房地产评估自学笔记

房地产估价---知识点第七章地价评估1、地价体系是一定区域范围内，由若干相互联、互为区别且互为补充的地价和土地质量等级构成，各自发挥其不同作用，共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列。

2、路线价法是对面临特定街道且可及性相当的市街地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，设此平均价格为该特定街道的路线价，依据路线价，再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出面临该道路的其他宗地地价的一种估价方法。

3、路线价法的计算步骤①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制定价格修正率表；⑥计算临街土地的价值；4、路线价法适用的对象和条件①路线价法主要适用于城市土地的估价，尤其是城市商业街两侧土地的估价②前提条件：A、城市规划较完整，街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐；B、评估区域有较多的交易实例，土地交易发展规范；C、必须保证深度价格修正与其他价格修正体系的精确度（因为路线价确定以后，各幅土地的价格主要取决于该土地的价格修正体系）5、高层建筑地价分摊解决方法①各部分占有的土地份额②各部分享有的土地面积③各部分享有的低价数额第六章假设开发法1、假设开发法的概念是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2、假设开发法的理论依据预期原理3、假设开发法适用的对象和条件适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，具体有：①由生地建造房屋然后租售②由毛地建造房屋然后租售③由熟地建造房屋然后租售④由生地开发成为熟地然后租售⑤由毛地开发为熟地然后租售⑥由旧房装修改造成为新房然后租售⑦在建工程4、假设开发法求取房地产价格的步骤①调查待开发房地产的基本情况（区位，实物，权益，市场）②选择最佳的开发利用方式③估计开发经营期④预测开发完成后的房地产价值⑤估算各项成本费用⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值5、假设开发法的基本公式⑴计假设开发法最基本的公式①计息方法：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费折现方法：②待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费⑵根据估价对象调整的公式①求生地价值的公式：A、适用于在升地上进行的房屋建设的公式生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费B、适用于将生地开发成熟地的公式生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费②求毛地价值的共公式：A、适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费B、适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费③求熟地价值的公式：熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费④求在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费⑤求旧房价值的公式旧房公式=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费⑶根据经营方式调整的公式①适用于开发完成后出售的公式待开发房地产的价值=用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值Vp-开发成本C②适用于开发完成后出租、营业的公式待开发房地产的价值=用收益法测算的开发完成后的房地产价值Vr-开发成本C第五章收益法1、收益法的概念又称收益还原法、收益资本化法、投资法或收益现值法，在土地经济理论和土地估价中又称为地租资本化法。

第一章房地产估价概论第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义1、专业房地产估价的特点：1)它是专业估价机构和专业估价人员完成的；2)它提供的是专业意见；3)它具有公信力；4)它实行有偿服务；5)它要承担法律责任。

2、专业房地产估价的概念——专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

——估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值（价格）之前需要确定的要素，因此被称为估价基本事项。

3、估价与评估的异同估价的含义更加精准、明确，之对价值（价格）进行评估，而评估的含义较宽泛，不只限于对价值或价格进行评估，还可以指查验某人、某物、某项工作或活动以判断其表现、影响等。

4、房地产估价师从事的其他估价相关业务●房地产价值和价格分配业务●房地产价值提升评估业务●房地产价值减损评估业务●相关经济损失评估业务●房地产咨询业务二、房地产估价的特点1、是评估房地产的价值而不是价格2、是模拟市场定价而不是替代市场定价——估价是是运用自己的专业知识和经验去“发现”或探测房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。

3、是提供价值意见而不是作价格保证根据提供专业意见的用途和作用，分为两种不同性质的估价●咨询性（参考性）——为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品投资价值评估●鉴证性（证据性的）——向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，属公共产品鉴证性估价所承担的法律责任一般要大于咨询、参考性作用的估价。

本书讲的主要是鉴证性估价。

4、估价有误差但误差应在合理范围内对估价准确性认识（5点）1)由于信息不完全和存在不确定因素，即使合格的估价师也只能得出近似的评估价值(误差不可避免)，不同估价师长我的信息一般不可能完全相同2)所有的估价都有误差：评估价值＝真实价值＋误差3)估价允许误差较大(10%～20%)。

第一章、绪论（评估对象、房地产价格、特点必要性）1.房地产评估的定义：房地产评估就是指由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

2.房地产评估的特点：科学性、实践性、公正性。

3.房地产价格评估制度：房地产价格评估制度，就是对从事房地产估价的人员与机构的条件及行为加以某种约束，并令其对所估价的结果负相当的责任，借以维护房地产价格的正常秩序及相关者的权益而制定的法规和准则。

4.房地产估价师的概念：房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。

5.房地产估价师的基本素质：1.必须具备创新能力2.要有良好的知识结构3.要具备市场信息分析能力4.要具备较强的社交能力。

6.土地的定义：土地是地球表面自然要素—大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。

7.土地的自然属性：1.土地资源的有限性2.土地资源的不可替代性3.土地使用的可持续性4.土地自然性状的地域差异性。

8.土地的社会经济属性：1.利用方式的多样性2.土地区位的可变性3.土地使用潜力的有限性。

9.土地利用的制约因素：1.自然条件2.经济因素3.科学技术4.社会行政因素。

10.建筑物的定义：建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。

11.建筑物的分类：1.居住建筑2.公共建筑3.工业建筑。

12.房地产的定义：房地产是房产和地产的总称，也称不动产。

它包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。

13.房地产的类型：1.居住房地产2.商业房地产3.旅游房地产4.工业房地产5.农业房地产。

14.土地的特性：1.自然特性：（位置固定性、面积有限性、质量差异性、功能永久性）2.经济特性：（土地供给的稀缺性、土地利用方式的相对分散性、土地报酬递减的可能性、土地利用后果的社会性）。

《房地产估价理论与方法》复习提纲第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。

2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。

3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。

房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。

其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。

4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。

房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。

二、房地产估价的本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。

2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。

房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。

估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。

3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。

后者的法律责任大于前者。

4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。

估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。

5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。

正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。

房地产估价基本知识点归纳1.房地产：包括土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体。

2.房地产的特征：①不可移动；②独一无二；③寿命长久；④供给有限；⑤价值量大；⑥难以变现；⑦用途多样；⑧相互影响；⑨易受限制；⑩保值增值。

3.所谓变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的能力。

不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。

影响房地产变现能力的因素主要有：①该宗房地产的通用性；②该房地产的独立使用性；③该房地产的价值大小；④该房地产的可分割转让性；⑤该房地产的开发程度；⑥该房地产的区位；⑦该类房地产的市场状况。

4.依照《土地管理法》规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。

为了更有效地管理土地，在上述三种分类的基础上，我国的土地按照利用现状采用一级、二级两个层次的分类体系，共分为12个一级类、57个二级类。

其中一级类土地，包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、公开仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地和其他用地。

建设用地的取得,实质是依法获取国有土地的使用权.获取国有土地使用权的基本方式有两种:一是通过出让方式获取国有土地使用权,二是通过划拨获取国有土地使用权。

国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招标、拍卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。

商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。

国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

第一章房地产估价概论第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义1、专业房地产估价的特点：1)它是专业估价机构和专业估价人员完成的；2)它提供的是专业意见；3)它具有公信力；4)它实行有偿服务；5)它要承担法律责任。

2、专业房地产估价的概念——专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

——估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值（价格）之前需要确定的要素，因此被称为估价基本事项。

3、估价与评估的异同估价的含义更加精准、明确，之对价值（价格）进行评估，而评估的含义较宽泛，不只限于对价值或价格进行评估，还可以指查验某人、某物、某项工作或活动以判断其表现、影响等。

4、房地产估价师从事的其他估价相关业务●房地产价值和价格分配业务●房地产价值提升评估业务●房地产价值减损评估业务●相关经济损失评估业务●房地产咨询业务二、房地产估价的特点1、是评估房地产的价值而不是价格2、是模拟市场定价而不是替代市场定价——估价是是运用自己的专业知识和经验去“发现”或探测房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。

3、是提供价值意见而不是作价格保证根据提供专业意见的用途和作用，分为两种不同性质的估价●咨询性（参考性）——为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品投资价值评估●鉴证性（证据性的）——向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，属公共产品鉴证性估价所承担的法律责任一般要大于咨询、参考性作用的估价。

本书讲的主要是鉴证性估价。

4、估价有误差但误差应在合理范围内对估价准确性认识（5点）1)由于信息不完全和存在不确定因素，即使合格的估价师也只能得出近似的评估价值(误差不可避免)，不同估价师长我的信息一般不可能完全相同2)所有的估价都有误差：评估价值＝真实价值＋误差3)估价允许误差较大(10%～20%)。

房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价是房地产交易中非常重要的一环，它涉及到人们的财富和利益，必须具备精确性和权威性，因此需要一定的理论和方法支持。

接下来，我将对房地产估价的理论和方法进行整理和笔记，以供初学者参考。

一、影响房地产估价的因素房地产估价是一个庞大而复杂的系统工程，其中影响房地产估价的因素非常多，包括但不限于以下几个方面。

1. 地理环境因素。

地理位置、气候条件、交通状况、周边设施等因素都会对房地产估价产生影响。

2. 市场供需因素。

当前的供需关系、市场价格、房地产市场的热度和市场预期都会影响房地产估价。

3. 科技因素。

现代科技的发展，如智能化、绿色化、安全化等因素，也会影响房地产估价。

4. 法律政策因素。

国家法律政策的变化，如热点城市的限购政策等，也会直接影响房地产市场的供需关系和价格水平。

二、房地产估价的常用方法1. 成本法。

成本法是根据建筑物的原始成本和存在时间确定其价值的方法。

主要是通过建筑材料和施工成本等来计算其价值。

2. 市场比较法。

市场比较法是指通过市场的交易信息，推断出相似商品的价格和其他经济数据，进行比较，以确定物业的估价。

其中，市场交易的日期、网站、价格、大小等因素都是重要的考虑因素。

3. 收益法。

收益法是指基于物业的收益产生能力考虑其投资所需要的时间价值而确定的预测现现值法。

主要依据净现值、贴现率和持续经营等因素进行计算和分析。

三、注意事项1. 在房地产估价工作中，要认真收集、分析、评估各种调查资料，充分掌握评估对象的基本情况和相关信息。

2. 应采用科学统计方法和现代价值理论，并且结合经济作用、实例原则、财务原则和法律原则等进行综合研究和分析。

3. 在进行房地产估价过程中，需要注意遵守国家相关法律政策和规定，不得进行不合法的估价活动。

总结：房地产估价是一个需要专业知识和经验的复杂过程，需要结合理论和方法进行科学的分析和研究。

可见，准确地进行房地产估价要我们综合考虑很多因素，并且需要遵循一些指引，不可忽视也不能独断。

第四部分 各种题型的串讲1.问答题的重点：（1）估价四大方法的技术路线选择及应用：一是选用的方法；二是估价前提、价格内涵、估价范围；三是价格形成的过程；资料应收集哪些、参数如何选择及处理、技术路线、注意事项等；四是估价工作中有哪些错误或不当之处？具体如下：1）收益法主要考有效毛收入如何测算、各类用房收益测算的技术路线？合同租金如何处理？租金差异原因？如何处理租金差异？净收益测算中的错误？收益法测算思路中存在哪些错误？2）比较法案例能否作为可比实例？为什么？选定可比实例后，应对可比实例成交价格进行哪些处理？如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？3）成本法主要考估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？测算中采用的建筑面积应为多少？确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？4）假设开发法假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（2）估价的相关事项：估价目的、估价对象范围、价值时点、价值内涵、估价原则、房地产的价值标准与估价目的之间的关系、复核估价如何确定价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？复核估价的估价目的和价值定义、原估价报告超出使用期限如何处理、补充哪些外部作业工作、做出哪些具体调整等。

（3）抵押估价、拍卖变卖估价、征收估价、损害赔偿估价的估价路线、参数处理、估价依据等，具体如下：1）抵押估价：变现能力分析中重点分析说明哪些问题？出售和抵押对比考题：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？抵押和征收估价的对比考题：估价对象房屋范围分别包括哪些？造成抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？和四大方法结合的考题，如假设开发法评估在建工程的抵押价值应注意哪些问题？2）拍卖变卖估价：估价机构书面回复的致函对象是谁？价格差异的主要原因有哪些？鉴证性估价还是咨询性估价？3）征收估价：征收房屋用途、面积的确定，租赁合同的处理，室内装饰装修如何补偿？结果差异原因？征收土地用途的确定、政府收购土地变成熟地需要再投入的费用？熟地出让，土地用途的确定和方法的选用。

房地产评估第一章绪论第一节房地产评估的对象1.1 土地的内涵与特点房地产评估的对象是房屋和土地的价值。

1、其中：土地的内涵土地是地球表面自然要素-大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。

2、土地的特征根据土地的自然属性，土地具有以下特征：（1）土地资源的有限性（2）土地资源的不可替代性1.1 土地的内涵与特点。

（3）土地使用的可持续性（4）土地自然性状的地域差异性。

根据土地的经济属性，土地具有以下特征：（1）利用方式的多样性（2）土地区位的可变性（3）土地使用潜力的有限性。

1.1 土地的内涵与特点3、影响土地利用的主要因素（1）自然因素：包括地质、地貌、气候、水文、土壤等自然条件。

（2）经济因素：包括市场需求、资金投入、税收、劳动工资、地租等方面。

（3）科学技术。

（4）社会行政因素：包括土地使用制度、权益、政策、法规、土地利用管制等方面。

1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分1、建筑物的定义建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。

其中房屋建筑主要为居民的生产、生活和各种政治、经济、文化活动服务，如：住宅、厂房、办公楼、影剧院等。

构筑物是房屋以外的工程建筑，人们不直接在此进行生产和生活活动，如：道路、桥梁、塘坝、烟囱等。

1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分2、房屋的分类按使用功能进行分类：（1）居住建筑：供人们生活起居的建筑。

（2）公共建筑：专为人们进行各类公共活动的建筑。

（3）工业建筑。

按结构划分：（1）钢结构：以钢材作为主要的承重物（2）钢筋混凝土结构（3）砖混结构（4）砖木结构（5）其他结构1.3 房地产的定义以及特性1、房地产的定义房地产是房产和地产的总称，也称不动产。

包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。

（1）土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格。

（2）房屋使用权的年限取决于土地使用权的年限。

（3）城市土地是人类改造自然、经过各种加工的产物，其上凝住了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施或建筑物。

房地产估价笔记房地产估价笔记摘要房地产估价是指对房地产进行价值评估的过程,其目的是为投资者、房地产开发商、政府机构等提供决策支持。

本文将介绍房地产估价的基本概念、方法和流程,并探讨房地产估价中需要考虑的因素。

正文一、房地产估价的基本概念房地产估价是指通过对房地产进行市场比较、历史分析、区域差异等手段来估算其实际价值的过程。

房地产估价包括市场估价和历史成本估价两种方法。

市场估价是指通过对当前市场情况进行分析,以求得最合理的价格来进行估价。

历史成本估价是指通过对房地产的历史成本进行统计和分析,以求得在历史条件下的估价。

二、房地产估价的方法和流程房地产估价的方法主要有五种:比较法、成本法、收益法、市场法、历史成本法和市场比较法。

其中,比较法是目前最常用的方法之一。

(1)比较法:通过对不同类别、不同用途、不同区域、不同条件下的房地产进行比较,以求得合理的估价。

(2)成本法:通过对房地产的开发成本进行统计和分析,以求得合理的估价。

(3)收益法:通过对房地产的预期收益进行统计和分析,以求得合理的估价。

(4)市场法:通过对不同地区、不同用途、不同条件房地产的市场情况进行比较,以求得合理的估价。

(5)历史成本法和市场比较法:通过对房地产的历史成本和市场情况进行比较,以求得合理的估价。

三、房地产估价中需要考虑的因素在进行房地产估价时,需要考虑以下因素:(1)土地用途:土地用途不同,其价值也会有所差异。

一般来说,商业用地的价值要高于住宅用地。

(2)区域因素:不同地区的房地产市场价格存在差异,因此需要考虑区域因素。

(3)建筑结构:建筑结构的不同也会影响房地产的价值。