税费;计息期：计息的起点是第一笔土地款发生的时间点,终点是累计现金流出现正数的时间点;为便于计算,发生的时间点通常按半年划分;计息方式：以单利计算,利率以当地银行贷款利率为准;投资利息＝本金A×利率×计息周期＋本金B×利率×计息周期＋……＋本金N×利率×计息周期3、成本：为便与比较,需计算三个单价成本：单价成本一＝总成本总建筑面积单价成本二＝总成本总可售面积单价成本三＝总成本－车库销售收入地上可售面积4、其它有些欲受让土地的需代建道路、绿化等,也需一并计入成本;六土地价值经过前面的调查、测算,我们已知欲受让土地开发完成后的项目价值、开发成本,最后只须确定目标利润,便可得欲受让土地的价格;欲受让土地的价格＝开发完成后的项目价值－开发成本－目标利润;另外一种辅助测算土地价格方法是：搜寻欲受让土地周边历年土地出让案例,采用同上文所介绍的市场法,进行交易日期和地块状况调整,来判断土地价格;我们在测算20056号地块时,搜寻了周边市场2001年-2004年所有出让用地的成交实例,共27宗成交案例,然后对地块状况和交易日期进行分析,作为判断20056号地块土地价格的依据之一;需说明的是,经过上述计算所得出的欲受让土地的价格仅指土地的净地出让金,不包括契税等相关费用;由于每个城市的具体操作情况都不同,有些城市净地出让金中一般已经包括土地征用费用含土地补偿费、拆迁安置补助费、青苗费、征地管理费等费用、级差地租收益和大市政配套费,如杭州的土地出让已经包含了契税以外的所有税费；但是有些城市的净地出让金也可能不包括大市政配套费和部分地方政府加收的税费,如上海,就未包括大市政配套费;因此在计算过程中要留意;经过以上计算所得出的结果是我们理想中的土地价格,但在实际竞买过程中,情况较为复杂多变,因此为应付竞买过程中的突发事件,也为规避市场风险,我们还需考虑项目在销售收入和土地价格同时变动的情况下,所产生的利润是否能够满足要求,以作为土地竞买时的参考;计算表格如下：注：销售收入和土地价格的浮动范围根据项目确定总成本＝开发成本+土地总成本利润＝销售收入-总成本成本利润率＝利润÷总成本销售利润率＝利润÷总收入。

土地价格构成与成本法估价摘要：本文从土地价格的内涵、构成入手，分析了土地批租和土地出让的共同实质，然后重点分析了土地开发费、土地征收费与地价的关系，最后对国内外应用土地成本逼近法限制条件作了比较分析，得到用市场比较法、收益法、剩余法来评估土地价格，减少造成滥用成本逼近法评估土地价格的现象。

关键词：地价价格构成土地批租成本法一、土地价格内涵和构成分析所谓土地价格，可解释为为购买土地所有权的价格。

它指的是出让土地所有权所应取得的补偿，或取得土地所有权所应支付的代价。

马克思指出，“土地价格无非是出租土地的资本化收入”。

但是作为现实中的土地，其中已经凝结了人的劳动，土地价格实际上包含两层含义，即土地资源价格和土地固定资产价格。

从实际市场运作讲，土地价格是与市场利率存在密切关系。

在目前土地估价师考试指导教材《土地估价理论与方法》一书中，其关于土地价格的定义是以预期权利收益比较符合市场和理性经济人等取向。

土地价格理解为土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。

换句话说，土地价格的高低取决于可以获得的预期土地收益的高低。

且土地的不同权利，其价格也不相同，在实际中可以分为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等形式（胡存智2006）。

在实践中，关于土地价格含义上存在以下几种看法：（1）地价=土地使用权出让金；（2）地价=租赁年期内各年地租现值的总和；（3）地价=土地出让金+土地开发费+土地取得费；（4）地价=土地出让金+土地开发费+土地纯收益（地租）。

以上四种价格内涵和构成，第一种价格（同一块地，同一用途）最低，且这种土地使用权出让金只是我国大陆借鉴香港土地批租制而采取的一种办法。

第二种价格强调土地的预期收益，并加以贴现，加总得到土地现在的价格。

第三种价格把土地开发投资费作为土地价格的构成部分，同时把土地取得费计入土地价格。

第四种价格与第三种价格相比，强调了土地的纯收益（地租）和土地开发费。

成本逼近法估算土地价格时，主要引用（3）、（4）式的价格计算方法。