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开盘前全案策划推广节奏-PPT精选

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开盘前重点营销方案培训课件ppt(71张)

开盘前重点营销方案培训课件ppt(71张)

市场现状分析
在包头市房地产板块划分中，我项目位于东河区板块。
海湖豪庭 北大恒苑
青山今年供应量较 少，目前为止只有 万郡开始蓄客，万 邦正处于前期手续 阶段，保利花园3月 初集中放量600余套。 目前均价在5500元/
通过上述两个部分的 推导，明确项目面临 的核心问题和目标
围绕核心策略将策略 进行阶段型分解，最 终指导项目的营销策 略执行
报告框架
市场分析
本体分析 目标与核心问题 核心策略及定位
策略分解
推广策略
销售策略
新国八条
2011年1月26日，第三轮调控落地，国务院颁布“新国 八条”，旨在进一步遏制房价飞涨的形势
金融政策
春节后首套房贷优惠政策取消；4月21日，央行2011年 第四次上调存款准备金率，4月6日，央行2011年第二 次上调存贷款利率，一定程度上增加了购房成本。
首套房利率优惠取消，在一 定程度上增加了购房成本。 存款准备金率的提高，是稳 健货币政策的一个体现，意 在调控市场过多流动性，缓 解通胀预期。 上调存贷款利率，主要还是 为了抑制通胀，控制物价， 但是贷款利率的提高，给贷 款者增加了一定的还款压力。
按销售收入全额征税。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进 行土地增值税清算和稽查。
3、强化差别化信贷：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%， 贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
4、限购：原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限 纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、 无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂 停在本行政区域内向其售房。

策划方案-某地产公司开盘前推广计划方案(PPT39页)

策划方案-某地产公司开盘前推广计划方案(PPT39页)
---重点动作：奠 基仪式
媒体组合推荐
·报纸 广度—广日、南都、羊晚 活动硬广，项目软文炒作 （所有广告画面，都可加入二维码）
·网络 （1）凤凰网广州站深度合作：
专题：科学城区域炒作 房产频道：要闻栏目刊登发布会新闻 经济频道：以雅居乐集团作为切入点，宣告雅居乐20年集团力作落子科 学城
（2）广度铺设—搜房网、新浪房产：项目软文输出
• 碧桂园的外地客户中，以购买别墅居多；洋房的外地客户比例也只在10%。 • 粤江花园2012年5月至2013年7月成交客户中，乡镇客户（包括乡镇公务员、事业单位职工以
及果农、返乡客）和江口本地（以县城公务员、企事业单位人员 为主）分别达到46%、45%。
数据来源：碧桂园销售访谈；粤江花园成交客户统计
广信华府启动盛典 活动地址：封开县江口镇封州一路（广信塔旁） 活动时间：8月XX日 13：00--16：00 恭迎，共鉴！
设计稿
第一波 第二幕：现场篇
幼儿园的老师水平，师资的稳定性很 重要，县教育幼儿园的优势就在这里 。另一方面，幼儿园、小学一般要接 送，家长会很看重位置、距离；而高 中关系到升大学，家长都很重视，当 然是住得近能照顾到最好了。 -----县文化馆曾老师
虽然县城人素质总体不比大城市， 但购房者近6成是公务员，素质相对当地普
通百姓高，对生活质量的要求高， 对除楼盘价格外的价值因素敏感
客户重视口碑效应，信息渠道相对固定
封开购房客户主要的信息渠道为： 口碑传播 短信 户外广告 楼盘活动 客户陌拜拓展 宣传单张 其中，口碑传播对项目有至关重要的影响；
另外，封开本地电视、本地网络的房地产广告效果较差。 电视没有本地频道，是通过本港、肇庆台的频道进行插播 ；网络有“爱封开网”的房地产频道”和买房网、搜房网 的封开频道，但信息较不充分，不及时，影响较小。

开盘前营销执行方案(PPT 45页)

开盘前营销执行方案(PPT 45页)

建立项目专属微博，定期在微博上释放楼盘照片并转发其它用户在微博上发布的楼 盘信息。
推广媒介
线上推广 报纸广告
推广媒介
线上媒介
以“媒体创新”合作为主
网络媒体+报纸媒体
搜房、焦点、新浪等
商报、时报等
主要合作方式：客户交钱，以客户的钱来进行报媒、网络推广。要求合 作媒体在合作期内提供较大量的免费媒体推广以及渠道资源赠送
预售许可证
2月23-24日 交钱升级
3月9日 第一次开盘
来访保障
节点分析
春节假期
开盘
前期客户维护阶段
开盘蓄客冲刺集中期
线上推广
由于春节假期，线上推广无明显效果，建议在春节假期前做好推广准备，春节假期或集中线上宣传。
线下渠道
线下渠道受节假日营销较小，可进行长期固定的大兵团铺排，建议在保持现有渠道的同时，取得预售后加强 渠道传播，坚持到开盘。
350组VIP升级客户 450组直接升级客户
目标分析
销售目标
销售套数420套 700个有效VIP卡升级客户
3000张有效VIP初级卡
第一次开盘完成2个亿认购目标
目标分析
客户目标
前 期 客 户 梳 理
为制定详细的后期营销策略，找准问题并解决问题，对三家公司 前期客户详细的梳理
截止2013年1月20日
开 盘
形象造势
推广主题
传播媒介 提升现场表现
提升客户量
活动吸引 渠道拓展
推广主题
分阶段推ห้องสมุดไป่ตู้主题
春节假期
开盘
办卡客户升级前
第一次开盘前
分 阶
隆鑫地产精细专研隆鑫爱琴 海，第一批次VIP办卡客户

开盘前全案策划推广节奏119P

开盘前全案策划推广节奏119P
CHAPTER
活动主题创意及亮点呈现
突出项目特色
根据项目的独特性和目标受众， 设计具有吸引力和差异化的活动 主题，如“未来生活体验展”或 “智能科技人居盛宴”。
创意元素融入
在活动主题中融入创意元素，如 艺术、文化、科技等，提升活动 的趣味性和互动性，吸引更多潜 在客户关注。
亮点呈现
通过现场演示、讲解、体验等方 式，充分展示项目的核心卖点和 优势，让客户对项目产生深刻印 象。
竞争状况
当前市场上竞争对手众多，包括品牌开发商、区域开发商等，各自具有不同的 竞争优势和特点。需要在竞争分析的基础上，制定有针对性的全案策划推广策 略。
02 策划推广策略制定
CHAPTER
目标客户群体定位
确定目标客户群体
通过市场调研和数据分析，明确项目 的目标客户群体，包括年龄、性别、 职业、收入等方面的特征。
数据监测与优化
建立数据监测机制，实时跟踪各渠道 推广效果，及时调整优化策略。
04 品牌形象塑造与传播途径
CHAPTER
品牌形象塑造方案
01
02
03
品牌定位
明确品牌的核心价值和目 标受众，确立独特且易于 识别的品牌定位。
品牌视觉识别
设计统一的品牌标识、字 体、色彩等视觉元素，塑 造独特的品牌形象。
活动流程设计及时间安排
流程设计
根据活动主题和目标受众的 需求，设计合理且有趣的活 动流程，包括签到、开场、 项目介绍、互动环节、抽奖
环节、自由交流等。
时间安排
根据活动流程和预计参与人 数，合理安排每个环节的时 间，确保活动紧凑有序且充
分展示项目特色。
应急预案
针对可能出现的突发情况， 制定应急预案，如设备故障 、人员缺席等，确保活动能 够顺利进行。
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——营销工作总体时间表
经济收益分析
1、房地产投资及收入估算 2、房地产投资评价指标介绍
静态指标 成本利润率 投资利润率 资本金利润率 静态投资回收期P’b
3、实例分析
动态指标 财务内部收率FIRR
财务净现值FNPV 动态投资回收期Pb
公开发售前的策划
1 公开发售前策划的目的 2 公开发售前策划的工作流程 3 公开发售前策划的工作方法
• 要和其他楼盘有概念性的差别之处。 • 通过整体风格的设计，帮消费者去憧憬、去体会、去感受一个
美丽家园的“梦”。
2.1.2 包装地盘
·在项目只是一个工地的情况下，通过地盘的精心包装和纸质
媒体中详尽的介绍，让客户“真实”体验梦想家园。
·通过现场的良好展示，给客户完整的产品信息，加速客户的
购买决策。
1 公开发售前策划的目的
将前期策划报告中的策略、方案加以实施， 进行项目造势，积累意向客户，并做好开盘 前准备工作，确保开盘时有较好的成交量
2 公开发售前策划工作流程
2.1 在现场打动客户
....
…..
…. ……
……… ……
………
2.4 开盘筹备
2.2 传播产品 信息给客户 ……
2.3 网住客户 ……
突出楼盘的卖点，并把卖点浓缩后传递给消费者。 可以明确定位消费群体，开发商可以通过案名吸引特定人群。 由于地产的特殊性，地产品牌的形成通常以案名为载体。
2 确定项目推广整体风格
房地产买的其实不是房子本身 更多的是在贩卖对未来生活的一种梦想。
• 挖掘楼盘核心内容，比如好地段、好户型、好环境、好社区、 好物业等等。
推广费用与回收资金额相关 如：
30%
推广费用 回收资金额
30%左右
2.3.2 确定销售策略
销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、 管理费、税费等
财务评估 盈亏平衡分析
敏感性分析 风险评估
静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内含报酬率、投资周期
盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零得点
反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数-目标值 的变化百分比/参数值变化的百分比
策划全程造势图
高潮是如何 形成的？
持续造势，高潮迭起，层层推高
2 公开发售前策划工作流程
2.3
网住客户
2.3.1
制定销售计划
2.3.2
制定销售策略
2.3.3
销3.1 制定销售计划
确定销售时间段（酝酿、认购、开盘、热销、持续、 尾盘） 计划销售数量（套数） 预计投入推广费、回收资金额
开盘前全案策划推 广节奏
前期策划的总体流程
第一阶段 第二阶段
市场定位
第三阶段
第四阶段
市场研究
可行性 研究
地块
客户定位
产
品
产品定位
方
案
产品方案 美象化
微调
价格定位 开发周期 销售周期
经济效益 分析
推广方案
第一阶段：可行性研究
市场分析
宏观市场、区域市场
市场预测
供给预测、需求预测、价格预测
收入、成本、费用预测
增强现场的感染力
提升客户对未来生活场景的感性认识
注：2.12包装地盘具体内容见《住宅项目市场推广》
2 公开发售前策划工作流程
2.2
传播产品信息给客户
2.2.1
确定阶段推广主题
2.2.2
房地产传播信息概述
2.2.3
广告投放——信息传播主要方法一
2.2.4
公关活动——信息传播主要方法二
2.2.5
内部认购——收集意向客户资料的有效方法
风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同 因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做 出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准 确地判断
第二阶段：项目市场研究
地块
市场状况 可能的客户 可能的产品
潜在客户分析 项目价值分析 竞争环境分析 宏观环境分析
宏观经济 竞争环境 项目价值 潜在客户 研究结论
…….. ……. ….. …….
......
……
……
……. …..
2 公开发售前策划工作流程
2.1
在现场打动客户
2.11
推广前奏
1 确定楼盘推广名 2 确定项目推广整体风格
2.12
包装地盘、制作纸质媒体
注：2.12包装地盘、制作纸质媒体具体内容见《住宅项目市场推广》
2.1.1 推广前奏
1 确定楼盘推广名 楼盘推广名——营销策划的第一步
广告投放考虑因素
媒介特点 项目市场定位 目标客户群 销售区域 竞争对手媒介策略
2.2.3 公关活动——信息传播主要方法二
活动推广实施要点
量化目标
事先做好 调查
活动推广的实施要点
事后做好 效果评估
集中传播 项目卖点
2.2.5 内部认购——收集意向客户资料的有效方法
·概述
➢ 又称“认筹”，是指楼盘在没有正式开盘之前，面向购房 人开展的认购活动，需要客户交纳诚意金，因此能够辨别 出有效意向客户。
➢ 客户通过认筹可以获得优先认购权，优先选择自己心仪的 住宅单位。
➢ 能够了解真正的市场需求，并且发展商可以掌握主动权， 因此内部认购是发展商测试市场、检验营销策略的最佳试 金石。
➢ 2019年政府就内部认购出台了一些相关政策，基本上都是 已“预售许可证”为界，之前不能认筹。
2.2.6 传播方法综合应用提高造势效果
2.2.6
传播方法综合运用提高造势效果
楼盘常规阶段推广主题
2.2.1 确定阶段推广主题
销售
客户
社区 文化
产品
形象
不同推广主题，不同诉求点
时间
2.2.2 房地产信息传播方法概述
房地产信息传播方法分类
➢ 广告投放 ➢ 现场包装 ➢ 公关活动 ➢ 其他
注：现场包装具体内容见《住宅项目市场推广》
2.2.3 广告投放——信息传播主要方法一
•竞争环境 •房地产环境
•竞争楼盘 •经典楼盘 •成功案例
•区位价值 •项目资源
•周边客群 •历史客群 •特有客群 •投资客群 •新生客群
•市场状况 •可能的产品 •可能的客户
第三阶段：项目定位
寻找均衡点
可能的产品
可能的客户
投 资 效 益
SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 经济收益分析
•优势 •劣势 •机会 •威胁
•定位策略 •定位描述 •产品建议
•定为依据 •客户描述
•定位策略 •定位方法
•静态分析 •动态分析
第四阶段：初步推广方案
首先，给项目一个形象
——项目总体形象定位
其次，告诉甲方我们准备怎么卖
——销售策略
重要的一点，给甲方一本明白账
——推广费用预算表
接着，告诉甲方有推广能销售的更好
——推广策略
最后最重要的一点，把你明确的工作计划告诉甲方